マンション売却で行う訪問査定でわかること・準備・注意点のすべて

不動産の売却では、まず査定を行い、価値を把握することから始まります。

マンションの場合、同じマンションの売物件のチラシが良く入っていますので、なんとなく価格を把握している人も多いのではないかと思います。

ただ、マンションには、扉の建付けが悪い、廊下の照明が接触不良になっている等、気になる不具合もあるものです。

これらの不具合は、特に価格に影響しないものもあれば、価格を下げざるを得ないものもあります。

マンションの状態を個別に把握した上で価格を知るためには、不動産会社に実際見てもらう「訪問査定」が必要になります。

これからマンションを売却しようとする人の中には、

等々のことを思っている方もいらっしゃることでしょう。

そこで今回の記事ではマンション売却における「訪問査定」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは訪問査定に対する理解が深まり、準備すべきことや注意点を知ることができます。

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1.マンション売却における「査定」の意味

【大前提】査定とは売却予想価格である

マンションにおける査定とは、売却予想価格を出すこと。

マンションの査定額は不動産会社が出しますが、それは不動産会社が買い取る価格ではありません。

マンションの査定額は、あくまでも不動産会社が仲介をして買主を見つけたときに、その買主が購入する価格になります。

査定額は売却予想価格であるため、その予想は不動産会社によっても異なります。

査定額はあくまでも予想価格であるという点が、中古車や中古ピアノ等の買取価格の見積もり査定とは異なる点です。

尚、不動産の売却においても、不動産会社が直接買い取る買取というサービスがあります。

買取は売却額が市場価格の80％程度の価格になりますが、即金・即売が可能です。

すぐにお金が必要という特殊な事情を抱えているような人であれば、買取はオススメです。

買取については、以下の記事で詳しく記載しています。

ぜひご参照ください。

殿堂

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買取は特殊なケースですので、この記事の中ではこれ以上触れません。

以下より、あくまで仲介を前提とした査定について解説します。

では査定はなぜ必要なのでしょうか。そこで次に査定の必要性について見ていきます。

査定の必要性は2つ

査定は以下の2つの理由で必要になります。

マンションの売却では、資金計画が重要になります。

住宅ローン残債が残っている場合には、売却額によって住宅ローン残債が返済できるか確認する必要があります。

もし売却額で返済できないようであれば、貯金を加える必要があります。

また買い替えの場合、売却額の中から次の購入物件のために、どれくらいの頭金を用意できるのか知る必要があります。

このように、マンションの売却においては、ローンの返済や、次の購入物件の頭金に関して資金計画を立てなければなりません。

査定額がいい加減だと、資金計画に狂いを生じさせます。

資金計画を確実なものにするためにも、査定はできるだけ多くの不動産会社から取得した方が安全です。

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さらに、マンションの売却では売出価格を決定します。

マンションの売却においては、売出価格の設定はとても重要です。

高過ぎる値段をつけてしまうと、なかなか売却できませんし、安過ぎる値段を付ければ損をします。

基本的に売れないマンションというものは存在しません。

売れないマンションは、ほとんどの場合、売出価格が高過ぎるということが原因です。

逆に言えば、売出価格を間違わなければ、マンションはきちんと売却できます。

高過ぎる査定額は鵜呑みにせず、適正な査定額で売出価格を決定することが必要です。

尚、売出価格の決定については下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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以上、ここまで査定とは何かについて見てきました。

査定には匿名査定と訪問査定があります。

そこで次に匿名査定と訪問査定についてご紹介します。

2.マンションの査定には「机上（簡易・匿名）査定」と「訪問査定」

マンションの査定には、

1. 机上計算による匿名・簡易査定
2. 実際に不動産会社に中を見てもらった上で査定を受ける訪問査定

の2種類があります。

匿名査定には、「HowMA（ハウマ）」や「HOME’Sプライスマップ」「IESHIL（イエシル）」といったサイトがあり、簡単な入力だけでマンションの価格を調べることができます。

相場を知る程度であれば、匿名査定だけで十分です。

訪問査定を受ける前に是非、匿名査定サイトを使ってみることをオススメします。

ただし、匿名査定では扉の建付けが悪い、廊下の照明が接触不良になっている、床に傷がある等の個別の事情については反映できません。

これらの個別の事情は、査定額にマイナスになるものやマイナスにならないものなどもあります。

個別の事情を反映した価格は訪問査定でないと分かりません。

不動産を売却する際は、匿名査定だけでなく、必ず訪問査定を受けて不動産会社に物件を確認してもらうようにしましょう。

以上、ここまで匿名査定と訪問査定について見てきました。

訪問査定を受けることにはメリットがあります。

それは訪問査定によって分かることがあるからです。

そこで次に訪問査定でわかることについてご紹介します。

3.訪問査定でわかることは「修繕すべきかどうか」

訪問査定で分かることは、損傷個所があった場合、修繕すべきか、もしくは修繕しなくても良いかが分かるという点です。

例えば床の傷一つとっても、自分で判断するのも迷う人は多いです。

「日焼けによる色落ち」や「テレビ台や冷蔵庫、たんす等の重量家具の設置跡、床の凹み」については、修繕すべきなのでしょうか。

一方で、「深い傷がある」「大きな穴が開いている」「つまずくほどの段差がある」「広く腐食している」は修繕しなくても良いのでしょうか。

もしくは、これらの中間のような損傷はどう対応すべきなのでしょうか。

このような床の傷一つとっても、修繕すべきかどうかは迷います。

不動産の売却では、修繕せずに売却するということは良くあります。

買主に損傷個所を容認させて売却するという方法です。

買主が損傷を容認してくれるようなレベルであれば、わざわざお金をかけて修繕する必要はありません。

---

修繕すべきかどうか分からない場合には、まずは査定を取って不動産会社の判断を仰いだ方が無駄にはならなくて済みます。

現状の状態で、とりあえず査定を受けることをオススメします。

査定を受けた際、不動産会社に気になる箇所を修繕すべきかどうか確認するようにしましょう。

また、修繕すべきかどうかについても、不動産会社によって判断が分かれる場合があります。

そのため、やはり訪問査定は複数の会社から取得した方が良いです。

複数の会社に訪問査定するには、一括査定が便利です。後ほど詳しく説明します。

修繕すべきかどうかは、最終的に多数決で決めるのが良いでしょう。

尚、マンションの床の傷については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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以上、ここまで訪問査定でわかることについて見てきました。

では、訪問査定を受ける前にはどのような準備をしておけばいいのでしょうか。

そこで次に訪問査定の準備についてご紹介します。

4.訪問査定の準備することは不具合・損傷個所をまとめておく

訪問査定においては、ハウスクリーニングやリフォーム、修繕等は一切必要ありません。

訪問査定に必要な準備としては、不具合・損傷個所をまとめておくという点です。

実際、売却においても売主しか知らない不具合等について、「告知書」に記載して買主へ引き継ぐことになります。

告知書とは不具合箇所を伝えるための書面です。

不動産会社からは告知書への記載を求められます。

不具合箇所についてまとめておくようにして下さい。

また不具合箇所をまとめたら、訪問査定を受けた際、不具合箇所を修繕すべきかどうかについても確認を行います。

原則として、窓ガラスが割れている、お湯が出ない等々の重大な損傷については、修繕した方が良いという意見になるはずです。

一方で、床に擦り傷がある、壁紙のクロスが黒ずんでいる等の軽微な損傷については、修繕不要となることが多いです。

いずれにしても、実際に物件を見てもらい判断を仰ぐのが良いでしょう。

不具合箇所等については、しっかりとまとめておくようにして下さい。

以上、ここまで訪問査定の準備について見てきました。

では、訪問査定にはどのような注意点があるのでしょうか。

そこで次に訪問査定の注意点について見ていきます。

5.訪問査定の注意点は「営業活動」ということ

訪問査定については、1つ注意点があります。

査定と言うのは、不動産会社にとって営業の一環であるという点です。

不動産会社は、純粋に価格を査定したいから来るのではなく、査定の後、自社に仲介を依頼してもらいたいから来るのです。

もし、あなたが不動産会社の人で、査定によって仲介の営業をするとしたら、どうするでしょうか？

本当に売却できる価格よりも高い価格を査定して、「うちの会社だったらこんなに高く売却できますよ」という人も出てくると思います。

訪問査定では、実際に高過ぎる査定額を提示してくる会社というのが存在します。

営業的なリップサービスも含めた価格を出し、「ぜひ当社だけに仲介を依頼してください！」という流れになるのです。

高過ぎる査定額を資金計画や売出価格に反映されるのはリスクがあります。

複数の不動産会社から査定を取った場合には、必ず一番低い査定額に注目するようにして下さい。

特に資金計画については、低めの価格で見ておかないと、後から大きな出費を伴う等の痛手をこうむります。

訪問査定による査定額は、営業要素も含むという点を十分認識しておくようにして下さい。

高過ぎる査定額を判断するには、匿名査定を利用するのが良いです。

特に「HowMA（ハウマ）」はAI(人工知能)による査定を行っており、査定額もかなり現実的な金額を出してきます。

事前にHowMAの結果を用意しておきながら、訪問査定の結果を冷静に受け止めるようにしましょう。

HowMAについては下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまで訪問査定の注意点について見てきました。

複数の不動産会社に訪問査定を受けるには、一括査定サイトの利用が便利です。

そこで次に一括査定のメリットについてご紹介します。

6.一括査定サイトのメリット

売却予想額は不動産会社によってバラバラに査定されます。

また修繕箇所の判断についても、不動産会社によって意見が分かれます。

そのため、訪問査定は絶対に複数の不動産会社から取得すべきです。

複数の不動産会社から訪問査定を受けるには、一括査定サイトの利用が便利です。

一括査定サイトは、簡単な入力だけで、無料で複数の不動産会社から査定を受けることができます。

わざわざこちらから複数の不動産会社に打診する必要もなく、1回の作業だけで複数の不動産会社に査定を依頼できるため、とても便利です。

どのサイトも概ね最大6社までの査定を受けることができます。

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一括査定サイトで査定の依頼を行うと、すぐに不動産会社から訪問の日時を調整する連絡が来ます。

訪問日が決まったら、早速、訪問査定を受けてみましょう。

また、訪問査定を受けたら、全ての不動産会社に売却の仲介を依頼することも可能です。

複数の不動産会社に同時に仲介の依頼をすることを「一般媒介契約」と呼びます。

ちなみに不動産会社へ支払う仲介手数料は成功報酬のため、買主を決めてくれた不動産会社のみに支払うことになります。

何社に依頼したとしても、かかる手数料は同じであるため、一般媒介を使わない手はありません。

例えば、6社に売却を依頼したら、6倍のパワーで売却活動が行われることになります。

1社に依頼するよりも、早く高く売れる確率が格段に高まります。

一括査定サイトを使えば、簡単に複数の不動産会社から査定を取れるだけではなく、一般媒介で依頼できる複数の不動産会社も確保できるというメリットがあります。

訪問査定を受けるのであれば、ぜひ一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社（BIG3）で不動産仲介の29.96％。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。

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◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実。

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営！運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

HOME4U公式サイトはコチラ

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◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

（大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。）

おうちダイレクトは、ヤフー（Yahoo）とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

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◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

「 イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

7.まとめ

以上、マンション売却で行う訪問査定の準備と注意点について徹底解説してきました。

訪問査定は複数の不動産会社から受けるべきです。

一括査定サイトを上手く利用しながら、訪問査定を受けることをオススメします。