不動産の売却では、まず査定を行い、価値を把握することから始まります。
マンションの場合、同じマンションの売物件のチラシが良く入っていますので、なんとなく価格を把握している人も多いのではないかと思います。
ただ、マンションには、扉の建付けが悪い、廊下の照明が接触不良になっている等、気になる不具合もあるものです。
これらの不具合は、特に価格に影響しないものもあれば、価格を下げざるを得ないものもあります。
マンションの状態を個別に把握した上で価格を知るためには、不動産会社に実際見てもらう「訪問査定」が必要になります。
これからマンションを売却しようとする人の中には、
- 訪問査定ってどんなものなのだろうか
- 訪問査定において準備すべきものは何だろうか
- 訪問査定で注意すべき点は何だろうか
等々のことを思っている方もいらっしゃることでしょう。
そこで今回の記事ではマンション売却における「訪問査定」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことであなたは訪問査定に対する理解が深まり、準備すべきことや注意点を知ることができます。
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目次
1.マンション売却における「査定」の意味
【大前提】査定とは売却予想価格である
マンションにおける査定とは、売却予想価格を出すこと。
マンションの査定額は不動産会社が出しますが、それは不動産会社が買い取る価格ではありません。
マンションの査定額は、あくまでも不動産会社が仲介をして買主を見つけたときに、その買主が購入する価格になります。
査定額は売却予想価格であるため、その予想は不動産会社によっても異なります。
査定額は不動産会社によってバラバラになるものと理解しておく必要があります。
査定額はあくまでも予想価格であるという点が、中古車や中古ピアノ等の買取価格の見積もり査定とは異なる点です。
尚、不動産の売却においても、不動産会社が直接買い取る買取というサービスがあります。
買取は売却額が市場価格の80％程度の価格になりますが、即金・即売が可能です。
すぐにお金が必要という特殊な事情を抱えているような人であれば、買取はお勧めです。
買取については、以下の記事で詳しく記載しています。
ぜひご参照ください。
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買取は特殊なケースですので、この記事の中ではこれ以上触れません。
以下より、あくまで仲介を前提とした査定について解説します。
では査定はなぜ必要なのでしょうか。そこで次に査定の必要性について見ていきます。
査定の必要性は2つ
査定は以下の2つの理由で必要になります。
- 資金計画を立てるため
- 適正な売却価格を決めるため
マンションの売却では、資金計画が重要になります。
住宅ローン残債が残っている場合には、売却額によって住宅ローン残債が返済できるか確認する必要があります。
もし売却額で返済できないようであれば、貯金を加える必要があります。
また買い替えの場合、売却額の中から次の購入物件のために、どれくらいの頭金を用意できるのか知る必要があります。
このように、マンションの売却においては、ローンの返済や、次の購入物件の頭金に関して資金計画を立てなければなりません。
査定額がいい加減だと、資金計画に狂いを生じさせます。
資金計画を確実なものにするためにも、査定はできるだけ多くの不動産会社から取得した方が安全です。
さらに、マンションの売却では売出価格を決定します。
マンションの売却においては、売出価格の設定はとても重要です。
高過ぎる値段をつけてしまうと、なかなか売却できませんし、安過ぎる値段を付ければ損をします。
基本的に売れないマンションというものは存在しません。
売れないマンションは、ほとんどの場合、売出価格が高過ぎるということが原因です。
逆に言えば、売出価格を間違わなければ、マンションはきちんと売却できます。
高過ぎる査定額は鵜呑みにせず、適正な査定額で売出価格を決定することが必要です。
尚、売出価格の決定については下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。
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以上、ここまで査定とは何かについて見てきました。
査定には匿名査定と訪問査定があります。
そこで次に匿名査定と訪問査定についてご紹介します。
2.マンションの査定には「机上（簡易・匿名）査定」と「訪問査定」
マンションの査定には、
- 机上計算による匿名・簡易査定
- 実際に不動産会社に中を見てもらった上で査定を受ける訪問査定
の2種類があります。
匿名査定には、「HowMA（ハウマ）」や「HOME’Sプライスマップ」「IESHIL（イエシル）」といったサイトがあり、簡単な入力だけでマンションの価格を調べることができます。
相場を知る程度であれば、匿名査定だけで十分です。
訪問査定を受ける前に是非、匿名査定サイトを使ってみることをオススメします。
但し、匿名査定では扉の建付けが悪い、廊下の照明が接触不良になっている、床に傷がある等の個別の事情については反映できません。
これらの個別の事情は、査定額にマイナスになるものやマイナスにならないものなどもあります。
個別の事情を反映した価格は訪問査定でないと分かりません。
不動産を売却する際は、匿名査定だけでなく、必ず訪問査定を受けて不動産会社に物件を確認してもらうようにしましょう。
以上、ここまで匿名査定と訪問査定について見てきました。
訪問査定を受けることにはメリットがあります。
それは訪問査定によって分かることがあるからです。
そこで次に訪問査定でわかることについてご紹介します。
3.訪問査定でわかることは「修繕すべきかどうか」
訪問査定で分かることは、損傷個所があった場合、修繕すべきか、もしくは修繕しなくても良いかが分かるという点です。
例えば床の傷一つとっても、自分で判断するのも迷う人は多いです。
「日焼けによる色落ち」や「テレビ台や冷蔵庫、たんす等の重量家具の設置跡、床の凹み」については、修繕すべきなのでしょうか。
一方で、「深い傷がある」「大きな穴が開いている」「つまずくほどの段差がある」「広く腐食している」は修繕しなくても良いのでしょうか。
もしくは、これらの中間のような損傷はどう対応すべきなのでしょうか。
このような床の傷一つとっても、修繕すべきかどうかは迷います。
不動産の売却では、修繕せずに売却するということは良くあります。
買主に損傷個所を容認させて売却するという方法です。
買主が損傷を容認してくれるようなレベルであれば、わざわざお金をかけて修繕する必要はありません。
修繕すべきかどうか分からない場合には、まずは査定を取って不動産会社の判断を仰いだ方が無駄にはならなくて済みます。
現状の状態で、とりあえず査定を受けることをお勧めします。
査定を受けた際、不動産会社に気になる箇所を修繕すべきかどうか確認するようにしましょう。
また、修繕すべきかどうかについても、不動産会社によって判断が分かれる場合があります。
そのため、やはり訪問査定は複数の会社から取得した方が良いです。
複数の会社に訪問査定するには、一括査定が便利です。後ほど詳しく説明します。
修繕すべきかどうかは、最終的に多数決で決めるのが良いでしょう。
尚、マンションの床の傷については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。
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以上、ここまで訪問査定でわかることについて見てきました。
では、訪問査定を受ける前にはどのような準備をしておけばいいのでしょうか。
そこで次に訪問査定の準備についてご紹介します。
4.訪問査定の準備することは不具合・損傷個所をまとめておく
訪問査定においては、ハウスクリーニングやリフォーム、修繕等は一切必要ありません。
訪問査定に必要な準備としては、不具合・損傷個所をまとめておくという点です。
実際、売却においても売主しか知らない不具合等について、「告知書」に記載して買主へ引き継ぐことになります。
告知書とは不具合箇所を伝えるための書面です。
不動産会社からは告知書への記載を求められます。
不具合箇所についてまとめておくようにして下さい。
また不具合箇所をまとめたら、訪問査定を受けた際、不具合箇所を修繕すべきかどうかについても確認を行います。
原則として、窓ガラスが割れている、お湯が出ない等々の重大な損傷については、修繕した方が良いという意見になるはずです。
一方で、床に擦り傷がある、壁紙のクロスが黒ずんでいる等の軽微な損傷については、修繕不要となることが多いです。
いずれにしても、実際に物件を見てもらい判断を仰ぐのが良いでしょう。
不具合箇所等については、しっかりとまとめておくようにして下さい。
以上、ここまで訪問査定の準備について見てきました。
では、訪問査定にはどのような注意点があるのでしょうか。
そこで次に訪問査定の注意点について見ていきます。
5.訪問査定の注意点は「営業活動」ということ
訪問査定については、1つ注意点があります。
査定と言うのは、不動産会社にとって営業の一環であるという点です。
不動産会社は、純粋に価格を査定したいから来るのではなく、査定の後、自社に仲介を依頼してもらいたいから来るのです。
もし、あなたが不動産会社の人で、査定によって仲介の営業をするとしたら、どうするでしょうか？
本当に売却できる価格よりも高い価格を査定して、「うちの会社だったらこんなに高く売却できますよ」という人も出てくると思います。
訪問査定では、実際に高過ぎる査定額を提示してくる会社というのが存在します。
営業的なリップサービスも含めた価格を出し、「ぜひ当社だけに仲介を依頼してください！」という流れになるのです。
高過ぎる査定額を資金計画や売出価格に反映されるのはリスクがあります。
複数の不動産会社から査定を取った場合には、必ず一番低い査定額に注目するようにして下さい。
特に資金計画については、低めの価格で見ておかないと、後から大きな出費を伴う等の痛手をこうむります。
訪問査定による査定額は、営業要素も含むという点を十分認識しておくようにして下さい。
高過ぎる査定額を判断するには、匿名査定を利用するのが良いです。
特に「HowMA（ハウマ）」はAI(人工知能)による査定を行っており、査定額もかなり現実的な金額を出してきます。
事前にHowMAの結果を用意しておきながら、訪問査定の結果を冷静に受け止めるようにしましょう。
以上、ここまで訪問査定の注意点について見てきました。
複数の不動産会社に訪問査定を受けるには、一括査定サイトの利用が便利です。
そこで次に一括査定のメリットについてご紹介します。
6.一括査定サイトのメリット
売却予想額は不動産会社によってバラバラに査定されます。
また修繕箇所の判断についても、不動産会社によって意見が分かれます。
そのため、訪問査定は絶対に複数の不動産会社から取得すべきです。
複数の不動産会社から訪問査定を受けるには、一括査定サイトの利用が便利です。
不動産一括査定のイメージ図
一括査定サイトは、簡単な入力だけで、無料で複数の不動産会社から査定を受けることができます。
わざわざこちらから複数の不動産会社に打診する必要もなく、1回の作業だけで複数の不動産会社に査定を依頼できるため、とても便利です。
どのサイトも概ね最大6社までの査定を受けることができます。
一括査定サイトで査定の依頼を行うと、すぐに不動産会社から訪問の日時を調整する連絡が来ます。
訪問日が決まったら、早速、訪問査定を受けてみましょう。
また、訪問査定を受けたら、全ての不動産会社に売却の仲介を依頼することも可能です。
複数の不動産会社に同時に仲介の依頼をすることを「一般媒介契約」と呼びます。
ちなみに不動産会社へ支払う仲介手数料は成功報酬のため、買主を決めてくれた不動産会社のみに支払うことになります。
何社に依頼したとしても、かかる手数料は同じであるため、一般媒介を使わない手はありません。
例えば、6社に売却を依頼したら、6倍のパワーで売却活動が行われることになります。
1社に依頼するよりも、早く高く売れる確率が格段に高まります。
一括査定サイトを使えば、簡単に複数の不動産会社から査定を取れるだけではなく、一般媒介で依頼できる複数の不動産会社も確保できるというメリットがあります。
訪問査定を受けるのであれば、ぜひ一括査定サイトを利用するのが良いでしょう。
一括査定サイトのオススメは
「すまいValue」「イエウール」 
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス（サイト）に厳選。
その中でも
の3つを特オススメしています。
もちろん筆者自身も3回一括査定を利用（「 すまいValue 」「 イエウール
」「 HOME4U
」）し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。
2018提携不動産会社
上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。
計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。
それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。
そして、それらの超大手TOP3に依頼できるのが「 すまいValue 」。
すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/
大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。
大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue にしておきましょう。
ただし、すまいValueにも弱点があります。
- 大手は都会の不動産は得意ですが、人口の少ない地方はあまり得意としていない（力を入れていない）
- 大手は両手仲介（売主と買主の両者から仲介手数料をもらうこと）が多い
対策としては、中堅や地方の不動産会社にも査定相談をしておくこと。
「 イエウール 」は、すまいValueで対応していなかったところでも対応している可能性が高いです。
イエウール公式サイト
https://ieul.jp/
イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。
つまり「大手」「中堅」から「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。
大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。
どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功確率が上がります。
でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・？と心配する人もいますが、安心してください。
イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。
利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。
人口が多い都市にお住まいの方でも、最初に紹介した「 すまいValue 」と今回の「 イエウール
」を両方申し込むことで成功確率がさらに上がります。
また、さらに1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。
ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/
ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。
分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。
他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。
しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。
初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。
まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。
何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。
HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/
HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。
NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。
提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。
少し長くなりましたので、再度まとめます。
不動産売却成功のシナリオ
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
| サイト名 | 提携不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※人口の少ない都市は未対応 | 10万人以上/年 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定 | 地域密着の不動産会社は探せられない |
| イエウール | 1,500社以上 | 全国 | 1,000万人 ※2017/02時点 | 2013年～ | ・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1 | 運営歴が浅い |
| ソニー不動産 | ソニー不動産のみ | 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ | 非公開 | 2014年～ | ・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 ・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる！ | 一都三県のみしか対応できない |
| HOME4U | 900社 | 全国 | 500万人 ※2016/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 提携不動産会社が少なめ |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加 | 提携不動産会社が少なめ |
| HOME’S売却査定 | 1,549社 | 全国 | 420万人 | 2004年～ | ・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している | 大手不動産会社が参加していない |
| マンションナビ | 非公開 | 全国 ※マンション専用 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
| スマイスター | 1,400社 | 全国 | 4400万人 ※2018年3月時点 | 2006年～ | ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 | 運営会社が広告会社 |
7.まとめ
以上、マンション売却で行う訪問査定の準備と注意点について徹底解説してきました。
訪問査定は複数の不動産会社から受けるべきです。
一括査定サイトを上手く利用しながら、訪問査定を受けることをお勧めします。
