マンション査定7つの注意点!査定額に影響する13ポイントも解説

マンション査定7つの注意点!査定額に影響する13ポイントも解説

マンションを売却する上で重要になる「査定」。

査定は、売却価格にも大きく左右する重要な行為です。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • マンション査定を受ける前の注意点を知っておきたい
  • マンションの査定額に影響するポイントが知りたい

そこで今回の記事では、マンション査定の注意点と対処法について解説します。

また、査定額に影響するポイントも解説。

この記事を見れば、あなたが納得したマンション査定を受けられること間違いなしです。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.マンション査定7つの注意点

マンションの査定を受ける前に下記7つの注意点を確認してください。

注意点1.事前に相場を調べておく

マンションの査定では、不動産会社に査定を依頼する前に、自分で相場を調べておくことをオススメします。

査定は不動産会社にとって仲介を受注するための営業行為の一つ

査定額を高く出した方が仲介の受注が取りやすいため、不動産会社の査定額は実際の売却価格よりも高くなることが多いです。

そのため、高過ぎる査定額を見抜くためにも事前に自分で相場を調べておくことが賢明といえます。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

高過ぎる査定額の不動産会社に依頼すると、売却期間も長期化し、後から値引きを要請されるため苦労します。

マンションの相場を調べるオススメサイト

マンション相場を調べるには、ポータルサイトと匿名査定サイトの2つで調べることが可能です。

  • ポータルサイト:「at home」や「SUUMO」などの中古マンションが販売されている情報から推測する
  • 匿名査定サイト:「HowMa」や「HOME’Sプライスマップ」などの相場算出サイトにより確認する

まずポータルサイトで査定したいマンションに近い環境のものを探して、いくらで販売されているか確認しましょう。

次に匿名査定サイトを確認して、より精度を上げていきましょう。

ただし、匿名査定サイトは、あくまでシミュレーターであり、相場精度はそこまで期待できません。

どちらかというとやや高めに出ることが多いですが、当たらずとも遠からずの数字が簡単に分かりますので使ってみるのが良いでしょう。

マンションの売却相場については、下記記事でさらに詳しく解説しています。

マンション売却で知りたい相場の調べ方と相場より高く売る方法
マンション売却で知りたい相場の調べ方と相場より高く売る方法

デジタル大辞泉によると、相場とは 市場で取引されるその時々の商品・株式・債券・外国為替などの値段。時価。市価。 とされて ...

続きを見る

注意点2.複数の不動産会社に査定を依頼する

マンション査定は、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要。

査定額とは売却価格を保証するものではなく、あくまで予想価格に過ぎません。

各社によって意見はマチマチなので、幅広く意見を聞いて適切な金額を知るべきです。

複数の査定額を得ると、高過ぎる査定額もすぐに分かります。

査定額を比較するのが大切

査定額を比較するのが大切

査定に関しては、一括査定サイトを利用するのが便利です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

能力の高い不動産会社を見つけることもできますので、ぜひ一括査定サイトを利用してみてください。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
知名度がある大手に依頼すれば問題ないですか?
売却を成功させるなら大手・中堅・中小を幅広く依頼した方がいいぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

注意点3.査定時に希望をしっかり伝える

査定時に希望をしっかり伝えることが重要です。

  • 「いつまでに売りたい」
  • 「いくら以上で売りたい」

の希望は確実に伝えるようにしてください。

引越しの時期が決まっており、急ぎで売らなければいけないような場合は、金額を多少安くする必要もあります。

超特急前提であれば、安めの査定額となります。

また、住宅ローンの残債がある場合、住宅ローン残債以上で売る必要もあります。

住宅ローン残債が売却価格よりも高くなりそうなときは、できるだけ高い価格で売りに出すことが必要

この場合、チャレンジ価格の査定価格を出してもらうようにしてください。

不動産会社の腕の見せ所になってきますので、前述した 「 すまいValue 」「 HOME4U などの一括査定を利用して複数の不動産会社に意見を求めましょう。

注意点4.資料を準備しておく

マンション査定時には以下の資料を準備しておくと万全です。

  1. 権利証又は登記識別情報通知書
  2. 管理費・修繕積立金の額の確認書等
  3. パンフレット
  4. 管理規約
  5. 使用細則

「権利証又は登記識別情報通知書」で真の所有者であるかどうかを確認します。

登記証明書のサンプル

登記証明書のサンプル

「管理費・修繕積立金の額の確認書等」は管理組合からもらうようにしてください。

「パンフレット」は買主にアピールするチラシを作成するために必要。

「管理規約」や「使用細則」も用意しておいてください。

管理規約等でペット可能かどうか等を確認します。

注意点5.不具合・損傷部分を把握しておく

不具合・損傷部分を把握しておくようにします。

査定時に不動産会社に「この不具合は直すべきか?」等の質問を直接するのが良いです。

実際に見てもらって判断してもらえば、無駄な修繕費用を発生させずに済みます。

複数の不動産会社に聞けば、意見が割れたとしても、多数決で決めることができますので安心です。

不具合事項の対処については、査定時に不動産会社に聞くようにしてください。

注意点6.ハウスクリーニングやリフォームは不要

査定前にハウスクリーニングやリフォームは不要です。

ハウスクリーニングとはプロによる家の清掃サービスのこと

ハウスクリーニングをやったとこで査定額はまず変わりません。

無駄な出費にしないためにも、ハウスクリーニングはしないでください。

一方で内覧前にはハウスクリーニングが必要な場合もあります。

内覧とは購入希望者に対して家の中を見せる行為

査定時にはあえてハウスクリーニングをせず、ハウスクリーニングをすべきかどうか不動産会社の意見を聞くことをオススメします。

意見を聞いてから行えば、ハウスクリーニングも無駄になりません。

リフォームに関しては、原則として、売却の前に行う必要はありません。

過去5年くらいの間に、たまたま実施していたリフォームをアピールすれば十分です。

下手にリフォームすると、リフォーム費用を回収できないことがあります。

また、リフォームしたことで値段を上げて売却すると、逆になかなか売れなくなる現象も散見されます。

売却のために、わざわざリフォームはしないのが定石です。

マンション売却のリフォームについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

マンション売却のためにリフォームするべきではない2つの理由と費用相場
マンション売却のためにリフォームするべきではない2つの理由と費用相場

マンション売却を検討中の方に多い悩みが、リフォームについて。 こんな悩みをスッキリ解消! きれいにリフォームしたほうが、 ...

続きを見る

また、マンションの内覧対策については下記記事でさらに詳しく解説しています。

マンションの売却は内覧を攻略しよう!準備から当日まで完全ガイド
マンションや戸建ての売却は「内覧」が大事!準備から当日の対応方法

スムーズな家売却のカギを握るのが「内覧」です。 内覧とは購入希望者が物件を見に来ること ここで気に入ってもらわなければ、 ...

続きを見る

注意点7.不動産会社の無料サービスメニューを確認する

近年は、不動産会社間の競争も激しく、仲介を依頼すると無料サービスを付けてくれる不動産会社も多くなっています。

無料サービスは、各社によってバラバラですが、例えば以下のようなものがあります。

  • ハウスクリーニング:清掃のプロの人に家を掃除してもらうこと
  • ホームステージング:家をモデルルームのように演出して売却する手法
  • 荷物一時預かり:一時的に荷物を保管してもらえるサービス
  • 設備補修保証:オートロックやインターホンなどの設備を補修してくれるサービス
  • 内装修繕:床や壁などの補修をしてくれるサービス
  • インスペクション:専門の業者により住宅の劣化や性能低下の有無について調査すること
  • 瑕疵担保保険の付保:売却後の瑕疵などを免除できる保険

例えば、設備の不具合に不安がある人は、「設備補修保証」サービスがある不動産会社を選ぶと安心です。

床にへこみがあるようなときは、「内装修繕」サービスがある不動産会社を選ぶと、床のへこみを直した状態で売却することができます。

このような無料サービスは、不動産会社を選ぶにあたって重要な情報となります。

査定を依頼する際は、各社にどのような無料サービスがあるか、必ず確認するようにしてください。

前述した一括査定サイトを使えば、各社からサービスの説明も一気に聞けますので大変便利です。

自分のマンションに適したサービスを展開している不動産会社を選べば、無料で査定時よりも良い状態にしてからマンションを売却することができます。

以上、マンション査定を受ける前に知っておきたい7つの注意点を解説しました。

では、実際の査定額を決めるうえで何が影響するのでしょうか?

2.不動産屋はここを見ている!査定額を左右する13のチェックポイント

査定では不動産会社がどこを見るのか気になる人も多いと思います。

マンションの査定方法は主に「取引事例比較法」が用いられます。

取引事例比較法のイメージ

取引事例比較法のイメージ

不動産会社がマンション査定で見ている13のポイントについて紹介します。

今回、査定するマンションに近しいマンションの過去の取引事例をもとに、今回紹介する査定ポイントを加減しながら査定額を算出していきます。

例えば、下記は三菱地所ハウスネットよりマンションの査定額を出してもらった時の書類。

取引事例比較法の算出

取引事例比較法の算出

少し見難いですが、評点をしていっているのが分かると思います。

では、具体的に13の査定ポイントを見ていきましょう。

  1. マンション敷地の立地
  2. 建物の築年数
  3. 施工の質と元施工会社
  4. 建物の規模および階数
  5. 耐震性
  6. 階数および位置
  7. 日照、眺望及び景観の良否
  8. 室内の仕上げ及び維持管理の状態
  9. 専有面積及び間取りの状態
  10. 設備および建具等の損傷の状態
  11. リフォームの有無
  12. 管理費等の滞納の有無および修繕積立金の額
  13. 駐車場

①マンション敷地の立地

マンション価格に一番影響を与えるのは、マンション敷地の立地。

ターミナル駅にあり、駅からも徒歩5分圏内で、近くにスーパー等の生活利便施設が充実しているようなマンションであれば、価格は高くなります。

一方で、駅からも遠く、近くにスーパー等もなく、周辺には工場が建ち並んでいるようなマンションは、価格が安くなります。

②建物の築年数

建物の築年数も価格に影響します。

マンションは築25年超を超えると、原則として購入者が住宅ローン控除を使えないため価格が安くなります。

住宅ローン控除とは、新築住宅等の取得で銀行から10年以上のローンを借りている場合、住んだ年から一定期間に渡り、所定緒額が所得税から控除される特例

また、築年数は耐震性にも影響します。

新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降の建物。それより前の建物のことを旧耐震基準と呼びます。

旧耐震基準の建物は、さらに建物価値が低くなります。

③施工の質と元施工会社

中古マンションの場合、施工の質と元施工会社もポイントです。

施工の質は、主に専有部を歩いたときの歩行感にあります。

床がプカプカ浮いているような感じのマンションは評価が低いです。

また、元施工会社がどこのゼネコンだったかも評価に関わります。

大手ゼネコンや準王手ゼネコンあたりだと買主に対しても安心感を与え値下がりにくいです。

一方で、知名度の低いゼネコンが施工しており、かつ、施工の質も悪い場合は、評価が低くなります。

④建物の規模および階数

建物規模は大きい方が、管理費及び修繕積立金が安くなることから、マンション価格としての評価は上がります。

ただし、タワーマンションのように階数の高い建物は、一般的なマンションに比べて管理費及び修繕積立金が高い傾向にあります。

コンシェルジュやドアマンがいる、プールがあるようなマンションでは管理費等が高いです。

管理費や修繕積立金が異常に高いマンションは、それが原因でマンション価格が低くなることがあります。

⑤耐震性

耐震性もマンションの重要な評価項目です。

耐震性は、グレードの高い順から「免震構造」「制振構造」「耐震構造」となります。

近年は免震構造を取り入れているマンションも増えてきていますが、価格は免震構造のマンションが一番高いです。

旧耐震基準のマンションでも、マンション全体で耐震診断をしており、現在の耐震基準を満たしているようなマンションもあります。

また、マンション全体で耐震補強工事を実施している物件もあります。

新耐震基準を満たしているマンションは、昭和56年(1981年)5月31日以前に建てられてマンションであっても、それほど査定額は下がりません。

⑥階数および位置

専有部分の階数は、上階の方が評価は高くなります。

1~2階は泥棒に侵入されやすくセキュリティも低いことから、評価は低いです。

1~2階で他のマンション棟の影の影響を受けるような物件は、日当たりが低いため評価を落とします。

部屋の位置については、角部屋が評価は高いです。

また、エレベーター前の住戸は、玄関前に多くの住人が行き来することから評価が低くなります。

角部屋を売るときにアピールポイントは下記記事でさらに詳しく解説しています。

角部屋のマンションは高く売れるの?加点ポイントと内覧時のアピール方法
角部屋のマンションは高く売れるの?加点ポイントと内覧時のアピール方法

ネット上の情報は誰でも発言が可能なため、信頼性に乏しいことも多いです。 先日、ネット上で「マンションの角部屋は売れない」 ...

続きを見る

⑦日照、眺望及び景観の良否

日照、眺望及び景観の良否も査定額に影響を与えます。

基本的には上階の方が日照、眺望及び景観は良好です。

日照に関しては、特にバルコニーの向きが重要となります。

バルコニーの向きは評価の高い順から、南、東、西、北の順番です。

眺望に関しては、例えば海や富士山、東京タワーが見えるような物件は、評価が上がります。

⑧室内の仕上げ及び維持管理の状態

室内の仕上げ及び維持管理の状態もポイントとなります。

室内仕上げは、玄関の床や台所の天板に天然石が採用されているような物件は評価が高くなります。

フローリングもシートではなく、天然木を採用している物件は評価が高いです。

また、キッチンやバス、トイレ等の清掃も行き届いており、カビやシミが少ない物件は、評価が高くなります。

⑨専有面積及び間取りの状態

間取りは、ファミリータイプの物件なら3LDKが標準の評価です。

4LDKは広過ぎて購入者が少なく、単価は低くなる傾向にあります。

また、2DKは総額を抑えることができ、単価自体は上がります。

専有面積は、地域の標準的な間取り面積よりも小さい物件は評価が下がります。

例えば、75㎡の3LDKが標準的なエリアでは、60㎡のような狭い3LDKは評価が低いです。

LDKによりマンション売却を成功させるポイントは下記記事でさらに詳しく解説しています。

マンションで売却しにくい2LDKと売却しやすい3LDKの理由と対処方法
マンションで売却しにくい2LDKと売却しやすい3LDKの理由と対処方法

2LDKのマンションは売却しにくいと言われています。 一方、3LDKのマンションは比較的売却しやすい方です。 ただ、どち ...

続きを見る

4LDKのマンション売却は苦戦する!スムーズに売るための4つのポイント
4LDKのマンション売却は苦戦する!スムーズに売るための4つのポイント

2人の子供部屋とお父さんの個室、4LDKのマンションは4人家族にとって理想的な部屋割りが可能。 こんな理想的な部屋割りの ...

続きを見る

⑩設備および建具等の損傷の状態

設備および建具等の損傷の状態も評価のポイントです。

設備や建具等の不具合に関しては、付帯設備表と呼ばれる書面にその状態を記載して買主に伝えます。(※下記は一戸建てを売却した時の付帯設備表です。)

付帯設備表

付帯設備表(サンプル)

損傷がひどい場合には、査定額が下がる原因となります。

査定額が下がるだけでなく、売却しにくくなりますので、損傷がひどいようであれば修繕してから売却することをおススメします。

⑪リフォームの有無

リフォームされているマンションは、売却価格が上がります。

部分的なリフォームでも過去5年以内に行われているものは、評価を上げますので十分にアピールするようにしてください。

特に、ユニットバスの丸ごと交換やキッチンのリフォーム等は評価が高くなります。

⑫管理費等の滞納の有無および修繕積立金の額

管理費及び修繕積立金を滞納している場合は、その滞納額の分だけ査定額が下がります。

滞納は査定時まで解消するようにしてください。

修繕積立金は、5年ごとに上がるのが通常です。

修繕積立金が高いと、マンションの査定額としては下がる原因となります。

⑬駐車場

駐車場には自走式と機械式がありますが、自走式の方が評価は高いです。

  • 自走式とは、車庫まで直接自分で走行して停める駐車場
  • 機械式とは、機械を使って車を立体的な空間に格納する駐車場

機械式駐車場の場合、平日で雨の日の朝など、行列ができてしまい出庫に大変時間がかかるような物件もあります。

機械式は不便であることから、自走式よりも評価が低くなります。

3.まとめ

マンション査定の注意点について解説してきました。

マンションの査定時には不動産会社は専有部だけでなく、敷地や建物全体も見ています。

マンション査定で何よりも大事なのは、複数の不動産会社に査定をして幅広いプロの意見を聞くこと。

すまいValue 」「 HOME4U などの一括査定サイトを利用して、複数の会社に意見を聞きましょう。

また、査定を依頼する際は、紹介した注意点を意識し良い不動産会社を選ぶようにしましょう。

おすすめ記事一覧

54,327view
不動産一括査定

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

62,588view
マンション売却で3人に1人が失敗している?2つの落とし穴と間違いない成功のコツ

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろ調べて ...

11,645view
一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ

一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、一戸建ての売却をする機会は、人生でそう何度もありませんか ...

2,663view
土地売却は注意点が多い!スムーズに売却するための完全ガイド

更地は不動産の中でも最も売却しやすい物件です。 ただし、更地は不動産会社等のプロが購入者となる場合も多く、売主に対して厳 ...

-マンション売却, 不動産査定

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2020 All Rights Reserved.