【究極の選択】「マンションVS一戸建て」を決める7つの判断材料

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マンションと一戸建て、購入するならどちらの方が良いのでしょうか。

マンションと一戸建ては以下の7つのポイントで比較するとどちらが有利か見えてきます。

  1. 初期費用
  2. 維持費
  3. 将来の修繕費
  4. 売却時
  5. セキュリティ
  6. 老後

そして先に結論を言うと下記の通り。

比較項目優勢
初期費用マンション
維持費一戸建て
将来の修繕費一戸建て
売却時一戸建て
セキュリティマンション
一戸建て
老後マンション

現在、マンションか一戸建てかを迷われている人の中には、

  • マンションと一戸建ては購入するならどちらが良いのだろう
  • マンションと一戸建てで資産性が高いのはどちらだろう
  • マンションと戸建はどちらが住みやすいのだろう

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「マンションvs一戸建て」でどちらが有利なのかをフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはマンションと一戸建てのどちらを買うべきか分かるようになります。

同じシリーズとして、新築VS中古は下記記事でまとめています。

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1.初期費用はどちらかというと「マンション」に軍配

諸費用に関しては、分譲マンションや建売住宅のような完成している建物を購入する場合にはあまり差がありません。

ただし、一戸建ての中でも注文住宅となると諸費用はマンションよりも高くなります。

物件価格に対する諸費用の割合は以下のようになります。

物件諸費用の割合
分譲マンション・建売住宅4%
注文住宅10%

注文住宅の諸費用が高いのは、主に「つなぎ融資」が原因です。

注文住宅は最初に土地を購入しますが、土地の購入では住宅ローンを組むことができません。

その代わりとして、「つなぎ融資」というローンを組みます。

住宅ローンは建物が完成してから組みなおすことになります。

つなぎ融資を組む際は、つなぎ融資の事務手数料や保険料、利息が余計に発生します。

しかも、つなぎ融資の利息は住宅ローンよりは高めです。

また注文住宅では、自治体によって水道利用加入金も発生します。

建物の設計料も発生し、注文住宅は全体的には割高になります。

一戸建てを注文住宅とした場合には、初期費用は一戸建ての方がかかります。

初期費用に関する軍配はマンションの方が優勢です。

以上、ここまで初期費用の比較について見てきました。

では購入後についてはどうなのでしょうか。

それでは次に購入後の維持費について見ていきます。

2.維持費は「一戸建て」に軍配

住宅を購入すると、維持費が発生します。

マンションと一戸建てに共通して発生する維持費は以下の2つです。

  1. 土地と建物の固定資産材及び都市計画税
  2.  建物の火災保険料

マンションではさらに以下の費用も余計に発生します。

  1. 管理費
  2. 修繕費
  3. 駐車場使用料
  4. 駐輪場使用料

管理費は戸数の多いマンションほど安いです。

修繕積立金は築年数に応じて、年々上昇していきます。

駐車場使用料は、都市部のマンションほど高い傾向にあります。

駐輪場使用料は、一般的には数百円程度です。

規模や築年数、エリアにもよりますが、これらの費用は合計で月約4万円程度かかります。

維持費に関しては、明らかにマンションの方が高いです。

維持費に関する軍配は一戸建ての方が優勢です。

以上、ここまで維持費の比較について見てきました。

では将来の修繕費に関してはどうなのでしょうか。

そこで次に将来の修繕費について比較します。

3.将来の修繕費は「一戸建て」に軍配

マンションも戸建も、将来的には修繕を必要とします。

修繕費は計画的に貯めておくことが重要です。

マンションについては修繕積立金という形で計画的に徴収されるため、修繕積立金を貯めておくことに関しては、特に問題ありません。

一方で、一戸建てについては、自分の意思でしっかりと貯蓄をしなければならないというデメリットがあります。

ただし、マンションの修繕費は、自分の部屋だけではなく、エレベーターや機械式駐車場、屋上防水等の共用部も修繕しなければなりません。

そのため、マンションは修繕費が割高になります。

タワーマンションでは、40年間住むと2,400万円程度の修繕積立金を支払うケースがあります。

一方で、一戸建ての修繕積立金はトータルでも700万円程度です。

さらに一戸建ては、自分でコストコントロールもできるため、安くしようとしたら、もっと安くすることも可能です。

一戸建ては、修繕積立金に関して、自分で計画性を持たないといけないというデメリットはあるものの、金額はマンションよりも安いです。

将来の修繕費に関する軍配は一戸建ての方が優勢です。

尚、維持費と修繕費に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、将来の修繕費の比較について見てきました。

では、売却の際に違いはあるのでしょうか。

次に売却時の比較について見ていきます。

4.売却は「一戸建て」に軍配

一戸建てもマンションも、築年数が経過すると値段が落ちます。

以下のグラフは東日本不動産流通機構のデータから、筆者が築年数別の一戸建てとマンションの値動きについてまとめたものになります。

青いラインが一戸建ての㎡単価で、赤いラインがマンションの㎡単価になります。

%の数値は0~5年の㎡単価を100%として場合の、各築年数の価格の割合です。

築年数別の一戸建てとマンションの値動き

マンションの方が資産性は高いという話をよく耳にしますが、統計的なデータに基づくと、そうとも言い切れません。

マンションの方が価格は急激に下がる傾向になります。

一般的にマンションは新築がとても人気が高いため、新築プレミアムと呼ばれる価格のプラスαの部分が強いです。

新築プラミアムが高い分、誰かが住んだ瞬間から、急に値を下げてしまうというのもマンションの特徴です。

一方で、戸建は築25年になると建物価値がゼロになります。

ただし、土地価格が残るため、一戸建て全体としての価格はゼロになることはありません。

一戸建ての方が、建物価値は早くゼロとなってしまいますが、全体的な値下がりのスピードは一戸建ての方が緩やかです。

また、一戸建ての場合、建物がボロボロになった場合、建物を取り壊して更地として売るというウルトラCの技が残っています。

更地にしてしまえば、売却できるため、一戸建てはどんなに古くなっても売却しやすいという強みがあります。

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それに対し、マンションは取り壊して売却するという技は取れないため、最終的には売りにくい形で残ります。

値下がり具合や、更地売りができること等を加味すると、売却に関しては一戸建ての方に軍配が上がります。

以上、ここまで売却時の比較について見てきました。

マンションや一戸建ては、お金の面だけでなく住み心地の比較も大切です。

そこで次にセキュリティの比較について見ていきます。

5.セキュリティは「マンション」に軍配

防犯面に関しては、やはりマンションの方が優れています。

近年のマンションは、建物全体にオートロックがあります。

防犯カメラや防犯灯も整備されており、建物全体のセキュリティが高いです。

また、泥棒の侵入部も基本的には玄関のみです。

1~2階ならバルコニー側からの侵入もあり得ますが、上層階ならバルコニー側からの侵入は、ほぼありません。

そのため、マンションは、基本的に玄関の戸締りさえしっかりすれば、防犯面は安心です。

一方で、一戸建ては泥棒の侵入経路が多数あります。庭への侵入は用意で、2階からも侵入できます。

一戸建ては戸締りの確認すべき箇所が多く、旅行で長期に不在となる際の不安要素はマンションよりも多いです。

角地や二方路地(前面と背後に道路が接している土地)に建っている一戸建ては、一見すると価値が高いようにも見えますが、不審者の侵入経路は多いため、防犯上は良くありません。

一戸建てで防犯面を上げるには、侵入されにくい敷地の方が望ましいです。

いずれにしろ、セキュリティに関してはマンションに軍配が上がります。

以上、セキュリティの比較について見てきました。

では次に庭の比較について見ていきます。

6.庭は「一戸建て」に軍配

一戸建ての魅力と言えば、何と言っても「庭」です。

自由に使える庭があるのは、マンションでは得ることのできない一戸建ての強みです。

ただ、マンションも共用部分に庭や公園があります。

最近のマンションは、敷地内の共用庭にも力を入れて設計されているため、児童公園などは遊具が充実しているマンションもあります。

そのため、小さい子供を遊ばせるという意味では、マンション内の公園は親の目が届き、意外と重宝します。

また、マンションの共用庭は管理組合が管理をするため、除草などの手間はかかりません。

常にきれいな庭で子供たちを遊ばせることのできるマンションの庭は、思いのほか価値は高いです。

しかしながら、ガーデニングをしたい人や庭でペットを飼いたい人は、やはり一戸建ての庭の方が適しています。

マンションでもプランターを使えば、バルコニーでもある程度のガーデニングはできますが、中途半端感は否めません。

ペットも臭いのことを考慮すると、できればペットは外で飼いたい方も多いと思います。

一戸建ての庭は、自分で草むしりをしなければならないというデメリットはあるものの、庭いじりが好きな人にとってはそれ以上の価値があります。

庭に関しては、一戸建てに軍配が上がると言って良いでしょう。

以上、ここまで庭の比較について見てきました。

では、最後に老後の比較について解説していきます。

7.老後は「マンション」に軍配

マンションは、高齢者にやさしい設計です。

部屋の中は階段がなく、また全体的に暖かいためお風呂場だけが異常に寒いというようなこともありません。

またマンションは比較的利便性の高いところに建っていることも多いことから、病院やスーパーに近く、暮らしやすい物件が多いです。

マンションであればエレベーターでも他の住人と顔を合わせる機会も多く、一戸建てよりも孤独感は低いです。

そのため、老後は比較的マンションの方が過ごしやすいという感覚もあります。

一方で、一戸建ては住宅ローンが返済し終わった後、リバースモーゲージが使えるというメリットはあります。

リバースモーゲージとは土地を担保にお金を借り、死後に土地を売却してお金を返す年金的な融資です。

リバースモーゲージについては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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ただ、老後の暮らしやすさや住みやすさという点においては、マンションに軍配が上がると考えて良いでしょう。

8.まとめ

以上、買うならどっち?マンションvs一戸建てを7つのポイントで徹底比較してきました。

以下に比較表をまとめます。

比較項目優勢
初期費用マンション
維持費一戸建て
将来の修繕費一戸建て
売却時一戸建て
セキュリティマンション
一戸建て
老後マンション

7つのポイントで比較すると、一戸建ての方が優勢でした。

ただし、マンションと一戸建てとの間には、決して大きな差があるわけではありません。

どちらを選ぶかは、自分の実現したいライフスタイルを重視して、選ぶようにしてください。

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