不動産売却

不動産売却の相場と仲介手数料・手付金の相場を徹底解剖

投稿日:2016年7月12日 更新日:

不動産を売却するにあたっては、あらかじめ物件価格の相場と、諸費用の相場を知っておくと、資金繰り計画を立てやすくなります。

はじめて不動産売却をする人の中には

  • 不動産売却の相場を知りたい
  • 不動産会社に頼んだ時の手数料の相場を知りたい
  • 不動産会社に仲介をお願いした時の仲介手数料の相場を知りたい

という方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産売却の相場と仲介手数料・手付金の相場についてまとめました。

不動産売却の相場とは何か、不動産売却相場を調べる方法についてお伝えします。

さらには、仲介手数料の相場、注意点、不動産の売却を納得して完結させるコツなどをご紹介いたします。

イエイ

1.不動産売却の相場とは

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不動産の売却には、不動産会社へ支払う仲介手数料や、契約書に貼る印紙代、抵当権抹消の登録免許税、司法書士手数料が発生します。

以下に、不動産を売却した時に要する費用の一般的なモデルを示します。

手数料の項目 手数料の相場 説明
仲介手数料 売買価格の3%+6万円
(売買価格が400万円超の場合)
不動産会社へ支払う費用
印紙代 1千万円超5千万円以下:1万円
5千万円超1億円以下:3万円
売買契約書に貼る印紙代
登録免許税 抵当権抹消登記:1物件1千円 司法書士が代行して法務局へ支払う税金
司法書士費用※ 抵当権抹消登記であれば
関東地区における平均は15,000前後
司法書士費用はエリアや物件の状況によって変わる

※司法書士費用については日本司法書士連合会で各地方の相場が公表されています。

1-1.売却費用総額は売却物件の相場を把握する必要がある

上表を見ると、仲介手数料や印紙代については、売却価格と連動して金額が変わるのが分かります。

そのため、売却費用総額を把握するためには、売却物件そのものの相場も把握しておく必要があります。

その他、居住用財産を譲渡した時に、譲渡益が出た場合は所得税が発生しますが、昨今では、売却によって譲渡損が発生することの方が多いため、所得税が発生するケースは少ないです。

1-2.筆者がおすすめする不動産売却相場を調べる方法

ここで、不動産の売却価格の相場を簡単に知る方法について紹介します。

相場を把握するには匿名の査定サイトである「HowMA(ハウマ)」がとても便利です。マンションだけでなく戸建の相場も分かります。

自宅の査定も簡単に出来ますが、サイトの中に「不動産相場マップ」というサービスがあり、他の取引事例を見ることもできます。

他にも匿名の査定サイトがありますが、価格精度は「HowMA(ハウマ)」が最も高く、使い方も簡単です。

HowMAは人工知能であるAIによって査定を行っています。今後、様々な職業がAIにとって代わると言われていますが、不動産査定の世界は早くもAI査定が人間に代わり始めてきたと言っても良いでしょう。

1-2.不動産会社にお願いする場合の仲介手数料の相場

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不動産の売却手数料の中で、最も大きな金額が不動産会社へ支払う仲介手数料となります。

仲介手数料については、国土交通省の告示の中で、不動産会社が受領できる上限が決まっています。その告示のルールは以下の通りです。

取引額 報酬上限(税込み)
200万円以下 取引額の5.4%
200万円超~400万円以下 取引額の4.32%
400万円超 取引額の3.24%

ここで500万円の取引があった場合を考えます。

500万円の取引の中には

  1. 5.4%の手数料がもらえる200万円以下の部分
  2. 4.32%の手数料がもらえる200万円超~400万円以下の部分
  3. 3.24%の手数料がもらえる400万円超部分

の3つに分けられます。

①と②の部分では200万円ずつ3.24%よりも多く手数料がもらえる部分が生じます。

そのため、400万円超の取引額では、取引額の3.24%に加え、以下の様に計算される仲介手数料も加えて上限額が計算されます。

取引額 報酬上限(税込み)
①200万円以下の部分 200万円×(5.4%-3.24%)=43,200
②200万円超~400万円以下の部分 200万円×(4.32%-3.24%)=21,600
合計(①+②) 64,800円

よって400万円以上の取引をすると仲介手数料は消費税込みだと「取引額×3.24%+64,800円」、消費税抜きだと「取引額×3%+60,000円」となるのです。

これは不動産会社が告示で定められた仲介手数料として受領できる上限額となります。

1-2-1.仲介手数料は「取引額×3%+60,000円」が一般的

逆に仲介手数料は「取引額×3%+60,000円」までは受領できると定められているため、あえてそこから値引きする業者は多くなく、上限額を堂々と請求してきます。

特に大手の不動産会社ほど会社の維持コストが高いため、値引きに応じません。

そのため仲介手数料の相場は「取引額×3%+60,000円」が一般的です。

1-3.不動産会社に支払う手付金の相場

仲介手数料については、以下の3つの要件が満たされると、不動産会社に媒介報酬請求権が発生します。

  • 不動産会社と依頼者との間に媒介契約が成立していること
  • その契約に基づき業者が行う媒介行為が存在すること
  • その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること

上の③の要件を見ると、不動産会社は本来的には売買契約が成立した時点で報酬請求権が発生します。

しかしながら、不動産会社は契約の成立に向けての尽力義務と、契約成立後は決済に向けて取引を安全に終了させる責任があります。

そのため、通常、仲介手数料は売買契約時に約定報酬額の50%、決済・引渡時に残りの50%を支払います。

1-3-1.基本的に手付金という概念はない

不動産会社への支払は、基本的に手付金という概念はありません。

たまに売買契約時に支払う50%の仲介手数料を手付金と勘違いする人がいますが、これは手付金ではなく仲介手数料の一部であり、言わば中間金のようなものです。

売買契約時点では、不動産会社は契約の成立に向けての尽力義務を果たしており、媒介報酬請求権が発生しているため、その正当な対価となります。

この50%の中間金については特に決りは無いのですが、多くのケースでは50%が相場です。

逆に100%を要求された場合は、「まだ決済・引渡が残っているから半分にして欲しい」と交渉した方が良いでしょう。

以上、ここまで不動産売却の相場について見てきました。

それでは次に気になる注意点について見ていきます。

2.不動産売却の相場において注意する点

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2-1.仲介手数料の中間金は手付金ではない

上述の仲介手数料の中間金ですが、これは手付金ではありません。

そのため、仮に売買契約後、売主と買主の事情によって、売買契約が合意解除した場合、不動産会社へ支払った50%の仲介手数料は戻ってこないというのが注意点です。

売買当事者の都合により解約したケースは、不動産会社は何ら落ち度がないからです。

売買契約時に売買当事者間で手付金の授受を行う同じタイミングで、不動産会社に支払った金額のため、手付金と同様に解約したら戻ってくるという勘違いをする方が多いのですが、それは間違いです。

2-2.売買当事者の手付金の扱い

ちなみに、通常、売主は契約時点で買主から売買代金の10~20%を手付金として受領しています。

決済・引渡までに売主の都合で契約を解除する場合は、手付金の倍額を買主へ支払うことになります。

一方で、買主の都合で契約が解除される場合は、手付放棄となり、手付金をそのまま受領する形となります。

ここまで不動産売却の相場において注意する点について見てきました。

最後に不動産の売却を納得して完結させるコツについて触れておきます。

3.プロが教える!不動産の売却を納得して完結させるコツ

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不動産売却を納得して完結させるには、仲介手数料などの各種費用の根拠を明示させ、全て「明朗会計」とすることです。

例えば仲介手数料の3%+60,000円について、「この6万円って何ですか?」という質問に対し、「消費税みたいなものです」という驚きの回答をする不動産会社もいます。

このような根拠を答えられないダメな不動産会社に対しては、強気で値切り交渉をすべきです。

明朗会計でない不動産会社は値切り交渉できるチャンスがあります。一つ一つ根拠を明示させ、納得して取引を終えましょう。

4.まとめ

いかがでしたか?不動産売却の相場と仲介手数料の相場を見てきました。

費用の不明瞭な部分はどんどん不動産会社に確認し、明朗会計を求めましょう。

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