不動産の売却における「仲介」とは?仲介手数料の相場と注意点を徹底解説

投稿日:2016年4月12日 更新日:

不動産の売却を検討している際、一般的には「仲介」が良いという事がよくWEB上で紹介されています。

仲介についてあまり馴染みのある方は少ないのではないでしょうか。

  • あまり売却方法を理解していないけど不動産会社に言われるがままに「仲介」でやっている
  • そもそも仲介のメリットとデメリットを理解していない
  • 私にあった売却方法は本当に仲介で良いんだろうか?

上記のような状況もしくは悩みを持っている方は、もしかすると注意が必要かもしれません。

実は売却方法は仲介だけではなく、「買取」という方法があり、中には買取を選択した方がいます。

そこで今回の記事では、仲介とはそもそも何か、仲介の手数料の相場や注意点について理解いただき、最終的にあなたが満足して不動産売却を行えるまでをサポートする内容になっています。

ちなみに、先に結論を述べると結局は「信頼できる不動産会社を探せるのか」。これに尽きます。

もし結論のみを知りたいという方は「5.信頼できる不動産会社を探すのであれば一括査定を利用する」をご確認ください。

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1.不動産売却には「仲介」と「買取」の2種類ある

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家などの不動産を売却する際の方法として、「買取」と「仲介」の2種類があります。

今回は仲介を中心にお伝えしますが、理解を深めるために、不動産会社への買取と比較しながら解説していきましょう。

1-1.仲介は「買主は個人」

まずは仲介について説明します。

仲介とは不動産会社が買主を探してくれる取引

買主は「素人の個人」

素人であるため判断が遅く、場合によっては間際になって住宅ローンの審査に通らず、売買が破談する可能性もあります。

売却価格については、エンドユーザである個人が直接購入するため、相場で売却できるのが一般的です。

また物件に隠れた瑕疵があった場合は、売却後のクレームとなることがあります。

この場合、一義的には不動産会社の重要事項説明義務違反ということになりますが、最悪の場合、売買契約の解除につながることもあり得ます。

仲介のメリットとデメリット

市場価格で高く売れるというのが仲介のメリットになります。

一方で、仲介で売却する場合、買主が見つかるまで時間がかかるのがデメリットです。

一般的な売却期間は3カ月となります。

値段設定が安いと早く売れますが、高すぎると3ヶ月経っても売れません。

また契約が成立すると、不動産会社への仲介手数料は発生します。

仲介手数料については、後ほど詳しく説明します。

1-2.買取は「買主は不動産会社」

続いて買取について説明します。

買取とは不動産会社に直接家を売却する取引

買主は「プロである不動産会社」

プロであるため判断が早く、間際になってローン審査が通らずに買えませんという事態は発生しません。

買取は不動産会社が転売目的で行います。

そのため、物件に多少の不具合があっても、その修繕は不動産会社の方で行って、次の買主へ売却します。

プロの不動産会社はリスクを承知の上で購入するため、売却後、クレームが来るようなこともありません。

不動産会社に直接売るため仲介手数料は発生しません。

買取のメリットとデメリット

早く確実に売れるというのが買取のメリットになります。

一方で買取はどうしても価格が安くなるのがデメリットです。

買取は不動産会社が在庫リスクを抱えます。

在庫リスクとは、上手く売却できないと損切りをしなければならないリスクです。

不動産は価格が大きいため、売却損も大きくなります。

そのため在庫リスクを小さくするために、少しでも安く買おうとします。

一般的には買取の値段は仲介の相場に比べて80%程度となるため、▲20%引きで売却することになります。

買取による売却金額の上限は仲介に比べて90~95%が限界

仲介の場合、不動産会社は在庫リスクを抱えることはありません。

不動産会社からすると、売主と買主の両方から仲介手数料が取れれば、1つの取引で6%+12万円の報酬を得ることが可能です。

仮に買取の価格が相場の95%になってしまうと、在庫リスクを抱えているのにもかかわらず、仲介手数料よりも儲けが小さくなってしまいます。

そのため買取はどんなに高くなってもある程度のところで限界点が来ます。

買取価格も買取業者同士に競争させると金額を上げることは可能です。

ただ、価格が上がっても6%の仲介手数料から比較しても、90%~95%くらいが上限値となるでしょう。

買取については下記の記事に詳しく解説しております。

不動産売却の「買取」とは?知っておくべき2つのデメリットと対処法の全て

突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

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以上、仲介と買取について見てきました。

それでは次に気になる媒介契約の種類について見ていきましょう。

2.仲介には3種類の契約形態がある

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不動産売却における仲介とは、不動産会社があなたの代わりに買主(購入者)を探してくれて、間に立ち最終的に売買契約まで成立させることです。

契約が成立すると、不動産会社に成功報酬として仲介手数料を支払います。

逆に言うと、契約が成立するまでは、手数料は基本的に支払う必要がありません。

契約が無効やキャンセルになった場合も支払う必要はありません。

さらに仲介には3種類の契約形態があり

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

です。

それぞれの違いを下記にまとめています。

契約形態 複数社への
依頼
購入者を
自分で探す
レインズへの
登録
一般媒介契約 任意
専任媒介契約 × 義務
専属専任媒介契約 × × 義務

レインズとは、不動産会社が見れる専用のデータベースです。

媒介契約には「専属専任媒介」と「専任媒介」、「一般媒介」の3種類があります。

「専属専任媒介」と「専任媒介」では、1つの不動産会社と契約すると、他の不動産会社とは契約できません。

2つの契約はほぼ同じですが、「購入者を自分で探せるかどうか」の部分が異なります。

シンプルに言うと、売主が自分で買主を見つけてくることです。

専属専任媒介契約では、この自己発見取引が禁止されています。

2-1.専属専任媒介と専任媒介が存在する理由

「専属専任媒介」と「専任媒介」は売主が他の不動産会社と契約できないため、売主に不利に働きます。

何故、このような契約形態があるかというと、不動産会社を守るためにあります。

仲介手数料は成功報酬のため、他の不動産会社と競争となると、成功確率が非常に下がるため、不動産会社の経営が極端に不安定になってしまいます。

不動産会社にもある程度、安定した経営基盤を与える必要があるため、このような不動産会社を保護する契約形態があるのです。

不動産会社を守る=買主の保護にもなる

不動産会社の経営基盤を守る理由は買主の保護にあります。

元々、宅建業法は買主の利益を保護するためにある法律です。

買主が問題ある物件を掴まなくても良いように、取引の安全性を図るために仲介が存在します。

良く知っている物件を売る売主と、よくわからない物件を買う買主では、買主の方が情報量は圧倒的に少なく不利な取引と言えます。

不利な買主を守るためには経験豊富な不動産会社の存在が欠かせません。

不動産会社の収益が不安定で、どんどん潰れていたら買主を守ることは出来ないでしょう。

買主の保護を行うためにも、不動産会社にはある程度安定した経営をしてもらう必要があるのです。

2-2.売主に有利なのは一般媒介

一方で、「一般媒介」は売主が複数の不動産会社と契約することが可能です。

2社と一般媒介契約をすれば2倍のパワーで売却活動ができます。

当然ながら良い買主が現れる機会も増えます。

売主にとっては「一般媒介」で複数の不動産会社へ依頼する方が、売却活動は圧倒的に有利になります。

また仲介手数料は成功報酬のため、媒介契約を成立させた不動産会社のみ得られることができます。

そのため複数の不動産会社と一般媒介契約を行っても、費用面で不利になるということはありません。

2-3.そもそも仲介手数料の持つ意味

仲介手数料とは何かについてご説明します。

これは平たく言うと、不動産会社へ支払う手数料となります。

売主の場合は、主に「買主を見つけたこと」に対する謝礼と言っても良いでしょう。

不動産会社にとっては、重要な売上となります。

不動産業者は、一般消費者を保護し、公正な取引を確保するために存在します。

そのために不動産売買においては「重要事項の説明」を宅地建物取引士が行うことになります。

不動産には都市計画法や建築基準法などによって一定の法規制がかかっています。

例えば、「ここにはお店が建てられませんよ」とか「ここは日影規制のないところなので、前面にマンションが建っても文句言えませんよ」などの規制に関することです。

不動産会社の存在意義は買主に安全に買い取ってもらうこと

不動産の売買は高額になります。そのため、これらの法規制が後から「知らなかった」では済まされません。

「そんな規制があるなら買わなかったのに」という問題を避けるために、プロの不動産業者が重要事項の説明を行って公正な取引をサポートすることになります。

そのため、不動産会社の存在意義としては、売主というよりは、買主に安全に買ってもらうためという方が、存在意義が高いとも言えます。

仲介手数料の内容が分かったところで、その必要性についても見てみましょう。

仲介手数料の必要性は安全に取引をしてもらうためでもある

仲介手数料というのは、安全な取引を確保するために、不動産業者へ支払う費用です。

特に売主にとっては、買主を探すだけではなく、告知義務のある物件であれば不動産業者に買主へ説明してもらうことも含まれます。

具体的には「自殺があった」とか「隣の部屋が暴力団の事務所である」などの告知内容が該当します。

これらは事前に告知することで、売主に後々ふりかかる恐れのある損害賠償請求などを回避することができるのです。

まとめると仲介手数料を払う目的は「買主探し」「トラブル回避」の2つ

繰り返しになり恐縮ですが、売主にとって仲介手数料は何のために必要な手数料なのかと言われれば、「買主探し」と「後々のトラブル回避」を行うために必要な費用です。

逆に言えば、息子にマンションを売る、仲の良い友人にマンションを売るなど場合は、買主も見つかっていますし、後からトラブルになるケースも低いため、わざわざ不動産業者を入れる必要はないでしょう。

良く知らない第三者の買主を探してもらい、トラブルにならないように重要事項をきちんと説明させるために支払う費用です。

不動産仲介業務の必要性は理解できても、問題はその費用です。

では、仲介手数料はどれぐらいかかるのでしょうか?その相場観について次にお伝えします。

3.仲介手数料の相場について

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仲介手数料の相場ですが、実は法律で決まっており、国土交通省の「不動産流通について」のページの「昭和45年建設省告示第1552号に掲載されています。

見難いのでまとめたのが下記表です。

仲介手数料は上限額でこれ以上の手数料になることはありません。

売買代金 仲介手数料
200万円以下の場合 取引額の5.4%
(税抜き5%)
200万円超え
400万円以下の場合
取引額×4.32%+21,600円
(税抜き:取引額×4%+20,000円)
400万円を超える場合 取引額×3.24%+64,800円
(税抜き:取引額×3%+60,000円)

通常は、不動産の場合、400万円以上の物件が多いため、仲介手数料は「3%+6万円」と言われます。

この手数料に関しては、高いと感じる方も多いと思いますが、宅建業法で上限が定められる以前は10~20%という世界でした。

逆に言えば、上限が決められているため、業者に吹っ掛けられることなく、安心して取引が可能となっているのです。

上記だけでも分かりにくいと思いますので、実際に取引があったサンプルを下記紹介します。

1.マンションを4,000万円で売買する場合
4,000万円×3.24%+64,800円=136.8万円

2.土地を200万円で売買する場合
200万円×5.4%=100,800円

3.家を300万円で売買する場合
300万円×4.32%+20,000円=149,600円

上記の仲介手数料は、売主であっても買主であっても依頼すれば支払う必要があります。

ちなみに仲介手数料の規制のない企業のM&Aの世界では、企業のマッチングをすることで支払う仲介手数料が10%を超えているものが普通で、それが相場です。不動産の歴史的に見ても、また不動産以外の仲介を見ても、仲介手数料というものは規制がないと非常に高くなりがちなのです。このような仲介手数料の規制のない世界では、仲介手数料の値引きには大変なハードネゴが必要であると知っておいた方が良いでしょう。

3-1.仲介手数料は売手と買手の両方からもらえる

不動産会社は、仮に売主からも買主からも依頼を受けた場合は、売主と買主それぞれから仲介手数料をもらうことができます。

つまり不動産会社にとってみれば、2倍の報酬額を受け取れますので、あまり売り手のこと考えてくれない不動産会社もいる

業界用語でそれらの手法のことを「両手」と呼びます。

そういう不動産会社に当たらないためにも、複数の不動産会社に依頼してみることが大切です。

後ほどどの様にすれば信頼できる不動産会社を探すことができるのかをお伝えします。

3-2.仲介手数料の支払い時期

売買契約時の仲介手数料の支払う時期ですが、一般的に契約締結時に手付金(手数料の50%が相場)を支払い、物件を引き渡しが完了し所有権の移転・抵当権等の抹消などに必要な書類が確認された後に残代金を支払います。

この件については、一般財団法人 不動産適正取引推進機構が発行している「不動産売買の手引き」のP.37にも記載がありますので、詳しく知りたい方は参照してください。

3-3.仲介手数料は消費税の対象になる

仲介手数料については、消費税の対象となります。

例えば1,000万円の物件の取引をした際、仲介手数料を「3%+6万円」とすると、純粋な仲介手数料は36万円となります。

36万円に消費税が課されますので、支払額は388,8000円(消費税率8%とした場合)となります。

3-4.仲介手数料における2つの注意点

最近は減りましたが仲介手数料におけるトラブルが発生することがあります。

ここでは注意点について説明します。

先に箇条書きに説明すると下記があげられます。

  1. 仲介手数料の上限額を超える請求
  2. 仲介手数料以外の費用を請求

両方ともお金に関するトラブルです。

前述でも記載した通り、仲介手数料の上限額を決まっています。

また、仲介手数料以外の費用も原則請求できません。

ただし、下記のような条件が揃った場合のみ、仲介手数料以外の請求がされることがあります。

  1. 依頼者の依頼で行った費用
  2. 一般的な仲介業務では発生しうることがない費用
  3. 実際に使った費用

もし、それら以外の要因で請求された場合は、一刻も早くその不動産会社との取引は止めましょう。

ここまでは、主に仲介手数料について言及してきました。

実は最近では仲介手数料が無料のところも出てきております。

果たしてそれらの会社はいいのでしょうか?筆者の見解とともに説明していきます。

4.仲介手数料は無料にすることが可能

売主にとっては、高く感じる仲介手数料ですが、仲介手数料を無料とすることも可能です。

これは特に難しい話ではなく、「仲介手数料は無料」と謳っている不動産会社に不動産仲介を依頼すれば良いのです。

例えば、最近「とくダネ!」や「日経おとなのOFF5月号」に掲載された「REDS」というサービスが該当します。

そこで何故、不動産業者が仲介手数料を無料に出来るのか、その仕組みを説明致します。

4-1.仲介手数料が無料にできる2つの理由

REDSのサイトを見ると仲介手数料が無料、もしくは割引できる理由が掲載されています。

  1. 不動産仲介の知識と経験が備わったスタッフのみで運営し、人件費を抑制
  2. 不動産仲介に求められる業務を明確にし、システム会社とのコラボレーションにより効率的なシステムを構築
  3. 無店舗展開による店舗運営にともなう様々な経費を削減
  4. 折り込み広告や不動産情報サイトでの広告活動を行わず、お客様と直接かかわる業務に特化

つまりまとめると究極的に経費や人件費を削減し、効率の良い広告で集客を行っている為、無料や割引が出来るとなっています。

実はもう1つ大きな理由があります。

それは前にも述べた日本の不動産会社は売主からも買主からも仲介手数料が取れること(両手仲介)が理由になります。

日本の不動産会社は1社で売主と買主の間に立ち、双方代理が認められているのです。

実はこの双方代理ですが、世界的には禁止している国も多いです。

アメリカなどは売主もしくは買主の一方のエージェント(代理人)にしか成れません。

なぜなら、売主は高く売りたいし、買主は安く買いたいため、売主と買主は基本的に利害が一致しないからです。

そのためエージェント制を敷いている海外の不動産会社では、仲介手数料が無料になることは基本的にありません。

売主のエージェントは売主のために一生懸命働いて、売主からきちんと手数料を受け取ります。

ただし、いいことばかりではなく、仲介手数料が無料の不動産会社にはいくつか注意点があります。

4-2.仲介手数料が無料の不動産会社には注意

双方代理を考えると、仲介手数料無料の不動産会社がどちらを向いて仕事をしているのかが見えてきます。

仲介手数料無料の不動産会社は、実は買主を見て仕事をしているということが大きな注意点です。

「仲介手数料は無料ですよ」と、いかにも売主の味方ですという感じですが、実際にお金をもらう買主に目が行っています。真のお客様である買主にへそを曲げられないように仕事をするのです。

ただし、買主の味方であると言っても買主からもらう仲介手数料は売買価格の3%+6万円となります。

これは売買価格が高くなればなるほど買主からもらえる手数料は多くなることになります。

そのため、買主を見つつも「高く売りたい」という想いは、基本的には売主と合致しているのです。

仲介手数料が無料に出来る仕組みが分かったところで、では具体的にどういう会社がオススメかを解説します。

4-3.仲介手数料が無料の会社はオススメしない

仲介手数料が無料となる不動産会社ですが、残念ながら今のところコレといってオススメできる不動産会社はありません。

もちろん、今のところ大手の不動産会社で売主の仲介手数料を無料と明確に謳っている不動産会社はありません。

仲介手数料無料の会社は新規参入の中小企業が多いので、これといってここがオススメとは現状言えない状況です。

このような会社は、一度面談をしてみて、親切に対応してくれる会社かどうかを見極める必要があります。

ちなみに、無料といかないまでも仲介手数料を値引きすることは可能です。

簡単に言うと専任契約を締結することを条件に値引くということです。詳細は下記の記事をご確認ください。

親切な不動産会社かを見極めるコツ

親切に対応してくれる会社を見極める方法としては、例えば物件内覧の対応方法を提案してくれる会社かどうかです。

具体的には、「ここは掃除しておいてください。」とか「スリッパを用意しておいてください。」「内覧時はご主人とお子様は外で待機させておいてください。」などの細かい指示です。

このような指示をしてくれる会社は、早く高く売ろうとしてくれている会社と言えます。

売れない理由を物件や市場環境のせいにはせず、自分たちの努力でなんとか売ろうという発想をしてくれる会社です。

以上ここまで見て頂いた方にもわかると思いますが、結局は「信頼できる不動産会社に当たるか」ここに掛かっています。

実際に不動産売却が成功してきた事例を見ると、親密に相談に乗ってくれる不動産会社に当たっているところが成功しています。

では、どのように探せばいいのでしょうか?次に説明していきます。

5.信頼できる不動産会社を探すのであれば一括査定を利用する

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手の不動産会社6社に査定依頼ができるすまいValue
  • 運営している会社がNTTグループのHOME4U

の2つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産会社 2017年度
不動産売買
仲介件数
すまいValue HOME4U リガイド イエイ イエウール
三井不動産リアリティネットワーク 38,612 - - - -
住友不動産販売 36,108 - - - -
センチュリー21グループ 27,336 -
東急リバブル 23,278 - - -
野村不動産グループ 8,272 - - -
三井住友トラスト不動産 7,362 -
大京グループ 6,828 -
その他 179,074
合計/取引シェア 326,870 33.29% 31.62% 21.01% 19.94% 20.49%
公式サイト すまいValue HOME4U リガイド イエイ イエウール

※○:査定依頼が行える △:一部不動産会社を行える -:査定依頼が行えない
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては「取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができるすまいValue」をオススメしています。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手のみという安心感はもちろん、取引実績から見ても先ず間違いありません。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

ただし、すまいValueの弱点を上げるとすれば、地方には対応していない可能性がある点です。

その場合は、NTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4Uも取引実績TOP4社のうち2社に査定依頼ができますので、他の不動産一括査定に比べても勝っています。

NTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

HOME4Uは大手のみだけではなく、中堅や地方の不動産会社にも依頼ができます。

もちろん、依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っておりますので、安心できます。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)での売却を考えているのであれば、ソニー不動産もオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用しており、シンプルに言うと売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも値段を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValue
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
https://sumai-value.jp/

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/

HOME4U

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https://www.home4u.jp/

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【1都3県限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」
http://www.re-guide.jp/

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi
https://t23m-navi.jp/

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

cvbutton3

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産を売りたい!と考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく ...

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6.「仲介」で売却するときの流れ

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6-1.告知書の記載

不動産会社と媒介契約をした後は、不動産会社から告知書の記載を求められます。

告知書とは、売主しか知らない事実を不動産会社に伝えるアンケート調査シートのようなものです。

例えば自殺があったとか、床の下が腐っている、シロアリが発生しているなど外形からは分からない事実です。告知書は正直に告白してください。

たとえ価格が下がったとしても、後から損害賠償を受けるよりは、ずっと安く済みます。

不動産仲介における重要事項説明は買主を守るために行います、後からトラブルにならないよう、正しく告知をしてください。

6-2.内覧対応

契約後、暫くすると不動産会社が購入希望者を内覧のために現地へ連れてきます。

遠隔地の物件は不動産会社に任せてください。その際、鍵の管理等は不動産会社とルールを決めておきましょう。

希望価格に到達した買主が現れたら、契約となります。

後々、買主が住宅ローンの審査が通らない可能性もあるため、ある程度の与信調査を不動産会社へお願いしておきましょう。

ちなみに売却活動の中で不動産会社に色々なお願いをすると思いますが、これらは全て仲介手数料に含まれています。

安心して色んな質問をしましょう。また売買契約時点では、仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。

内覧についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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家やマンションは一度購入してしまうと、なかなかその環境を変えるわけにはいきません。 そのため、買主はとても慎重になります ...

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6-3.引き渡し

最後に引渡となります。契約から引き渡しまでは1ケ月程度です。

引渡で残金の入金を確認したら、物件の鍵を引き渡して完了です。

この際、残りの仲介手数料の半額を支払うことになります。

ここまで、仲介の流れについて見てきました。

最後に家を売却する時の必要書類について確認します。

7.不動産売却に必要な書類一覧

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不動産会社に仲介を依頼すると、基本的には必要な書類は不動産会社から指示がありますので、そこまで心配しなくていいでしょう。

念のため必要書類一式を記載します。

7-1.売買契約で必要な資料

売主 不動産会社 買主

①実印
②印鑑証明書(3カ月以内)
③本人確認資料(運転免許証など)
④印紙代(契約書貼付用)
⑤媒介報酬額

⑥売買契約書
⑦重要事項説明書
⑧補足資料(謄本、公図、実測図、隣地関係調査表、評価証明書)
⑨告知書
⑩媒介報酬領収書
⑪売主手付金領収書
⑫実印
⑬印鑑証明書(3カ月以内)
⑭本人確認資料(運転免許証など)
⑮印紙代(契約書貼付用)
⑯媒介報酬額
⑰手付金

7-2.売却時に必要な書類

マンションの場合

売主 不動産会社 買主

①権利証又は登記識別情報通知書
②実印
③印鑑証明書(3カ月以内)
④固定資産税・都市計画・納税通知書
⑤住民票
⑥本人確認資料(運転免許証など)
⑦固定資産税評価証明書
⑧鍵(複製も含めて全て)
⑨抵当権等抹消書類
⑩管理費・修繕積立金の格の確認書等
⑪パンフレット
⑫管理規約
⑬使用細則

①残代金領収書
②固定資産税・都市計画税清算金計算書と領収書
③管理費・修繕積立金清算金計算書と領収書
④物件引渡確認書
⑤媒介報酬の領収書

①実印
②印鑑証明書(3ヶ月以内)
③住民票
④抵当権等設定書類
⑤住宅用家屋証明書
⑥本人確認資料(運転免許証等)

戸建の場合

売主 不動産会社 買主

①権利証又は登記識別情報通知書
②実印
③印鑑証明書(3カ月以内)
④固定資産税・都市計画・納税通知書
⑤住民票
⑥本人確認資料(運転免許証など)
⑦固定資産税評価証明書
⑧鍵(複製も含めて全て)
⑨抵当権等抹消書類
⑩実測図
⑪境界確認書
⑫越境の覚書
⑬設計図書
⑭建築確認通知書
⑮検査済証

①残代金領収書
②固定資産税・都市計画税清算金計算書と領収書
③管理費・修繕積立金清算金計算書と領収書
④物件引渡確認書
⑤媒介報酬の領収書

①実印
②印鑑証明書(3ヶ月以内)
③住民票
④抵当権等設定書類
⑤住宅用家屋証明書
⑥本人確認資料(運転免許証等)

不動産売却で必要な書類のさらに詳細ついては下記記事をご参照ください。

7-3.確定申告で重要な「売買契約書」

売買では特段必要ないのですが、売却後の確定申告で重要な書類が1つあります。

それは今回売却する物件を購入した当時の売買契約書になります。これは所得税を計算する上で非常に重要な証拠書類となります。

昔の売買契約書の有無は不動産会社から確認が取られないため、確定申告の段階になって初めて気付くことになります。

不動産を売却する場合は、真っ先に昔の売買契約書が残っているかどうかを確認しましょう。

不動産売却における確定申告方法については下記記事をご参照ください。

不動産売却時の確定申告の流れと申告方法を初心者でも分かるように解説

不動産を売却した際、確定申告が必要となるケースがあります。 サラリーマンの場合、確定申告を行うことは滅多に無いため、確定 ...

続きを見る

8.まとめ

仲介手数料について解説してきました。

ポイントは仲介手数料には相場ではなく上限であるということです。

無料としている新進気鋭の不動産会社も存在します。

無料の会社とは、面談してみて「ちゃんとやってくれそうか?」を見極めてから依頼することが良いでしょう。

でもどちらにしても不動産売却の成功のカギは「信頼できる不動産会社を探せるのか」ここに尽きます。

HOME4Uなどの一括査定を利用して、ぜひ信頼できる不動産会社を見つけましょう。

念のため、法人の方に向けて仲介手数料を支払い後の仕訳の方法について解説します。

【おまけ】仲介手数料の仕訳方法

pexels-photo-pen2

不動産売買において仲介手数料はほとんどのケースで発生します。

決算書や申告書で仕訳が必要になるケースがありますが、よく間違われるのが仲介手数料の仕訳です。

下記に一覧をまとめましたので、参考ください。

取引内容 仕訳の取り扱い
土地の売却 支払い手数料として費用処理
建物の売却 支払い手数料として費用処理
土地の取得 土地の取得価額に加算
建物の取得 建物の取得価額に加算

仕訳における仲介手数料の注意点

実は少し注意が必要です。

仲介手数料は購入した時は貸借対照表上の土地建物簿価に加算されますが、売却した場合は損益計算書の費用として処理されます。

購入時の仲介手数料は、土地と建物への振り分けが発生するなど、煩雑な処理を要します。

建物に振り分けられた仲介手数料は後々に減価償却費として毎期費用化されます。

一方で、売却に関しては単純明快で、売却期に一括で費用処理をすることが可能となるのです。

売買の種類 仲介手数料の扱い
購入時 簿価計上
売却時 費用書類

 

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