不動産用語の中で、あまり聞き慣れない言葉に「抵当権」というものがあります。
- 抵当権って、そもそも何のことなの？
- 抵当権は、どういうときに行使されるの？
- 抵当権がついている不動産の売買はできるの？
そこでこの記事では、「抵当権とは」ということにフォーカスしてお伝えします。
この記事を読むことであなたは、抵当権とは何かということを分かりやすく知ることができます。
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抵当権とは
抵当権の話をすると、債務者とか、債権者、抵当権者等の効きなれない言葉が登場しますので、一度ここで整理します。
| 当事者 | お金を貸している人 | お金を借りている人 |
|---|---|---|
| 呼び名 | 銀行・金融機関 債権者 抵当権者 | 所有者 債務者 抵当権設定者 |
- お金を貸している人のことを債権者
- お金を借りている人は債務者
- お金を貸している銀行が抵当権を設定していれば、抵当権者
- 抵当権の設定を受けている所有者のことは抵当権設定者
抵当権と質権の違い
抵当権と類似の概念に「質権」があります。
よく「質屋に売った」と表現する人がいますが、「質屋に売る」という表現は厳密には違います。
質屋というのは、厳密に言うと高級時計を担保に入れて、お金を借りているだけ。
そのお金が返せなかった場合、「質流れ」となり、自分が担保に入れた時計が質屋の店頭で売りに出されることになります。
質屋は、店頭で実際に時計を売ることで、貸したお金を回収します。
このように、質権の場合は、債権者が担保物件を自分の手元に置いておきます。
それに対して、抵当権の場合は、債務者が担保物件を自分の手元に置いたまま利用できることになります。
担保物件が債権者の手元にあるのが「質権」で、債務者の手元に残ったままなのが「抵当権」になります。
不動産は動かせない財産なので、銀行の手元に置くことはできません。
不動産を担保に入れる場合には、必然的に抵当権になります。
それに対して、高級時計のような動産は動かさるため、質屋の手元に置くことができます。
有名絵画や高級時計、宝石等の動産を担保に入れる場合には、質権になります。
質権の場合、お金が返せないと「質流れ」になり売却されます。
お金が返せないと強制的な売却「競売」になる
抵当権では、お金が返せないと「競売」となり売却されます。
抵当権は担保物件が債務者の手元には有りませんが、競売と言う制度により、借金が返ってこない場合は回収できるようになっているのです。
以上、ここまで抵当権とはということについて見てきました。
抵当権には登記の際に付けることになります。
そこで次に、抵当権の登記事項について解説いたします。
抵当権の登記事項
抵当権は、登記簿謄本の「乙区」と呼ばれる部分に権利の記載が行われます。
抵当権の登記事項は、以下のような内容です。
| 権利部(乙区) (所有権以外の権利に関する事項) | |||
|---|---|---|---|
| 順位番号 | 登記の目的 | 受付年月日・受付番号 | 権利者その他の事項 |
| 1 | 抵当権設定 | 平成○○年〇月〇日 第△△△△号 | 原因 平成○○年〇月〇日設定 債権額 3,000万円 利息 年0・70％(月割計算、ただし月未満の期間は燃65日の日割計算) 損害金 年14％(年365日の日割計算) 債務者 東京都○○区○○一丁目2番3号 ○○ ○○ 抵当権者 東京都○○区○○四丁目5番6号 株式会社○○銀行 |
登記簿謄本から抵当金の記載を消すことを「抵当権の抹消」と呼びます。
抹消と言っても、実際には登記簿謄本の記載にアンダーラインを引くだけです。
登記簿謄本でアンダーラインが引かれている記載については、既に抹消されたものということを意味します。
以上、ここまで抵当権の登記事項について見てきました。
借金が返せなくなると抵当権が実行されます。
抵当権の実行とは？
- 抵当権の実行とは競売のこと
- 競売とは債権者のために、裁判所が行う強制的な不動産の売却
質屋の質流れが、競売に相当します。
債務者が借金を返せなくなると、抵当権者は競売を実行する権利を持っています。
競売を行えば、抵当権が付いている不動産を売却でき、売却金額の中から借金を回収することができます。
債務者は当然に不動産を失うことになります。
競売は裁判所が国家権力を持って債権回収を図る制度ですので、債権者が競売を取り下げてくれない限り、強行されます。
また、債権者は競売で売却してもローン残債を回収できないケースがあります。
回収しきれなかった残債については、債権者に引き続き債権(お金を返せという権利)が残るため、債務者は返済を継続することになります。
以上、ここまで抵当権の実行について見てきました。
抵当権付きの不動産を売買する際には注意が必要です。
抵当権付きの不動産の売買
抵当権付きの不動産は、抵当権を外した状態で売買するのが原則です。
抵当権が付いたままの状態だと、購入してくれる人は基本的にいないです。
一方で、銀行は借金を返してくれないと抵当権を外してくれません。
借金を一括で返済するには、売却して現金を得ないと返せないのが通常です。
そこで、抵当権付き不動産を売買するには、抵当権の抹消と引渡を同時に行うことが通常です。
これを同時履行と呼びます。
仮に、売主Ａの物件にＢ銀行の抵当権が付いたまま、買主Ｃが買ったとします。
このような状態だと、もし売却後にＡが借金を返せなくなるとＢが抵当権を実行するため、Ｃは不動産を失うことになります。
そのため、抵当権付きの不動産を第三者がそのまま購入することはあり得ません。
抵当権付き不動産を第三者に売却する場合には、抵当権を抹消することが絶対条件となります。
また、世の中には中小企業の社長が、自分が経営している会社で持っている土地を社長自身に売るようなケースがあります。
この際、会社がお金を借りるために不動産に担保を付けているようなケースがあります。
担保物件を減らしてしまうと会社がお金を借りにくくなってしまうため、抵当権付きのまま会社から社長に不動産が売却されることがあります。
銀行からすると社長と会社は一体なので、特に問題もありません。
このように、実際には抵当権付きのまま不動産を売買することは可能です。
しかしながら、第三者が買主の場合、抵当権付きのままで購入してくれないため、商習慣として抵当権は必ず抹消しなければならないということになっています。
法律で抹消が義務付けられているわけではありません。
抵当権は売却するときに「絶対に外す」べきものではないのですが、第三者への売却の場合には「外すことが当然」ということになります。
以上、ここまで抵当権付きの不動産の売買について見てきました。
相続した不動産に抵当権が付いている場合もあります。
そこで次に、抵当権付の不動産の相続について解説いたします。
抵当権付の不動産の相続する3つのケース
抵当権付の不動産の相続を相続した場合は、基本的には債務を引き受けた人が相続します。
まず、負債の引継ぎ方には、以下の3つがあります。
- 住宅ローン等で被相続人が団体信用生命保険に加入しているケース
- 相続放棄で債務免除をするケース
- 承認により債務を引き受けるケース
ケース1.被相続人が団体信用生命保険に加入しているケース
本人死亡によりローンが一括返済されます。
債務が無くなりますので、相続人に債務の返済義務はありません。
ただし、不動産の登記簿謄本には抵当権の登記が残ったままとなるため、抵当権抹消登記の手続きが必要です。
住宅ローン以外にも、アパートローンでも本人が団体信用生命保険に加入しているケースがあります。
アパートでも親が団体信用生命保険に加入していたかどうかは、念のため確認しておきましょう。
ケース2.相続放棄で債務免除をするケースもあります。
相続放棄を選択すれば、プラスの資産もマイナスの資産も全て引き継がないことになります。
不動産そのものも引き継がないため、抵当権が設定されていたとしても、その債務も免責されます。
ケース3.単純承認や限定承認により債務を引き受けるケース
- 単純承認とは、相続人が被相続人の土地の所有権等の権利や借金等の義務をすべて受け継ぐ相続方法
- 限定承認とは、被相続人の債務がどの程度あるか不明であり、財産が残る可能性もある場合等に、相続人が相続によって得た財産の限度で被相続人の債務の負担を受け継ぐ相続方法
借金はマイナスの資産となるため、資産家の場合は相続対策で意図的に引き継ぐことが通常です。
債務を引き継いだ場合には、まず、不動産の所有者と債務の引受人を同一人にすることが一般的です。
相続時は、財産は全て相続人の共有で引き継がれているため、遺産分割協議によって誰がどの資産を引き継ぐのかを決めます。
抵当権付きの不動産を相続する場合には、原則として不動産の所有者と債務引受人を同一人とし、不動産の名義変更を行います。
銀行に対しては、新たな債務の引受人が誰になったかを伝え、債務を引き継ぐことになります。
返済に関しても、新しい債務者が返済を継続します。
抵当権付き物件の売却を検討しているなら「信頼できる不動産会社探し」が重要
これまで説明したように、抵当権は売却するときに「絶対に外す」べきものではないのですが、第三者への売却の場合には「外すことが当然」になります。
ローンを完済し、抵当権を抹消するには、より高い価格で不動産を売る必要がありますが、そのためには「複数の不動産会社に査定依頼して、比較検討すること」が重要です。
不動産の売却は、不動産会社に査定してもらうところからスタートします。
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まとめ
抵当権とは何かということについて見てきました。
抵当権は、債務者が担保に入れるものを自分の手元に留めたままお金を借りることのできる権利です。
お金を借りる上では必須の知識ですので、きちんと理解した上で借金をするようにしてください。