不動産売却の抵当権とは？スムーズに売却するにはどうしたらいい？

住宅ローンを借りて家を購入している方は、土地と建物に抵当権が設定されています。

抵当権とうとピンとこないかもしれませんが、要は担保です。 

マンションや戸建てであっても、土地と建物は銀行に担保に取られている状態で購入しています。

住宅ローンを完済しないと、土地と建物から抵当権を外すことはできません。

抵当権が付いている不動産を売却しようとする人の中には、

等々の疑問を持たれている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、今さら人に聞けない「抵当権」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは抵当権について理解し、抵当権が付いている不動産の売却方法を知ることができます。

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1.抵当権とは

1-1.住宅ローンの担保のこと

初めに抵当権について解説します。

抵当権とは、住宅ローンを借りている債務者が不動産などを自分の手元にとどめたまま債務の担保として提供し、債権者がその担保物件から優先的に弁済を受けることができる権利

ここでいう債務とは、住宅ローンを返済する義務のことを言い、債権とは、住宅ローンを取立てる権利のことを言っています。 

抵当権の話をすると、所有者や銀行のことを様々な呼び名で呼ぶ場合がありますので、以下にまとめます。 

1-2.抵当権の実行とは競売のこと

抵当権とは、住宅ローンの担保に取っているだけなので、住宅ローンをきちんと返済している限り、なにごとも生じません。

ところが、住宅ローンが返済できなくなると、担保に取っている不動産を売却することで残りの残債を銀行が回収することができます。

これを抵当権の実行と言います。

抵当権の実行とは、具体的には競売にかけられることを指します。

以上、ここまで抵当権とは何かについて見てきました。

それでは次に抵当権の確認方法についてご紹介します。

2.抵当権の確認方法

自分の不動産に抵当権が付いているかどうかは、登記簿謄本によって確認することができます。

抵当権は基本的に土地と建物の両方に付いています。

抵当権は登記簿謄本を見てみると、乙区と言われる部分に、以下のような記載があります。

登記簿謄本に抵当権の内容を記載することを、「抵当権設定登記」と言います。

一方で、登記簿謄本から抵当権の内容を削除することを、「抵当権抹消登記」と言います。

登記簿謄本は法局でお金を払えば本人以外でも閲覧できますので、あなたの住所やいくらのローンを組んでいたのかという情報まで、誰でも見ることができます。

個人情報がダダ漏れのような感じがしますが、そもそも登記とは自分たちの権利を第三者に知らしめるためのものであるため、わざとダダ漏れにしているのです。

以上、ここまで抵当権の確認方法について見てきました。

それでは次に抵当権付きの不動産売却について見ていきましょう。

3.抵当権付きの不動産売却

3-1.抵当権付きの不動産は売れない

抵当権が付いたまま、所有者が変わると、仮に前の所有者が住宅ローンを返せなくなった場合、抵当権が実行されてしまいます。

そのようなことがあっては、新しい所有者は困るため、抵当権付の不動産は誰も買いません。

そのため抵当権のついている物件を売却する場合は、抵当権を抹消してから売却することになります。

抵当権は、売却時点で「住宅ローンが残っていると外せないか？」というとそういう訳ではありません。

売却代金によって残債を支払うことができれば、住宅ローンを外すことが可能です。

売却時における抵当権の外し方は以下のようになります。

なので、とにかく不動産をなるべく高く売ったほうがいいのです。

不動産を高く売る方法については、「不動産売却のコツ／プロが教えるスムーズに高く売る秘訣を紹介」をご確認ください。

3-2.抵当権抹消のタイミング

このように抵当権付の不動産を売却する場合は、売却代金をローンの残債に充てるため、売却代金の入金と抵当権の抹消は同時のタイミングで行うことになります。

この抹消のタイミングは物件の引渡時になります。

引渡時は、売主側が住宅ローンを借りていた銀行も同席します。

買主から売主側の銀行に入金が確認された時点で、抵当権抹消書類を司法書士に手渡し、抵当権を外す手続きを行います。

抵当権は売買代金と相殺で抹消されるため、買主としては一瞬だけ抵当権付の物件を購入していることになります。

そのため確実に抵当権が抹消できるように、引渡時は司法書士に立ち会ってもらうことが基本です。

以上、ここまで抵当権付きの不動産売却について見てきました。

それでは次に抵当権抹消のための必要書類について見ていきましょう。

4.抵当権抹消のための書類

不動産売却時は、抵当権抹消だけでなく、所有権移転登記も同時に行います。

所有権移転登記と抵当権抹消登記に必要な書類は以下のようになります。

以上、所有権移転登記と抵当権抹消登記に必要な書類について見てきました。

最後に抵当権抹消委に係る費用についてご紹介します。

6.抵当権抹消の費用

抵当権抹消の登録免許税と司法書士へ支払う抵当権抹消代理手続き費用については以下の通りです。

抵当権は、土地と建物に両方に付いているのが通常なので、登録免許税は、土地と建物の不動産2個となり、この場合は2,000円となります。

司法書士手数料はあくまでも目安のため、依頼する司法書士によって金額が異なります。

7.まとめ

以上、基礎から分かる、抵当権が付いている不動産の売却方法について見てきました。

専門的な手続きが含まれますので、不動産会社や司法書士へ確認しながら行いましょう。