【究極の選択】「新築VS中古」を決める7つ判断材料

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新築と中古、家を購入するならどちらの方が良いのでしょうか。

新築と中古は以下の7つのポイントで比較するとどちらが有利か見えてきます。

  1. 価格
  2. 選びやすさ
  3. ローン審査の通り易さ
  4. スペック
  5. 失敗のしにくさ
  6. 修繕費
  7. 価値の落ちにくさ

そして結論を言うと下記の通り。

比較項目優勢
価格中古
選びやすさ新築
ローン審査の通り易さ新築
スペック新築
失敗のしにくさ中古
修繕費新築
価値の落ちにくさ中古

これから家購入を考えている人の中には、

  • 新築と中古なら、購入するとしたらどちらが良いのだろう
  • 中古を購入して後悔しないだろうか
  • 新築にこだわらなくても良い気がするが迷っている

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、「新築vs中古」でどちらが有利なのかをフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは新築と中古のどちらを買うべきか分かるようになります。

同じシリーズとして、マンションVS一戸建ては下記記事でまとめています。

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1.価格は「中古」に軍配

価格については中古に軍配が上がります。

中古住宅の魅力は何と言っても価格が安いことです。

2018年7月時点では、中古住宅は非常によく売れています

その理由としては、あまりにも新築住宅が高過ぎるためです。

日本人は新築が大好きなため、とりあえず最初は新築と考える人も多いです。

ところが新築が価格的に難しいという判断になると、中古を検討する人が増え始めます。

現在は、新築市場から中古市場へ人がどんどん流れているため、中古住宅もジワジワと値段は上がっています。

ただ、値段が上がっていると言っても、中古住宅の方が新築住宅よりも安いことは間違いありません。

また、マンションであれば、中古物件は良い場所に建っていることも多く、立地の割には値段が安いというメリットがあります。

既に駅前にマンションが建っており、他に大きな土地もない場合、当面は新たなマンションが建つ可能性は低いです。

すると、その駅前の中古マンションは得難い立地のマンションということになります。

中古マンションであれば、良い立地のマンションが安く購入できるというメリットもあります。

以上、ここまで価格について見てきました。

では、選びやすさという点については、どうなのでしょうか。

そこで次に選びやすさについて見ていきます。

2.選びやすさは「新築」に軍配

選びやすさについては、新築に軍配が上がります。

例えば、マンションでは、「最上階に住みたい」「角部屋に住みたい」「南向きの部屋に住みたい」という希望がある場合、新築マンションであれば自分で選ぶことができます。

分譲マンションや建売住宅は、複数戸を一斉に売り出すため、希望の条件を選びやすいというメリットがあります。

一方で、中古は自分の希望通りにならないというデメリットがあります。

例えば、「あのマンションの南側の部屋が欲しい」と思っても、希望の条件の部屋がいつ売りに出るか分かりません。

仮に南側が売りに出たとしても、階数が低かったり、部屋が狭かったりした場合、購入を見送ることになります。

また、新築なら一斉に売り出すため、購入のタイミングがはっきりしています。

一方で、中古はいつ物件が売りに出るか分からないため、希望のエリアや物件があったとしても、それが選べる可能性は低いです。

つまり、中古は自分の希望を叶える物件を選びにくい、買いにくいというという側面があります。

中古で希望の条件に近づけるためには、不動産会社に希望の条件の物件を伝えておくという方法を取るのが良いです。

「あのマンションの南向きの部屋が売りに出たら、ぜひ教えてくださいね」と伝えておくとで情報が入りやすくなります。

その他、中古物件で良い物件を購入するには、普段からインターネットで物件をくまなく探しておくこと等の努力も必要となります。

以上、ここまで選びやすさについて見てきました。

ではローン審査の通りやすさについてはどうなのでしょうか。

そこで次にローン審査の通り易さについてご紹介します。

3.ローン審査の通り易さは「新築」に軍配

ローン審査の通りやすさについては、新築に軍配が上がります。

新築マンションであれば、販売価格の満額まで融資を受けることが可能です。

戸建の建売住宅もローンは通りやすいです。

一方で、中古物件については担保評価が行われます。

特に古い戸建住宅については担保価値が低く評価されます。

例えば、中古の戸建住宅では、築20年以上の建物では担保価値をゼロとみなす銀行が多いです。

最近では、査定でも築20年では建物価格をゼロとしないケースも多いですが、金融機関がいまだに担保価値をゼロと評価するため、満額の融資が下りません。

住宅ローンの審査では、物件審査と人物審査の2つを行います。

新築では、人物審査に問題なければ、フルローンで借りることも可能です。

一方で、中古では、人物審査に問題がなくても、フルローンで借りることができない場合があります。

中古ではフルローンで借りることができない可能性があるため、売買契約締結前に事前審査を行っておく等の準備が必要となります。

以上、ここまでローン審査の通り易さについて見てきました。

ではスペックについてはどうでしょうか。

そこで次にスペックについてご紹介します。

4.スペックは「新築」に軍配

建物のスペックについては、明らかに新築に軍配が上がります。

特に、マンションのスペックは、5年もするとかなり良くなります。

マンションは開発業者が、なんとかマンションを売ろうと創意工夫を凝らすため、設備のスペックに関しては毎年のように良くなります。

ただし、設備に関しては、毎年のように進化しているものの、仕上げについては必ずしも新築の方が良いとは限りません。

特に、近年は建築費の高騰が続いているため、マンションの開発業者が仕上げ部材をちょっとずつケチるようになっています。

建築費は平成15年あたりが一番安かったため、その頃のマンションは外壁や内部の仕上げも良い素材を使っています。

石材やステンレス、ガラス、無垢材のフローリング等、お金がかかるような仕上げの使い方は、時代によってちょっとずつ変化しています。

設備に関しては年数を追うごとに確実に進化していますが、仕上げ材に関しては必ずしも新築が一番良いものを使っているとは限りません。

中古の物件を購入する場合、設備の新しさを求めることはできませんが、仕上げ材などは最近の物件よりも良い可能性があります。

中古物件を選ぶ際は、仕上げの良い物件を選ぶとお得です。

以上、ここまでスペックについて見てきました。

では失敗のしにくさについてはどうでしょうか。

そこで次に失敗のしにくさについてご紹介します。

5.失敗のしにくさは「中古」に軍配

失敗のしにくさについては、中古に軍配が上がります。

マンションについては、購入後にしたと思うことが少ないのは中古マンションの方です。

新築マンションは、実際に部屋の中を見て買うことができません。

そのため、購入した後に、「思ったよりも狭かった」、「変なところに梁があって使いにくかった」等々の失敗を感じてしまうことが少なくありません。

新築マンションは、一生で一番高い買物であるにもかかわらず、商品を見ないまま買うという怖さがあります。

一方で、中古マンションは実際に中を見て購入します。

前の人が住んでいる状態で内覧するときは、家具もあるため、かなりイメージが沸きます。

また、中古マンションであれば、購入後リフォームすることも可能です。

新築だと金額が高くリフォームするお金の余力もありません。

また何と言っても作られたばっかりの新品をリフォームするのも気が引けます。

中古マンションは、購入後、「こんなはずじゃなかった」と思っても、リフォームによって不満を解消することができます。

中古マンションは、色んな物件を見た上で購入するため、失敗しにくいというメリットがあります。

一戸建については、新築の建売住宅は完成品を見て購入することができるため、それほど失敗はありません。

失敗が多いのは、注文住宅の方です。

注文住宅は、自分たちが素人発想で設計に意見を言うため、住みにくい家ができてしまうことが良くあります。

注文住宅よりは、中古戸建てや建売住宅の方が失敗しにくいです。

以上、ここまで失敗のしにくさについて見てきました。

では修繕費についてはどうでしょうか。

そこで次に修繕費について比較致します。

6.修繕費は「新築」に軍配

修繕費については、新築の方に完全に軍配が上がります。

新築住宅に関しては、「住宅の品質確保の促進等に関する法律(以下、「品確法」と略)」によって10年間の保証が必ず付いています。

そのため、住宅に何か問題が発生した場合、10年以内であれば製造側のハウスメーカー等に対して修繕を求めることができます。

品確法で保証の対象となるのは、以下の部分です。

(構造耐力上主要な部分)

基礎、柱、屋根、床、小屋組、土台、筋交いなど

(雨水の浸入を防止する部分)

屋根、外壁など

一方で、中古住宅は古いため、そもそも壊れやすく修繕は発生しやすい状況にあります。

中古住宅でも瑕疵担保保険に加入している物件は、物件に瑕疵が発見されても保険にて対応することが可能です。

ただし、瑕疵担保保険も保険期間は最長でも5年のため、新築の品確法の10年保証には及びません。

瑕疵担保保険については、下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで修繕費について見てきました。

では価値はどちらの方が落ちにくいのでしょうか。

最後に価値の落ちにくさについて見ていきます。

7.価値の落ちにくさは「中古」に軍配

価値については中古の方が落ちにくいです。

以下のグラフは東日本不動産流通機構のデータから、筆者が築年数別の一戸建てとマンションの値動きについてまとめたものを示します。

青いラインが一戸建ての㎡単価で、赤いラインがマンションの㎡単価になります。

%の数値は0~5年の㎡単価を100%として場合の、各築年数の価格の割合です。

築年数別の一戸建てとマンションの値動き

グラフを見ると、マンションも一戸建も築20年を超えると、価格がほとんど下がっていないことが分かります。

住宅は土地と建物で構成されていますが、建物は価値が落ちても土地は価値が落ちないことが原因です。

例えば、築20年超の一戸建ては、ほぼ土地価格で売買されるため、これ以上価格はあまり落ちません。

つまり、土地価格まで下がった住宅は、これ以上価値は下がらないということになります。

そのため、土地価格まで下がった中古は、新築よりも価値が落ちにくいです。

新築は、すぐに価値が落ちるという点に注意が必要です。

8.まとめ

以上、買うならどっち?新築vs中古を7つのポイントで徹底比較してきました。

以下に比較表をまとめます。

比較項目優勢
価格中古
選びやすさ新築
ローン審査の通り易さ新築
スペック新築
失敗のしにくさ中古
修繕費新築
価値の落ちにくさ中古

7つのポイントで比較すると、新築の方が優勢でした。お金があれば、やっぱり新築の方が良いといったところです。

中古住宅を購入する方は、今回紹介した中古のメリットを存分に生かし、納得のいく物件を購入するようにして下さい。

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