マイホームを購入すると、周囲から「おめでとうございます」と祝福を受けます。
このつかの間の幸せは、できるだけ長く続いて欲しいものです。
しかしながら、人によっては買ったばかりの新築マンションを、早くも手放さなければならない事態が発生することがあります。
せっかく新築マンションを購入したのに、
などの問題が発生し、運悪く新築マンションをすぐに手放すことになる方もいらっしゃいます。
このような事情をお持ちの方は、なるべく損せず、高くマンションを売却したいと考えている方も多いことでしょう。
そこで今回の記事では「買ったばかりの新築マンション」の売却にフォーカスを当ててお伝えいたします。
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目次
1.売却における新築の扱い
まず最初に「新築」の定義についておさらいしましょう。
また売却するときに「新築」はどうなのかも見ていきましょう。
1-1.新築の定義
最初に新築の定義からです。
公正競争規約の中では、新築は次のように定められています。
新築とは、建築後1年未満であって、居住のように供されたことがないものをいう。
新築の定義をまとめると
- 買ったばかりの新築マンションであっても、あなたが一瞬でも住んでしまえば、そのマンションは新築ではありません。
- また買ってから一度も住んでいなくても、建築後1年以上経ってしまえば新築ではありません。
そのため、買ってからほとんど住んでいないのにも関わらず、新築の要件から外れると新築とは言えず、新築プレミアムは消えてしまいます。
新築だと高く売れることを、不動産業界では「新築プレミアム」と呼んでいます。新築プレミアムは物件価格を10~15％程度高くしています。
1-2.新築は高い
日本人は世界的に見ても新築が大好きです。
今でこそ中古住宅が徐々に流通するようになりましたが、それでも新築にこだわる人たちは圧倒的に多いのも事実です。
そのため、「新築」だと物件が高く売れます＝新築プレミアム。
新築プレミアムというものがあるため、新築でない物件でも「新築です！！」と謳えれば、物件を高く売ることができます。
しかしながら、そういうインチキはしてはいけないということが、不動産の公正競争規約の中で定められています。
新築でないマンションを不動産会社が新築と謳って広告宣伝を行うと、景品表示法に違反し罰則を受けます。
この規定を知らない不動産会社は、ほぼいないため、無理やり新築として売ってくれということはできません。
以上、ここまで新築と売却の関係について見てきました。
それでは次に売却の注意点について見ていきましょう。
2.新築を売却するときの注意点
2-1.不動産会社にとって良い物件
「買ったばかりの新築マンション」を売却しようとすると、喜ぶ人たちがいます。それは不動産会社です。
真新しいマンションは、問題もほとんど無く、楽に売却することができます。
おまけに売買金額も高くなるため、仲介手数料も高くなります。
楽に高く売れる物件なので、不動産会社としては、「是非、当社にやらせてください！！」という物件になります。
そのため、あなたが近くの不動産会社にフラ～っと立ち寄り、「このマンション売りたいんですけど」と行ってしまえば、カモがネギをしょって来るようなものなのです。
2-2.専任系媒介契約ではなく、一般媒介契約にする
不動産会社としては、願ってもないチャンスなので、仲介を自分たちしかできない状況に持ち込もうとします。
仲介を自分たちしかできない状況とは、あなたと不動産会社の契約について、専属専任媒介契約か専任媒介契約に持ち込もうとするのです。
媒介契約には以下の3つがあり、専属専任媒介契約または専任媒介契約(以下、「専任系媒介契約」と略)となると依頼した不動産会社以外に売却を依頼できなくなります。
| 契約形式 | 依頼者の制約 |
| 専属専任媒介契約 | 他の不動産会社に重ねて依頼できず、かつ自己発見取引も認められない。 |
| 専任媒介契約 | 他の不動産会社に重ねて依頼できない。自己発見取引は可能。 |
| 一般媒介契約 | 他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引は可能。 |
買ったばかりの新築マンションは、良い物件のため専任系媒介契約でも売れないことはないでしょう。
しかしながら、良い物件だからこそ、専任系媒介契約で売却してしまうのは、「もったいない」のです。
新築プレミアムを失ったマンションは、購入金額より1～2割安くなってしまう可能性があります。フルローンで購入した人であれば、1～2割の価格減は大きな損失になる
2-3.一括査定サイトで一般媒介するのがベスト
複数の不動産会社と一般媒介契約をするには、不動産の一括査定サイトの利用が最適です。
不動産一括査定サイトとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
一括査定サイトでは、最大6社の不動産会社から査定をもらうことができますので、一度に最大6社の不動産会社へ一般媒介で依頼することができます。
この際、査定額はあまり気にしないでください。
良い物件を6社の不動産会社に競争させて売却すれば、かなり高い金額で売れますので、査定額以上の金額で売却できる可能性も十分にあるからです。
良い物件を6社に一般媒介で依頼すると、不動産会社が必死になって売却活動を開始します。
翌日や翌々日にはネット上に売却物件としてアップされ、1か月もしないうちに買手を連れてくることでしょう。
ただし、焦って決める必要はありません。
通常のマンションの売却期間は3ヶ月程度ですので、3ヶ月間は粘って、より高い金額が出てくるのをじっと待ちましょう。
2-4.一括査定のオススメは
「イエウール」「すまいValue」 
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス（サイト）に厳選。
その中でも
の3つを特オススメしています。
もちろん筆者自身も3回一括査定を利用（「 イエウール 」「 すまいValue
」「 HOME4U
」）し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。
少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。
2018提携不動産会社
上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。
計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3％をその4社で占めています。
それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。
以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。
欲を言うと2～3社に依頼できたほうがベターです。
そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue
」を特にオススメしています。
イエウール公式サイト
https://ieul.jp/
筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。
イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。
つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。
大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。
どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。
でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・？と心配する人もいますが、安心してください。
イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。
利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。
人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。
すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/
大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。
大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。
逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。
その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。
また、さらに1都3県（東京・神奈川・埼玉・千葉）で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。
ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/
ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。
分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。
他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。
しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。
初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。
まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。
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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。
HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/
HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。
NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。
提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。
少し長くなりましたので、再度まとめます。
不動産売却成功のシナリオ
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
| サイト名 | 提携不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
| イエウール | 1,500社以上 | 全国 | 1,000万人 ※2017/02時点 | 2013年～ | ・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1 | 運営歴が浅い |
| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※人口の少ない都市は未対応 | 10万人以上/年 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定 | 地域密着の不動産会社は探せられない |
| ソニー不動産 | ソニー不動産のみ | 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ | 非公開 | 2014年～ | ・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 ・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる！ | 一都三県のみしか対応できない |
| HOME4U | 1,000社 | 全国 | 500万人 ※2016/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 提携不動産会社が少なめ |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加 | 提携不動産会社が少なめ |
| HowMaスマート不動産売却 | 非公開 | 全国 | 非公開 | 2015年～ | ・営業電話なし、不動産会社とのやり取りがチャットでできる ・不動産会社との媒介契約がネット上で出来るのはココだけ | 参加している不動産会社が少なめ |
| HOME’S売却査定 | 1,549社 | 全国 | 420万人 | 2004年～ | ・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している | 大手不動産会社が参加していない |
| マンションナビ | 非公開 | 全国 ※マンション専用 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| リアリエ | パナソニック株式会社のみ | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 | 非公開 | 2018年～ | ・リフォームプラン付きで買主に売却提案 | 対応地域が全国ではない |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
| スマイスター | 1,400社 | 全国 | 4400万人 ※2018年3月時点 | 2006年～ | ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 | 運営会社が広告会社 |
以上、ここまで新築のマンションを売却するときの注意点について見てきました。
それでは次に新築マンション売却後に気にしなければならない確定申告について見ていきましょう。
3.新築マンション売却後の確定申告
3-1.損が出ても必ず確定申告をする
残念ながら、売却損が出た場合、確定申告をすることをオススメします。
居住用財産であれば、譲渡損失が発生した場合、確定申告によって源泉徴収税額の還付を受けることが可能です。
売却損が出た場合に使える特例としては、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります。
2つの違いは、単純売却か、買換えかの違いです。
買ったばかりの新築マンションを売却する人は、単純売却が多いため、ここでは「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」についてのみ説明します。
この特例では、住宅ローン残高からマンションの譲渡価額を控除した残額を限度として、他の所得と損益通算でき、翌年以後3年間の繰越控除ができる制度です。
少し内容が難しいため、具体歴を用いて説明していきます。
3-2.特例を使った具体例
例えば、住宅ローン残高が6,000万円、実際の売却額が5,000万円とします。
この場合、特例の対象となる損失の額は以下のようになります。
特例の対象となる損失の額 ＝ 譲渡価額 － 住宅ローン残高
＝ 50,000千円 － 60,000千円
＜ ▲10,000千円
ここで、売却した人の給与所得が8,000千円(源泉所得税額628,900円)だったとします。
給与所得との損益通算は以下の通りです。
損益通算 ＝ 給与所得 － 特例の対象となる損失の額
＝ 8,000千円 － 10,000千円
＝ ▲2,000千円
この場合、この年は所得税がゼロとなり、逆に源泉所得税額628,900円の全額の還付を受けることが可能となります。
▲2,000千円は翌年も繰越すことが可能です。
ここで紹介した特例については、下記記事に詳しく説明しています。
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4.まとめ
以上、買ったばかりのマンションを売るときの注意点と確定申告について見てきました。
新築プレミアムを失ったマンションは複数の不動産会社に一般媒介で売却を依頼し、できるだけ高い金額で売却するようにしましょう。
