マイホームを購入すると、周囲から「おめでとうございます」と祝福を受けます。
このつかの間の幸せは、できるだけ長く続いて欲しいものです。
しかしながら、人によっては買ったばかりの新築マンションを、早くも手放さなければならない事態が発生することがあります。
せっかく新築マンションを購入したのに、
などの問題が発生し、運悪く新築マンションをすぐに手放すことになる方もいらっしゃいます。
このような事情をお持ちの方は、なるべく損せず、高くマンションを売却したいと考えている方も多いことでしょう。
そこで今回の記事では「買ったばかりの新築マンション」の売却にフォーカスを当ててお伝えいたします。
HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/
＞NTTグループの安心運営、2001年から運営で歴史もあり実績も抜群＜
1.売却における新築の扱い
まず最初に「新築」の定義についておさらいしましょう。
また売却するときに「新築」はどうなのかも見ていきましょう。
1-1.新築の定義
最初に新築の定義からです。
公正競争規約の中では、新築は次のように定められています。
新築とは、建築後1年未満であって、居住のように供されたことがないものをいう。
新築の定義をまとめると
- 買ったばかりの新築マンションであっても、あなたが一瞬でも住んでしまえば、そのマンションは新築ではありません。
- また買ってから一度も住んでいなくても、建築後1年以上経ってしまえば新築ではありません。
そのため、買ってからほとんど住んでいないのにも関わらず、新築の要件から外れると新築とは言えず、新築プレミアムは消えてしまいます。
新築だと高く売れることを、不動産業界では「新築プレミアム」と呼んでいます。新築プレミアムは物件価格を10~15％程度高くしています。
1-2.新築は高い
日本人は世界的に見ても新築が大好きです。
今でこそ中古住宅が徐々に流通するようになりましたが、それでも新築にこだわる人たちは圧倒的に多いのも事実です。
そのため、「新築」だと物件が高く売れます＝新築プレミアム。
新築プレミアムというものがあるため、新築でない物件でも「新築です！！」と謳えれば、物件を高く売ることができます。
しかしながら、そういうインチキはしてはいけないということが、不動産の公正競争規約の中で定められています。
新築でないマンションを不動産会社が新築と謳って広告宣伝を行うと、景品表示法に違反し罰則を受けます。
この規定を知らない不動産会社は、ほぼいないため、無理やり新築として売ってくれということはできません。
以上、ここまで新築と売却の関係について見てきました。
それでは次に売却の注意点について見ていきましょう。
2.新築を売却するときの注意点
2-1.不動産会社にとって良い物件
「買ったばかりの新築マンション」を売却しようとすると、喜ぶ人たちがいます。それは不動産会社です。
真新しいマンションは、問題もほとんど無く、楽に売却することができます。
おまけに売買金額も高くなるため、仲介手数料も高くなります。
楽に高く売れる物件なので、不動産会社としては、「是非、当社にやらせてください！！」という物件になります。
そのため、あなたが近くの不動産会社にフラ～っと立ち寄り、「このマンション売りたいんですけど」と行ってしまえば、カモがネギをしょって来るようなものなのです。
2-2.専任系媒介契約ではなく、一般媒介契約にする
不動産会社としては、願ってもないチャンスなので、仲介を自分たちしかできない状況に持ち込もうとします。
仲介を自分たちしかできない状況とは、あなたと不動産会社の契約について、専属専任媒介契約か専任媒介契約に持ち込もうとするのです。
媒介契約には以下の3つがあり、専属専任媒介契約または専任媒介契約(以下、「専任系媒介契約」と略)となると依頼した不動産会社以外に売却を依頼できなくなります。
| 契約形式 | 依頼者の制約 |
| 専属専任媒介契約 | 他の不動産会社に重ねて依頼できず、かつ自己発見取引も認められない。 |
| 専任媒介契約 | 他の不動産会社に重ねて依頼できない。自己発見取引は可能。 |
| 一般媒介契約 | 他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引は可能。 |
買ったばかりの新築マンションは、良い物件のため専任系媒介契約でも売れないことはないでしょう。
しかしながら、良い物件だからこそ、専任系媒介契約で売却してしまうのは、「もったいない」のです。
新築プレミアムを失ったマンションは、購入金額より1～2割安くなってしまう可能性があります。フルローンで購入した人であれば、1～2割の価格減は大きな損失になる
2-3.一括査定サイトで一般媒介するのがベスト
複数の不動産会社と一般媒介契約をするには、不動産の一括査定サイトの利用が最適です。
不動産一括査定サイトとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
一括査定サイトでは、最大6社の不動産会社から査定をもらうことができますので、一度に最大6社の不動産会社へ一般媒介で依頼することができます。
この際、査定額はあまり気にしないでください。
良い物件を6社の不動産会社に競争させて売却すれば、かなり高い金額で売れますので、査定額以上の金額で売却できる可能性も十分にあるからです。
良い物件を6社に一般媒介で依頼すると、不動産会社が必死になって売却活動を開始します。
翌日や翌々日にはネット上に売却物件としてアップされ、1か月もしないうちに買手を連れてくることでしょう。
ただし、焦って決める必要はありません。
通常のマンションの売却期間は3ヶ月程度ですので、3ヶ月間は粘って、より高い金額が出てくるのをじっと待ちましょう。
2-4.一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
その中でも
- 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」
- 【1都3県・大阪・兵庫 限定】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」
- NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U 」
- 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール 」
の4つを特にオススメしています。
筆者も不動産一括査定（「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」）を利用しました。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
不動産査定書を3社より入手
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表
不動産売買は超大手に偏っている
「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。
超大手不動産会社3社（BIG3）で不動産仲介の29.96％。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
不動産一括査定の賢い使い方
「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。
◆どの地域でも外せない「すまいValue」
超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。
すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/
すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実。
ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。
次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産（※旧ソニー不動産） 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。
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不動産・マンションの売却・一括査定｜家を売るなら【すまいValue】
【三井のリハウス】【住友不動産販売】【三菱地所ハウスネット】【小田急不動産】【野村の仲介＋】【東急リバブル】の大手6社が ...
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※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。
◆両手仲介無し「SRE不動産（旧ソニー不動産）」※一都三県、大阪、兵庫の方限定
SRE不動産（旧ソニー不動産）公式サイト
https://sony-fudosan.com/
SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。
SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。
エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。
他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。
SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。
東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。
◆NTTグループの安心運営！運営歴も長く実績抜群「HOME4U」
大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。
HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/
HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。
NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。
とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。
家や土地を売りたい方は、まずは査定価格の比較からスタートしましょう。HOME4U（ホームフォーユー）は、あの大手不動産会 ... 続きを見る
不動産売却・不動産査定ならHOME4U
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◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」
上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。
イエウール公式サイト
https://ieul.jp/
「 イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。
つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。
特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。
不動産売却・不動産査定をするならイエウール（家売る）【完全無料】で不動産会社に一括査定ができます。 続きを見る
不動産査定・売却なら「イエウール（家を売る）」
※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。
少し長くなりましたので、再度まとめます。
【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。
| サイト名 | 参加不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※人口の少ない都市は未対応 | 10万人以上/年 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定 | 地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | SRE不動産（旧ソニー不動産）のみ | 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ | 非公開 | 2014年～ | ・国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし ・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1 | 一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない |
| HOME4U | 1,300社 | 全国 | 700万人 ※2018/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 入力項目が少し多い |
| イエウール | 1,900社 | 全国 | 1,000万人 ※2017/02時点 | 2013年～ | ・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1 | 運営歴が浅い |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加 | 参加不動産会社が少なめ |
| HOME’S売却査定 | 1,549社 | 全国 | 420万人 | 2004年～ | ・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している | 大手不動産会社が参加していない |
| マンションナビ | 非公開 | 全国 ※マンション専用 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| おうちダイレクト | 不明 中堅、地域密着の不動産会社 | 関東：東京・神奈川・千葉・埼玉 関西：大阪府 | 非公開 | 2018年～ | ・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる | 関東：1都3県、関西：2府2県のみしか対応できない |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
以上、ここまで新築のマンションを売却するときの注意点について見てきました。
それでは次に新築マンション売却後に気にしなければならない確定申告について見ていきましょう。
3.新築マンション売却後の確定申告
3-1.損が出ても必ず確定申告をする
残念ながら、売却損が出た場合、確定申告をすることをオススメします。
居住用財産であれば、譲渡損失が発生した場合、確定申告によって源泉徴収税額の還付を受けることが可能です。
売却損が出た場合に使える特例としては、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります。
2つの違いは、単純売却か、買換えかの違いです。
買ったばかりの新築マンションを売却する人は、単純売却が多いため、ここでは「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」についてのみ説明します。
この特例では、住宅ローン残高からマンションの譲渡価額を控除した残額を限度として、他の所得と損益通算でき、翌年以後3年間の繰越控除ができる制度です。
少し内容が難しいため、具体歴を用いて説明していきます。
3-2.特例を使った具体例
例えば、住宅ローン残高が6,000万円、実際の売却額が5,000万円とします。
この場合、特例の対象となる損失の額は以下のようになります。
特例の対象となる損失の額 ＝ 譲渡価額 － 住宅ローン残高
＝ 50,000千円 － 60,000千円
＜ ▲10,000千円
ここで、売却した人の給与所得が8,000千円(源泉所得税額628,900円)だったとします。
給与所得との損益通算は以下の通りです。
損益通算 ＝ 給与所得 － 特例の対象となる損失の額
＝ 8,000千円 － 10,000千円
＝ ▲2,000千円
この場合、この年は所得税がゼロとなり、逆に源泉所得税額628,900円の全額の還付を受けることが可能となります。
▲2,000千円は翌年も繰越すことが可能です。
ここで紹介した特例については、下記記事に詳しく説明しています。
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4.まとめ
以上、買ったばかりのマンションを売るときの注意点と確定申告について見てきました。
新築プレミアムを失ったマンションは複数の不動産会社に一般媒介で売却を依頼し、できるだけ高い金額で売却するようにしましょう。
