新築のマンションを売るときの注意点とやっておくべき確定申告

マイホームを購入すると、周囲から「おめでとうございます」と祝福を受けます。

このつかの間の幸せは、できるだけ長く続いて欲しいものです。 

しかしながら、人によっては買ったばかりの新築マンションを、早くも手放さなければならない事態が発生することがあります。 

せっかく新築マンションを購入したのに、

などの問題が発生し、運悪く新築マンションをすぐに手放すことになる方もいらっしゃいます。 

このような事情をお持ちの方は、なるべく損せず、高くマンションを売却したいと考えている方も多いことでしょう。 

そこで今回の記事では「買ったばかりの新築マンション」の売却にフォーカスを当ててお伝えいたします。

1.売却における新築の扱い

まず最初に「新築」の定義についておさらいしましょう。

また売却するときに「新築」はどうなのかも見ていきましょう。

1-1.新築の定義

最初に新築の定義からです。

公正競争規約の中では、新築は次のように定められています。

新築とは、建築後1年未満であって、居住のように供されたことがないものをいう。

そのため、買ってからほとんど住んでいないのにも関わらず、新築の要件から外れると新築とは言えず、新築プレミアムは消えてしまいます。

新築だと高く売れることを、不動産業界では「新築プレミアム」と呼んでいます。新築プレミアムは物件価格を10~15％程度高くしています。 

1-2.新築は高い

日本人は世界的に見ても新築が大好きです。

今でこそ中古住宅が徐々に流通するようになりましたが、それでも新築にこだわる人たちは圧倒的に多いのも事実です。

そのため、「新築」だと物件が高く売れます＝新築プレミアム。

新築プレミアムというものがあるため、新築でない物件でも「新築です！！」と謳えれば、物件を高く売ることができます。

しかしながら、そういうインチキはしてはいけないということが、不動産の公正競争規約の中で定められています。 

新築でないマンションを不動産会社が新築と謳って広告宣伝を行うと、景品表示法に違反し罰則を受けます。

この規定を知らない不動産会社は、ほぼいないため、無理やり新築として売ってくれということはできません。 

以上、ここまで新築と売却の関係について見てきました。

それでは次に売却の注意点について見ていきましょう。

2.新築を売却するときの注意点

2-1.不動産会社にとって良い物件

「買ったばかりの新築マンション」を売却しようとすると、喜ぶ人たちがいます。それは不動産会社です。

真新しいマンションは、問題もほとんど無く、楽に売却することができます。

おまけに売買金額も高くなるため、仲介手数料も高くなります。

楽に高く売れる物件なので、不動産会社としては、「是非、当社にやらせてください！！」という物件になります。 

そのため、あなたが近くの不動産会社にフラ～っと立ち寄り、「このマンション売りたいんですけど」と行ってしまえば、カモがネギをしょって来るようなものなのです。

2-2.専任系媒介契約ではなく、一般媒介契約にする

不動産会社としては、願ってもないチャンスなので、仲介を自分たちしかできない状況に持ち込もうとします。 

仲介を自分たちしかできない状況とは、あなたと不動産会社の契約について、専属専任媒介契約か専任媒介契約に持ち込もうとするのです。

媒介契約には以下の3つがあり、専属専任媒介契約または専任媒介契約(以下、「専任系媒介契約」と略)となると依頼した不動産会社以外に売却を依頼できなくなります。 

契約形式	依頼者の制約
専属専任媒介契約	他の不動産会社に重ねて依頼できず、かつ自己発見取引も認められない。
専任媒介契約	他の不動産会社に重ねて依頼できない。自己発見取引は可能。
一般媒介契約	他の不動産会社に重ねて依頼できる。自己発見取引は可能。

買ったばかりの新築マンションは、良い物件のため専任系媒介契約でも売れないことはないでしょう。 

しかしながら、良い物件だからこそ、専任系媒介契約で売却してしまうのは、「もったいない」のです。 

2-3.一括査定サイトで一般媒介するのがベスト

複数の不動産会社と一般媒介契約をするには、不動産の一括査定サイトの利用が最適です。

一括査定サイトでは、最大6社の不動産会社から査定をもらうことができますので、一度に最大6社の不動産会社へ一般媒介で依頼することができます。

この際、査定額はあまり気にしないでください。

良い物件を6社の不動産会社に競争させて売却すれば、かなり高い金額で売れますので、査定額以上の金額で売却できる可能性も十分にあるからです。

良い物件を6社に一般媒介で依頼すると、不動産会社が必死になって売却活動を開始します。

翌日や翌々日にはネット上に売却物件としてアップされ、1か月もしないうちに買手を連れてくることでしょう。 

ただし、焦って決める必要はありません。

通常のマンションの売却期間は3ヶ月程度ですので、3ヶ月間は粘って、より高い金額が出てくるのをじっと待ちましょう。 

2-4.一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社（三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産）に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる（他サイトは最大6社）リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪（130㎡）が平均です。

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
⇒https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
⇒https://sumai-value.jp/

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【関東限定】売手にとにかく特化！「ソニー不動産」
⇒https://sony-fudosan.com/

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一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」
⇒http://www.re-guide.jp/

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提携社数は1,000社以上、悪徳会社を徹底排除「イエイ」
⇒https://sell.yeay.jp/

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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
⇒https://www.sumaistar.com/

スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

以上、ここまで新築のマンションを売却するときの注意点について見てきました。

それでは次に新築マンション売却後に気にしなければならない確定申告について見ていきましょう。

3.新築マンション売却後の確定申告

3-1.損が出ても必ず確定申告をする

残念ながら、売却損が出た場合、確定申告をすることをオススメします。

居住用財産であれば、譲渡損失が発生した場合、確定申告によって源泉徴収税額の還付を受けることが可能です。 

売却損が出た場合に使える特例としては、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があります。

2つの違いは、単純売却か、買換えかの違いです。

買ったばかりの新築マンションを売却する人は、単純売却が多いため、ここでは「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」についてのみ説明します。

この特例では、住宅ローン残高からマンションの譲渡価額を控除した残額を限度として、他の所得と損益通算でき、翌年以後3年間の繰越控除ができる制度です。

少し内容が難しいため、具体歴を用いて説明していきます。 

3-2.特例を使った具体例

例えば、住宅ローン残高が6,000万円、実際の売却額が5,000万円とします。

この場合、特例の対象となる損失の額は以下のようになります。

特例の対象となる損失の額　＝　譲渡価額　－　住宅ローン残高

　　　　　　　　　　　　　＝　50,000千円　－　60,000千円

　　　　　　　　　　　　　＜　▲10,000千円

ここで、売却した人の給与所得が8,000千円(源泉所得税額628,900円)だったとします。

給与所得との損益通算は以下の通りです。

損益通算　＝　給与所得　－　特例の対象となる損失の額

　　　　　＝　8,000千円　－　10,000千円

　　　　　＝　▲2,000千円

この場合、この年は所得税がゼロとなり、逆に源泉所得税額628,900円の全額の還付を受けることが可能となります。

▲2,000千円は翌年も繰越すことが可能です。

ここで紹介した特例については、下記記事に詳しく説明しています。

4.まとめ

以上、買ったばかりのマンションを売るときの注意点と確定申告について見てきました。

新築プレミアムを失ったマンションは複数の不動産会社に一般媒介で売却を依頼し、できるだけ高い金額で売却するようにしましょう。