本当に家売却は可能?売却金額よりもローン残債が多いオーバーローン状態

投稿日:2017年1月20日 更新日:

不動産の売却額よりもローン残債が大きい状態のことをオーバーローンと言います。 

査定額を取ってみて、オーバーローンの方は、

  • オーバーローンでも不動産って売れるの?
  • オーバーローンでの売却の時の注意点って何?
  • オーバーローンで売却すると税金が戻ってくるって本当?

等々の疑問を抱いている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「オーバーローン」の状態での売却と、それに伴って使えるお得な税金特例についてご紹介します。

この記事を読むことであなたはオーバーローンについて理解し、オーバーローン時で「最適な売却方法」と「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用できるかどうか判断できるようになります。

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.オーバーローンとは売却価格よりもローン残高が大きい状態

最初に「オーバーローン」という言葉を説明します。

一部の条件の良いマンションを除くと、家の価格は購入時よりも下がっていることが通常です。

しかもローンの減り方よりも、価格下落の方がスピードは速いため、フルローンで住宅を購入されているような方は、売却時にオーバーローンになりがちです。

売却価格よりもローン残高が大きい状態のことをオーバーローンと言います。

売却を検討するうえでオーバーローンであるか否かは、重要な要素ですので、事前に一括査定等で査定を取って売却予想額を調べましょう。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

一括査定のオススメはHOME4U

不動産一括査定はいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる8つのサービス(サイト)に厳選してを比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。


とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるか。

以下、不動産売却の成功のシナリオをまとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • まずはHOME4Uで申し込みをして、信頼できる不動産会社に相談をする
  • HOME4Uでは依頼できない大手不動産会社もしくは大手不動産会社のみでOKという方はすまいValueに申し込む(※ただし、地方は対応していない可能性あり)
  • よりもっと不動産会社を比較したい、不動産会社が今一しっくりこない場合は、1度の申し込みで最大10社まで見つけられるリガイドがオススメ

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で30~40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
マンションナビ 非公開※2,500店舗 全国 360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

cvbutton3

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
https://sumai-value.jp/

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

cvbutton3

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

cvbutton3

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」
http://www.re-guide.jp/

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

cvbutton3

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi
https://t23m-navi.jp/

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

cvbutton3

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹 ...

続きを見る

上記でまずは売却価格がいくらぐらいになるのか、不動産会社に聞いてみましょう。

次にオーバーローン時の売却方法についてお伝えします。

2.オーバーローン状態での最適な売却方法

オーバーローンでも家を売却することは可能です。

正確に言うと、土地や建物に付いている抵当権(担保のこと)を外せれば、売却可能です。

抵当権は、ローン残債を銀行に返済できれば外してもらえます。

例えば、貯金と売却金額を合算して返済できるようであれば、抵当権を外すことは可能です。

他にも、住み替えローンを使えば抵当権を外せます。

住み替えローンとは、ローン残債から売薬額を除いた残額を、新たに購入する不動産と合算して借り換えることです。

いずれにしても、抵当権を外すことができれば、問題なく売却できます。

前章で紹介した不動産会社にこの辺りはヒアリングしてみましょう。

オーバーローン売却時の注意点

ただし、住み替えローンは借金を借金で返しているだけなので、注意が必要です。

住み替えローンは雪だるま式に住宅ローンが増えている状態と言えます。

また基本的には審査も厳しいため、誰でも使える訳ではありません。

やはりオーバーローンでの売却の基本は、売却額と手持ちの現金と合算して今のローンを全額返済するという方法です。

以上、ここまでオーバーローンの売却方法と注意点について見てきました。

次に任意売却を紹介します。任意売却は毎月の返済が困った方が対象になる売却手法です。

任意売却は、本当に最終手段になりますので、筆者としては安易に任意売却することを推奨していません。

任意売却は関係ない方は、読み飛ばして「4.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」へお進みください。

3.任意売却とは

3-1.返済に困っていなければ任意売却は使わない

任意売却は、毎月の住宅ローンの返済がきつくなったため売却する人が対象になります。

基本的には銀行から「売却してください」と言われた人です。

任意売却では、売却価格が安くなってしまいますので、住宅ローンを普通に返済できている方は、オーバーローンでも任意売却を絶対に利用しないでください。

月々の住宅ローンの返済がきつい人は、そもそもお金が無いため、オーバーローンの場合、貯金と売却額を合わせて返済するという芸当はできません。

また信用力もないため、住み替えローンの銀行審査もまず通りません。

そうなると、八方ふさがりのため、任意売却を選択することになります。

3-2.残債については銀行と協議が必要

任意売却で返済しきれなかった債権の取り扱いについては、銀行との協議になります。

当然に債権放棄になる訳ではないので、残債の取り扱いについては良く確認をしておきましょう。

任意売却については「任意売却とは?任意売却を考える前に必ず知っておくべき全知識」でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで任意売却について見てきました。

実は売却すると税金が掛かります。

ただし、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というものがあり控除されます。

4.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、住宅ローン残高と売却額の差額を損失という形で、給与所得と損益通算できるという特例です。

正式名称は「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

国税庁のHPにも掲載されておりますが、わかりにくいためポイントを抑えて説明していきます。

4-1.特例を受けると税金が還付される

今回説明する特例を受けると給与所得で支払っている源泉徴収税額が還付されます。

繰越控除ができる期間は3年間です。

この特例が受けられる条件として「居住用財産」である必要があります。

居住用財産の定義

  • 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  • 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

※参考:国税庁の「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の3.特例の適用要件より

4-2.特例を受けることができる損失の限度額

特例を受けることができる損失の限度額は以下になります。

繰越控除限度額 = ローン残債 - 譲渡価額

譲渡価額というのはかんたんに言うと売却金額です。

つまり売却金額で返済しきれない残債部分が「繰越控除限度額」です。

ローン残債時の繰越控除限度額のイメージ図

ローン残債時の繰越控除限度額のイメージ図

4-3.特例を受けるための条件一覧

特例の適用要件は以下になります。

  • 譲渡契約締結日の前日において借入金残高があること。
  • 買い替えは要件ではない。
  • 個人が平成16年1月1日から平成29年12月31までの間に、その有する家屋又は土地でその年1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産で次の(a)から(d)のいずれかに該当するものを譲渡すること。
  • 現に自分が住んでいる住宅
  • 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
  • (a)や(b)の住宅及びその敷地
  • 災害によって滅失した(a)の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地
  • その個人がその譲渡に係る契約を締結した日の前日においてその譲渡資産に係る一定の住宅借入金等の金額を有すること
  • 繰越控除する核燃分の合計所得金額が3,000万円以下であること。
  • 譲渡先が、その個人の配偶者その他特別の関係があるものではいこと。

※参考:国税庁の「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の3.特例の適用要件より

それでは次に具体的な計算例を見ていきましょう。

4-4.具体的な計算例

損失の限度額の計算

以下のような場合のオーバーローンの居住用財産を売却したケースを考えます。

  • 住宅ローン残高:6,300万円
  • 売却額:3,800万円

特例の譲渡損失は

3,800万円 - 6,300万円 = ▲2,500万円

損益通算

この2,500万円を給与所得と損益通算することができます。

例えば、給与所得が960万円の人だと源泉徴収税額が767,700円になります。

そこでこの年の損益通算をすると、所得は以下のように計算されます。

960万円 - 2,500万円 = ▲1,540万円

還付額

この年の所得はマイナスとなるため、源泉徴収税額767,700円は払い過ぎたということになります。

そのため、源泉徴収税額767,700円の満額が還付されます。

このような繰越は最大3年間行うことが可能です。

オーバーローンの物件を売却しても、特例を活用すれば、源泉徴収税額の還付を受けることができるのです。

以上、ここまで具体的な計算例を見てきました。

この特例を受けるためには、確定申告が必要となります。

そこで最後に確定申告に必要な書類について見ていきましょう。

5.確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は以下になります。

必要書類 入手先
除票住民票 譲渡資産のあった市区町村
譲渡資産の登記事項証明書 法務局
譲渡所得計算明細書 税務署
住宅借入金の残高証明書 住宅ローンを借りている銀行

確定申告は毎年3月15日までに前年分の所得の申告を行います。

確定申告については下記にさらに詳しく解説しています。

不動産売却時の確定申告の流れと申告方法を初心者でも分かるように解説

不動産を売却した際、確定申告が必要となるケースがあります。 サラリーマンの場合、確定申告を行うことは滅多に無いため、確定 ...

続きを見る

不動産売却した時の確定申告/必要・不要・するべき人の判断基準

不動産を売却した年に確定申告をする必要があるのか、しなくても良いのか良く分からない人も多いと思います。 周囲には「売却し ...

続きを見る

6.まとめ

以上、オーバーローンにおける家売却の全てを見てきました。

オーバーローンの状態でも、抵当権を抹消すれば家の売却は可能です。

しかも居住用財産であれば、特例を使うと源泉徴収税額の還付を受けることもできます。

この特例は、オーバーローンでも家を売却しやすくするため、わざわざ国が作ってくれた施策です。

当該特例は利用する価値がありますので、これを機に売却を検討してみるのも良いでしょう。

おすすめ記事一覧

1

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹 ...

2

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

3

これから土地を売却しようとする人の中には、土地の価格がどのようなポイントの基づき査定されているのか知りたい方も多いと思わ ...

4

突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

-不動産売却, 任意売却, 住宅ローン, 税金
-

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2017 All Rights Reserved.