本当に家売却は可能?売却金額よりもローン残債が多いオーバーローン状態

投稿日:2017年1月20日 更新日:

不動産の売却額よりもローン残債が大きい状態のことをオーバーローンと言います。 

査定額を取ってみて、オーバーローンの方は、

  • オーバーローンでも不動産って売れるの?
  • オーバーローンでの売却の時の注意点って何?
  • オーバーローンで売却すると税金が戻ってくるって本当?

等々の疑問を抱いている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「オーバーローン」の状態での売却と、それに伴って使えるお得な税金特例についてご紹介します。

この記事を読むことであなたはオーバーローンについて理解し、オーバーローン時で「最適な売却方法」と「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用できるかどうか判断できるようになります。

HOME4U

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.オーバーローンとは売却価格よりもローン残高が大きい状態

最初に「オーバーローン」という言葉を説明します。

一部の条件の良いマンションを除くと、家の価格は購入時よりも下がっていることが通常です。

しかもローンの減り方よりも、価格下落の方がスピードは速いため、フルローンで住宅を購入されているような方は、売却時にオーバーローンになりがちです。

売却価格よりもローン残高が大きい状態のことをオーバーローンと言います。

売却を検討するうえでオーバーローンであるか否かは、重要な要素ですので、事前に一括査定等で査定を取って売却予想額を調べましょう。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手1社には依頼ができなければ話になりません。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「HOME4U」か「すまいValue」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っておりますので、心配無用です。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


また、人口が多い都市にお住まいの方は、「すまいValue」も非常にオススメです。

すまいValue

すまいValueは、大手不動産会社のみに特化しております。

取引実績のTOP3(三井不動産、住友不動産、東急リバブル)に査定依頼ができる一括査定サービス。
※すまいValue以外でこれらTOP3に依頼できるサービスは存在しません。

取引実績から見ても、まず間違いないのが「すまいValue」というわけです。

特に大手不動産会社は、人口が多い都市は得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は、とてもオススメできます。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、「地方には対応していない」もしくは「1社しか依頼ができない」など、査定依頼できる不動産会社が少ない可能性が高い点です。

その場合は、最初に紹介したNTTグループが運営する「HOME4U」も合わせて申し込むと良いでしょう。


さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は「ソニー不動産」も非常にオススメしています。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて不動産取引を成立させる」ということがありません。

しかも、今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

難しく感じる不動産売却の基礎もDVDを見ればしっかりと学べます。

まずは、気軽に相談だけでもしてみる価値はあります。

ただし、ソニー不動産は不動産一括査定ではありませんので、ソニー不動産のみの査定相談依頼になります。

不動産は高価品かつ定価が存在しないものですので、複数社に依頼をして相場をしっかり把握しておくのが成功の秘訣。

つまり「ソニー不動産」への査定依頼と合わせて「HOME4U」や「すまいValue」にも申し込み、複数社に査定相談するのがベターと筆者は考えています。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 【都会から地方まで】NTTが厳重審査している不動産会社(中堅+地域密着の不動産会社が多め)のみに相談できる「HOME4U」がオススメ
  • 【人口がそこそこ多い】超大手不動産会社に唯一依頼が可能な「すまいValue」がオススメ
    ※もし、依頼できる不動産会社数が少なければ、中堅・地域密着の不動産会社にも依頼ができる「HOME4U」も合わせての申し込みをオススメしています。
  • 【1都3県限定】売主専門かつ売却成功の秘訣DVDがもらえる「ソニー不動産」がオススメ
    ※筆者としては、複数社依頼を強くオススメしているため、「HOME4U」「すまいValue」も合わせての申し込みをオススメしています。

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
[イエイ] 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
[スマイスター] 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

cvbutton3

リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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上記でまずは売却価格がいくらぐらいになるのか、不動産会社に聞いてみましょう。

次にオーバーローン時の売却方法についてお伝えします。

2.オーバーローン状態での最適な売却方法

オーバーローンでも家を売却することは可能です。

正確に言うと、土地や建物に付いている抵当権(担保のこと)を外せれば、売却可能です。

抵当権は、ローン残債を銀行に返済できれば外してもらえます。

例えば、貯金と売却金額を合算して返済できるようであれば、抵当権を外すことは可能です。

他にも、住み替えローンを使えば抵当権を外せます。

住み替えローンとは、ローン残債から売薬額を除いた残額を、新たに購入する不動産と合算して借り換えることです。

いずれにしても、抵当権を外すことができれば、問題なく売却できます。

前章で紹介した不動産会社にこの辺りはヒアリングしてみましょう。

オーバーローン売却時の注意点

ただし、住み替えローンは借金を借金で返しているだけなので、注意が必要です。

住み替えローンは雪だるま式に住宅ローンが増えている状態と言えます。

また基本的には審査も厳しいため、誰でも使える訳ではありません。

やはりオーバーローンでの売却の基本は、売却額と手持ちの現金と合算して今のローンを全額返済するという方法です。

以上、ここまでオーバーローンの売却方法と注意点について見てきました。

次に任意売却を紹介します。任意売却は毎月の返済が困った方が対象になる売却手法です。

任意売却は、本当に最終手段になりますので、筆者としては安易に任意売却することを推奨していません。

任意売却は関係ない方は、読み飛ばして「4.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」へお進みください。

3.任意売却とは

3-1.返済に困っていなければ任意売却は使わない

任意売却は、毎月の住宅ローンの返済がきつくなったため売却する人が対象になります。

基本的には銀行から「売却してください」と言われた人です。

任意売却では、売却価格が安くなってしまいますので、住宅ローンを普通に返済できている方は、オーバーローンでも任意売却を絶対に利用しないでください。

月々の住宅ローンの返済がきつい人は、そもそもお金が無いため、オーバーローンの場合、貯金と売却額を合わせて返済するという芸当はできません。

また信用力もないため、住み替えローンの銀行審査もまず通りません。

そうなると、八方ふさがりのため、任意売却を選択することになります。

3-2.残債については銀行と協議が必要

任意売却で返済しきれなかった債権の取り扱いについては、銀行との協議になります。

当然に債権放棄になる訳ではないので、残債の取り扱いについては良く確認をしておきましょう。

任意売却については「任意売却とは?任意売却を考える前に必ず知っておくべき全知識」でさらに詳しく解説しています。

以上、ここまで任意売却について見てきました。

実は売却すると税金が掛かります。

ただし、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というものがあり控除されます。

4.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、住宅ローン残高と売却額の差額を損失という形で、給与所得と損益通算できるという特例です。

正式名称は「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

国税庁のHPにも掲載されておりますが、わかりにくいためポイントを抑えて説明していきます。

4-1.特例を受けると税金が還付される

今回説明する特例を受けると給与所得で支払っている源泉徴収税額が還付されます。

繰越控除ができる期間は3年間です。

この特例が受けられる条件として「居住用財産」である必要があります。

居住用財産の定義

  • 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  • 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

※参考:国税庁の「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の3.特例の適用要件より

4-2.特例を受けることができる損失の限度額

特例を受けることができる損失の限度額は以下になります。

繰越控除限度額 = ローン残債 - 譲渡価額

譲渡価額というのはかんたんに言うと売却金額です。

つまり売却金額で返済しきれない残債部分が「繰越控除限度額」です。

ローン残債時の繰越控除限度額のイメージ図

ローン残債時の繰越控除限度額のイメージ図

4-3.特例を受けるための条件一覧

特例の適用要件は以下になります。

  • 譲渡契約締結日の前日において借入金残高があること。
  • 買い替えは要件ではない。
  • 個人が平成16年1月1日から平成29年12月31までの間に、その有する家屋又は土地でその年1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産で次の(a)から(d)のいずれかに該当するものを譲渡すること。
  • 現に自分が住んでいる住宅
  • 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
  • (a)や(b)の住宅及びその敷地
  • 災害によって滅失した(a)の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地
  • その個人がその譲渡に係る契約を締結した日の前日においてその譲渡資産に係る一定の住宅借入金等の金額を有すること
  • 繰越控除する核燃分の合計所得金額が3,000万円以下であること。
  • 譲渡先が、その個人の配偶者その他特別の関係があるものではいこと。

※参考:国税庁の「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の3.特例の適用要件より

それでは次に具体的な計算例を見ていきましょう。

4-4.具体的な計算例

損失の限度額の計算

以下のような場合のオーバーローンの居住用財産を売却したケースを考えます。

  • 住宅ローン残高:6,300万円
  • 売却額:3,800万円

特例の譲渡損失は

3,800万円 - 6,300万円 = ▲2,500万円

損益通算

この2,500万円を給与所得と損益通算することができます。

例えば、給与所得が960万円の人だと源泉徴収税額が767,700円になります。

そこでこの年の損益通算をすると、所得は以下のように計算されます。

960万円 - 2,500万円 = ▲1,540万円

還付額

この年の所得はマイナスとなるため、源泉徴収税額767,700円は払い過ぎたということになります。

そのため、源泉徴収税額767,700円の満額が還付されます。

このような繰越は最大3年間行うことが可能です。

オーバーローンの物件を売却しても、特例を活用すれば、源泉徴収税額の還付を受けることができるのです。

以上、ここまで具体的な計算例を見てきました。

この特例を受けるためには、確定申告が必要となります。

そこで最後に確定申告に必要な書類について見ていきましょう。

5.確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は以下になります。

必要書類 入手先
除票住民票 譲渡資産のあった市区町村
譲渡資産の登記事項証明書 法務局
譲渡所得計算明細書 税務署
住宅借入金の残高証明書 住宅ローンを借りている銀行

確定申告は毎年3月15日までに前年分の所得の申告を行います。

確定申告については下記にさらに詳しく解説しています。

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6.まとめ

以上、オーバーローンにおける家売却の全てを見てきました。

オーバーローンの状態でも、抵当権を抹消すれば家の売却は可能です。

しかも居住用財産であれば、特例を使うと源泉徴収税額の還付を受けることもできます。

この特例は、オーバーローンでも家を売却しやすくするため、わざわざ国が作ってくれた施策です。

当該特例は利用する価値がありますので、これを機に売却を検討してみるのも良いでしょう。

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