本当に家売却は可能?売却金額よりもローン残債が多いオーバーローン状態

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不動産の売却額よりもローン残債が大きい状態のことをオーバーローンと言います。 

査定額を取ってみて、オーバーローンの方は、

  • オーバーローンでも不動産って売れるの?
  • オーバーローンでの売却の時の注意点って何?
  • オーバーローンで売却すると税金が戻ってくるって本当?

等々の疑問を抱いている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「オーバーローン」の状態での売却と、それに伴って使えるお得な税金特例についてご紹介します。

この記事を読むことであなたはオーバーローンについて理解し、オーバーローン時で「最適な売却方法」と「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用できるかどうか判断できるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.オーバーローンとは売却価格よりもローン残高が大きい状態

最初に「オーバーローン」という言葉を説明します。

一部の条件の良いマンションを除くと、家の価格は購入時よりも下がっていることが通常です。

しかもローンの減り方よりも、価格下落の方がスピードは速いため、フルローンで住宅を購入されているような方は、売却時にオーバーローンになりがちです。

売却価格よりもローン残高が大きい状態のことをオーバーローンと言います。

売却を検討するうえでオーバーローンであるか否かは、重要な要素ですので、事前に一括査定等で査定を取って売却予想額を調べましょう。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

上記でまずは売却価格がいくらぐらいになるのか、不動産会社に聞いてみましょう。

次にオーバーローン時の売却方法についてお伝えします。

2.オーバーローン状態での最適な売却方法

オーバーローンでも家を売却することは可能です。

正確に言うと、土地や建物に付いている抵当権(担保のこと)を外せれば、売却可能です。

抵当権は、ローン残債を銀行に返済できれば外してもらえます。

例えば、貯金と売却金額を合算して返済できるようであれば、抵当権を外すことは可能です。

他にも、住み替えローンを使えば抵当権を外せます。

住み替えローンとは、ローン残債から売薬額を除いた残額を、新たに購入する不動産と合算して借り換えること

いずれにしても、抵当権を外すことができれば、問題なく売却できます。

前章で紹介した不動産会社にこの辺りはヒアリングしてみましょう。

オーバーローン売却時の注意点

ただし、住み替えローンは借金を借金で返しているだけなので、注意が必要です。

住み替えローンは雪だるま式に住宅ローンが増えている状態と言えます。

また基本的には審査も厳しいため、誰でも使える訳ではありません。

やはりオーバーローンでの売却の基本は、売却額と手持ちの現金と合算して今のローンを全額返済するという方法です。

抵当権や住み替えローンについては下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまでオーバーローンの売却方法と注意点について見てきました。

次に任意売却を紹介します。任意売却は毎月の返済が困った方が対象になる売却手法です。

任意売却は、本当に最終手段になりますので、筆者としては安易に任意売却することを推奨していません。

任意売却は関係ない方は、読み飛ばして「4.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」へお進みください。

3.任意売却とは

返済に困っていなければ任意売却は使わない

任意売却は、毎月の住宅ローンの返済がきつくなったため売却する人が対象になります。

基本的には銀行から「売却してください」と言われた人です。

任意売却では、売却価格が安くなってしまいますので、住宅ローンを普通に返済できている方は、オーバーローンでも任意売却を絶対に利用しないでください。

月々の住宅ローンの返済がきつい人は、そもそもお金が無いため、オーバーローンの場合、貯金と売却額を合わせて返済するという芸当はできません。

また信用力もないため、住み替えローンの銀行審査もまず通りません。

そうなると、八方ふさがりのため、任意売却を選択することになります。

残債については銀行と協議が必要

任意売却で返済しきれなかった債権の取り扱いについては、銀行との協議になります。

当然に債権放棄になる訳ではないので、残債の取り扱いについては良く確認をしておきましょう。

任意売却については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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以上、ここまで任意売却について見てきました。

実は売却すると税金が掛かります。

ただし、「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というものがあり控除されます。

4.居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、住宅ローン残高と売却額の差額を損失という形で、給与所得と損益通算できるという特例です。

正式名称は「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

国税庁のHPにも掲載されておりますが、わかりにくいためポイントを抑えて説明していきます。

特例を受けると税金が還付される

今回説明する特例を受けると給与所得で支払っている源泉徴収税額が還付されます。

繰越控除ができる期間は3年間です。

この特例が受けられる条件として「居住用財産」である必要があります。

居住用財産の定義

  • 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  • 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

※参考:国税庁の「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の3.特例の適用要件より

特例を受けることができる損失の限度額

特例を受けることができる損失の限度額は以下になります。

繰越控除限度額 = ローン残債 - 譲渡価額

譲渡価額というのはかんたんに言うと売却金額です。

つまり売却金額で返済しきれない残債部分が「繰越控除限度額」です。

ローン残債時の繰越控除限度額のイメージ図

ローン残債時の繰越控除限度額のイメージ図

特例を受けるための条件一覧

特例の適用要件は以下になります。

  • 譲渡契約締結日の前日において借入金残高があること。
  • 買い替えは要件ではない。
  • 個人が平成16年1月1日から平成29年12月31までの間に、その有する家屋又は土地でその年1月1日において所有期間が5年を超える居住用財産で次の(a)から(d)のいずれかに該当するものを譲渡すること。
  • 現に自分が住んでいる住宅
  • 以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までの間に譲渡されるもの
  • (a)や(b)の住宅及びその敷地
  • 災害によって滅失した(a)の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の1月1日における所有期間が5年を超えている住宅の敷地
  • その個人がその譲渡に係る契約を締結した日の前日においてその譲渡資産に係る一定の住宅借入金等の金額を有すること
  • 繰越控除する核燃分の合計所得金額が3,000万円以下であること。
  • 譲渡先が、その個人の配偶者その他特別の関係があるものではいこと。

※参考:国税庁の「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の3.特例の適用要件より

それでは次に具体的な計算例を見ていきましょう。

具体的な計算例

損失の限度額の計算

以下のような場合のオーバーローンの居住用財産を売却したケースを考えます。

  • 住宅ローン残高:6,300万円
  • 売却額:3,800万円

特例の譲渡損失は

3,800万円 - 6,300万円 = ▲2,500万円

損益通算

この2,500万円を給与所得と損益通算することができます。

例えば、給与所得が960万円の人だと源泉徴収税額が767,700円になります。

そこでこの年の損益通算をすると、所得は以下のように計算されます。

960万円 - 2,500万円 = ▲1,540万円

還付額

この年の所得はマイナスとなるため、源泉徴収税額767,700円は払い過ぎたということになります。

そのため、源泉徴収税額767,700円の満額が還付されます。

このような繰越は最大3年間行うことが可能です。

オーバーローンの物件を売却しても、特例を活用すれば、源泉徴収税額の還付を受けることができるのです。

以上、ここまで具体的な計算例を見てきました。

この特例を受けるためには、確定申告が必要となります。

そこで最後に確定申告に必要な書類について見ていきましょう。

5.確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は以下になります。

必要書類入手先
除票住民票譲渡資産のあった市区町村
譲渡資産の登記事項証明書法務局
譲渡所得計算明細書税務署
住宅借入金の残高証明書住宅ローンを借りている銀行

確定申告は毎年3月15日までに前年分の所得の申告を行います。

確定申告については下記にさらに詳しく解説しています。

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6.まとめ

以上、オーバーローンにおける家売却の全てを見てきました。

オーバーローンの状態でも、抵当権を抹消すれば家の売却は可能です。

しかも居住用財産であれば、特例を使うと源泉徴収税額の還付を受けることもできます。

この特例は、オーバーローンでも家を売却しやすくするため、わざわざ国が作ってくれた施策です。

当該特例は利用する価値がありますので、これを機に売却を検討してみるのも良いでしょう。

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