住宅ローンが辛い人がやってはいけない2点と8つの対処方法の全て

2019年12月13日

毎月のように支払いをしていく住宅ローン・・・辛いものがあります。

会社の給料も先輩社員のようには上がらず、当初の想定よりも苦しくなっている方も多いのではないでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消！

住宅ローンの支払いが辛い、支払いが苦しい
住宅ローンが辛いので良い対策方法を知りたい

そこで今回の記事では「辛い住宅ローン」にフォーカスを当て、やってはいけない2点と段階的な8つの対処方法をお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは自分のレベルに合わせた辛い住宅ローンに対する対処方法を知ることができます。

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット　代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

住宅ローンの支払いが厳しい人は、家の売却を検討するのが一番です。

「すまいValue 」「 HOME4U 」などの一括査定サイトを使い、複数社から査定額をもらい、住宅ローン残債が完済するのかを確認しましょう。

1.現在の日本、住宅ローンは辛いよ

変わる日本のサラリーマン像

男性であれば、子供の頃に1回くらいは「泣くな、男だろ！」と言われて育ったことがあると思います。

そうです、男性は辛くても泣いてはいけない・・・？のです。

男性は、住宅ローンを組まされ、会社ではこき使われ大変です。

あげくの果てに、浮気して離婚しようものなら、慰謝料まで取られ、残りの住宅ローンも支払わなければなりません。

家族のため、銀行のため、ハウスメーカーのために働いている男性は、悲哀に満ちている人も正直多いのが現実です。。。

自分のための人生を歩んでいない男性は多いです。

ただでさえ、会社で理不尽なことに耐えているのに、無理した金額の住宅ローンを抱えてしまうと、ほぼ奴隷と言っても過言ではありません。

現在のサラリーマンは、30年前のサラリーマンと状況が明らかに異なります。

昇給は約束されていませんし、成果主義に移行して常に成果を求められ、人事考課も厳しくなっています。

一流企業であれば、10人に1人はうつ病と言われるような状況です。

映画にある植木等の「サラリーマンは気楽な稼業ときたもんだ」の世界はとっくに終わり、サラリーマンはブラック企業の中で、必死に生き残らなければならないという状況になっています。

辛いのですが、これが現実です。

辛いのが当たり前

そんな中、さらに追い打ちをかけるのが住宅ローンです。

東京一極集中がますます激しくなる中、首都圏の住宅価格の高騰は止まりません。

2016年では首都圏の新築マンションの平均価格が5,087万円でした。

現在では、昔よりも厳しいサラリーマン生活を送っている人が、昔よりも高い住宅ローンを組んでいます。

社会学の中では、近い将来、「奥さんが専業主婦で、郊外にマイホームを購入して、2人の子供を大学まで卒業させる」ことができる男性は、1割くらいしかいなくなると警鐘されています。

30年前であれば、多くの人が実現できた「家族像」は、今では相当難しいのです。

今のサラリーマンが「昔の普通」を実現することは、偉業を達成するのと同じです。

そのため、住宅ローンが辛いというのは、ある意味、「当たり前」になりつつあります。

以上、ここまで男は辛いよについて見てきました。

住宅ローンが辛い人は、対策をする前に、やってはいけないことを知る必要があります。

そこで次にやってはいけない2点について述べていきます。

2.住宅ローンに苦しんでいる人がやってはいけない2点

やってはいけないこと1.独立・転職してはいけない

住宅ローンが辛い方は、残念ながら今の会社を辞めてるのは相当危険です。

理由は、独立や転職をしてしまうと、多くの人が今よりも収入が下がってしまうのがほとんどだから。

実際、住宅ローンが払えなくなり、任意売却をするような人は、転職や独立がきっかけとなっている人も多いです。

35歳未満の人であれば、ステップアップ転職というのもが考えられます。

それでも数年は今の会社よりも給料が低くなるということもあり得ます。

住宅ローンが辛いということは、単純に今の収入と住宅ローンの支払額が見合っていないことに他なりません。

そのため、独立や転職で今よりも収入を下げてしまうことは、自殺行為です。

40歳以上の転職となると、転職先で役職は上がったのに給与が下がるということは良くあります。

転職を繰り返すたびに収入が下がるというパターンも少なくありません。

転職活動では、給与のことをなかなか聞き出せないというのも背景にあると考えられます。

日本では、大学卒業時点がその人の価値が最も高くなっています。

大学卒業時に入った会社以上に高い給料をもらえる会社に行ける人は、超少数派です。

住宅ローンの支払いがきつい人は、収入を増やすことを考えなければなりません。

現在よりも収入が減ってしまう独立や転職は、逆効果です。

現在、独立や転職を考えている人は、今の会社に留まるようにしてください。

以上、ここまで独立・転職してはいけないについて見てきました。

もう一つ、やってはいけないことがあります。

それは他からの借入です。そこで次に他から借りてはいけないについて見ていきます。

やってはいけないこと2.他から借りてはいけない

住宅ローンの支払いが辛い人が絶対にやってはいけないことが、他からお金を借りることです。

教育ローンや自動車ローンなどの他のローンを組むこともやってはいけません。

特に消費者金融からお金を借りることは、絶対に避けてください。

住宅ローンが本当に支払えなくなった場合、任意売却などを行うことがありますが、この際、債権者が複数いると債権者の調整が難航します。

任意売却では売却額を債権者へ配分することになりますが、その際、債権者が複数いると配分で揉めることが多く、任意売却の障害になってしまいます。

今の銀行以外に債権者が増えることは、問題をさらに複雑にしているだけです。

借金を借金で返すことはしてはいけません。

住宅ローンの支払いが苦しくなったら、素直に今の銀行に相談し、他から借りることは避けるようにしましょう。

仮に債権者が同じ銀行であっても、教育ローンなど新たなローンを追加することもＮＧです。

教育ローンは住宅ローンよりも金利が高いため、状況をさらに悪化させます。

また現時点で住宅ローンが辛い人は、将来的に教育ローンを組まざるを得ない予備軍の人たちです。

子供が高校生や大学生になったとき、今よりもお金がかかります。

そのため、子供が小さいうちは、住宅ローンを払いつつ、尚且つ、将来の教育費増に備えて貯金をしなければなりません。

また、子供が大学を卒業したら、今度は老後のために資金も貯める必要があります。

老後に貯金が全くなく、住宅ローンも残っているような場合は、最近流行りの老後破たんへまっしぐらになります。

教育資金や老後資金を考えると、本来、住宅ローンを払っている人でも貯金ができる余裕が必要です。

現時点で住宅ローンが辛い人は、将来の多重債務者予備軍です。

住宅ローンが辛い人は早めに対処するようにしましょう。

以上、ここまでやってはいけない2点について見てきました。

住宅ローンが辛い人は早めに対応することが必要です。

そこで、次に段階的な8つの対処方法について見ていきましょう。

マンション以外に住んでいる方は、3-1.は飛ばし、3-2.から読んで頂いてＯＫです。

3.段階的な8つの対処方法

マンションから戸建に買い替える方法

現在、マンションに住んでいて住宅ローンが辛い方は、戸建への買い替えがオススメです。

マンションでは、戸建と比較して、以下のような維持費が余計にかかっています。

管理費
修繕積立金
駐車場使用料
駐輪場使用料

マンションの管理費は首都圏では平均15,000円／月程度です。修繕積立金は築年数にもよりますが、平均すると14,000円／月程度になります。

また駐車場代を仮に10,000円／月とすると、マンションでは戸建よりも、ざっくり月4万円程度維持費が高くなります。

マンションから戸建へ買い替えをしただけで、月4万円も支払が減るのは大きいです。

戸建は修繕費用が自腹になりますが、修繕費用を加味しても戸建の方がメリットはあります。

経済的には、マンションで住宅ローンが辛い人は、戸建に買い替えるとかなり楽になります。

尚、マンションから戸建への買い替えについては、に詳しく記載しています。

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尚、中古マンションの価格は現在上昇中であるため、タイミングとしても今は売り時です。

中古マンションの平均価格推移

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賃貸に戻る方法

マイホームを購入するとき、「借りるよりも買った方が安いですよ」と言われることがありますが、あれは嘘です。

安い賃料のところに引越せば、「買うよりも借りた方が安い」です。

住宅ローンの支払いがきつい人は、売却して安い賃貸に引越すことが最も効果があります。

店舗であれば、商売が上手くいかなければ、撤退して安いところに引越すというのは当り前です。

経済原理から言えば、住宅であっても支払いがきついのであれば引越すべきです。

賃貸ということに抵抗を持つ人もいますが、それは儒教の教えの強いアジア人の特徴です。

ヨーロッパなどでは借家は当り前です。

現在、日本は空家問題に国をあげて対策に取り組んでいます。

つまり空家があり過ぎて困っており、賃貸住宅は明らかに借手市場なのです。

以下に消費者物価指数における家賃指数を示します。

国内の賃貸住宅は供給過剰状態にあり、家賃は2003年をピークに一貫して下がり続けているのが分かります。

家賃指数の推移

現在、賃貸住宅はかなりスペックが高く、かつ賃料も安い物件が多いため、賃貸に切り替えるのは一つの手です。

国内の賃貸住宅は、かなり住みやすくなっています。

賃貸への切り替えについては下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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節約する方法

住宅ローンの支払いが辛い人は、家計の見直しを図るべきです。

一般家庭の家計の中には、毎月使途不明金が10,000円ほどあります。

このような使途不明金をなくすだけでも、節約は可能です。

また、節約で最も大きな効果を生み出すのは、車を手放すことです。

車が無くても生活できる人であれば、車を手放すことで、毎月22,000円程度を削減することが可能です。

その他、家計の見直しには以下のような観点があります。

外食を止める
婦人服の購入を控える
携帯電話の料金体系を見直す
子供の習いごとを減らす

これらの項目をがっちり遂行していくと、毎月9.2万円程度、支出を圧縮することができます。

節約はお金もかかりませんが、効果はかなり大きいです。

支出を極限まで絞る努力をしましょう。

家計の節約についてはに詳しく解説しています。

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金利を引き下げる方法

金利を下げる方法には、

今の銀行に交渉して下げる方法
別の銀行に借換して下げる方法

の2種類があります。

現在借りている銀行と交渉して下げるのであれば、ほとんど手数料はかかりません。

銀行は顧客の引き留め工作に必死であるため、他行への借換をちらつかせれば、今よりも金利を下げてくれる可能性はあります。

ただし、銀行に交渉して金利を下げる場合、今の市場金利まで下げることはなかなか難しいです。

そのため、住宅ローンが辛い人にとって見ると、大した効果はありません。

そこで、今の市場金利に変更したい場合であれば、思い切って他行へ借り換えるという手があります。

ただ、借換には30万円～100万円程度の費用が発生してしまいます。

借換費用を払ってでも借換の効果があるような人は、以下のいずれかの条件を満たす人たちです。

【条件】

ローン残高が1,000万円以上ある人
ローン残存期間が10年以上ある人
借換の前後で金利差が1％以上の差がある人

上記3つの条件を1つでも満たしている可能性のある人は、借換を検討してみましょう。

リスケジュールする方法

住宅ローンがきつくなり、本格的に支払いが難しくなってきた人は、「リスケジュール」という方法があります。

リスケジュールというのは、返済スケジュールを伸ばし、「再スケジュール化」することで毎月の返済額を減らすことを指します。

通称、「リスケ」と呼ばれます。リスケは返済総額そのものが減ることはありません。

ローン期間を延長することで、返済額を薄く延ばします。

ただし、リスケジュールは、ずっとリスケジュールができる訳ではありません。

3年間程度、一時的に減額を認めてもらい、その後、従来通りの返済ペースに戻すというのが一般的です。

リスケジュールは、本来、「病気やけがで入院した人」や「失職してしまった人」等が生活を立て直すために一時的におこなう措置です。

リスケでは、リスケジュール終了後に今まで通りの住宅ローンが払えるようになっていることが本体の姿です。

せっかく銀行からリスケジュールを勝ち得たにもかかわらず、今の生活を何も変えない人がいます。

このような人は、リスケジュール終了後、再び住宅ローンが辛くなり任意売却や競売になる人たちがいます。

リスケジュールをした場合、その間になんとか収入を上げられるよう、知恵を絞って対応することが必要となります。

リスケを勝ち取った後は、「その後どうするか？」を考え、生活を立て直すことがポイントになります。

グレーゾーンで売却する方法

住宅ローンが辛くなり始めた場合、早期に売却してしまうことが最も得策です。

住宅ローン残債が売却額よりも大きい場合をオーバーローン、住宅ローン残債が売却額よりも小さい場合をアンダーローンと言います。

アンダーローンであれば、迷わず売却です。

オーバーローンであっても、残債をなんとか返せるようであれば、思い切って売却してしまうのも一つの手です。

尚、オーバーローンのときの売却では、お得な税制特例があります。

下記記事に詳しく記載していますので、是非ご参照ください。

: マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
個人がマイホームを売却や買換えした時によく使われる特例は下記5つがあります。譲渡益譲渡の種類特例譲渡益が生じる場 ...
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本当に住宅ローンが払えなくなり、住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、ブラックリストに名前が載ってしまいます。

ブラックリストとは、信用機関の事故情報リストに名前が掲載されることを言います。

信用機関とは、以下の3つです。

カテゴリー	機関名	略称
銀行系	全国銀行個人信用情報センター	JBA
信販・クレジット系	株式会社シー・アイ・シー	CIC
消費者金融系	株式会社日本信用情報機構	JICC

ブラックリストには5～10年間、名前が掲載されます。

ブラックリストに名前が掲載されている期間は、クレジットカードが使えなくなります。

また新規のローンも組めなくなります。

一昔前は、クレジットカードが使えなくなることは、それほどデメリットではありませんでした。

ところが、現在はネット社会になり、ありとあらゆるものが、クレジットカードの支払いへと変わりつつあります。

このような状況の中、ブラックリストに載り、クレジットカードが使えなくなることは、想像以上に大きなデメリットです。

住宅ローンの滞納前であれば、ブラックリストには載らず、グレーの状態です。

この状態での売却をグレーゾーン売却と言います。

グレーゾーン売却といっても、やることは普通の売却です。

グレーゾーン売却では、できるだけ高く売るというのが、なによりもポイントになります。

不動産を高く売却する方法については、下記記事に記載しています。

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任意売却や競売を選択する方法

住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くと、ブラックリストに名前が掲載されます。

その次に、銀行から「期限の利益」を喪失した旨の通知が届き、住宅ローンの一括返済を迫られることになります。

期限の利益とは、「ゆっくり長い時間(期限)をかけて返せば良い」という利益です。

住宅ローンを滞納したということは、当初の約束違反であるため、期限の利益は無くなってしまい、その代わりに一括返済が求められます。

一括返済を求められた後は、自主的行う任意売却か、強制的な競売を選択し、いずれにしても売却という形をとります。

もし、このまま今の家に住み続けたいという人であれば、任意売却がオススメです。

一方で、自己破産を検討せざるを得ない人であれば、競売を選択するのがオススメです。

任意売却と競売に違いについては、下記に詳しく解説しています。

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今の家に住み続けたい人向けの情報は、下記記事に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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自己破産を選択する方法

最終手段としては、自己破産という方法もあります。

自己破産では借金を全てチャラにできます。

自己破産のメリットとデメリットは下表の通りです。

メリット	デメリット
①免責が得られれば、借金がなくなる(税金等は除く)。 ②精神的に楽になれる。 ③過去の負債が合法的にリセットできる。 ④負債を相続人に残さないですむ。 ⑤最低限の生活は守られる。 ⑥債権者からの連絡等はすべて弁護士が受けるので督促等を受けなくてすむ。	①クレジットカードが使用できなくなる。(ブラックリストに掲載される期間) ②新規のローンが組めなくなる。(ブラックリストに掲載される期間) ③官報の名前と住所が掲載される。 ④家などを手放さなければならない。 ⑤一定の仕事に就くことができない。 ⑥連帯保証人に迷惑がかかる。

自己破産は最終手段ですが、借金に苦しむ人を助け、経済的な再生のチャンスを与える法的な制度です。

本当に辛い場合は、決して悪くない選択です。

尚、自己破産では弁護士費用が発生します。

弁護士費用については下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。