駐車場を経営したい人向けの土地探しのポイントと注意点について解説

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建築費の高騰や人口減少によって、建物建築を伴う不動産投資が難しくなってきています。

そのような中、不動産投資として駐車場経営に目を向ける人も増えています。

駐車場は収益性がとても低いため、「いかに安い土地を探すか」、その土地探しが決め手になります。

これから駐車場経営をしたい人の中には、

  • 土地を購入して駐車場経営をしてみたい
  • 駐車場経営向けの土地探しのポイントが知りたい
  • 土地から購入して駐車場経営するにはどうしたらいいか知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、駐車場経営のための「土地探し」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは駐車場経営のための土地探しのポイントを知ることができます。

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1.駐車場経営の実態

1-1.駐車場は暫定利用である

本来、土地の駐車場としての活用は暫定的な位置づけです。

多くの駐車場は、元々持っている土地を「更地にしておくよりは、駐車場にして多少でも収入があった方が良いかも・・・」という程度の発想で行っています。

駐車場には、時間貸駐車場と月極駐車場の2種類があります。

一般的には、月極よりも時間貸の方が収益性は高いです。

ただし、時間貸駐車場は人が集まりやすい好立地でないと収益が上がりません。

時間貸は「立地を選ぶ」という性質を持ちます。

通常、土地には固定資産税がかかります。

例えば、都内の一等地などは時間貸駐車場を行っても、固定資産税を賄いきれないことが良くあります。つまり「赤字」です。

ただ、都内の更地は固定資産税がとても高いため、更地だけにしておくよりは、駐車場で少しでも収益が上がった方がマシということで駐車場にしているケースが多い

積極的に駐車場を経営しているというよりは、後ろ向きの理由で「しかなく駐車場」にしています。

1-2.儲けるにはスキマを狙う

都内の場合、駐車場にしている土地は、

  • 有効活用を検討中である
  • 売却の予定である
  • 再開発を待っている

等々、なんらかの事情を抱えているため駐車場にしています。

実際、良い場所の土地を駐車場にしておくと、すぐに不動産会社から「売却しませんか」と営業電話がかかってきます。

賢い地主は、売却や土地活用のテナント集めのサインとして駐車場を経営する人もいます。

駐車場経営は、ある意味、「儲かっていないから誰か助けて!」という外部に向けたサインでもあるのです。

そのため、駐車場経営を始めるにあたっては、まず「駐車場は普通にやっても儲からない」という前提に立つことが重要です。

元々、土地を持っている人たちが赤字なわけですから、これから土地を購入する人は、「いわんやおや・・・」の世界です。

ただし、儲からないと思われているビジネスでも、スキマ産業的に儲けている人たちは存在します。

時間貸駐車場でも、土地から購入して10%程度の利回りを確保している人も存在します。

駐車場経営で成功している人たちは、確実に「スキマ」を突いています。

そこでどういう土地なら土地から購入して駐車場経営が成り立つ「スキマ」のかについて見ていきます。

2.駐車場経営が成り立つ土地のポイント

2-1.駐車場賃料が高く固定資産税の安い場所

駐車場経営における最大の経費は土地の固定資産税および都市計画税(以下、「固定資産税等」と略)です。

他に経費はかかりません。都内の一等地では、固定資産税すら賄えないという話をしました。

そのため駐車場経営を黒字にするには、まずは固定資産税の安い土地を探す必要があります。

ただ、固定資産税の安さを求めてどんどん郊外に出てしまうと、今度は駐車場収入が低くなってしまいます。

都心部から離れ過ぎてしまうと、固定資産税等が安くても、再び、駐車場を経営しても赤字になるというエリアに突入してしまいます。

そのため、駐車場経営を黒字化するためには、駐車場賃料がある程度高く、かつ、固定資産税がある程度安いという「スキマ」のエリアの土地を探す必要があります。

イメージとしては、都心部からドーナツ状に広がった、薄皮一枚のエリアに、駐車場経営をするにはちょうど良い土地というものが存在します。

例えば、関東であれば、東京で駐車場用地を探すのではなく、さいたま市や横浜市、千葉市など、少し離れた都市で土地探しを行うということがポイントになります。

2-2.駐車場の固都税は高い

駐車場の土地は住宅用地よりも固定資産税が高くなります。

土地の上に住宅が建っている場合、住宅1戸につき200㎡までの部分に対し、土地の課税標準額が固定資産税評価額の1/6になるという小規模住宅用地の特例があります。

一方で、駐車場は住宅用地ではないため、小規模住宅用地の特例が適用されません。

駐車場用地は固定資産税上、「商業地等」に分類されます。

商業地等の土地の課税標準額は、固定資産税評価額の70%としているところが多いです。

駐車場の土地の固定資産税は、近隣の住宅地の土地の固定資産税と比べると、4倍程度になっています。

そのため、例えば自宅の近くで土地を探す場合、安易に自分の自宅の固定資産税と比較してはいけません。

自宅の土地の固定資産税は、非常に安いため、その固定資産税と比較してしまうと、収益を見誤る可能性があります。

駐車場の土地は、時間貸でも月極でも、住宅地よりは高いということを知っておきましょう。

2-3.借入での駐車場経営はNG

また、駐車場経営では、ただでさえ固定資産税等とのギリギリの勝負であるため、借入をしてまで土地を購入してはいけません。

駐車場経営では、駐車場収入から固定資産税等を引いた利益に対し、所得税が課税されます。

駐車場のような不動産を貸し付けた場合の所得は、不動産所得になります。

借入金がある場合、借入金の返済は、税金を控除した後の利益の中から行います。

借入金の元本返済は費用にはなりません。

借りたお金が売上にならないのと同じで、返すお金は費用にはならないのです。

駐車場経営は、ただでさえ薄利です。

その中で、さらに税引後、借入金の返済を行うとなると、キャッシュフローは確実にマイナスです。

そのため、駐車場の土地を購入する場合は、100%自己資金で購入することが鉄則です。

借入金をしてまで駐車場の土地を購入することは、くれぐれも避けるようにしましょう。


以上、ここまで駐車場経営が成り立つ土地のポイントについて見てきました。

土地から購入して駐車場経営を成り立たせるためには、土地を激安で購入する必要があります。

では、激安で購入できる土地とは、どのような土地でしょうか。

そこで次に二束三文の土地の特徴について見ていきましょう。

3.二束三文の土地の特徴

3-1.安い土地の特徴

土地を購入して駐車場経営を成り立たせるためには、「スキマ」を狙うしかありません。

駐車場用地も、見た目もスキマのような土地を探すというのがポイントです。

土地を安く購入するには、価値のない土地を狙います。

価値のない土地というのは、言い換えると建物が建たない土地です。

建物の建たない土地というのは、例えば、狭い、形が悪い、細長いというような土地です。

地型が悪いがゆえに、利用価値のない土地です。

狭いと言っても、駐車場の寸法は最低でも2.5m×5.0mは必要ですので、少なくとも2.5m×5.0mは必要です。

また、建物は建つけれども、入口が引っ込んでいて暗い、高圧線の下である、墓地が隣にある、汚水貯留槽が近くにある、土壌汚染がある等々、何らかの問題を抱えて買い手がつかないというような土地もあります。

さらには、工場や倉庫の近くにある市街化調整区域内の土地です。

市街化調整区域とは、都市計画法で定められた市街化を抑制する区域です。

3-2.市街化調整区域の土地探し

市街化調整区域では許可と取らないと建物を建築することができないため、基本的には建物を建築することができません。

そのため、市街化調整区域内の土地は価値が低く、安く取引されています。

市街化調整区域は、都市の中にある農地を守るために設けられたエリアです。

都市部の市街化調整区域の中には、たまに工場や倉庫等の建物が建っている場所があります。

その周辺には、トラックや従業員、来客用等の駐車場ニーズがあり、月極であっても高い収益性を維持できるような土地も存在します。

東京から同心円状に広がった横浜市や、さいたま市、千葉市までのエリアの間にも市街化調整区域が存在します。

このような都市部の中にある市街化調整区域は、駐車場相場が近隣の市街化区域(すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を明かるべき区域)と遜色がありません。

市街化調整区域であれば、高い駐車場賃料で安い土地が手に入る可能性があります。

3-3.時間貸駐車場は駅近くの土地が狙い目

時間貸駐車場に最適な土地は駅近くの土地になります。

もし駅周辺に土地を安く購入することができれば最高です。

駅には繁華性の高い表口と繁華性の低い裏口がある場合があります。

時間貸駐車場の場合、裏口側の土地であっても、十分、高い賃料を取ることが可能です。

時間貸駐車場の場合、重要なのは繁華性ではなく、駅距離です。

地方都市でもターミナル駅の裏口は、徒歩3分圏内の土地であれば駐車場需要がとても高いです。

狙い目としては、駅の裏口の土地になります。

ただ、駅の裏口であっても、やはり土地代は高いです。

まともな土地は高すぎて駐車場経営には不向きです。

ところが、駅近くの土地でも、ウナギの寝床のような狭い土地は、駐車場のまま眠っているような土地があります。

駐車場の土地探しとしては、このような駅近くの小さな土地が狙い目です。


ターミナル駅近くの土地は、商業地域という用途地域に指定されている場合があります。

商業地域とは、店舗やオフィスビル等の住宅以外の建物も建ててもよいエリアです。

商業地はパチンコ店や風俗店なども建築ができ、基本的に繁華性の高いターミナル駅の駅周辺にしか指定されません。

商業地域は、ビルを近接して建築することができますが、加えて防火地域という地域にも指定されていることが多いです。

防火地域では、火災の危険を防ぐための地域であるため、建物を耐火構造で建てなければいけない等の厳しい制限があります。

耐火構造の建築物とは、鉄筋コンクリートや鉄骨造などの耐火建築物になります。

防火地域の場合、木造の建築物(耐火木造を除く)を建てることは基本的にはできません。

防火地域の建物は、オフィスビルや商業施設などの耐火建築物を建てることが前提となってきます。

ところが、防火地域の中にも、10~30坪程度の狭い土地というのは存在します。

このような狭い土地で、わざわざ鉄筋コンクリート造の耐火建築物を建てることは経済合理性に合いません。

また防火地域ではコストを抑えて木造建築物を建てることもできません。


結局のところ、防火地域の狭い土地は建物を建てることが見合わない土地であり、利用価値が低い土地になります。

そのため、防火地域内にある狭い土地は、価値が低いため、周辺の土地相場よりも安く購入できる可能性があります

たまに駅前の土地で、何十年も駐車場のままという土地を見かけますが、このような土地は他に利用価値がないため、駐車場のままになっていることが多いです。

まさに、都市の中にある「スキマ」のような土地が防火地域内の狭い土地です。

駐車場経営をするための土地探しでは、「駅裏で防火地域の中にある狭い土地」が狙い目です。

駅裏で防火地域の中にある狭い土地は、一度、自分で歩いて土地探しをしてみる必要があります。

2~3台しか置けないような既に駐車場になっている土地が良いです。

防火地域内の2~3台しか置けないような土地は、「儲かっていないから誰か助けて!」と外部にサインを発している土地です。


土地所有者としては、他に利用方法がなく、困っている土地です。

既に駐車場になっていたとしても諦めてはいけません。

所有者に取ってみたら、不要な土地かもしれないため、購入できるチャンスは残っています。

しかも、既に駐車場になっている土地であれば、それをそのまま引き継げば良いだけなので、追加の初期費用も不要です。

駐車場経営の土地探しとしては、駐車場として成功している土地をそのまま購入することがベストです。

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一括査定サイトは、売主だけではなく、購入検討者も利用できます。

以下に一括査定サイトが利用できる人一覧を示します。

一般の人は土地の本当の値段がなかなか分かりません。

価値のない土地をきちんと安く購入するためには、プロに値段を確認することは必須です。

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一括査定サイトは、購入検討者こそ利用すべきです。

価値のない土地を高値掴みしないためにも、狙いの土地が定まったら、無料の一括査定サイトを使って価格を確かめてみましょう。

3-4.競売で購入する土地

土地を安く購入する手法の一つに競売があります。

競売物件は、裁判所が運営する不動産競売物件情報サイト(BIT)にて物件情報を見ることができます。

競売物件は、更地物件も存在します。

更地物件の中には、戸建用地となるようなまともな物件も存在しますが、中には不整形な土地や狭い土地等の利用価値の低い土地も出てくる場合もあります。

競売の特徴として、まともな土地は結構、高い価格で売却されます。

競売では入札時に売却基準価格というものが示されますが、まともな土地の落札結果は売却基準価格の2~3倍にもなることがあります。

一方で、利用価値の低い土地が出てくると、購入者が現れず、競売が成立しない場合もあります。

競売が成立しない場合には、売却基準価額を下げる見直しを行い、再度、競売と行います。

競売は、参加者がほとんどプロの業者のため、業者が落札後に転売するために入札に参加します。

そのため、商品にならないような利用価値の低い土地は、見向きもされないという傾向があります。

駐車場くらいしか利用価値のない土地は、競売では見向きもされません。

最低売却価格である買受可能価額でも購入できる可能性が十分にあります。

競売で出てくる利用価値の低い土地は、数百万レベルのものもあります。

競売を常にウォッチし、条件に合うような安い土地探しを行うのも一つの方法です。

以上、ここまで二束三文の土地の特徴について見てきました。

それでは最後に駐車場の土地を購入したときの注意点について見ていきます。

4.駐車場土地探しの注意点

駐車場経営を行うための土地探しは、言い換えると、「駐車場くらいしか利用価値のない土地を現金で安く買うこと」を行うことになります。

価値の低いものを、購入するということは、お金をドブ捨てるような行為です。

価値の低い土地は、いざ売却しようとした場合、なかなか売却ができません。

一生売却しないというのであれば話は別ですが、売却の可能性があるのであれば、今一度考えるべきです。

二束三文の土地をわざわざ購入すること自体が注意点になります。

繰り返しますが、駐車場経営のための土地購入というのは、あえて利用価値の低い土地を現金で購入することです。

購入前に「本当に買うべきかどうか」について、再度考えることが重要です。

条件の悪い土地を購入するときは、売却リスクも考慮して購入する

尚、条件の悪い土地の売却については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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5.まとめ

以上、駐車場を経営したい人向けの土地探しのポイントと注意点について解説してきました。

駐車場は基本的には収益性の低い土地活用です。

土地と言うよりも、スキマを見つけるという発想が重要になります。

興味のある方は、売却リスクを踏まえた上で、スキマ探しにチャレンジしてみてください。

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