不動産の売却期間は売主の「心の持ちよう」によって決まるというのをご存知でしょうか。
これから不動産を売却する人の中には「不動産を売却するのに要する期間を知りたい」と思っている方も多いことでしょう。
そこで、今回の記事では不動産売却の必要な期間とあらかじめ準備しておくことについてまとめました。
不動産売却するまでにかかる期間や、不動産を予定通り売却するための準備、予定通りの期間に売却できなかった場合の対処法などをご紹介いたします。
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【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二
日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格
1.不動産売却するまでにかかる期間
最初に不動産売却するまでの期間で失敗した事例（Kさんの場合）を紹介して、それについて何がNGだったのか、具体的な対策はどのようにすればいいのかについて、順に説明していきます。
不動産売却で期間が長すぎたＫさんの場合
不動産売却の期間が「心の持ちよう」で決まるとはどういうことでしょうか。まず初めに不動産売却に10ヶ月かかってしまったＫさんの例をご紹介しましょう。
Ｋさんは親の介護をきっかけに、妻や子供たちと一緒に実家の両親と同居することになりました。
そこでＫさんは住んでいたマンションが不要となったため、持っていたマンションの売却活動を開始しました。
Ｋさんのマンションは東京駅からＪＲで30分圏内の恵まれた立地にありました。
Ｋさんの住んで居るエリアは1970～80年代に大規模に開発された住宅地で、周辺には大型商業施設や医療モールなども整備されており、住みやすく、住宅地としても人気のあるエリアでした。
またＫさんのマンションは駅から徒歩10分圏内にある築35年のファミリータイプのマンションでした。
Ｋさんの住んでいたエリアは市内でも屈指の人気を誇る住宅街であり、中古マンション市場も活発に動いています。
そのためＫさんのマンションは売れにくい物件ではなく、むしろ売りやすいとも言える物件でした。ところがＫさんはマンションの売却活動を開始してから売れるまで10ヶ月もかかってしまいました。
10ヶ月と言えば、ほぼ1年です。Ｋさんは売却が決まった時、「やっと売れた」と肩の荷をなで下ろし、達成感よりも徒労感に満ちていたのです。
通常の売却期間
一般的に、不動産の売却期間は3ヶ月間と言われています。3ヶ月というのに特に根拠はありません。
売れる時は3週間程度で売れてしまいますし、売れない時はＫさんのように10ヶ月以上かかる場合もあります。
3ヶ月と言うのはあくまでも一つの目安であり、誰もが3ヶ月で売却できるとは限らないのです。
査定は3カ月を前提に出している
不動産売却を行う前に、「査定」を行いますが、この査定額は3ヶ月程度で売却できることを前提とした金額を出しています。
一方で極端に短い期間で不動産の売却が行われるケースがあります。それは競売です。
競売は2週間以内で入札が締め切られます。競売のような短い期間の売却を前提とした価格は早期売却価格と言われます。
競売の売出価格である最低競売価格は通常価格の70％程度となっています。安い価格で売り出せば、早く売却することが可能となるのです。
売出価格（査定額）が高すぎると売れない
反対に、売出価格を高く設定してしまうと、なかなか買手がつきません。売却期間は3ヶ月以上かかってしまいます。
売出価格は売却期間を左右する最も大きな要因となります。
そのため、3ヶ月程度の期間で売却を終わらせるには、適正な売出価格の設定が必要となるのです。
売り出したら自然と3ヶ月で売れるのではなく、適正な売出価格を設定するから3ヶ月程度で売れるのです。
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以上、不動産を売却するまでにかかる期間について見てきました。
それでは次に気になる不動産を予定通り売却するための準備について見ていきましょう。
2.不動産を予定通り売却するための2つの準備
不動産を適正な期間で売却するためには、適正な売出価格の設定が必要であることをお話ししました。
そこで、不動産を予定通り売却するには、大事な準備を2つ行う必要があります。
- いくらで売れそうかを知ること
- いくら以上なら売るかを決めておくこと
になります。
いくらで売れそうかを知ること
まず1つ目の「いくらで売れそうかを知ること」についてお話しします。
これについては事前に不動産会社から査定を取り、およその価格を知ることです。
一括査定を使うと便利に査定額を集めることができる
査定は不動産会社を何社か回って査定額を集めることもできますが、それよりは一括査定サイトを利用した方が便利です。
一括査定サイトでは6社くらいの査定額を一度に集めることが可能です。
各社バラバラの査定額が出てきますが、必ず一番低い価格をいくらなのかを確認して下さい。
一番低い価格は保守的に査定された価格です。売却価格の最低ラインとして認識しておいた方が良いでしょう。
おすすめの一括査定サイトは 「すまいValue」「HOME4U」
不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。
その中でも
の4つを特にオススメしています。
筆者も不動産一括査定（「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」）を利用しました。
下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。
とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。
不動産査定書を3社より入手
下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表
不動産売買は超大手に偏っている
「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。
超大手不動産会社3社（BIG3）で不動産仲介の29.96％。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。
それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。
超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。
そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。
超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く
ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。
また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。
両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。
売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。
その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。
不動産一括査定の賢い使い方
「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。
◆どの地域でも外せない「すまいValue」
超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。
すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/
すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実。
ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。
次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。
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不動産・マンションの売却・一括査定｜家を売るなら【すまいValue】
【三井のリハウス】【住友不動産販売】【三菱地所ハウスネット】【小田急不動産】【野村の仲介＋】【東急リバブル】の大手6社が ...
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◆NTTグループの安心運営！運営歴も長く実績抜群「HOME4U」
大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。
HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/
HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。
NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。
とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。
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不動産売却・不動産査定ならHOME4U
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◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」
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おうちダイレクトは、ヤフー（Yahoo）とソニー不動産が共同運営しているサービス。
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エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。
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上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。
イエウール公式サイト
https://ieul.jp/
「 イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。
つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。
特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。
不動産売却・不動産査定をするならイエウール（家売る）【完全無料】で不動産会社に一括査定ができます。 続きを見る
不動産査定・売却なら「イエウール（家を売る）」
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少し長くなりましたので、再度まとめます。
【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方
上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。
※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。
| サイト名 | 参加不動産会社 | 対応地域 | 利用者数 | 運用歴 | 強み | 弱み |
|---|---|---|---|---|---|---|
| すまいValue | 6社（超大手会社のみ） | 全国 ※人口の少ない都市は未対応 | 10万人以上/年 | 2015年～ | ・超大手の不動産会社のみで安心 ・仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定 | 地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり |
| HOME4U | 1,300社 | 全国 | 700万人 ※2018/12時点 | 2001年～ | ・2001年から運営と一括査定で一番歴史あり | 入力項目が少し多い |
| おうちダイレクト | 不明 ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社 | 関東：東京・神奈川・千葉・埼玉 関西：大阪府 | 非公開 | 2018年～ | ・国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加 ・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる | 関東：1都3県、関西：2府2県のみしか対応できない |
| イエウール | 1,900社 | 全国 | 1,000万人 ※2017/02時点 | 2013年～ | ・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績 ・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1 | 運営歴が浅い |
| リガイド | 600社 | 全国 | 非公開 | 2006年～ | ・一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト ・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加 | 参加不動産会社が少なめ |
| HOME’S売却査定 | 1,549社 | 全国 | 420万人 | 2004年～ | ・賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック ・地域密着の不動産会社が多く参加している | 大手不動産会社が参加していない |
| マンションナビ | 非公開 | 全国 ※マンション専用 | 360万人 | 2011年～ | ・売却だけではなく賃料査定も同時に行える | 査定が可能なのはマンションのみ（土地などは不可） |
| イエイ | 1,000社 | 全国 | 300万人 ※2016/02時点 | 2007年～ | ・悪徳な不動産会社を徹底的に排除している ・サポート体制が充実 | お役立ち情報が少ない |
いくら以上なら売るかを決めておくこと
次に2つ目の「いくら以上なら売るかを決めておくこと」についてです。
実はこれは1つ目の「いくらで売れそうかを知ること」よりも重要なことになります。
上述の売却に10ヶ月もかかってしまったＫさんは、この「いくら以上なら売るかを決めておくこと」をやっていませんでした。
Ｋさんの場合、買い替えではなく、親の介護のため同じ市内の実家に戻るという状況でした。そのため新居は「タダ」であるため、新たな出費は引越代程度でした。
資金的にも時間的にも「焦り」がないのですが「目標」もない状態です。Ｋさんは売却を実家に移り住んでからゆっくりと開始しました。
Ｋさんは、単純に高く売れればそれで良いという想いがあったため、一番高い査定額を提示した不動産会社に依頼しました。
いつまでに売りたいという目標もなかったため、当然、値下げにも応じません。高い価格設定のまま、ズルズルと売却活動が続きました。
Ｋさんのマンションは人気のある住宅街にあったため、ポツポツと買手が順調に現れました。
しかしながら買主の提示してくる価格は、相場並みの価格ではありましたが、自分たちの高い希望価格まで追いつきませんでした。
そうこうしている内に、半年が過ぎ、Ｋさんは徐々に自分の売出価格が高過ぎることに気付き始めます。
買主の内覧対応もだんだんと面倒臭くなり、9ヶ月目に入り値下げに踏み切りました。
Ｋさんの方は、既に買主がいくらくらいを提示してくるのが分かっていたため、値下げ後の価格は適正価格となりました。
Ｋさんも売却活動をもう終わらせたいという想いがあったため、次に現れた買主で売却する決意をしました。
結局、最終的には相場程度の価格で売却できましたが、その価格は最初の3ヶ月間の間に買主から提示された価格と変わりがありませんでした。
結果的には3ヶ月で売却を終わらせても、10ヶ月で売却を終わらせても売却価格に変わりは無かったということになります。
マーケットの外部事情と売主自身の内部事情
このようにＫさんの売却期間が長引いた原因は、「いくら以上なら売るかを決めておくこと」をしていなかったためです。
このハードルを決めるのは売主自身の内部事情になります。一方で、「いくらで売れそうかを知ること」はマーケットの外部事情になります。
外部事情は自分で決めることは出来ませんが、内部事情は自分で決めるしかないのです。
「いくら以上なら売るか」というのは、売主の個人的な内部事情になります。内部事情は売主それぞれによって異なります。
自分の貯蓄や次の新居に必要な頭金などによっても金額が変わってきます。Ｋさんのように実家に戻る人であれば頭金を必要としない人もいます。
もちろん、どのような内部事情であっても高く売りたいというのは共通の想いです。
しかしながら、「いくら以上なら売るか」はマーケットの外部事情を把握しないと決定できません。
高く売りたくても、マーケット価格を逸脱したハードルを設定することは出来ないからです。
ここまで不動産を予定通り売却するための準備について見てきました。
最後に予定通りの期間に売却できなかった場合の対処法についてご紹介します。
3.予定通りの期間に売却できなかった場合の3つの対処法
予定通りの期間に売却できなかった場合の対処方法としては、
- 値段を下げる
- 不動産会社を変える
- 「①値段を下げると②不動産会社を変える」
のミックスを行うという3通りの対処法が考えられます。それぞれ詳しく解説します。
対処法1.値段を下げる
初めに「①値段を下げる」についてお話しします。
多くの場合、実際の売却額は不動産会社の査定額よりも低くなるケースが多いです。そのため、ほとんどの売主の方が最終的に値下げという行為を行っています。
それは不動産会社が「弊社ならこの金額で売却できますよ」と高い査定額だけを提示し、実際にはその金額では売れないというケースが多いためです。
そもそも売主の判断を誤らせるような高い査定額を提示する不動産会社も悪いのですが、それを盲目的に鵜呑みにしてしまう売主にも多少問題はあります。
結局のところ、不動産価格は「この不動産欲しい！」と思う買主が2人以上競合しない限り値段が吊り上がることはありません。
入札形式を取らない個人の不動産売却においては、基本的に相場よりも高い金額で売却をするのは難しいのです。
売出価格が少し高いかなと感じている人であれば、まずは相場程度に価格を見直す必要があります。
価格を下げることが早期に売却する最も効果的な対策となるのです。
対処法2.不動産会社を変える
次に「②不動産会社を変える」についてお話しします。
不動産会社と専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結んでいる人は、通常、3ヶ月間の契約を締結している方が多いです。
3ヶ月以降は、この専任媒介契約は当然に更新される訳ではありません。
3ヶ月間、不動産会社に売却をさせてみて、結果が出ないようであれば、不動産会社を変えましょう。
この際、新たに不動産会社と契約する場合は、複数の会社と一般媒介契約を締結することをオススメします。
各社に「いくら以上であれば、早い者勝ちです」という条件を伝えておけば、その中でやる気のある会社は頑張って買主を見つけてくれます。
不動産会社にとってみれば、仲介手数料も早い者勝ちのため、買主探しも急がなければならない理由が生じるのです。
不動産会社を何社も見つけるには、前章でも紹介した一括査定サイトを使うといいでしょう。
オススメは 「 すまいValue 」「 HOME4U 」 になります。
以上、売却がうまくいかなかった人向けの対処法です。
まとめると「①値段を下げると②不動産会社を変える」で、これらをミックスを行えば、さらに効果は高まるでしょう。
4.まとめ
いかがでしたか？不動産売却の必要な期間とあらかじめ準備しておくことについて見てきました。
大切なことは、「いくら以上なら売るか」を決めておくという「心の持ちよう」です。
査定をしてみて、最低ラインのハードルを決めることから始めましょう。
