2020年不動産市場予測!東京オリンピック延期にコロナで売り時?買い時?

東京オリンピックで不動産はどうなる?

コロナウイルスによって東京オリンピックは1年間延期されました。

ここ数年、東京オリンピックに向けて不動産価格が上昇し続けていましたが、延期されたことによってどのような影響が出るのか知りたい方も多いと思います。

また、東京オリンピック延期の原因となったコロナウイルスは経済に大ダメージを与えており、もちろん不動産業界にも大きな影響が出ています。

そこで、この記事ではコロナウイルスの影響を受けている現状から考える「東京オリンピックの延期が不動産に与える影響」について解説します。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 経済は落ち込みムードだけど、プラスにとらえて動けることはあるの?
  • 「売り」「買い」どっちで動くべき?それとも、我慢の時期?
  • 新居の購入は、今が買い時?もう少し待った方が安いの?

結論としては、東京オリンピック延期は決してネガティブな影響だけではなく、プラスに働く点も幾つか存在します。

この記事では、プラスの面とマイナスの面で分けて解説していきますので、不安解消に少しでもお役に立てられればと思います。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業鑑定士

1.東京オリンピック延期が不動産に与えるプラスの面

東京オリンピック延期で不安をお持ちの方は多いかと思いますが、プラスに働く面も幾つかあります。まずは最初にプラス面から解説していきます。

景気の早期回復材料

東京オリンピック延期は、景気の早期回復に向けた好材料になるというプラス面があります。

ご存知の通り、コロナウイルスの影響により、国内景気は大打撃を受けています。

多くの企業で業績悪化となり、解雇される労働者も増え、倒産する企業まで出ている状態です。

日本国内だけでなく、世界中の国で似たような状況にあり、この状況の長期化も懸念されています。2020年は世界各国のGDPが大きく減少することが予想されており、日本も同じ状況です。

ところが、幸運なことに日本だけは2021年に東京オリンピックという大イベントが控えています

世界中の各国から外国人観光客が大挙して押し寄せてくることが見えており、景気回復の起爆剤として期待できます。

世界同時不況と言われている中で、このような先の明るい状況にあるのは日本くらいではないでしょうか。他の国は東京オリンピックのような起爆剤がないため、自力で経済を回復させるしかありません。

一方、日本には東京オリンピックが控えていますので、ある意味安心感があります。もし、東京オリンピック開催とコロナウイルス騒動の順番が逆だったら、コロナウイルスによる景気悪化からの立ち直りには、かなりの期間を要するでしょう。

日本はコロナウイルスによる不況からいち早く脱却する可能性は秘めており、恐らく、海外の投資家も同じことを考えていますので、再び海外マネーが不動産市場に流れ込んでくることは期待できます。

海外の投資マネーは日本の不動産市場を押し上げる原動力になりますので、東京オリンピック延期は景気の早期回復の好材料になると考えて良いでしょう。

テレワークニーズの増加

新しい生活様式として定着するテレワーク

東京オリンピックの延期によって、テレワークニーズがさらに増えることが予想されます。

現在、コロナウイルスの影響で多くの会社がテレワークを導入していますが、都内の会社では元々、東京オリンピック対策としてテレワークの準備を進めていました。

東京オリンピック期間中は、都内通勤ができないことが予想されていたため、多くの企業がテレワークを検討していた矢先にコロナショックが生じてしまったという状況です。

コロナショックでは、フライング状態でテレワークを慌てて導入した企業が多いと思われます。

コロナショックでテレワークを一度経験したうえで、東京オリンピック開催によるテレワーク推奨が見込まれ、テレワークニーズは確固たるものになるでしょう。

注目を集めるマンスリーマンション

テレワークニーズが本格化に伴い、不動産業界で注目されているのはマンスリーマンションです。マンスリーマンションは、月単位でマンションを借りることができるため、テレワークに向いています。

家族にも開示できない機密情報を扱うような企業では、社員の自宅でテレワークをさせられない会社もあります。また、自宅に書斎を持っていない人も多く、家族に仕事の邪魔をされ業務効率が低下してしまうケースもあります。自宅の場合、全ての社員が通信環境に恵まれているとはいえず、大容量のデータをやり取りしにくい点も問題です。

このような自宅でのテレワークの弊害は、マンスリーマンションを借りることによって解決できます。

また、マンスリーマンションなら、5~6人で作業することも可能です。コロナウイルスでは3密になるため複数人での利用は推奨できませんが、東京オリンピック開催期間中の都内通勤回避のためなら、複数人で使えた方が効率的になります。

このようにテレワーク需要の増加によって、マンスリーマンションなどは今までにない需要を拾うことができるようになります。

よって、東京オリンピック延期は、マンスリーマンションにとってはプラスに働く要因となるのです。

低金利が続く

東京オリンピック延期によって低金利が続くこともプラス面となります。現在、国内の金利は2013年からの日銀による異次元金融緩和政策以降、低金利の状態が続いています。

異次元金融緩和政策とは、2013年4月4日の金融政策決定会合にて導入が決まった金融緩和策。資金供給量を2年間で2倍に拡大するという内容で、日銀の黒田総裁が「これまでとは全く次元の違う金融緩和を行う」と会見で発表したことから「異次元緩和」と呼ばれた。

不動産投資ローンや住宅ローンの金利も安くなり、購入者は不動産を買いやすい状況にあります。

コロナショック直前までは、国内は好景気が続いており、金利はいつ上がってもおかしくない状況でした。金利が上がってしまうと、投資家が資金を調達しづらくなり、不動産を購入する人が減ってしまいます。

仮に好景気が続いていれば、金利は上がっていたかもしれませんが、コロナショックが発生したことで、日銀は金利を上げるきっかけを完全に失ったといえます。

数年前から「いつ金利が上がるのか?」と懸念されていましたが、コロナショックによって金利が上がる見込みはほぼなくなりました。

少なくとも東京オリンピックによって景気が大幅に回復されない限り、金利は上がることはないと考えられます。当面は安心して低金利の状態で資金上達ができ、収益物件等はすぐには値段が下がらないものと予想されます。

よって、東京オリンピック延期は低金利がしばらく続くという意味で、購入を検討している人にとってはプラスにもなるのです。

また、低金利時代が続くことを見据え、ローンの借り換えで返済負担の軽減を検討してみるのも良いかもしれません。「 モゲチェック 」を使えば、主要な金融機関が提供する住宅ローンから一番お得な金利を選ぶことができます。

2.東京オリンピック延期が不動産に与えるマイナスの面

次に、東京オリンピックの延期が不動産に与えるマイナス面について解説していきます。

HARUMI FLAGの値崩れが東京全体のマンション価格に大きく影響

東京オリンピック延期によって、早くも影響が出そうな懸念点はHARUMI FLAGの値崩れになります。

HARUMI FLAGとは、東京オリンピックの選手村のことです。選手村といっても既に立派なマンションが建っており、東京オリンピック終了後にリノベーションして分譲される予定です。

HARUMI FLAGは、都営大江戸線の「勝どき」駅から徒歩20分という場所に立地しています。

そこに約4,000戸強の分譲マンションと約1,500戸弱の賃貸マンションが建ちます。既に一部の住戸ではコロナショックの前に分譲が始まっていました。

東京オリンピックの延期によって、HARUMI FLAGの売れ行きが鈍る可能性はあります。
コロナショックによって、もっと良い立地のマンションが安く購入できるような状況になれば、需要者が逃げてしまうからです。

HARUMI FLAGは戸数が非常に多いため、値下げが始まると東京の新築マンションの平均価格に影響を及ぼしかねません。

平均価格が下がれば、中心地のマンションも価格を下げないと売れない雰囲気となり、立地の良いマンションまでも大きく値崩れしていく可能性があるのです。

そういった意味で、HARUMI FLAGの値崩れに関しては、他物件の価格にも影響を与える可能性もある大きな懸念点として、注視が必要となります。

中古マンション価格の低下

東京オリンピック延期によって、少なくとも2020年は中古マンション価格が下がるものと予想されます。

中古マンション価格が下がる理由としては、新築マンション価格が下がることが強く予想されるためです。

買主の中には既に「もう少し待ったら新築マンション価格は下がるだろう」と予想している人も多いです。

このような人たちが増えると、新築マンションに買い控えが生じ、徐々に新築マンションが売れなくなっていきます。売れなくなれば、自然と価格も下がります。

そうすると、今まで新築マンションを諦めていた人でも新築マンションを買えるようになり、中古マンションを買う人が少なくなります。

すると、中古マンションの需要が減るため、中古マンション価格も下がってしまうのです。

コロナショックは、買主に買い控えの心理を生み出しています。買い控えが長引けば、新築マンションも中古マンションも、価格が下がることが予想されるのです。

地方の商業地の価格も下がる

東京オリンピックの延期というよりはコロナショックによって地方の商業地の価格は下がることが懸念されます。

近年、地方の商業地は、外国人観光客の増加により主にホテル用地が争奪戦になったことから価格が上昇してきました。

コロナショックによってホテルや観光業は大打撃を受けたことから、当面、ホテルの新規出店はないものと予想されます。

多くのホテルは、予約キャンセルによって既に大きく収益を下げています。落ち込んだ収益を必死に穴埋めしなければならない状況で、新規出店の余力はありません。

よって、地方の商業地の土地需要は激減していくことが予想され、価格低下が予想されます。

3.買い替えなら今がチャンス

最後に、東京オリンピックが延期された現状を踏まえ、マンション売買では、どう動くべきかについて、解説していきます。

結論、個人でマンションを売る人は、買い替えをするなら今がチャンスです。
買い替えは売却と購入を同時に行いますので、新築マンションが安く購入できるようになったら、買い替えのチャンスといえます。

不動産価格が安いときは、売却では損をしますが、購入では大きな得をします。一般的に、売却額よりも購入額の方が金額は高いため、購入で得した方が買い替えはトータルで得したことになるのです。

2020年は、住宅ローンは引き続き安いことが予想されるため、住宅ローンは組みやすい状況といえます。

新築マンション価格が下がれば買い替えのチャンスですので、買い替えを行いたい人はチャンスを逃さず実行することをオススメします。

買い替え時の、売り先行・買い先行の見極めは、お持ちの不動産の価値や環境によって異なります。まずは不動産会社に査定依頼をしてみましょう。査定依頼は、複数社の査定額を一度に比較できる一括査定がオススメです。

不動産一括査定のオススメ3サイト

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール
  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)

まずは、買い替えの手順について詳しく知りたいという方は、こちらの記事で解説しておりますので、ぜひ参考にしてみてください。

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まとめ

以上、東京オリンピック延期が不動産に与える影響について解説してきました。

東京オリンピック延期のプラス面としては、「景気の早期回復材料になる」、「テレワークニーズがさらに増える」、「低金利が続く」の3つが考えられます。

一方でマイナス面は「HALUMI FLAGの値崩れが東京のマンション価格に影響する」、「中古マンション価格が下がる」、「地方の商業地の価格が下がる」の3つです。

2020年の夏以降には変化が顕在化していくものと思われますので、様子を見ながら売買のタイミングを計るようにしましょう。

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