不動産売却

不動産売却の手続きの手順と方法を分かりやすく解説

投稿日:2016年6月16日 更新日:

不動産の売買はスーパーで野菜を買うような単純な取引ではありません。時間もかかり、金額も大きい取引となります。

初めて不動産を売却される方は

  • 不動産売却をするときの手続きを知りたい
  • 相続した不動産の売却するときの手続きを知りたい
  • もし簡単に手続きを行う方法があれば知りたい

と思っている方も多いと思います。

そこで、今回の記事では不動産売却時の手続きについて、流れや必要書類、自分で行う方法など、読めば解決できるまで丁寧に説明しています。

ぜひ最後までご覧いただけると幸いです。

1.不動産売却の流れ

初めに不動産売却の基本的な流れから説明します。

不動産の売却には

  1. 売買契約の締結
  2. 決済・引渡

の2段階のステップがあります。売買契約の締結と決済・引渡は、通常、別の日に行います。

特に決りは無いのですが、売買契約の締結の1か月後に引渡を行うケースが多いです。

1-1. 売買契約の締結の流れと費用

「売買契約の締結」では、文字通り、契約書の締結作業を行います。

売主と買主が同席し、売買契約書の読み合わせや押印、本人確認、手付金の授受を行います。売買契約時に必要な書類は以下のものです。

持参物 備考
実印 実印登録しているもの
印鑑証明 3カ月以内に発行のもの
権利証又は登記識別情報通知書

自分で保管しているもの
(真の売主であることを買主に示すため)

本人確認資料 運転免許証など
印紙代 契約書に貼り付ける分

「売買契約の締結」の当日の流れは以下の通りです。

  1. 売主・買主の挨拶
    軽く挨拶をかわします。簡潔にお礼や感謝の意を伝えるのが良いでしょう。
  2. 契約書・付帯設備の説明、確認
    買主に対し、不動産会社より説明をしてもらいます。説明内容に間違いがないか、隣でしっかり聞いておいてください。
  3. 契約書に記名・押印
    契約書に押印します。実際は間違いを防ぐため、あらかじめ押印し、形式的に取り交わします。
  4. 手付金の受領
    金額が大きくなければ、その場で現金でも受け取れます。振込の場合は、着金確認を行ってください。
  5. 今後のスケジュールの確認
    引渡までのスケジュールを確認します。

「売買契約の締結」で発生する主な費用は以下の通りです。

項目 費用
契約書の印紙代 印紙代は売却金額によって異なります。
※詳細は国税庁のHPをご確認ください。

次に「決済・引渡」について説明します。

1-2.決済・引渡しの流れと金額

決済・引渡は通常、買主が住宅ローンを組む金融機関で行われます。

決済・引渡では、売主、買主、不動産会社、司法書士、金融機関が全て一堂に揃って行います。

引渡では残代金の受領と物件の引渡を行います。引渡時に必要な書類は以下のものになります。

持参物? 備考
実印 実印登録しているもの(司法書士用)
印鑑証明 3カ月以内に発行のもの(司法書士用)
権利証または登記識別情報通知書 自分で保管しているもの(司法書士用)
固定資産税・都市計画税納税通知書 当該年のもの
管理費、修繕積立金の額の確認書 マンションの場合
住民票 登記名義人変更登記が必要な場合のみ
固定資産税評価証明書 当該年のもの
複製も含め現存する個数を全て持参
パンフレット・管理規約・使用細則等 物件関係書類の原本
抵当権抹消書類 金融機関に持参させる
本人確認資料 司法書士用

「決済・引渡」の当日の流れは以下の通りです。

  1. 登記申請の手続き
    同席している司法書士に登記必要書類を預けることを指します。司法書士は、引渡後、すぐさま法務局に移動し、登記手続きを行います。
  2. 融資実行依頼
    買主への融資実行となります。
  3. 残代金の授受
    残代金の振込を着金確認します。
  4. 諸費用の精算
    固定資産税等の諸費用の精算ルールはあらかじめ決めておきます。残代金は精算後の金額を入金します。ここでは清算書の書類の授受だけを行います。
  5. 書類の交付
    売主が所有しているパンフレット・管理規約・使用細則等の書類を買主へ渡します。
  6. 物件の引渡
    売主から買主へ「鍵」を渡すことで物件の引渡とします。
  7. 司法書士、不動産会社への報酬の支払
    売主から支払うべき報酬を振込みます。

「決済・引渡」で発生する主な費用は以下の通りです。

項目 費用
抵当権抹消費用 法書士費用はエリアや物件の状況によって変わりますが
所有権移転登記であれば5万円程度が目安となります。
司法書士手数料 1物件1,000円
仲介手数料 売買価格×3%+6万円が一般的です。

【補足】相続物件の売買時の流れ

相続した不動産であっても、基本的に売買の流れは同じです。

しかしながら、相続直後の遺産分割協議前の売却には注意が必要となります。

相続直後は、2人以上の相続人がいる場合は、相続財産を相続人全員が共有している状態になります。そのためこの時点で売却を行うことは、共有物の売買となります。

共有物は他の共有者全員の同意がなければ売却することができません。

多数決でもないため、1人でも売却に同意しない共有者がいれば売却することはできなくなります。

急ぎで売却しなければならない時は、全員の同意を得て、共有状態のままで売却します。

この場合でも、相続人全員で共有名義の登記をしておくことが必要です。

以上、不動産売却の流れについて説明してきました。

それでは次に不動産売却の方法について説明していきます。

2.不動産売却を誰が行うのかがベストか?

不動産を売却するとき、誰が行うのかを明確にしておきましょう。大きく分けて3種類あります。

  • 全てをお願いする方法
  • 全て自分で行う方法
  • 一部をお願いする方法

これらで何がベストかを理解するために、まずは登場人物を理解しておきましょう。

不動産売却で出てくる登場人物と役割

通常の不動産売却であれば、売主と買主の他に、少なくとも司法書士、金融機関、不動産会社の3者が関わります。

まずはこの3者の役割について説明します。

関係者 役割
司法書士 所有権移転、抵当権抹消登記等の登記関係の処理を行う。
金融機関 抵当権の抹消
不動産会社 買主探索、重要事項の説明、精算額の計算

次にどういうときは誰にお願いする、もしくは自分で全て行うなどについてかんたんにお伝えします。

2-1. 全てをお願いするパターン

一般的に、住宅ローンがついている個人の居住用財産を第三者に売却するには、司法書士、金融機関、不動産会社は必要となります。

もちろんこの時のデメリットは、それぞれの人たちに手数料を支払う必要があるということです。

2-2.全て自分で行うパターン

しかしながら、抵当権(ローンがない)のついていない更地を、隣地の人に売却するようなケースであれば、第三者の手を借りず、全て売主と買主だけで行うことも可能です。

買主が隣地所有者であれば、買主探索の必要もないため、わざわざ不動産会社に依頼する必要もありません。

また隣地であれば、多くの場合、都市計画法や建築基準法といった公法上の規制も同じですから、買主に不測の損害を与えるようなこともありません。

よって買主は重要事項の説明を受けなくても大丈夫なのです。

また抵当権が付いていなければ、金融機関に抵当権抹消の手続きを依頼することもありません。

そのため、基本的には隣地に抵当権が付着していない更地を売るような売買であれば、不動産会社や金融機関は不要となります。

2-2-1.所有者移転登記は少し面倒なので注意を

但し、自分たちのみで不動産売買を行う場合でも、最も難しいのは所有権移転登記となります。

これについては、売主と買主と一緒に法務局に行ってください。法務局は無料で所有権手続きの方法を親切に教えてくれます。

少し面倒ではありますが、敢えて司法書士に依頼しなくても、当人同士で所有権移転をすることは可能です。

例えば、売買総額がとても小さい地方の更地取引などは、少しでも費用を節約したいと言う理由で、売主と買主が自分たちで所有権移転を行うといったケースは良くあります。

2-3.一部お願いするパターン

一部を第三者に依頼する場合としては、良く知っている買主に不動産を売却するケースです。

例えば、親族間取引や隣地への売却です。この場合は買主を探索する必要がありません。

良く知っている者同士であれば、後から揉める可能性も低くなります。そのため不動産会社に依頼する必要はありません。

2-3-1.契約書の内容が不安で不動産会社に頼んでしまう人も

しかしながら、このようなケースでも契約書の内容などが不安になるケースも多く、結局のところ、不動産会社を間にいれるということは良くあります。

また良く知っている買主に売る場合であれば、所有権移転も自分たちで行うことも可能です。

しかしながら、抵当権が付いている物件であれば、金融機関が司法書士無しで登記変更を行うことを嫌がります。

そのため司法書士を外す場合は、抵当権の付着していない物件の売買に限られるでしょう。

以上、不動産の売却方法について見てきました。最後に、スムーズに不動産売却を進めるためのコツについてお話しします。

3.スムーズに不動産売却を進めるためのコツ

不動産売却をスムーズに行うポイントとしては、「売買契約の締結」から「決済・引渡」の間までに、不動産会社や金融機関、司法書士などの関係者と事前打合せを十分に行っておくことに尽きます。

事前打合せが不十分であると、決済・引渡の際、不足資料や確認漏れが発生してしまいます。

また決済・引渡までの明渡しを完璧に行う必要があります。

粗大ごみ等の残置物はトラブルの原因となりますので、注意が必要です。引渡前に一度、不動産会社にチェックしてもらいましょう。

4.まとめ

いかがでしたか?不動産売却の手続きについて見てきました。

不動産売却は関係者も多く、手続きも煩雑です。自分で行う場合は、金額も大きいため、十分に注意して行いましょう。

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