読めば分かる!更地・土地の固定資産税の基礎知識について徹底解説

固定資産税とは、土地や建物を所有している人に対して課される税金

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税される市区町村税になります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 固定資産税とはどういう税金か知りたい
  • 固定資産税評価額について知りたい
  • 固定資産税の特例について知りたい

そこで今回の記事では「固定資産税」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは固定資産税について理解し、評価額や特例について知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.固定資産税とは

固定資産税は、土地や建物、償却資産を保有していると発生する税金

固定資産税の納税は、4月、7月、12月、2月の計4回に分けて納税します。

納期前に毎年、市区町村から納税通知書が送られてきます。固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日における所有者です。

1月1日~12月31日の間に売却が行われ、所有者が変わったとしても、その年の固定資産税については、1月1日時点の所有者が引き続き納税義務者となります。

土地を売買する場合は「調整」を行うのが一般的

そのため、もし土地を売買をする場合、引渡以降の固定資産税に関しては、売主と買主との間で調整を行います。

具体的には、売主が固定資産税の未納分を買主から受領し、売却後もその年の未納分は支払う形を取ります。

これを「固定資産税の精算」と呼び、売買では一般的に行われる行為です。

固定資産税の精算に関しては、以下の記事で詳しく記載しています。

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以上、ここまで固定資産税の定義について見てきました。

では固定資産税を決める固定資産税評価額はどのように決まるのでしょうか。

2.固定資産税評価額

固定資産税額を決める基礎となる固定資産税評価額は、固定資産評価員と呼ばれる人たちにより評価され、最終的には市区町村長が価格を決定します。

固定資産税評価額は、土地と建物がありますので、それぞれについて解説します。

土地の固定資産税評価額

土地の固定資産税評価額は、地価公示または都道府県地価調査(以下、「地価公示」等と略)が元になっています。

地価公示は、国が全国の約26,000地点における毎年1月1日の価格を公表する制度になります。

都道府県地価調査は、都道府県が全国の約21,000地点における毎年7月1日の価格を公表する制度です。

地価公示等は、一応、時価相当額の価格を公表しているということになっています。

地価公示に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照下さい。

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固定資産税評価額は、地価公示等の評価ポイントから、さらに細かく枝分かれした標準宅地と呼ばれる評価ポイントを設定します。

標準宅地の価格を評価し、その周辺の固定資産税評価額が決定していきます。

この固定資産税評価額は、元々が地価公示等の評価ポイントから派生した標準宅地の価格によって決まります。

標準宅地の価格は、地価公示等の価格に引きずられ、地価公示価格の約70%程度が目安となります。

そのため、土地の固定資産税評価額は、時価の70%と言われています。

土地の固定資産税については、相続税路線価と同様に「固定資産税路線価」というものがあります。

固定資産税路線価は、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ(http://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216)」のホームページにより閲覧が可能です。

自分の土地や周辺の土地の固定資産税評価額の単価がいくらくらいなのか、知ることができます。

建物の固定資産税評価額

建物に関しても固定資産税評価額があります。固定資産税評価額は、新築当初、請負工事金額を元に決定されます。

建物を新築すると、市町村から請負工事契約書を提出するよう求められ、請負工事金額を元に価格が決定します。

マンションであっても、新築時にマンションディベロッパーが請負契約書を提出していますので、それによって価格が決まります。

建物の固定資産税評価額は、新築当初は請負工事金額の50~60%程度の金額になります。

地下杭の有無等によって、若干、評価額が異なり50~60%程度の範囲で価格が決まります。

建物の固定資産税評価額は、新築時は請負工事金額の約半額ですので、とても安いです。

しかしながら、その後は、ほとんど下がらない傾向にあります。

建物の固定資産税評価額は、あくまでも税金を取るための価格であるため、築年数に応じて減らしてしまうと、税収もどんどん減っていってしまいます。

そのため、建物の固定資産税評価額は、築年数が古くなってもあまり下がりません。

とても古い建物になると、建物の時価と固定資産税評価額が逆転し、時価よりも固定資産税評価額が高くなる現象も発生します。

例えば築25年以上の戸建住宅の場合、一般的に建物の市場価格はゼロ円ですが、固定資産税評価額が数百万円残っています。

とても古い建物では、固定資産税評価額では売却できないことも多いです。

土地については固定資産税評価額が時価の70%程度と連動していますが、建物については固定資産税評価額と時価が全く連動していないということがポイントとなります。

以上、ここまで固定資産税評価額について見てきました。

固定資産税を理解するには、課税標準を知る必要があります。

3.固定資産税の課税標準と税率

固定資産税の納税義務者には、毎年、納税通知書が送付されてきます。

納税通知書には、「評価額(または単に価格)」と「課税標準額」の2種類が記載されています。

「評価額(または単に価格)」というのは、固定資産税評価額のことを指します。

一方で、「課税標準額」は特例等によって固定資産税評価額を元に算出された金額です。

固定資産税額は、以下の式で決まります。

固定資産税評価額 = 課税標準額 × 税率

固定資産税は、固定資産税評価額に税率が乗じられるのではなく、課税標準額に税率が乗じられるという点がポイントです。

固定資産税の税率は、1.4%です。また、市街化区域内の土地および建物については、別途、都市計画税も発生します。都市計画税の税率は、0.3%が標準となります。

以上、課税標準と税率について見てきました。

土地の固定資産税の特例には、住宅用地の特例というものがあります。

そこで次に住宅用地の特例についてご紹介します。

4.住宅用地の特例

固定資産税の特例の中に、住宅用地の特例というものがあります。

住宅用地の特例とは、簡単に言うと、住宅が立っている土地は、土地の固定資産税が安くなるという特例

すごく勘違いされやすいのですが、この特例は建物ではなく、土地に対してかかるという点です。

例えば、同じ土地であっても、その上に店舗や事務所、工場、倉庫等の建物が建っていると、土地の固定資産税は安くなりません。

一方で、同じ土地に住宅が建っていると、それだけで土地の固定資産税が安くなります。

土地の上に何が建っているかで、土地の固定資産税が変わるという不思議な特例です。

この特例は、住宅用地の特例と呼ばれていますので、土地の固定資産税が安くなる建物は、「住宅」に限られます。

この住宅は、何でもよく、自宅でもアパートでも、賃貸のワンルームマンションでも適用されます。

マンションを保有している人は、土地の固定資産税を支払っていますが、マンションの土地にも住宅用地の特例が適用されています。

住宅用地の特例は、面積によって「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」の2種対があります。

区分とそれぞれの課税標準額は以下のようになります。

区分要件課税標準額
小規模住宅用地住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分固定資産税の6分の1
一般住宅用地住宅用地で住宅1戸につき200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分固定資産税の3分の1

例えば、住宅が建っている180㎡の土地で、土地の固定資産税評価額が1,800万円の土地があったとします。

この土地は敷地全体が小規模住宅用地の適用を受けますので、課税標準額が300万円になります。

固定資産税は以下の通りです。

固定資産税評価額 = 課税標準額 × 税率 = (1,800万円 × 1/6) × 1.4%    =   300万円 × 1.4% = 4.2万円

一方で、住宅が建っている300㎡の土地で、土地の固定資産税評価額が2,700万円の土地を考えます。

この場合、200㎡までの部分が小規模住宅用地、200㎡を超える部分が一般住宅用地になります。

従って、固定資産税は以下の通りです。

固定資産税評価額 = 課税標準額 × 税率 = 2,700万円×(200㎡÷300㎡×1/6+100㎡÷300㎡×1/3)×1.4%     =   (300万円+300万円) × 1.4% = 600万円 × 1.4% = 8.4万円

以上、ここまで住宅用地の特例について見てきました。

住宅用地の特例は空き家法と深く関りがあります。

5.特定空き家と特例

平成27年5月26日に空き家対策特別措置法(以下、「空き家法」と略)が施行されました。

空き家法では、危険な空き家を、「特定空き家」と指定します。

特定空き家に指定される可能性のある空き家とは、以下のような空き家です。

  1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態の空き家
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態の空き家
  3. 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態の空き家
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態の空き家

特定空き家に指定されると、市町村が、空き家の所有者に対し、助言、指導、勧告、命令、行政代執行といった行政指導を行います。

行政指導のレベルとしては、助言、指導、勧告、命令、行政代執行の順番で厳しくなっていきます。

助言や指導を受けても従わない所有者には、勧告が言い渡されます。

勧告が言い渡されると、土地の固定資産税等の住宅用地の特例を受けられなくなります。

土地の上に住宅があるにも関わらず、危険な空き家を放置すると住宅用地の特例が受けられなくなるため、固定資産税が上がることになる

空き家を保有している方は、特定空き家とならないように管理をすることが必要です。

空き家法に関しては、以下の記事で詳しく記載しています。

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6.まとめ

更地・土地の固定資産税の基礎知識について解説してきました。

土地の固定資産税は、課税標準額に税率が乗じて求められます。

課税標準額は住宅用地の特例によって変わることを理解しておきましょう。

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