一戸建ての購入手順と注意点は?新築、中古、注文住宅を徹底解説

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人生最大のイベントのひとつといえる住まいの購入。

失敗なんて絶対にしたくないですよね。

一戸建てを手に入れるまでには、さまざまな手順があります。

そこで、この記事では一戸建ての購入手順と、知っておきたいポイントをお伝えします。

ぜひ最後までお読みいただき、一戸建ての購入をスムーズに進めましょう。

まず予算を決めないと無駄な労力を使うことになるぞ。予算がイメージできたら、その予算内で買えるエリアや大きさ、新築か中古かなどを考えていこう。
フクロウ先生
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合同会社ラビッツ 代表社員 石川貴裕

不動産売却の教科書の責任者・編集

合同会社ラビッツ 代表社員

石川貴裕

名古屋のIT企業に従事しながら、親族の不動産仲介会社にて不動産売買の実務を経験。不動産売買で損をしている人が多く疑問を感じたため、当サイト不動産売却の教科書を立ち上げ。

経歴不動産仲介10年、電気機器メーカー5年、電子部品メーカー2年、WEBサービス会社5年

1.最初にやるべきことは希望条件の検討

一口に一戸建てといっても、「新築分譲一戸建て(いわゆる建売)」「中古一戸建て」「注文住宅」という3つの選択肢があります。

まずは、予算を考えてから、3つのどれにするか絞りこんでいきましょう。

予算を検討する

最初に考えなければならないのが予算です。

頭金はできれば20%くらい用意すると安心です。

最低でも物件価格の10%は準備したいところです。

住宅ローンについては、銀行やフラット35のホームページなどでシミュレーションしてみましょう。

フラット35のローンシミュレーションはこちらです。

「年収500万円ならどのくらい借りられる?」「月々8万円の返済なら借入額はいくら?」「3,000万円借りたら返済額はいくら?」など、様々なシミュレーションができます。

頭金の目安については下記記事で詳しく解説しています。

家購入時の頭金の相場は?貯めてる人も貯めてない人も必読の全知識

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「エリア、広さ」を検討する

予算がイメージできたら、どのエリアにどのくらいの広さの家が買えるか、情報収集しながら考えましょう。

「絶対にこの駅がいい」「狭くてもいいからオシャレな家にこだわりたい」「とにかく広さを優先したい」など、希望条件が明確になると、物件探しはスムーズに進みます。

物件の情報は「SUUMO」や「HOME'S」などの不動産サイトで探すと同時に、買いたいエリアの不動産会社に相談して、条件に合う物件が売りに出たら連絡をもらえるようにしておくのもオススメです。

家の相場と予算については、下記の記事でも詳しく解説しています。

家の相場はどれくらい?注文住宅・戸建・マンション別の調べ方とポイント

増税前に家を買おうかなと住宅購入を検討している方も多いのではないでしょうか。 住宅といっても、注文住宅、建売住宅、中古一 ...

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「建売or中古一戸建てor注文建築」を検討する

一番高いのが「注文住宅」、次が「新築一戸建て(建売)」、一番安いのが「中古一戸建て」です。

それぞれのメリットデメリットを踏まえたうえで検討しましょう。

ただし、最初から一つに絞らなくても大丈夫です。

「注文住宅を検討しつつ、予算オーバーだったら建売も見てみよう」とか「新築の建売を中心に探しつつ、いい物件があれば中古も選択肢に入れてみる」というかんじで方針が決まればOKです。

「建売・中古・注文建築」で迷っている方は、それぞれのメリットとデメリットをこのまま読み進めてください。

建売か中古一戸建てに決めている方は、「建売・中古一戸建ての購入手順」へ進んでください。

  • 新築住宅をお得に買えて、短期間で入居できる。
  • プロが考えた間取りなので失敗が少なく、完成済み物件なら実物を見て判断できるので安心。
  • 建物内外の新しさに加え、最新設備が導入されているので、快適に安心して暮らせる。
  • 自分好みの設計ができない点がデメリットではあるが、完成前に販売されることも多く、間取りや設備などのプランを一部変更できることもある。

  • 新築より少ない予算でマイホームが手に入る。
  • 実物を見て選べる点も安心。自分好みの空間にリノベーションやリフォームすることも可能。
  • 大がかりなリノベーションをすると、総額が新築とあまり変わらないこともあるので要注意。
  • 築年数が古い場合は耐震性が低い場合や、雨漏り、シロアリ被害などの可能性もあるので、しっかり確認することが大切。

  • 間取りやキッチンなどの設備を自由に選べるので、理想の住まいを実現できる。
  • 耐震性や省エネ効果など、高い住宅性能を持つハウスメーカーが多い。
  • プランを決定するまでに何度も打ち合わせが必要なので時間や手間がかかる。
  • どんどんオプションを追加すると予算が膨らみがち。
  • 完成してみたらイメージと違ったということもある。
注文住宅は予算オーバーに要注意じゃ。総予算をあらかじめ決めてハッキリと業者に伝えること。注文住宅にかかるのは家そのものの建築費だけでなく、外構工事や様々な諸費用・税金、手数料がかかるんだ。
フクロウ先生
フクロウ先生

家族の間でも、住宅に対するイメージや希望は違うかもしれません。

きちんと話し合って、理想とする住まいについて考えを一致させておくことは大事です。

  • 郊外に新築一戸建てを買って一生住み続けたい。
  • 子どもが小さいうちは中古で広い物件に住み、夫婦二人になったらコンパクトな物件に買い替えたい。
  • 先祖代々の土地で親子三代仲良く住める大きな家を新築したい。

などなど。

家族みんなでしっかり納得いくまで話し合ってみてください。

ここからは、いよいよ購入手順じゃ。建売・中古、注文建築の順に、購入手順と知っておきたい注意点を解説していくぞ。
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
先生、ついていきます!

新築分譲一戸建て、中古一戸建てについて知りたい方は、このまま読み進めてください。

注文建築について知りたい方は、3章へどうぞ。

2.新築一戸建て・中古一戸建ての購入手順と注意点

購入手順

購入から引き渡しまでの手順は次のとおりです。

購入申し込み→住宅ローン事前審査→売買契約→住宅ローン本申し込み→住宅ローン本審査→住宅ローン契約→住宅ローンの実行、残金決済、引き渡し

(1)購入の申し込みをする

「この家を購入します」という意思表示をすることで、売買契約とは異なります。

「購入申込書」や「買付証明書」と呼ばれる書面を提出すると同時に、10万円程度の申込金を支払うのが一般的です。

正式な売買契約前に、第三者の専門家による住宅診断(ホームインスペクション)を利用して、施工の不具合など、見えない部分をチェックしてもらう人も増えています。

申し込むか悩んでいる最中に、他にも希望者がいるから契約を急いだほうが良いですよ?なんて焦らせるのは「不動産会社あるある」じゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
納得いくまでじっくり考えないとね!

(2)住宅ローンの仮審査(事前審査)を申し込む

住宅ローンを利用したい金融機関に仮審査を申し込みます。

審査が通るかどうか、あらかじめ確認するためのものなので、省略することもできます。

(3)売買契約を締結する

契約前に重要事項説明が実施されるので、しっかり詳細を確認しましょう。

購入代金の5~10%前後の手付金を支払います。

ローンの審査が通らなかった場合には契約は白紙になって手付金が返還される契約が一般的ですが、その他の一方的な都合のキャンセルは手付金が返金されないので注意しましょう。

(4)住宅ローンの本申込をする

住宅ローンの正式な申し込みをします。

金融機関によって金利が異なるので、よく比較検討しましょう。

(5)住宅ローンの本契約をする

本審査が通ったら、銀行で金銭消費貸借契約を結びます。

(6)住宅ローンの実行、残代金の支払い

ローンを利用する金融機関に関係者が集まって手続きを行うのが一般的です。

住宅ローンの融資が実行されるので、購入代金を売主に支払います。

当日中に所有権の移転登記を申請して、売主から買主の名義に変更します。

(7)内覧

新築の場合、完成物件に不備がないかどうか、引き渡し前に見せてもらいます。

第三者の立会いを利用し、プロの目で細かくチェックする人も増えています。

気になる部分をみつけたら担当者に伝えて、引渡までに必ず直してもらいましょう。

(8)引渡し

新築の場合、内覧会で指摘した補修箇所がしっかり直っているかチェックします。

補修の内容次第ではスケジュールがずれることもあるので、引っ越し日には余裕をみておきましょう。

【新築・中古共通】住宅ローンを申し込むタイミングに注意

家を買うときには、「家の購入申し込みと、住宅ローンの申し込みはどちらが先?」という疑問を持つ方が多くいらっしゃいます。

「購入を申し込んだのに、住宅ローンの審査が通らなかったらどうするの?」と心配ですよね。

先ほど見ていただいたように、家の購入手順は複雑ですが、整理してみると次の2つのステップに分けられます。

ステップ家の購入手続きローンの手続き
ステップ1購入申し込みする    →仮審査(事前審査)を申し込む
ステップ2売買契約を締結する   →本審査を申し込む →本契約する

ステップ1では、家の購入申し込みと同時に、住宅ローンの仮審査(事前審査)を申し込みます。

希望通りにローンの審査が通るかどうか、仮の審査で確認しておきます。

次のステップ2で、家の売買契約を締結したら、住宅ローンの正式な審査を申し込みます。

そして、本審査に通ったら、金融機関と住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)を結ぶという流れです。

家の売買契約では、「ローンの審査が通らなかった場合には契約は白紙解除される」というローン条項を定めておくのが一般的です。

ローンの審査が通らなかったら、売買契約は無かったことになり、手付金も返ってくるので心配いりません。

売買契約までに決めれば大丈夫だから、金利を比較してから決めよう。
フクロウ先生
フクロウ先生

銀行によって、金利の優遇幅は違うんだ。公務員や大企業、勤続年数が長い人は金利優遇が大きいぞ。

【新築の場合】完成した一戸建てを見てから買えるとは限らないので注意

複数の区画を造成している場合、建物が出来上がる前に人気の区画は売れてしまう場合もあります。

希望のエリアで造成が始まったら、早めに情報収集しましょう。

建物が完成前の場合、同じ不動産会社が建てた建物を見学させてもらうと参考になります。

完成後を見られないけど、プランの一部を変更できる場合もあるのがメリットじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

図面を見てわからないことはしっかり質問しておこう。

【中古の場合】リフォーム会社に相談するタイミングに注意

中古一戸建てを購入してリフォームする場合、「物件を先に決める」「同時に相談する」「リフォーム会社を先に探す」という3つの方法があります。

中古物件を探してからリフォーム会社を決める方法

かつては、「中古物件探し」と、購入後の「リフォーム・リノベーション」は別々の会社に依頼する方法が一般的でした。

ただし、購入する中古住宅を決めてからリフォーム会社に相談すると、思ったよりもリフォーム費用が高くなってしまって予算オーバーになる可能性があります。

また、その中古住宅の構造などによっては、希望のとおりのリフォームが実現できない可能性もあります。

中古物件購入とリフォームを同時に相談できる会社を選ぶ方法

そこで、最近は、物件購入とリフォームの両方をサポートする「ワントップサービス」を行う不動産会社が増えています。

希望するリフォームが可能かどうかや、リフォーム費用も合わせた資金計画を相談できます。

リフォーム会社を決めてから中古物件を探す方法

リフォーム会社を先に探しておいて、気に入った一戸建ての内覧にリフォーム担当者に同行してもらう方法もあります。

リフォームの見積もりも確認してから物件購入を決められるので便利です。

リフォームの業者を探すのであれば、「 リショップナビ 」が大変便利です。

一度の申し込みで複数のリフォーム業者が見つかります。

ぜひ利用してみましょう。

【中古の場合】リフォームのタイミングとローンの種類に注意

中古住宅の購入と同時にリフォームを行う場合には、ローンの種類に注意しましょう。

かつては、リフォーム費用を借りるには住宅ローンと別にリフォームローンを組むしかありませんでした。

ところが、近年は多くの銀行で、中古住宅の購入費用とリフォーム費用の合計額を一括して借り入れできる住宅ローンを取り扱っています。

リフォームローンよりも住宅ローンのほうが金利が低いので、中古一戸建てを購入して数年後にリフォームするより、購入と同時に住宅ローンを組んでリフォームするほうが特になるケースがあります。

また、売り主側にリフォーム工事まで行ってもらい、その分も含めた代金を販売価格として支払う場合にも、リフォーム費用も合わせて住宅ローンを組めます。

ただし、仲介手数料は販売価格が上がれば増えてしまうというデメリットがあります。

リフォームローンについては下記記事で詳しく解説しています。

リフォームローンを組む時のポイントは?流れ・金利と審査基準

補修程度の工事から住宅全体にかかる工事まで、リフォームの工事範囲や内容は実にさまざまです。 それによって必要な費用も上下 ...

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3.注文建築の一戸建て購入手順と注意点

購入手順

引き渡しまでの一般的な手順は次のとおりです。

なお、土地と建物の住宅ローンの申し込み時期や決済時期は、場合によって異なるので、後ほど詳しく説明します。

土地探しとハウスメーカー選び→土地の購入申し込み→土地の売買契約→住宅ローンの仮審査→住宅メーカーと打ち合わせ、建設工事請負契約→ローン本申し込み、ローン契約→着工→竣工、住宅ローンの実行、残金決済、引き渡し

(1)土地探しとハウスメーカー選び

住宅メーカー選びと土地探しを同時進行しなければいけないのが難しいのじゃ!
フクロウ先生
フクロウ先生

住宅メーカー選びは、住宅展示場へ行って、構造や建築費の違いをしっかり見極めましょう。

土地探しは、不動産サイトで探すだけでなく、購入したいエリアの不動産会社で相談しておくと、いい土地が出たらホームページなどで情報公開する前に連絡をもらえるかもしれません。

また、ハウスメーカーが土地の情報を持っていて、紹介してくれる場合もあります。

なお、「建築条件なし」と「建築条件あり」の土地があるので注意しましょう。

建築条件付きの土地は、特定のハウスメーカーで建築するのが条件になっている土地で、間取りや設備についても完全に自由に変更できないケースがあります。

古家付きの土地を買って取り壊す選択肢もあるので、更地にこだわらずに探すといいでしょう。

(2)土地の購入申し込み

「購入申込書」や「買付証明書」を提出し、申込金を支払います。

(3)土地の売買契約

契約前に重要事項説明が実施されるので、しっかり詳細を確認した上で、購入代金の5~10%前後の手付金を支払います。

(4)住宅ローンの仮審査(事前審査)

住宅ローンの審査が通りそうかどうか、仮の審査を受けておくと安心ですが、省略も可能です。

(5)住宅メーカーとプラン打ち合わせ、建設工事請負契約

住宅メーカーと間取りプランや設備などを打ち合わせます。

プランが決定したら「建築工事請負契約」を結びます。

(6)住宅ローンの本申し込み、ローン契約

住宅ローンの正式な申し込みを行い、審査が通ったら銀行でローン契約(金銭消費貸借契約)します。

(7)着工~完成立会い

着工から完成までの間に、数回に分けて建築資金を支払うのが一般的です。

建物が完成したら、物件に不備がないかどうか、引き渡し前に見せてもらいます。

傷や建具の動きが悪いなど、気になる部分は引渡までに直してもらいます。

(8)竣工、住宅ローンの実行、残金決済、引き渡し

竣工時に住宅ローンが実行され、残金を決済します。

完成立会いで指摘した補修箇所がしっかり直っているかチェックします。

土地と建物それぞれの住宅ローンに注意

土地を購入して注文住宅を建てる場合には、住宅ローンのタイミングに注意が必要です。

住宅ローンは基本的に建物の引き渡し時に実行されますが、先に土地代金を支払う必要があるので、土地と建物で2本の住宅ローンになるのが一般的です。

ただし、土地と建物を1つの住宅ローンで組める場合もあります。

また、建物の建築費用は着工してから数回に分けて支払うのが一般的ですが、住宅ローンが下りるのは基本的に建物の完成・引渡し時です。

そこで、建物の引渡しまでの間、つなぎで借入れできる「つなぎ融資」を扱っている金融機関もあります。

注文住宅では融資の支払いタイミングが複雑になるので、ハウスメーカーの担当者と銀行の担当者の両方に確認しながら手続きを進めましょう。

その点、「提携ローン」を利用すると、ハウスメーカー経由でローン手続きも進められるので便利です。

提携ローンの金利と、他の金融機関の金利を比較してから決めましょう。

提携ローンとは?

ハウスメーカーと提携している金融機関の住宅ローン

提携ローンは優遇金利を受けられたり、担当者経由で住宅ローンを申し込めるのがメリットです。

時間はかかるけど、自由に計画できるし、マイホームを作りあげたという実感があるから家に愛着がわくのじゃよ。
フクロウ先生
フクロウ先生

まとめ

それではおさらいです。

無駄な労力をかけないために、まずは予算をイメージしましょう。その上で、

どのエリアにどのくらいの広さの家が買えるか?

「新築一戸建て(建売)」「中古一戸建て」「注文住宅」どれにするか?

というように検討していくと、スムーズに家選びが進みます。

購入物件を決めたら、家の契約手続きと住宅ローンの申し込みを同時に進めていきます。

不動産会社・ハウスメーカーの担当者にしっかり確認しながら手続きを進めれば、心配いりません。

無理のない資金計画で、あなたにピッタリの素敵な住まいを見つけましょう。

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筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

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