不動産買取

不動産買取は本当に大丈夫?メリットとデメリットを徹底解説

投稿日:2016年10月4日 更新日:

不動産会社に物件を売ること、つまり不動産会社があなたから物件を買う事を「買取」と言います。

ただし、正直なところ不動産を売るのは慣れていないし、そもそも買取でいいのか、どの不動産会社なら安心できるのか分からない人も多いのではないでしょうか。

そこで、今回の記事では不動産を売却するときの方法としてある「買取」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたが不動産を売る上で「買取」が向いているのか、もしくは他の方法が向いているのか判断をすることができることを約束します。

イエイ

1.不動産を売却する方法を紹介

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1-1.売却の2つの方法

不動産の売却方法は大きく2種類に分かれます。

不動産会社に仲介を依頼して売却する「仲介」による方法と不動産会社に直接売却する「買取」による方法です。

一般的に不動産の売却と言えば、前者の仲介による売却を指します。

仲介による売却では、不動産会社にできるだけ好条件で買ってくれる人を探してもらいます。一方、後者の買取では、不動産会社が自ら不動産を購入します。

買取というのは、不動産会社にとって不動産の仕入です。仕入れた不動産を高く転売して、利益を確保するために行います。これを業界用語で買取転売と言います。

不動産会社は反復継続して不動産を売却することが認められているため、買取転売を事業として行うことが可能です。

この買取転売ですが、不動産を反復継続して売却することは、免許を持った宅地建物取引業者しかみとめられていないため、一般の人にはできないビジネスなのです。

1-2.仲介と買取の特徴

ここで仲介と買取について、不動産会社の立場に立ってその特徴を見てみましょう。

1-2-1.仲介の特徴

仲介では不動産が買主を紹介することで仲介手数料を受領します。

つまりは買主を見つけてあげるというサービスを行っていますので、仲介手数料という名の紹介料を受領します。

ただし、この仲介手数料は売買金額の3%プラス6万円が法律で報酬上限となっています。

1-2-2.買取の特徴

一方で買取転売では、やはり同じく不動産会社が買主を見つけます。

しかしながら、不動産会社が自ら売主となっている点で仲介とは異なります。

買い取った不動産が高く転売できれば利益が大きくなります。

転売額に法的な上限はないため、高く売れれば10~20%程度の利益を確保することが可能です。

同じ不動産を扱っても、仲介と買取転売では買取転売の方が利益額は大きく異なるのです。

1-2-3.買取の方が不動産会社にとってメリットばかりというとそうではない

では買取転売の方が不動産会社にとってメリットばかりかというとそんなことはありません。

不動産会社が一度、不動産を買い取るということは、在庫を抱えることを意味します。

一時的に買取資金も必要になります。買取転売では、思惑通りに売却できず、損をするリスクを抱えています。

不動産は1つの金額が大きいため、売れ残りや値下がりのリスクがとても大きいのです。

そのため不動産会社にとってみると、在庫を抱えなくても利益が出せる仲介の方が手堅い商売というメリットがあるのです。

以上、ここまで不動産を売却する方法を紹介について見てきました。

それでは次に不動産買取のメリットとデメリットを紹介します。

2.不動産買取のメリットとデメリットを紹介

2-1.不動産買取のメリット

売主にとっての買取のメリットは、「早くて確実である」ということです。

相手の不動産会社が、いくらで買うと言っている訳ですから、そのまま売ってしまえば売却は完了します。

仲介で買主を探すとなると、「いついくらで売れるか分からない」という欠点があります。

また仲介では仮に買主が見つかったとしても、最後に買主のローンの審査が通らず売却できないということもあります。

入金を終える最後まで、気を抜けないのが仲介による売却なのです。

2-2.不動産買取のデメリット

一方で、売主にとっての買取のデメリットは、「売却額が安くなる」ということです。

買取は不動産会社にとっての仕入のため、不動産会社はなるべく安く買おうとします。

不動産会社にとっては、わざわざ買取をしなくても仲介をすれば3%の利益を確保することが可能です。

そのため在庫リスクを抱えてまで不動産を購入する訳ですから、相応の利益を確保できないと買取転売をするメリットがないのです。

不動産会社にとっての在庫リスクの回避手段としては、なるべく安く仕入れることになります。

そのため買取では安くしか売れない可能性が高いのです。買取での売却相場は、相場の概ね80%程度(▲20%)になります。

ただし、後ほど詳しく説明しますが、今では不動産一括査定というサービスの登場により、買取であっても仲介と同じぐらいになってきたと言われてきています。

以上、不動産買取のメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次に不動産買取が向いている人と向いていない人について見ていきましょう。

3.不動産買取が向いている人と向いていない人

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3-1.不動産買取が向いている人

不動産買取に向いている人は、

  • 早く売る必要がある人
  • 売りにくい物件を持っている人

になります。

買取による売却価格は、概ね市場価格の80%程度と言われています。つまり2割引きでも良いから早く不動産を現金にしたいという人は、買取がお勧めです。

また底地や利用価値の無い土地、事故物件など、売りにくい物件を持っている人も、業者に買い取ってもらう方が良いです。

価値が低く売りにくい物件は買手が見つからず、いつまでも売れません。売りにくい物件は、買取業者に買い取ってもらった方がすっきりと早く売れます。

3-2.不動産買取が向いていない人

逆に不動産買取に向いていない人は、

  • 早く売る必要のない人
  • 売りやすい物件を持っている人

と言えます。

売り急ぐ必要がなければ、仲介による売却でじっくり高く売りましょう。

また駅に近い築浅物件や、高級住宅地の物件など、売りやすい物件を持っている人は、仲介で買主を幅広く探すことで、より高く売ることできます。

売りやすい物件はそもそも早く売れますので、わざわざ損をしてまで買取業者に売却する必要はないでしょう。

仲介で高く売るコツについては、不動産売却のコツ/プロが教えるスムーズに高く売る秘訣を紹介」に詳しく解説しています。

以上、ここまで不動産買取が向いている人と向いていない人について見てきました。

それでは次に不動産買取で気を付けるべきことについて見ていきます。

4.不動産買取で気を付けるべきこと

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4-1.少しでも高く売る

不動産買取で気を付けるべきことは、必ず複数の買取業者に買取金額を提示させることです。これは仲介の不動産査定とは全く意味が異なります。

仲介の不動産査定は実際に査定額で売れる保証はありませんが、買取業者の査定額は確実に売れる金額を意味します。

そのため、なるべく多くの買取業者に価格を提示させて、少しでも高い金額を提示する買取業者を見つけましょう。

買取は売却額が安くなってしまうということが最大のデメリットです。買いたたきを少しでも防ぐために、買取業者同士を競争させて、なるべく高く売ることをお勧めします。

4-1-1.一括査定を使うと買取でも高く売れる

また、今ではネットの普及に伴いネット上で複数の不動産会社に査定依頼できるサービスがあります。

そのようなサービスは不動産一括査定と言います。

不動産一括査定を使うと、複数の不動産会社より見積もりを提示してもらえるので、よりあなたの不動産の適正価格が分かり、高く売れる確率もグッと上がりますので、是非とも利用しましょう。

4-1-2.不動産一括査定のオススメはイエイ

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 800社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
一番のおすすめ「イエイ」はコチラ → https://sell.yeay.jp/
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4-2.悪徳業者の手口には要注意

また仲介の悪徳業者では、売却の専任媒介契約を取った後、何もせず、売主が苛立ち始めたタイミングで買取業者を斡旋してくるという手口があります。

この場合、このような悪徳業者はあらかじめ買取業者と繋がっています。

売主と買主の両方から仲介手数料をもらえることになっていますので、多少安くなったとしても両手仲介が確実に取れる不動産会社にとってはメリットがあるのです。

このような手口に引っかからないよう気を付けましょう。

4-2-1.契約は必ず一般媒介契約にする

悪徳業者にひっかかって専任媒介契約をしてしまうと、3カ月間その契約に拘束されてしまいます。

悪徳業者を見極めるのは難しいので、最初から一般媒介契約にしてリスクを軽減することをお勧めします。

契約の種類について、さらに詳細が知りたい方は「家売却をするときは仲介いいの?不動産のプロが徹底解説」をご確認ください。

ここまで不動産買取で気を付けるべきことについて見てきました。

最後に不動産買取で必要な書類について見ていきます。

5.不動産買取で必要な書類

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仲介と買取の不動産売却にあたり、買取だけに特別に必要な書類というものはありません。

権利証又は登記識別情報通知書、印鑑証明書、境界明示資料など通常の不動産売却に必要な書類があれば足ります。

不動産売却の必要な書類の詳細については「不動産の売却に必要な書類と取得方法を分かりやすく解説」をご確認ください。

6.まとめ

いかがでしたか?不動産買取のメリットとデメリットを徹底解説いたしました。

買取は安くても構わないから早く確実に売りたい人にはお勧めです。

早く現金が欲しい人はイエイなどの一括査定を利用して、複数社の会社に査定依頼を検討してみるといいでしょう。

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不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の3つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

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下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

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