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不動産の業界歴20年が厳選!不動産売却でよくあるQ&A10選を紹介

投稿日:2017年5月25日 更新日:

薄くて幅広い知識が求められる不動産の世界、売却においても様々な知識が求められます。

これから不動産を売却する人の中には、

ひよこ生徒
さっと知識が吸収できる不動産売却のQ&Aが読みたい
ひよこ生徒
不動売却に関するQ&Aにはどんなものがあるか知りたい
ひよこ生徒
不動産売却の悩みや質問、その回答も知りたい

と思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「不動産売却Q&A」を10個ピックアップしてお伝えいたします。

フクロウ先生
この記事を読むことで、不動産売却のおけるQ&Aが分かるぞ

Q1.住宅ローンが残っています。不動産は売却できますか?

A1.ローンが残っていても売却は可能

売却は可能です。

但し、抵当権を外せることが前提です。

抵当権を外すには、売却代金で残債をすべて賄うのが理想的です。

売却代金だけでは残債を返済しきれない場合は、手持ちの現金を加えて残債を返済します。

また買い替えの場合には、住み替えローンを利用することによって抵当権を外せる場合もあります。

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Q2.売主が負う瑕疵担保責任って何ですか?

A2.売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠いていること

瑕疵(かし)とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠いていることを指します。

例えば、シロアリや雨漏りが該当します。

買主が通常の注意を払ったにもかかわらず発見できなかった瑕疵を隠れた瑕疵と言います。

買主は瑕疵を発見した場合、売主に対して損害賠償または契約解除を請求することができます。

売主が負うこの責任が瑕疵担保責任です。

個人が不動産を売却する場合は、売主と買主が合意すれば、瑕疵担保責任の全部または一部を免責することが可能です。

但し、売主が瑕疵の存在を知っていながら買主に告知しなかった場合には、売主は瑕疵担保責任を免れることができないため注意が必要です。

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Q3.ローン特約って何ですか?

A3.契約を解除できるようにしておく特約

買主が住宅ローンを利用して物件を購入する場合、銀行の審査が通らず住宅ローンが組めない場合もあります。

その際に、契約を解除できるというようにしておくのがローン特約です。

ローン特約は売買契約書の中に、(融資利用の場合)というような条文によって記載されます。

Q4.不動産の価格査定はしなければならないのですか?

A4.絶対にしなければいけないものではない

「しなければならないもの」ではありません。

自分で売出価格や売却予想額を決めることができれば、する必要はありません。

売出価格は、本来、自分で自由に設定できます。

最近ではインターネットで類似の売り情報が簡単に入手できるため、査定の重要性は薄れているかもしれません。

但し、査定は不動産会社に仕事を依頼するきっかけになります。

査定を通じて不動産会社から様々なアドバイスをもらえることは、大きなメリットです。

査定は「しなければならない」ものではなく、「した方が良い」ものです。

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Q5.不動産を売却すると税金を支払わなければならないのですか?

A5.税金は支払う必要があるが、発生しない可能性が高い

不動産を売却した場合、必ずしも税金が発生する訳ではありません。

荒っぽい表現をすると、買ったときの金額よりも高く売れたときだけ所得税と住民税が発生します。

住宅は、多くの場合、買ったときから値段が下がっていることがほとんどです。

そのため、かなりのケースで税金は発生しないと思われます。

さらに、個人の住宅に限っては、売却益が発生してもなるべく税金が発生しないように、国が様々な特例を設けています。

例えば3,000万円の特別控除というような特例もあります。

個人住宅に限って言えば、多くの場合、税金は発生しないと考えて良いでしょう。

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Q6.内覧に向けて準備すべきことはどんなことですか?

A6.雑然感や生活感を極力減らすこと

居住しながら今の住宅を売却する場合、内覧に向けてしっかりと準備をしておくことが必要です。

最も重要な準備としては、雑然感や生活感を極力減らすことです。

汚らしい家は、買主の購入意欲を削いでしまいます。

余計なものは捨て、部屋はしっかり綺麗にしておきましょう。

また当日は、①部屋の空気を全部入れ替える、②全ての部屋に照明をつける、③スリッパを用意しておく、④子供とご主人は外で待機させておく等の細かい気配りも必要です。

買主は複数物件を検討中です。

無理に売り込もうとせず、買主と仲良くなることに専念してください。

「親切なあの人から買いたい」と思わせれば100点満点です。

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Q7.マンションの売却で今まで積立ててきた修繕積立金は戻ってきますか?

A7.マンションの修繕積立金は戻ってきません

売主が今まで支払ってきたマンションの修繕積立金は戻ってきません。

修繕積立金は、一旦納入すると、マンション管理組合の組合財産となります。

そのため納入した時点で売主のものではなくなるため、戻ってくるものではありません。

修繕積立金は管理組合の安定的な維持・運営に欠かすことのできない資金です。

それをいちいち個々のマンションを売却するたびに返還していたのでは組合の安定的な運営に支障をきたします。

そのため、マンションの管理規約でも、通常はマンション売却によって修繕積立金は返還しない旨が定められています。

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Q8.エアコンもそのまま残して売却できますか?

A8.買主の了承次第

買主が了解すれば、可能です。

但し、エアコンは取り外しができるため、不動産ではなく動産です。

不動産の売却対象からは外れていますので、エアコンは外して売るのが原則です。

最悪なのは、壊れたエアコンをそのまま残しておくことです。

これはトラブルの原因にもなるため、絶対に避けましょう。

仮にエアコンをつけて売却する場合は、普段使わない機能も含めて、きちんと作動するかどうかを確認してから売却するようにしてください。

エアコンが付いたままの状態を喜ぶかどうかは買主次第です。

買主によく確認したうえで、売却すべきかどうかを決断することをお勧めします。

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Q9.固定資産税の精算って何ですか?

A9.売主は引渡日以降に買主が本来負担すべき固定資産税分を買主から不動産売却額とは別に受領すること

固定資産税の納税義務者は1月1日時点の所有者になります。

納税義務者は1年間分の固定資産税を支払う義務があります。

固定資産税は、年度ごとの支払いとなるため、6月、9月、12月、2月に支払時期が訪れます。

仮に7月1日に売却したとしても、9月、12月、2月の納税は元の売主が行うことになります。

売却をすると所有権が変わっているため、本来であれば固定資産税の負担者も変わるべきと考えるのが合理的です。

しかしながら、納税の仕組みがそのようになっていないため、買主と売主との間の取決めで固定資産税の負担部分を精算することになります。

つまり、売主は引渡日以降に買主が本来負担すべき固定資産税分を買主から不動産売却額とは別に受領します。

これが固定資産税の精算と呼ばれるものです。

尚、固定資産税の精算は、売主と買主の取決めのため、必ずしも行わなければならないものではありません。

あくまでも、不動産売買で見られる一般的な商習慣となります。

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Q10.引越はいつまでにすれば良いのですか?

A10.引き渡しまでに行うのが基本

引越は引渡までに行います。

不動産の売却は、①売買契約の締結と②引渡の2段階で行われます。売買契約と引渡までの間は、通常1か月程度です。

内覧や売買契約の段階までは、そのまま住んでいても構いません。

一般的には売買契約締結後、引渡までの間に引越を行います。

引渡の当日は、ゴミ一つ残っていない空の状態で引渡を行います。

売買契約から引渡までは、相当忙しいので、余裕をもって早めに引っ越すことをお勧めします。

ゴミ出しも週に2日くらいしかないところが多いため、ゴミ出しも計画的に行う必要があります。

ゴミは残っていると、買主から文句を言われる原因にもなりますので、「立鳥跡を濁さず」の気持ちで綺麗に引き上げましょう。

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まとめ

以上、今さら聞けない!?不動産売却Q&Aの10選を紹介してきました。

ご参考にしていただければと思います。

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