一般人でも真似できる!プロが実践している家を高く早く売る方法

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急な転勤が決まったときや、借金の返済など、とにかく家を早く売りたいときがあります。

正しい方法でアプローチすれば、家を早く売ることは可能。

家を一刻でも早く売りたいと思っている人の中には、こんな悩みがあるのではないでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • すぐにでも家を売りたいのだけど、どうすればいいの?
  • 早く家を売るコツってあるの?
  • プロも実践している早く売る方法を知りたい

そこでこの記事では、売却のプロも実践している、家を早くなるべく高く売る方法について解説します。もちろん一般の人でも真似することができますので、ご安心ください。

もし、とにかく急いで売りたいという方であれば、値段が落ちますが「買取」という方法があります。買取については「5.不動産「買取」の選択肢もある」で解説しています。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
───
保有資格:不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産のプロが早期売却するとこきに実施していること

不動産売却の世界では、仕事として常に家を早く売らなければいけない人たちがいます。それは、金融機関の一つである保証会社の債権回収チームの人たち

保証会社とは、例えば銀行がローンを貸す場合、保証人になってくれる会社

債務者(お金を借りている人)が借金を返済できなくなると、保証会社が銀行に対して借金の返済を行います。

保証会社が代わりに弁済してくれるので、債務者が借金から解放されるかというと、そうではありません。

銀行の債権(借金を回収する権利)は保証会社が引き継ぎますので、今度は保証会社が債務者に対して借金を取り立てることになります。

債務者が大人しく返済をしてくれれば良いのですが、そんな債務者ばかりではありません。中には夜逃げしてしまう人もいます。

そのため、保証会社は債務者に夜逃げされる前に、急いで不動産を売却することで債権の回収を図ります。

これが保証会社の債権回収による早期売却です。保証会社の債権回収チームは、仕事として早期売却を行っており、いわば早期売却のプロです。

債権回収チームが行っている早期売却の方法

債権回収チームは、一定の方法論に基づいてきちんと早期売却を行っています。

債権回収チームが早期売却の現場で行っていることは、

  1. 普段からの相場把握
  2. 一般媒介による売却

のたった2つ。

一般媒介とは、不動産会社に依頼する仲介契約の一種になります。「相場把握」と「一般媒介」は、一般個人でもできることです。

個人でも、「相場把握」と「一般媒介」を行えば、早く売ることが可能になります。媒介については後ほど詳しく説明します。

以上、ここまでプロの早期売却の現場で行なわれていることについて見てきました。

では、プロが行っていることのうち、相場把握にはどのような意味があるのでしょうか。

そこで次に、売却相場を把握しておくことについて解説いたします。

2.不動産の売却相場を把握しておく

早く家を売るには相場把握が欠かせません。不動産は、安く売れば早く売れるという性質がありますが、ただ単純に安く売るのは大きく損をするだけです。

事前に相場を把握しておき、相場程度で売ることが、確実に売却できて、しかも一番損をしない売り方となります。

保証会社の債権回収チームの近くは、普段から不動産会社がウロウロしています。不動産会社がウロウロしている理由は、早期売却の案件が出たときに仕事がもらえるから。

保証会社の債権回収チームの担当は、このまとわりついている不動産会社のことを大事にしています。

債権回収チームの担当者は、普段は不動産会社から色々なエリアの相場情報をもらっており、相場把握に努めています。

相場把握に努めている理由は、債権回収案件が出てきたときに、回収できる金額をある程度把握しておくため。

例えば、普通に売却したら相場が5,000万円くらいの物件が債権回収案件になったとします。保証会社は、どんなに早く売っても4,000万円くらいは回収できるであろうと考えます。

そこで、不動産会社のA社が早く3,000万円の買主を連れてきたとしても、それは安過ぎる金額であるため却下します。一方で、B社が4,100万円くらいの買主を連れてきた想定の範囲内なので了承します。

もし、債権回収チームの担当者が相場を知らなかったら、A社の3,000万円の買主に対して両書すべきかどうかの判断をすることができません。

早く売れたとしても、安過ぎれば意味がないので、適切に判断をするためにも相場は知っておかなければならないのです。

個人でも早く売却するには、相場を事前に知っておく必要があります。逆に相場を知っておかないと、不動産会社が早く買主を連れても、その金額で売って良いのかどうか判断が付かないはず。

相場を調べるには、以下のような「匿名不動産サイト」の利用委がオススメです。

サイト名特徴
HowMA (ハウマ)ビッグデータを用いてAI(人工知能)で査定を実施。価格は安めの傾向有。マンションの精度は高く、戸建ての精度は低め。
HOME’Sプライスマップ○○万円~○○万円という形の幅で算出される。査定額の特徴はやや高め。
IESHIL (イエシル)首都圏のマンションのみの査定が可能。

不動産会社に査定を依頼する前に、相場を調べておきましょう。

相場の調べ方やHomMAについては、下記記事に詳しく記載しています。

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以上、ここまで売却相場を把握しておくことについて見てきました。

では、プロが行っていることのうち、一般媒介で売るとはどのようなことなのでしょうか。

そこで次に、とにかく一般媒介で売ることについて解説いたします。

3.とにかく一般媒介で売る

家を早く売るには、とにかく一般媒介で売ることが絶対条件となります。

不動産会社に仲介を依頼する契約のことを媒介契約と呼びます。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約は、いずれも1社にしか仲介を依頼することができない契約。専属専任媒介契約では、さらに自己発見取引と呼ばれる自分で買主を見つけてくる行為も禁止されています。

一方で、一般媒介契約とは複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約。

媒介契約については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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不動産会社が得る仲介手数料のことを媒介報酬と呼びます。媒介報酬は、「成功報酬」であるというルールが決まっています。

媒介報酬は、以下の3つの要件を満たさないと、不動産会社に媒介報酬の請求権が発生しません。

媒介報酬請求権の3要件

  1. 業者と依頼者との間で媒介契約が成立していること
  2. その契約に基づき業者が行う媒介行為が存在すること
  3. その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること

3要件のうち、3つ目の「3.その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること」という部分が成功報酬の要件と言うこと。

複数の不動産会社が同時に一般媒介で依頼を受けると、仲介手数料を得られるのは早い者勝ちということになります。複数の不動産会社が仲介手数料を得るために、なんとか必死に頑張るため、結果として家が早く売れるようになるのです。

保証会社の債権回収チームには、何社も不動産会社が出入りしています。債権回収案件が発生すると担当者は、全ての出入り業者に一斉に声をかけ、一般媒介でバーッと売りに出すのです。

不動産会社も「待っていました!」と言わんばかりに各社競争して売却に取り掛かります。ここからは完全に不動産会社の腕の見せ所になり、早く買主を連れてきた不動産会社のみ仲介手数料をゲットできるのです。

一般媒介の発注は、個人でも可能。早く売るための絶対的なセオリーですので、必ず一般媒介で売るようにしましょう。

以上、ここまで、とにかく一般媒介で売ることについて見てきました。

早期売却を可能にするには、不動産一括査定を利用することが絶対便利。そこで次に、早く売るなら不動産一括査定が便利であることについて解説いたします。

4.早く売るなら不動産一括査定が便利

一般媒介契約は不動産一括査定と非常に相性が良いです。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定は複数ありますが、どの不動産一括査定も最大6社くらい査定できるようになっています。

一般媒介契約をする場合、何社も同時に声をかけるのは非常に面倒臭いです。不動産一括査定を使えば、その声掛けを一瞬でダーっとやってくれます。

不動産売却で成功している人は、不動産一括査定を使って、そのまま全社に一般媒介で依頼し、早く高く売却しています。

不動産一括査定は、あくまでも「声掛けツール」として使用すれば良いので、査定額とかはあまり気にしなくて良いです。

査定額は、売却予想価格でしかないため、ハズレることや下がることも多くあります。いちいち気にする必要もありませんし、気にする価値すらありません。

不動産一括査定の役割は事前に相場をしっかりと把握すること。相場程度で売れれば良いのです。

相場以上の価格で査定してきたら、逆に胡散臭いと思ってください。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

一般媒介で売却すれば、早く相場で売ることが可能です。「声掛けツール」として上手く活用し、早く高く家を売りましょう。

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

以上、ここまで早く売るなら一括査定サイトが便利であることについて見てきました。

もっと早く売りたい場合は、買取という選択肢もあります。

そこで次に、買取の選択肢もあるということについて解説いたします。

5.不動産「買取」の選択肢もある

家を早く売る方法として、買取という選択肢もあります。

買取とは、転売を目的としている不動産会社が下取りとして買い取ること

あくまでも転売目的の下取りなので、売却価格は安くなります。不動産会社は2割くらいの転売益を乗せて売ることから、買取による売却価格は普通に売る価格の8割くらいです。

ただし、買取の場合、不動産会社が物件を見て金額を提示し、その金額に納得できれば売却が終了します。確実に即売できますので、本当に急いでいる人にとっては、買取はオススメです。

買取も、少しでも価格を上げるには、「買取専用の一括査定サイト」を利用すると、価格を上げる効果があります。

買取の不動産一括査定で提示される金額は、仲介のような「予想価格」ではなく、「買取価格」そのもの。

買取専門の不動産一括査定は買取業者は、買取業者同士を価格競争させることができるため、納得して高値の買取価格を選ぶことができます。

オススメの買取専門の一括査定サイトは「 HOME4U 。ただし、通常の申し込みだと、仲介になります。買取の不動産会社にするには、ご希望の欄を「多少安くなったとしても、なるべく早く売りたい」を選択してください。

査定のご希望選択

査定のご希望選択

買取は、できるだけ多くの買取業者を比較した方が、高い買取価格が見つかる確率も上がり有利です。

1つに絞る必要は全くないので、色々な買取専門の一括査定サイトを利用してみましょう。

買取については下記記事でも詳しく解説しています。

殿堂
不動産売却の「買取」とは?知っておくべき2つのデメリットと対処法の全て

突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

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6.まとめ

以上、ここまで、家を早く売るにはどうすれば良いのかということを、プロも行っている方法について見てきました。

家を少しでも早く売却するには、事前に相場を把握した上で、一般媒介で売ることがセオリーです。

もっと早く売りたい場合は買取という選択肢もあります。自分の状況に合わせて、一般媒介か買取を選択するようにしてください。

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