【相続税の納税義務のない人向け】不動産相続の手続き方法を解説

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人が亡くなれば必ず相続が発生します。

1円しか持っていなくても、借金しか残していなくても、死亡する被相続人と残された相続人がいる限り、相続が発生します。

相続の問題は資産家だけの問題ではありません。

相続は誰しもが直面する問題です。

世間では相続税の納税義務がある人ばかりが話題の中心となっていますが、むしろ語られるべき人は、その他大勢の相続税の納税義務はない人たちです。

この記事は、相続税の納税義務のない人たちを対象としています。

相続に直面した人の中には、

  • 親が死亡したが、自分は何をしたら良いのだろうか
  • 親がわずかな資産を残したが、何かやるべきことはあるのだろうか
  • 借金は相続放棄できると聞いたが、どうしたら良いのだろうか

等々ことを思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、相続税の納税義務がない普通の人たちの「不動産を相続した場合の手続き」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは不動産相続の手続きについて理解し、不動産を相続した場合の対処法を知ることができます。

1.相続手続きの流れ

相続税の納税義務のない人たちの相続が発生した後の流れは以下のようになります。

手続き期限
死亡届の提出7日以内
葬儀を行う3ヶ月以内
金融機関に連絡する3ヶ月以内
生命保険を受け取る3ヶ月以内
相続財産を調査する3ヶ月以内
遺産分割を行う10ヶ月以内(目安)

ポイントとしては、相続税の納税義務のない人たちは、あらかた3ヶ月以内でほとんどの手続きを終わらせる必要があります。

ちなみに、相続では財産を相続人の共有状態で引き継ぐことになります。

現金や不動産も全て共有となりますが、特に不動産などは共有のままだと使いにくいため、誰がどの財産を引き継ぐかという分割方法を話し合って決めます。

共有状態のものをそれぞれの相続人に分けることを遺産分割と呼びます。

遺産分割は、しなければいけないものではありませんが、通常は行います。

ちなみに相続税の納税義務のある人は、納税義務が相続開始から10ヶ月以内という制限があります。

特に揉めなければ、遺産分割もだいたい相続後10ヶ月以内には確定し、終了させています。

そのため、上表では遺産分割は目安として10ヶ月以内と記載しました。

相続税の納税義務のない人たちは、特に差し迫った期限がないため、遺産分割を伸ばしがちです。

最初に遺産分割の期限を決めて、早めに遺産分割の問題を解決するようにしましょう。

以上、ここまで相続手続きの流れについて見てきました。

相続をした場合には、念のため、相続税が発生しないことを確認する必要があります。

そこで次に相続税が発生しないことの確認方法についてご紹介します。

2.まずは相続税が発生していないことを確認

平成27年1月以降、相続税法が改正されたことにより、都内では相続税の納税義務がある人は全体の12%程度存在すると言われるようになりました。

全国でも8%程度の人が相続税を納税することになっています。

法改正以前は、納税義務のある人は全体で4%程度であったことから、相続税は多くの人は無縁の税金でした。

しかしながら、法改正以降は倍以上の人が納税対象者となっているため、念のため、相続税が発生しないかどうかを確認しておく必要があります。

相続税の発生有無の確認方法

相続税の発生の有無は、基礎控除額と呼ばれるものを計算して判断します。

相続人が基礎控除額を超える額の財産を保有している場合、超えた分に対して相続税が加算されます。

一方で、基礎控除額を超えなければ相続税は発生しません、

つまり、基礎控除額を超えるような財産を持っている人は、全国で8%程度いるということになります。

基礎控除額とは、以下の計算式で算出される額です。

基礎控除額の求め方

基礎控除額 = 3,000万円 + 法定相続人 × 600万円

例えば、相続人が妻1人、子供1人の場合は、法定相続人が2名と言うことになります。

すると、基礎控除額は以下のように計算されます。

基礎控除額 = 3,000万円 + 法定相続人 × 600万円= 3,000万円 + 2人 × 600万円= 3,000万円 + 1,200万円= 4,200万円

この場合、相続人が保有している現金や不動産等の全ての資産の合計額が4,200万円を上回っている場合は相続税を支払うことになります。

相続人の資産は、相続税評価額と呼ばれる評価額で計算されます。

現金に関しては、現金の額そのものが相続税評価額となります。

株式投資を行って、上場会社の株を保有している場合には、時価(株価)です。

一方で、不動産については少し特殊な計算を行います。

不動産は、建物と土地で評価方法が異なります。

建物については、固定資産税評価額が相続税評価額となります。

固定資産税評価額は、毎年市区町村から送られてくる固定資産税納税通知書に記載されています。

それに対し、土地は相続税路線価により計算されます。

相続税路線価は、国税庁のホームページで確認することができます。

自分の土地の前面道路に㎡当たりの単価(千円単位)が記載されており、その㎡単価に㎡数を乗じたものが土地の相続税評価額です。

尚、場所によっては、相続税路線価がホームページに出てこない場所もあります。

このような地域は倍率地域と呼ばれます。

同じ国税庁のホームページには、倍率表というものを見ることが可能です。

倍率表には、それぞれの地域に「1.1」とか「1.0」というような倍率が書かれています。

倍率地域の相続税評価額は、土地の固定資産税評価額に、この倍率を乗じたものが相続税評価額となります。

不動産の相続税評価額は、時価(売ったときの値段)よりも低いです。

そのため不動産の評価額は時価ではありません。

納税義務者ではないことを知るために、不動産の相続税評価額は求めておく必要があります。

自分が本当に相続税の納税義務がないかどうかを早めに確認しておきましょう。

以上、ここまで相続税が発生しないことの確認方法について見てきました。

相続には相続放棄と言うものがあります。

そこで次に相続放棄について見ていきます。

3.相続放棄には期限がある

相続においては、相続人が大きな借金を抱えており、全体の資産がマイナスの場合は相続放棄をすることができます。

相続放棄とは、相続人が被相続人の権利や義務を一切受け継がない相続方法のこと

ただし、相続放棄はいつでもできるわけではありません。

相続放棄は、相続開始を知ってから3ヶ月以内に行う必要があります。

つまり、相続税の納税義務のあるひとは、10ヶ月以内に相続税を納税しなければいけないというルールがありますが、相続放棄したい人は、3ヶ月以内に放棄をしなければなりません。

相続では、納税や放棄には期限があります。

期限が特に設けられていない人は、納税も放棄もしない人たちです。

相続放棄をする場合には、期限に注意してください。

尚、相続放棄については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで相続放棄について見てきました。

不動産の相続では分割がポイントです。

そこで次に不動産の分割について解説します。

4.不動産の分割方法を決める

相続では、不動産が存在することで、資産が平等に分けられなくなります。

相続は全ての財産が共有状態で相続されます。

現金は1円単位で分けることができますので、分割はしやすいです。

しかしながら、不動産は分けて使うことができないため、相続人間で分けようとすると、どうしても不公平感が生じます。

不動産を分割する方法で、最も平等なのが売却です。

売却して現金に換えた後、それを相続人間で平等に分けます。

ただし、相続人が引き続き利用するような不動産は売却する訳には行けません。

そのような場合には、誰かひとりが不動産を相続し、残りの相続人が現金を分けるといったような分割を行います。


例えば、相続税の納税義務のない人の資産は、不動産が2,500万円、現金が500万円というように、不動産が資産の額のかなりを締めていることが多いです。

これを例えば2人兄弟で分けようとすると、兄が不動産2,500万円、弟が現金500万円というような形になります。

弟からすると、かなり不公平感を感じてしまうことは否めません。

骨肉の争いとなってしまうと、場合によっては、兄から弟に現金を1,000万円渡して解決するというようなこともあります。

売却以外に不動産を平等に分割する方法はないため、不動産がある以上、基本的には不平等であってもお互いが納得して分けるということが一番です。

そのため、不動産をどのように分けるかについては、相続人間で十分に協議するようにしてください。

以上、ここまで不動産の分割方法を決めるについて見てきました。

遺産分割をすると、遺産分割協議書を作るのが通常です。

そこで次に遺産分割協議書は作成すべきについて解説します。

5.遺産分割協議書は作成すべき

相続手続きの中で最も重要なのが、遺産分割協議書の作成です。

遺産分割協議書とは、誰がどの資産を引き継ぐのか書き入れた書面になります。

遺産分割協議書には作成義務も、作成期限はありませんが、早めに作成することを強くオススメします。

遺産分割協議書は、その後の預貯金や不動産の名義変更等にも必要になりますので、各相続人が1通ずつ原本を保管します。

名義変更の手続き等を考慮すると、実印で押印し、印鑑証明書を添付しておく方が望ましいです。

つまり、名義変更をしたいと思ったら、遺産分割協議書がないと、名義変更することはできません。

よって遺産分割協議書は必ず作るようにして下さい。

遺産分割協議書が作成できたら、次に不動産や預貯金、株等の名義変更の手続きを行うことができます。

不動産は、遺産分割協議書を法務局に持ち込むことで、名義変更が可能となります。

不動産の名義変更には、特に期限はありません。

しかしながら、登記名義人と本当の所有者が異なることは、売買等が発生した場合にトラブルの原因となります。

不動産の名義は早めに変更する手続きを行いましょう。

不動産売却なら一括査定がオススメ

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメは「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

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https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

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どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

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大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

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ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

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HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

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  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

まとめ

以上、相続税の納税義務のない人向けの不動産相続の手続きについて徹底解説について見てきました。

不動産を相続した場合、分割や名義変更には特に期限がありません。

ただし、トラブルの原因を作らないためにも、早めに分割や名義変更をすることをオススメします。

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