不動産を相続した際に知っておきたい無料相談先と必要な知識

相続で困ったときは、誰にどのようなことを相談して良いのか分からない人も多いと思います。

相談する場合、適切な相談先が分からないと話になりません。

また相談にあたっては、ある程度の基礎知識を持っておかないと、解決にもなかなかたどり着くことができません。

相続で相談先を探している人の中には、

等々のことを思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では不動産を相続したときの「相談」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産の相続に関する適切な相談先と相談をする上での基礎知識を知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.相続には無料の相談先がある

法律相談先として、無料で出来る最も適切な相談先には「法テラス」があります。

正式名称は「日本司法支援センター」と言います。

法テラスとは、法律によってトラブル解決へと進む道を指し示すことで、相談する方々のもやもやとした心に光を「照らす」場という意味を込めて造語から名付けているとのことです。

法テラスでは、「借金」や「離婚」、「相続」等で、さまざまな法的トラブルを抱えてしまった際、

• だれに相談すればいいの？
• どんな解決方法があるの？

という人に対し、問題解決の道案内をしてくれます。

法テラスで法律相談に対応してくれるのは司法書士の人たちです。

法律の専門家であり、不動産の登記手続きや裁判所に提出する公的な書類作成等の業務を行っています。

法テラスでは、借金や消費者被害、夫婦・男女トラブル、年金、事故・損害賠償の他、相続に関しても相談に乗っています。

法テラスのホームページにおいて、相続分野で良くある相談として例示されているのは以下の相談ジャンルです。

法テラスは国が主導して作った無料相談窓口です。

無料で相談できる窓口としては、最も信頼性がありますので、相続で相談するのであれば法テラスが良いでしょう。

以上、ここまで無料の相談先について見てきました。

相続の相談で多いのは遺産分割教示に関することです。

そこで次に遺産分割協議に関して解説します。

2.相続の相談で多い「遺産分割協議」

遺産を相続する場合は、相続人全員で遺産の分け方を話し合い、相続分を決めることができます。

この相続人全員による話し合いを「遺産分割協議」と呼びます。

遺産の分け方は、全員の合意があれば、法定相続で分けても構いませんし、別の分け方をしても構いません。

法定相続とは、死亡した人の一切の財産を法律で定められた通りに相続人が承継することです。

遺産を受け継ぐ権利のある人を法定相続人と呼びます。

法定相続人は法律で優先順位が決められています。

配偶者(夫または妻)は常に相続人となります。

法定相続人は、配偶者と以下の順位の相続人になります。

被相続人に妻と子がいる場合、配偶者の相続分は2分の1となります。

子が複数人いる場合、残り2分の1を均等に分けることになります。

例えば子供が2人いれば、子供は4分の1ずつが法定相続分となります。

配偶者がいない場合には、子が全てを相続します。

相続人が複数いるときは、相続財産は相続開始と同時に共同相続人の共有となります。

妻1人子2人の場合は、3人が共同相続人です。

この共有関係は、暫定的・過渡的形態に過ぎません。

その後、相続財産を共同相続人全員の協議により各個人の単独所有や共有に移行することを「遺産分割」といいます。

遺産分割協議では、例えば現金を全て妻に、自宅は妻と次男が半分ずつ、長男は何も相続しない等、自由に決めることができます。

遺産分割協議は、たとえ遺言があったとしても、相続人全員の協議が整えば、遺言の内容と違う分け方も可能です。

遺産分割協議が成立すれば、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名捺印を行います。

この遺産分割協議書は、不動産の名義変更や相続税の申告、預貯金の名義変更等に必要になります。

遺産分割協議の流れ

遺産分割協議の流れは、以下の通りです。

遺産分割協議は、法定相続人全員が参加して行わないと無効となります。

協議が整わないときは、家庭裁判所へ調停・審判の申立等をすることができます。

相続税の申告・納税は相続開始後10ヶ月という期限がります。

そのため、相続税の支払義務がある人は、相続開始後10ヶ月までに遺産分割協議が終了しているのがベストです。

もし、10ヶ月までに遺産分割協議が整わなかった場合には、法定相続分を納税することになります。

ただし、「申告期限後3年以内の分割見込書」という書類に必要事項を記入しておくことで、3年以内に遺産分割協議が整えば、後で相続税の校正請求をすることが可能です。

相続税の納税義務のない人であっても、預貯金の名義変更等では遺産分割協議書が必要になります。

遺産分割協議書は早めに作成するようにしましょう。

以上、ここまで遺産分割協議について見てきました。

遺産分割を行う上で、遺産の中に不動産が含まれているとネックになることが多いです。

そこで次に相続税評価額と時価の違いについて解説します。

3.相続税評価額と時価の違い

遺産の中に不動産が含まれている場合、平等に分割することだけを考えれば、その不動産は売却して現金で分けるのが一番良い方法です。

しかしながら、必要な不動産は必ずしも売却できるとは限りません。

例えば、相続人が2人の娘であり、妹は嫁に行き、姉はそのまま家に住んでいる場合など、不動産を売却するわけにはいきません。

この場合、姉には実家の不動産、妹には残りの現金を分けるような形になりますが、このようなケースでは、往々にして資産を平等に分けられないことが多いです。

さらに、相続税評価額が1,000万円の不動産と1,000万円の現金では、実は本当の価値が異なります。

不動産の相続税評価額は時価(本当の価値)よりも低く評価されるため、現金と同額で分けても、なお不平等になってしまいます。

土地については相続税路線価を使って評価が行われます。

相続税路線価の評価額は時価の80％程度です。

例えば、相続税評価額が800万円の土地と、現金800万円を分けたとしても、実は800万円の土地をもらっている人は、1,000万円の資産をもらっていることになります。

相続税評価額を現金と同等に扱ってしまうと、実は不平等な分け方をしていることになります。

また、建物については、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。

固定資産税評価額とは、毎年送付されてくる固定資産税納税通知書に記載されている金額です。

固定資産税評価額は、新築当初は、請負工事金額の50％程度であるため、とても安く評価されます。

ただし、築年数が古くなってもあまり評価額が下がらないため、築古物件になると逆に時価よりも相続税評価額(固定資産税評価額)の方が高くなってしまいます。

親が住んでいた築25年以上の一戸建を相続する場合、相続税評価額は、土地については時価よりも安いですが、建物については時価よりも高くなっています。

都心部については、土地価格の影響が大きいため、一般的に、築古物件の相続税評価額は土地と建物を合算しても、時価よりも安く評価されている傾向にあります。

ただし、第三者から見て不公平だと思う場合でも、相続人の当事者同士が納得をしていれば、どのような分け方をしても構いません

上記の姉妹のような例の場合、家は姉が引き継いで、妹は残りの現金を引き継ぐというようなケースは良くあります。

多く人は、遺産のうち不動産の占める割合が50％以上を占めています。

そのため、家の評価額が2,000万円あり、それに対して現金が200万円しかないようなケースもあります。

この際、姉が2,000万円の家を引き継ぎ、妹が200万円しかもらえないと、かなり不平等感を感じることも事実です。

妹から不満が出てしまうような場合には、姉からいくらかの現金を妹へ渡すというような措置も取ることが多いです。

不動産を相続する場合は、分割でもめるケースが多いです。

分割については、十分に話し合うようにして下さい。

上記理由もあり、最終的には不動産を売却して、現金化してから分割する方が非常に多いのも事実です。

詳細は下記記事をご確認ください。

以上、ここまで相続税評価額と時価の違いについて見てきました。

遺産分割で役に立つのは一括査定サイトです。

そこで次に時価を知るなら一括査定サイトがオススメについてご紹介します。

4.時価を知るなら一括査定サイトがオススメ

遺産分割では、まずは相続する不動産が実際にはいくらなのか時価を把握することが重要です。

時価1,000万円の不動産と、300万円の現金ということが分かって、初めて相続財産は全部で1,300万円あったということが分かります。

相続税評価額では、一体、いくらの財産を相続しているのか分からないということも、揉める原因となります。

不動産は売却せずとも、一括査定サイトを使えば時価の把握をすることができます。

以下のサイトであれば、売主以外であっても、時価を知るために査定を行うことができます。

サイト名	利用できる人
【オススメ】 HOME4U	名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入検討者、近所の住人、弁護士・司法書士、銀行担当者
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オウチーノ	名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入検討者、近所の住人、弁護士・司法書士、銀行担当者
スマイスター	名義人、名義人の家族、会社名義、共有名義、代理人、購入検討者、不動産会社、弁護士・司法書士・税理士、近所の住人、その他
イエウール	名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入予定者、不動産会社、弁護士・司法書士・税理士

司法書士や弁護士に相談している場合には、司法書士等に査定をしてもらうこともできます。

遺産分割協議を行う前に、一括査定サイトを使って時価を把握しておきましょう。

尚、遺産分割と一括査定サイトについては下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

5.まとめ

以上、不動産を相続した際に知っておきたい無料相談先と基礎知識について見てきました。

相談先としては法テラスがオススメです。

遺産分割でもめているときは、不動産の時価はきっちりと把握しておきましょう。