100万円からでも始められる超現実的REITによる不動産投資について

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株式投資なら100万円くらいからスタートするのはピンと来ます。

ところが100万円からの不動産投資となると、ピンと来ません。

100万円でもできる不動産投資と聞くと、なんとなく怪しい話ではないかと思われる方も多いのではないでしょうか。

結論からすると、100万円からの不動産投資は不可能ではありませんが、実物不動産投資はオススメをしません。

100万円から不動産投資をスタートするのであれば、REITが現実的です。

100万円で不動産投資を考えている人の中には、

  • 100万円から不動産投資がスタートできるのか知りたい
  • 100万円の不動産投資というのが本当に大丈夫なのか不安である
  • 100万円で不動産投資をするにはどうしたら良いのか知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「100万円の不動産投資」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは100万円から不動産投資を始めるにはどうしたら良いのかを知ることができます。

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1.本当にある怪しい100万円不動産投資

実際、100万円からできる不動産投資というのは存在します。

ある会社では、以下のような数字で100万円からの不動産投資を売り出しています。

項目 金額
自己資金 100万円
借入金 約1,100万円
物件価格 約1,200万円
家賃収入 約58万円/月
年間収益(借入金返済後・費用支払後) 約40万円/年

このような物件が本当に実在するのか、正直不明です。

このプランを見ると、100万円で物件を購入できるわけではなく、1,200万円の物件を購入するために1,100万円の借金は必要のようです。

借入金返済後や費用支払後の収益に関しては、年間40万円になります。

この数字をどう捉えるかは、人によって異なります。

しかしながら、1,100万円も借入金をして、年間40万円しか稼げないとなると、かなりリスクがあると感じる方も多いのではないでしょうか。

年間40万円となると、月として稼げる金額は3.3万円です。

月3.3万円なら、ちょっと頑張って残業すれば稼げる金額です。

また奥さんがアルバイトしても十分に稼げます。

そのようなレベルの金額を、「返せなくなるかもしれない借金」を抱えてまで稼ぐのは、リスクが大き過ぎて見合いません。

もし、入居者が全く入らないような事態になれば、40万円よりも遥に大きい借金だけが残ります。

住宅ローンを抱えている人であれば、プラス1,000万円の借金の重みは十分に分かるはずです。


しかも、不動産投資ローンは住宅ローンよりも通常、金利が高いです。

返済できなかったときの苦しみは、住宅ローよりも大きいということを知っておく必要があります。

不動産投資では、自己資金を30%程度は確保して投資したいところです。

1,200万円のうち、自己資金が100万円であれば、その自己資金割合は8.3%程度です。

この事例だと自己資金割合が低過ぎて、リスクが大きいと言えます。

自己資金30%の原則からすると、自己資金100万円で購入できる物件は333万円になります。

家賃をしっかりと稼げるような物件となると、333万円だとなかなか良い物件はありません。

実物不動産投資を行うのであれば、自己資金が100万円しか用意できないというのは、やはり無理があると言わざるを得ません。

アパートやワンルームマンションのような実物不動産への投資を行う場合は、100万円しか準備できないような状況では、借入金のリスクが大き過ぎると言って良いでしょう。

ただし、同じ100万円で投資するのであっても、実物不動産ではなく、REITであれば話は別です。

そこで、次にREITについてご紹介します。

2.REITの仕組み

REITとは、Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)の頭文字を取った略称

Real Estateが不動産、Investment Trustが投資信託になります。

荒っぽい言い方をすると、「不動産賃貸業だけしかやっていない会社への株式投資」と考えて頂いて構いません。

REITでは、「不動産賃貸業だけしかやっていない会社」のことを投資法人と呼びます。

この投資法人の株に投資するのがREITです。

REITは実物不動産に直接投資をするのではなく、間接的に不動産に投資をすることになります。

例えば、都内の一等地に100億円の賃貸オフィスビルがあったとします。

100億円のような一棟ビルは、とても個人投資家が投資できるレベルではありません。

不動産投資の適正な自己資金の割合は30%ですが、もし100億円の物件に投資を行う場合、30億円の自己資金が必要になってきます。

これは、とても個人では用意できない金額です。

そこで、この30億円を小割にして出資者を募ります。

投資法人が株と言う形で小口化し、多くの人から30億円の出資金を集めます。

投資家から30億円を集めた投資法人は、70億円の借入を行って、100億円の物件に投資します。

投資法人は法人と言っても、不動産賃貸業以外の業務は一切行いません。

マンション分譲や不動産仲介業などの他の業務は行わない、純粋な大家業のみの法人です。

投資法人は「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づく特殊な法人であるため、利益の90%超を投資家に配当しなければならないという決まりがあります。


通常の法人だと、法人が利益を上げると法人税が課されるため、投資家への配当が税引後の利益の中から行われます。

そのため、通常の株式投資の場合、株の配当金はとても少なくなります。

ところが、投資法人は、投資法人が得た利益は、優先的に投資家へ配当される形にあります。

つまり、家賃収入から固定資産税や修繕費を引いた利益のほとんどを、投資家へ分配することが可能となります。

そのため、「不動産賃貸業だけしかやっていない会社の株式投資」と言っても、普通の株式投資よりは配当が大きいことが特徴です。

REITでは、投資法人の株を購入することで、投資法人が得ている家賃収益を間接的に得ていることになります。

ちなみにREITの分配金利回りは、3~7%程度です。

通常の不動産投資であれば、家賃収入から固定資産税等の経費を差し引き、さらに借入金の返済も行います。

一方で、REITであればこのような経費はかかりません。

分配金利回りが5%のREITに投資すれば、100万円の投資に対して毎年5万円の純粋な収入が得られます。

借入金は投資法人が行っていますので、投資家は借入金の返済リスクはありません。

以上、ここまでREITの仕組みについて見てきました。

では、REITにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

そこで次にREITのメリットについて見ていきます。

3.REITの3つのメリット

先に結論から伝えます。

REITは下記3つがメリットです。

REITの3つのメリット

  • 小額から始められる
  • プロが運用しているので安心
  • 換金しやすい

それでは、それぞれのメリットを深ぼってみていきましょう。

メリット1.小額から始められる

REITのメリットは小額から始められる現実的な不動産投資であるということです。

REITの株価は10万円~70万円程度なので、100万円あれば十分に投資が可能

しかも、100万円で投資する物件は、投資法人が運用する超大型の物件ばかりです。

小さなアパートというわけではなく、都心の一等地にあるビルやマンション、商業施設、ホテル等が対象となります。

都内の一等地にあるオフィスビルでも、REITで運用されている物件は数多くあります。

このようなビルには、一流企業が高い賃料を払って入居しています。

個人投資家では絶対手を出せないような優良物件の間接的な大家さんになれるというメリットもあります。

少額で始める不動産投資としては、REITはとても現実的です。

メリット2.プロが運用しているので安心

REITは、あくまでも投資法人に出資するだけです。

どの物件に投資するかは、投資法人のアセットマネージャーと呼ばれるプロの人たちが物件を入念に厳選した上で決めています。

個人投資家とプロのアセットマネージャーの最も大きな違いは、物件の選定に費やすエネルギーです。

個人投資家とは検討している物件の量と質が桁違いに異なります。

アセットマネージャーは、不動産投資のプロなので、経験値も個人投資家とは全く異なります。

良い物件を見分ける力は、簡単には見につきません。

物件選びを経験値の高いプロに任せることもできるのも、REITの大きな魅力です。

そのため、REITは不動産に全くの素人でも一流の物件に投資ができるというメリットもあります。

運用も投資法人が行ってくれるため、トラブルに巻き込まれることはありません。

投資法人は何棟も物件を所有し、全体の金額を配当しているため、投資家が空室に悩むということもありません。

初心者でも、安心して寝ながら稼ぐことができるのがREITです。

メリット3.換金しやすい

REITは仕組みとしては、株式投資と同じであるため、証券取引所を通じて投資家同士で簡単に売買することが可能です。

そのため、実物不動産とは異なり、換金性が高いというメリットがあります。

つまり、お金にしたいときにすぐにお金にすることが可能です。

実物不動産では、通常、売却には3ヶ月程度の時間を要するため、換金のしやすさは大きな違いです。

また、頻繁に売買されているため、人気の銘柄が出てくると、その証券の価格が値上りしやすいという傾向があります。

そのため、キャピタルゲイン(売却益)が得やすいというメリットもあります。

以上、ここまでREITのメリットについて見てきました。

ではREITに投資する上では注意点はないのでしょうか。

そこで次にREITの注意点について見ていきます。

4.REITの注意点はキャピタルロスが起こりやすい

REITはキャピタルゲインを得やすいというメリットがありますが、逆に言えばキャピタルロスを起こりやすいというデメリットもあります。

キャピタルロスとは、出資した金額の元本割れのことを指します。

キャピタルロスと言えば、株式投資における最大のデメリットです。

REITは不動産投資と株式投資の両方の仕組みを持っているため、不動産投資と株式投資のメリットとデメリットの両方を持っています。

本来、安全資産である不動産ですが、投資法人の株式という形に変わってしまったことにより、価格変動の激しいリスク資産でもあるというデメリットも持ち合わせています。

一方で、株式投資のように思いっきりキャピタルゲインが得られるかと言えば、株のように思いっきり価格が値上りするということはありません。


REITは、株式投資でもなく、不動産投資でもないという中途半端な投資商品であるため、人気が低いのも事実です。

REITはミドルリスクミドルリターンという、どっちつかずの商品という印象に思われがちです。

そのため、100万円という縛りが無ければ、何もREITに手を出す必要はありません。

100万円を使うのであれば、不動産投資やREITではなく、普通の株式投資によって資産を増やすという方が、素直なのかもしれません。

100万円というお金の使い方が、REITで良いのか、普通の株式投資で良いのかは、十分に考慮した上で決めるようにして下さい。

5.まとめ

以上、100万円からでも始められる超現実的REITによる不動産投資について見てきました。

100万円で不動産投資に拘るのであれば、REITが現実的です。

但し、100万円であれば普通の株式投資という選択肢もありますので、他の投資も考慮しながら、有効なお金の使い道を検討するようにしましょう。

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