不動産投資

不動産投資の基本的な仕組みと不動産投資の先にある究極の効果について

投稿日:2017年7月6日 更新日:

どんなビジネスも継続して収益を上げていくには仕組みが必要です。

これから不動産投資を始めるのであれば、まずは不動産投資の仕組みを知ることが重要です。

不動産投資に興味のある人の中には

ひよこ生徒
不動産投資で儲かる仕組みを知りたい
ひよこ生徒
価値が下がる不動産になぜ投資をするのか理由を知りたい
ひよこ生徒
なぜ昔から資産家は不動産投資をしていうのか、その仕組みを知りたい

等々のことを思っている方も多いことでしょう。 

そこで今回の記事では不動産投資の「仕組み」にフォーカスしてお伝えいたします。

フクロウ先生
この記事を読むことであなたは不動産投資の基本的な仕組みを知り、不動産投資の先にある究極の効果について理解することができるようになるぞ!

1.不動産投資におけるリスクとリターンを考える

1-1.安全資産との違い

不動産投資は、不動産を購入し、それを賃貸に供して賃料収入を得るというというのが基本的な仕組みです。

不動産購入が投資に該当し、賃料収入から固定資産税等の諸経費を引いた収益がリターンとなります。

投資額に対する収益のリターンは、都内の物件だと4%程度です。

銀行に預けるよりは利率が高いですが、当然ながら空室リスクや価格下落リスクは伴います。

銀行の定期預金と比べると

銀行への定期預金であれば、一定の利率が保証されます。

一方で、不動産投資であれば、空室や家賃の下落により収益が下がるため、利率の保証はされません。

また銀行の定期預金であれば、預けた元本は満額保証されますが、不動産投資であれば、売却時に価格が下落していることが多く、元本の保証はありません。

フクロウ先生
定期預金や国債のようなものは安全資産と呼ばれますが、不動産はリスクを伴うため、安全資産ではないということじゃ

1-2.「リスクプレミアム」という言葉を知る

不動産は安全資産ではないため、定期預金等の利率よりも高いリターンでないと、誰も投資を行いません。 

例えば、定期預金の金利が1%、不動産の利回りが5%だったとします。

この不動産投資の5%と安全資産の1%の差である4%は、リスクの差を表したものになります。

このように安全資産と不動産投資の利回りの差を「リスクプレミアム」と呼んだりもします。

不動産投資では、利回りが高ければ高いほど良い物件とは判断しません。

利回りが高ければ高いほどリスクプレミアムがのっており、リスクの高い物件と判断をします。

フクロウ先生
不動産投資は、リターンが高いほど、リスクが高いというのが原則じゃよ
ひよこ生徒
なるほど!リターンが大きい、ラッキーとすぐに飛びついたらダメね

以上、ここまでリスクとリターンについて見てきました。

それでは次に初期投資について見ていきましょう。

2.不動産投資の初期投資額はどれぐらい?

2-1.用途によって異なる初期投資額

不動産投資の初期投資の仕組みとしては、基本的に不動産の購入と同じです。

収益物件を多く扱っている不動産会社から物件情報を入手し、気に入ったものがあれば購入します。 

不動産投資は、住宅や事務所、店舗、倉庫、ホテル等、不動産をテナントが借りている状態であれば全て対象となります。

住宅であっても、ワンルームやファミリータイプの違いがあり、さらに一棟マンションや区分マンション、戸建賃貸等、様々なものがあります。 

住宅系の不動産投資は、初期投資額が小さく、比較的、賃貸需要も底堅いため、初心者向けです。

ワンルームマンションなどは数千万円から投資が可能なため、全額自己資金で始める方もいます。

ちなみに初期投資額の中で、自己資金の割合を増やせば増やすほど、リスクは減ります。

不動産投資は将来収益が下がるリスクがあるため、借入のし過ぎは返済リスクが高まります。

2-2.初期投資の経費

また不動産は購入時に不動産取得税と登録免許税の税金が発生します。

投資をするだけなのに税金を払わなければならないという点においては、不動産投資は他の投資とは異なります。

その他、初期に係る大きな諸経費としては仲介手数料があります。

アパート投資のように建物を新築して投資するような場合は、地盤調査費用や測量費、建物設計料等も初期費用として発生します。

ひよこ生徒
株などと違って、初期にいろいろお金がかかるのね・・・

以上、ここまで初期投資の仕組みについて見てきました。

それでは次に運用益について見ていきます。

3.不動産投資の運用益は?

3-1.NOIを知っておこう

運用益とは賃料収入から諸経費を控除したものになります。

運用益は、NOI(Net Operating Income:ネットオペレーティングインカム)と呼ばれます。

NOIを求める際は、費用項目には減価償却費を含めません。

賃料に対する諸経費の割合は15~25%程度が一般的です。

3-2.期待できる収入

まず、賃料収入には以下のようなものがあります。

収支計算をする際は、これらの賃料に5%程度の空室率も見込むことが妥当です。

収入項目 内容
賃料 不動産投資のベース収入となります。住宅系は総額で相場が把握され、事務所や店舗は坪単価で相場が把握されます。
共益費または管理費 事務所や店舗等の共用部のある建物は共用部の管理費用として共益費を徴収します。住宅の場合は管理費という名称で徴収することが多いです。
付加使用料 事務所や店舗等の収益物件では専有部でテナントが使用する水道光熱費を付加使用料として徴収します。住宅は入居者が電気会社等と直接契約するため、付加使用料はありません。
駐車場使用料 収益物件の中に駐車場があれば、別途徴収します。
看板使用料 事務所や店舗等の収益物件では看板使用料が徴収できる場合があります。
自販機設置料 共用部分に自動販売機を設置する場合は、販売量に応じた設置料を受領できます。
PHS等アンテナ設置料 高い建物の場合、PHS等のアンテナ設置を依頼される場合があり、そのような場合はアンテナ設置料が発生します。
電柱の敷地使用料 敷地が広く敷地内に電柱が設置させる場合は、敷地使用料がもらえる場合があります。

3-3.諸経費

次に諸経費には以下のようなものがあります。

収入項目 内容
土地固定資産税 固定資産税納税通知書に記載されている課税標準額に1.4%を乗じたものが課税されます。住宅の土地は小規模住宅の特例が適用されます。
土地都市計画税 固定資産税納税通知書に記載されている課税標準額に0.3%を乗じたものが課税されます。東京23区内はさらに2分の1となります。
建物固定資産税 固定資産税納税通知書に記載されている課税標準額に1.4%を乗じたものが課税されます。
建物都市計画税 固定資産税納税通知書に記載されている課税標準額に0.3%を乗じたものが課税されます。
BMコスト 共用部の日常清掃や設備の定期点検費用等になります。
水道光熱費 事務所や店舗等の収益物件はビル全体、住宅の場合は共用部の水道光熱費が発生します。
維持修繕費 一か所あたり20万円未満を目安とする修繕が対象となります。
PMフィー 管理会社へ毎月支払う管理料です。賃料収入の3~5%が目安です。
建物保険料 建物の火災保険料になります。地震保険に加入すると、割高になります。
入居者募集費用 空室になった部分に新たなテナントを入居させるための仲介手数料です。住宅系の場合、別途ADと呼ばれる広告宣伝費を支払うことがあります。
原状回復費用 住宅系の場合、建物の通常使用部分による経年劣化部分は、建物所有者が原状回復することになります。

3-4.大規模修繕費

その他、費用計上されないものとして大規模修繕費があります。

大規模修繕費は一括償却できない1箇所20万円以上の修繕が対象となります。

大規模修繕には、外壁塗装、屋上防水工事、エレベーターの回収等があります。

築15年以上の建物に、おおむね5年ごとのペースでなんらかの大規模修繕を計画的に実施していきます。

以上、ここまで運用益について見てきました。

それでは次にNOIと会計上の利益について見ていきましょう。

4.NOIと会計上の利益

4-1.減価償却費

不動産投資の仕組みとして、NOIと会計上の利益は異なるという点を知っておく必要があります。

NOIと会計上の利益の違いは以下の式で表すことができます。

NOI = 賃料収入 - 諸経費

会計上の利益 = 賃料収入 - 諸経費 - 減価償却費

不動産には建物がありますが、建物には毎年減価償却費が発生します。

減価償却とは、建物等の固定資産の取得原価を使用できる各会計期間に、あらかじめ定められた一定の計画に基づいて、計画的・規則的に配分するとともに、同額だけ資産の価額を減少させていく会計上の手続きです。

減価償却費は、実際にお金がキャッシュアウトする費用ではありません。

会計上の利益では減価償却費も計上されるため、NOIよりも金額が小さくなります。

会計上の利益は減価償却費の分だけ利益が小さくなり、その分、節税ができます。

4-2.耐用年数

減価償却費は、建物のうち、躯体と設備で主な耐用年数は以下のようになります。

区分 構造・用途 耐用年数
躯体 木造・住宅 20年
4mm超の鉄骨造・店舗または住宅 34年
鉄筋コンクリート造・住宅 47年
鉄骨鉄筋コンクリート・事務所 50年
設備 電気・給排水・衛生設備 15年

4-3.不動産投資のパラドックス

ここで注目したいのが設備です。

設備は耐用年数も短いのですが、定率法で償却されるため、築年数が浅いほど減価償却費が大きくなります。

定率法の償却は、年々償却額が小さくなることが特徴です。

減価償却費は新築時が一番大きく、その後年々小さくなり、設備の償却が終了した後は、躯体の償却が終わるまで一定額となります。

不動産投資の会計上の利益は、減価償却費があるため、新築当初は小さいですが、築年数が経過していくと増える仕組みになります。

一瞬、「ん?」と思いますが、賃貸事業は、築年数が経過するほど利益が増える仕組みです。

賃貸事業の場合、築年数が経過しても売上が増えないため、実は利益だけ増えてもちっともうれしくありません。利益が増えると税金が増えます。

つまり、新築当初は税金が少なく、築年数が経過していくと税金が増える仕組みになります。

以下に、減価償却費と税金の増え方の概念図を表します。

前提として、築年数が経過しても賃料や諸経費が変わらないような場合は、下図のようなカーブを描きます。

不動産投資の費用イメージ

不動産投資の費用イメージ

ひよこ生徒
この図は、私みたいな初心者にとっても分かりやすいわ!

以上、ここまでNOIと会計上の利益について見てきました。

それでは次にNOIとキャッシュフローについて見ていきます。

5.NOIとキャッシュフロー

5-1.キャッシュフローの計算式

不動産投資の仕組みを知る上では、さらにキャッシュフローの仕組みを知る必要があります。

キャッシュフローとは、実際に動く現金のことです。

キャッシュフローには借入金の返済額も加味されます。

キャッシュフローは以下の計算式で表されます。

キャッシュフロー = NOI - 税金 - 借入金返済

不動産投資では、NOIは、築年数の経過とともに、空室の発生や賃料の下落、修繕費の増加に伴って徐々に下がってきます。

一方で、税金は、減価償却費の減少に伴い徐々に上がります。

借入金は元利均等返済方式で返済を行うと、築年数に関わらず定額です。

元利均等返済とは元金と利息の合計額が一定額となる返済方法になります。

借入金の元本返済部分は、会計上の費用にはならない点がポイントです。

5-2.キャッシュフローの動き方

NOIと、税金、借入金返済、キャッシュフローの動き方の概念図を表すと以下の通りとなります。

NOI、税金、借入金返済、キャッシュフローの動き方の概念図

NOI、税金、借入金返済、キャッシュフローの動き方の概念図

不動産投資では、キャッシュフローが築年数とともに徐々に減るという仕組みになっています。

また不動産投資では新築ほど空室が少なく賃料も高いという性質があります。

入居者の入替も少ないです。

そのため築年数が浅いほど、収益が高く管理の手間も少なくなります。

キャッシュフローも築年数が浅い方が良いです。

キャッシュフローの仕組みを意識しておくと、いかに築浅の物件が良いかというのが理解できます。

以上、ここまでNOIとキャッシュフローについて見てきました。

それでは次に自己資金と借入金について見ていきましょう。

6.自己資金と借入金

6-1.借入金返済とキャッシュフロー

不動産投資では築年数とともにキャッシュフローが悪化する仕組みになりますが、借入金が早く返済してしまえば、キャッシュフローは改善されます。

自己資金の割合が大きく、借入金が早期に返済されれば、完済の時点でグッとキャッシュフローが改善する仕組みになります。

キャッシュフローが改善する仕組みのイメージ図

キャッシュフローが改善する仕組みのイメージ図

たまに、古いアパートでもずっと保有し続けていられるオーナーさんがいますが、このような人はたいてい借入金を返済しきっている方が多いです。

そのため築古で空室が増えてもビクともせずにアパートを保有し続けています。

一方で、空室が目立ち始めたころ、泣く泣くアパートを手放す方もいます。

このような方はたいてい借入金の返済が苦しいことが原因でアパートを売却しています。

尚、築古アパートの売却については下記に記載していますので、ぜひご参照ください。

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6-2.借入返済が苦しみの元

不動産投資の諸経費率は15~25%程度であるため、利益率は75~85%となります。

不動産投資は利益率が非常に高いことが特徴です。

不動産投資では、実は多少空室が出たとしても、会計上の利益はなかなか赤字には転落しません。

しかしながら、借入金返済が残っていると築年数が古くなったとき、キャッシュフローはマイナスとなる可能性があります。

長く継続的・安定的にキャッシュフローを生み出す仕組みにするには、自己資金をなるべく増やし、借入金を早期に完済することがポイントとなります。

以上、自己資金と借入金について見てきました。

それでは次に守りに強い不動産投資について見ていきます。

7.守りに強い不動産投資

7-1.長持ち資産に変わる

不動産投資は、築年数が経つと物件価値が下がり、キャッシュフローも悪くなるため、「なぜ昔から多くの資産家がやるのか?」という疑問が残ります。

不動産投資には、現金や株等の金融資産にはできないことが1つだけあります。

それは「資産を守る」と言う点です。

現金であれば、使ってしまいすぐに無くなる可能性があります。

また株についてもゼロになる可能性があります。

ところが、現金や株を不動産と言う資産に変えることで、その資産がとても長持ちします。

7-2.次の世代へと引き継ぐことができる

現金が収益不動産に変わると、バケツに入っていた水が蓋をされ、さらに細い蛇口が付くため、お金という水がちょろちょろ流れる形に変わります。

蓋がありますのでバケツがひっくり返っても水が一気になくなるようなことはありません。

現金のままだとあっという間に無くなってしまう資産も、不動産と言う形に変わることで、次の代、さらに次の代へと繋ぐことができるようになります。

実際に、現金を不動産に変えるだけでも相続税評価額が下がります。

アパート投資などはまさに資産を守るために行われています。

不動産投資の先にある究極の目的とは、「資産を守ること」にあります。

8.まとめ

以上、不動産投資の基本的な仕組みと不動産投資の先にある究極の効果について見てきました。

不動産投資の仕組みを知って、不動産投資であなたの築き上げた資産を守りましょう。

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