不動産投資を始めるまでの手続きと流れを総チェック

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不動産投資に興味はあるが、どのように初めたらよいのかよくわからない

そういう方は意外と多いのではないでしょうか。

確かに、不動産は安くても数百万円、普通に買えば数千万円以上するものです。

一般的には投資用不動産を購入するとなると、ワンルームマンションで最低でも1000万円以上の金額になります。

ここでは不動産投資を始めたい方が投資用不動産を購入するまでの流れと、実際に物件の運営を開始して収入を得るまでのステップについて具体的にお伝えします。

ぜひ、この記事を読んで不動産投資を始めるまでの流れをご理解ください。

1.不動産を購入するまでの6ステップ

不動産を実際に購入するには、主に6つのステップを踏みます。

  1. .投資用物件を探す
  2. .内覧して購入の意志を伝える
  3. 資金の調達手段を考える
  4. .売買契約を結ぶ
  5. 融資を受け、支払いを行う
  6. .鍵の受け渡しを行う

しかし、ステップが6つもあるからといって、特に煩雑というわけではありません。

不動産に限りませんが、物を買うときにはまず、情報を集めてから販売側に購入の意思を伝えますよね。

そして、購入資金を用意して契約を結び、それから商品を受け渡してもらうという流れです。

流れとしては不動産も同じです。

では、具体的にはどのように購入すれば良いのでしょうか。

ステップ1.投資用物件を探す

まず、何らかの物が欲しい時、あなたはどうしますか。

色々な方法で詳しく調べますよね。

不動産に関しても、やはり同じことが言えます。

物件を紹介する情報サイトは、インターネット上にたくさんありますのでまずは調べてみましょう。

また、物件を探す方法は情報サイトだけではありません。

その他にも色々な情報源があります。

投資物件を探す方法オススメ度メリットデメリット
中古不動産を掲載しているサイト★★★★★物件数多い投資用以外の物件も多い
投資用不動産物件を掲載しているサイト★★★★物件数中 投資用物件専門売れ残りが多い
不動産会社に直接行く★★★★★質の良い物件が見つかる広く物件情報が出回る前に条件の良いものを買える
チラシや看板などで探す★★★競争相手が少ない物件数極小

【オススメ度:★★★】中古不動産を掲載しているサイト

主に自宅を購入したい方向けの不動産情報サイトとして代表的なものは、『SUUMO』や『at home』です。

自宅用の戸建やマンションが中心ですが、最も掲載数が多く、戸建以外にも賃貸併用住宅や賃貸向け物件も掲載されています。

まずはこういったサイトから不動産の相場観を養いましょう。

【オススメ度:★★★★】投資用不動産物件を掲載しているサイト

不動産投資を行いたい方向けに収益物件を掲載しているサイトとして代表的なものは、『楽待』や『健美家』です。

自宅用不動産を掲載するサイトと何が違うのかと言えば、不動産投資のノウハウや物件の収益性が利回りという数字で掲載されているところです。

例えば、ある物件Aを購入した場合、想定される毎年の収入額が併記されているのです。

※出典:楽待より

【オススメ度:★★★★★】不動産会社に直接行く

不動産情報サイトで物件情報をチェックしても、最終的に不動産を売るのは不動産会社ですから、不動産会社に直接行くのも一つの手です。

不動産購入の意思を伝え、情報開示を求めるのはとても大切なことです。

一般的な不動産情報サイトに掲載されている物件情報は、不動産会社がそれらのサイトに掲載を依頼したために閲覧できるのです。

つまり、最初に物件情報を入手するのは不動産会社なのです。

良い物件は、不動産会社に情報が入った段階で売れてしまうことが多々あります。

安い物件、儲かる物件を探すのであれば、色々な不動産会社に行って話を聞いてみるのが良いでしょう。

【オススメ度:★★★】チラシや看板などで探す

前近代的な方法ですが、新聞の折込広告や立て看板をチェックします。

物件の売買情報がひんぱんに掲載されていますが、残念ながら情報を幅広くチェックするには向いていません。

それだけライバルに貴重な情報が知れ渡らず、意外なお宝物件が見つかることもあるのです。

不動産投資において、良い物件情報の入手は成功への最も重要な要素です。

同じ条件を備えた物件でも、状況によって価格が1割2割も違うこともあるのです。

少しでも良い物件情報を探したいのでしたら、幅広く当たってみましょう。

ステップ2.内覧して購入の意志を伝える

幅広く物件情報を探し、「これは!」と言った物件が見つかったら、実際に物件の内覧を行います。

物件の内覧では、「建物に問題はないか」「この物件を売る方は、なぜ手放そうと思ったのか」

など、疑問点を全て聞いておきましょう。

具体的には

  • 物件の綺麗さ
  • 設備の故障と修理歴
  • ベッドやテレビなどを置いて住みやすい間取りであるか
  • 部屋の方角
  • 防音性
  • 外から視線が入りにくいか
  • 建物全体の雰囲気(掃除が行き届いているか、共用設備が管理されているかなど)

などを注意します。

また直近3年程度の入居率や空室の理由なども確認します。

質問には売主が直接答えてくれる場合もありますし、仲介に入る不動産会社が回答することもあります。

そして、見学して購入したいと思ったら、購入意思を不動産会社に伝えます。

同時に、物件情報の公開停止を求めましょう。

他の方に買われないようにするためです。

この段階で、不動産会社から10万円ほどの申込証拠金を要求されることがあります。

申込証拠金を支払っても、精算時に支払い済みとして計算されます。

払っても損にはなりませんし、買わなかった場合にはきちんと戻ります。

申込証拠金を支払うことでお宝物件に手が届くのでしたら、安いものです。

この段階で「今お金がない、信用できない」

などと言うのではなく、現金で購入の意思を示しましょう。

そうでなければ、不動産会社から「じゃあ、別の方に紹介します」などと言われてしまいかねません。

ステップ3.資金の調達手段を考える

具体的に購入を決めたのであれば、購入資金の調達手段を考えなければいけません。

もちろん、現金で全額支払いできる方は、以下の話に当てはまりません。

しかし、そのように恵まれた方はほぼ、いないはずです。

資金調達の手段は、物件購入を決意した時点で考えておかなくてはいけません。

考えられる手段は二つです。

手段1.融資してくれる金融機関を探す

不動産投資は、金融機関からアパートローンなどの融資を受けて購入することが多いです。

物件に担保価値があれば、金融機関も融資してくれるでしょう。

手間はかかりますが、最も良い条件で融資を受けたい場合は、自分で探しましょう。

手段2.不動産会社が提携している金融機関を斡旋してもらう

不動産会社によっては、提携先金融機関を紹介することがあります。

条件はまちまちですが、不動産会社の人間が間に入ったことで融資がスムーズに通るケースは多いのです。

他には、不動産の売買と斡旋をセットに、提携金融機関の融資を条件とした限定融資のケースもあります。

紹介先金融機関で問題がない時は、この手段を採れば手間が省けます。

ただし、良いと思った物件を調査したところ、金利面で条件が悪い金融機関しか融資が受けられないこともあります。

今年話題になった『カボチャの馬車』とスルガ銀行の関係が、まさにこれです。

不動産会社と金融機関が手を組み、不動産会社が金融機関に投資家を紹介することで、不動産会社がマージンを得るケースが該当します。

条件の悪い1行しか斡旋しない不動産会社は、投資家の事を考えず、自分たちの利益しか考えてない不動産会社が多いので避けた方がいいです。

ステップ4.売買契約を結ぶ

そして、資金調達の手段を確保したら、不動産会社と売主、買主である自分の三者が同席し、売買契約を結びます。

ここでは重要事項説明と言う手続きが必要になってきます。

宅地建物取引士の資格を持つ人間、多くの場合は

動産会社の有資格者が、物件についての説明を売主と買主の双方に行い、双方が納得した時点で売買契約を結びます。

ここでは手付金として、物件価格の1割程度を支払うことが多いです。

売買契約締結後のキャンセルは、手付金を戻してもらえませんので気をつけましょう。

逆に、売主都合でキャンセルされたときは、契約次第では違約金が支払われることもあります。

ステップ5.融資を受け、支払いを行う

重要事項説明後に売買契約を結んだ後は、金融機関からの融資の審査が待っています。

実は、ここが一番の難関かもしれません。

話が順調に進んでいたのに「うちでは融資は無理です」と言われてしまい、天国から地獄に落とされるケースも少なくはないのです。

不動産会社の提携金融機関であれば、そのような事態はあまりありませんが、自分で探した金融機関では「話は聞くと言いましたが、必ず融資するとは言っていませんよ」と言われ、融資の審査を落とされるケースもあるのです。

その場合、また一から融資元を探さなければいけません。

ここでもし、融資元が全く見つからなかった時のために、売買契約時に『融資元が見つからない場合は、キャンセル後に手付金の返済を行う」特約を設定しておく必要があるのです。

もし特約を設定しておかないと、キャンセルでお金が返ってこないという、まさに泣きっ面に蜂状態になってしまいます。

気をつけてくださいね。

ステップ6.鍵の受け渡しを行う

融資を受けると、金融機関から自分の口座に大量のお金が振り込まれます。

見たこともない大金が入ったからといって自分で使ってはいけません。

そのお金を売主の口座に振り込みます。

振込が確認されたら、物件の売買が成立したことになります。

鍵の受け渡しが不動産会社経由で行われ、物件に関する権利書や登記書類などの譲渡を行えば、晴れて不動産はあなたのものです。

2.不動産投資を始めるまでの5ステップ

無事に投資用物件の購入が完了。

しかし、不動産投資は人に貸し出して初めて収入が得られます。

投資用物件を所有するだけでは、逆に固定資産税などの出費がかかります。

持つだけでは資産どころか、ただの負債にすぎず、まさに宝の持ち腐れになってしまうのです。

そこで、所有する不動産を貸し出して収入を得るまでのステップを5段階に分けてお伝えします。

  1. 購入物件を決定した時点で不動産会社選びを行う
  2. 客付けの依頼と家賃・諸条件の決定
  3. 修繕が必要な場合の手配
  4. 入居者契約の確認
  5. オーナーチェンジ物件を買えば、すぐに家賃収入が得られる

ステップ1.購入物件を決定した時点で不動産会社選びを行う

まず、できるだけ早く家賃収入を得たいのであれば、購入物件を契約した時点で管理を任せる不動産管理会社を選定しておきましょう。

不動産物件の運営は副業で行う方であれば、基本的に不動産管理会社に任せます。

入居者募集は絶対に不動産会社の力が必要ですし、物件の管理についても掃除や定期的な修繕、入居者からのクレーム対応などを自分でやっていたら、いくら時間と身体があっても足りません。

物件購入時に仲介に入ってくれた不動産会社に、「賃貸物件の管理が得意な会社をご存知ですか」と聞けば、地元で優良な会社、関係の深い会社などを紹介してくれます。

管理費の相場はどの会社に聞いてもほぼ、家賃の5%となっています。

管理内容でどの管理会社に任せるのか、早い時点で決めておきましょう。

一般的な管理業務には、以下のようなものが含まれます。

  • 定期的な清掃・修繕
  • 家賃回収
  • 家賃滞納時の回収
  • 退去時の清掃や修繕
  • 24時間クレーム対応
  • 契約更新

ステップ2.客付けの依頼と家賃・諸条件の決定

管理会社と入居者募集、いわゆる客付けを依頼する会社は別々の場合もありますが、一般的には同じ会社が行うことが多いです。

自分で物件を運営するにしても、連絡を取る会社は少ない方が管理に手間がかかりません。

客付けを任せる会社を決めたら、家賃の額や敷金・礼金の有無、居住に際して入居者に何らかの制約を課すなど、諸条件の設定を行います。

家賃を設定する時は、SUUMOなど賃貸物件の入居者募集サイトを見て、自分の物件が位置するエリアの家賃相場がどの程度かを知っておきましょう。

そして、不動産会社に相談すれば、物件の築年数や立地、広さなどを見て適切な家賃の額を教えてくれます。

ただ、最終的な決定権は当然、自分にあります。

できるだけ高い家賃にしたい場合は、相場より高くしても構いませんし、空室をすぐに埋めたいのであれば、安めに家賃を設定して入居者をいち早く集めても良いでしょう。

ここで大家として決めるべきことは、以下の点です。

  • 家賃
  • 敷金
  • 礼金
  • フリーレントなど家賃サービス
  • ペット可、ストーブ可などの諸条件
  • 保証人
  • 外国人や性別など入居者自体の条件

ステップ3.修繕が必要な場合の手配

物件を購入した段階で修繕をしないと、人に貸し出せない状態ということもあります。

大事なポイントは『自分が住むのではなく、他人に住んでもらう』という視点です。

修繕をしないままでは、入居者が決まらないことがあるのです。

やはり、物件を購入した時点で修繕ポイントをピックアップし、リフォーム会社を手配しておきましょう。

そして、リフォームが完了した段階で、不動産会社に客付けしてもらうようにします。

ステップ4.入居者契約の確認

不動産会社経由で入居者を募集し、決まったら賃貸契約を行います。

ただし、この段階で大家がすることはほとんどありません。

手続きは全て不動産会社が行ってくれます。

大家としてすることといえば、『どんな人が住むか』の確認ぐらいです。

ただし、問題を起こす可能性が高い入居者、例えば外国人や収入がない人、保証人を設定できない人、動物を飼う人などが住人の場合は要注意です。

もし、自分で見極めてから入居者を決めたい場合は、不動産会社に『入居前に大家との面談が必要』という条件を伝えておきましょう。

ただし、手間が増えるとその分、入居者が決まりにくくなるデメリットもあります。

最近では外国人留学生などが増えています。

保証人を用意できない場合は、家賃保証会社の利用を検討しましょう。

入居者が家賃を滞納した時は、家賃保証会社が立て替えてくれますし、未納家賃の回収も行ってくれます。

また、入居者が雲隠れした場合の未納家賃の保証や、原状回復費用オプションなども設定でき、リスクをカバーできます。

ステップ5.オーナーチェンジ物件を買えば、すぐに家賃収入が得られる

ここまで4ステップにわたって、入居者との契約までの流れをお伝えしました。

不動産会社を見つけ、入居者を募集して契約。

そこまでしてようやく、家賃が入ってくるのです。

物件の購入段階からみて、ここまでで半年以上かかってしまうこともあります。

不動産投資は大変敷居が高いと感じた人もいるかもしれません。

そこで、家賃収入がすぐに欲しいのであれば、オーナーチェンジ物件を購入しましょう。

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で売りに出されている物件です。

実際、中古アパートやマンションを買えば、オーナーチェンジ物件であることが多いです。

オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット、それぞれを見てみましょう。

オーナーチェンジ物件のメリット

  • すぐに家賃収入が得られる
  • しばらくの期間、家賃収入の見当がつく
  • 大家業にゆっくりと慣れることができる

オーナーチェンジ物件のデメリット

  • 内覧ができない
  • すぐに退去が発生する可能性もある
  • 入居者が退去した場合の客付けの方法が学べない

最も注意すべきデメリットは、内覧ができない点です。

長期に渡って居住する住人がいる場合、部屋が汚れていたり、破損が発生していたりする可能性もあります。

修理履歴などを購入時に確認しましょう。

まとめ

不動産を購入し、実際に家賃を得るまでのステップを紹介しました。

最難関は、融資をいかに受けるかということです。

良い物件を見つけても融資が下りず、物件が買えなかったでは、これまでの努力が全て無駄になってしまいます。

資金調達は、不動産投資を行う前から準備していたほうが良いでしょう。

そのためには、しっかりと本業に取り組み、収入を上げておく必要があります。

入居者募集や空室リスクは物件をしっかりと選べば、それほど恐れることはありません。

それだけに、良い物件探しと購入資金の調達手段こそが最も重要です。

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