あらためて確認しておきたい不動産投資の5つのメリットを徹底解説

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不動産投資は他の投資と比べると明らかに儲かりません。

不動産投資のメリットをはき違えて投資をしてしまうと、リスクを取り過ぎて失敗に繋がります。

不動産でお金を生み出す方法には、「得意なこと」と「不得意なこと」があります。

不動産投資で失敗を避けるには不動産が「不得意なこと」はしないというスタンスが重要です。

これから不動産投資をする人の中には、

  • 不動産投資のメリットって何だろう?
  • なぜ不動産投資をする人がいるのだろう?
  • 不動産投資は儲からない気がするのは自分だけだろうか?

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、不動産投資の「メリット」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは、改めて不動産投資のメリットを理解し、不動産が「得意なこと」は何かを知ることができます。

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1.不動産投資の5つのメリット

まずは本題である不動産投資のメリットをお伝えします。

先に結論を言うと下記5つです。

不動産投資の5つのメリット

  1. 安全資産である
  2. 相続対策になる
  3. インカムゲインが得られる
  4. 資産を分散できる
  5. 財産を長持ちさせることができる

それでは、それぞれのメリットについて説明していきます。

メリット1.安全資産である

不動産投資は、本来、株やFXなどと比べると安全な投資です。

そのため不動産投資で失敗する人は、きっと何かが間違っています。

例えば、株に投資した場合、株は価格が2~3割増えることもありますが、2~3割減ることもあります。

株式場合によっては、株価がゼロになってしまうことすらあります。

株は増えるのも早いですが、減るのも早いというデメリットがあります。

投資した元本がゼロになるリスクもあるというのが株式投資です。

一方で、不動産投資の場合、投資額がゼロになるということはありません。

不動産投資を行うと、建物については経年とともに価値が下がります。

ただ、土地は仮に下がったとしてもゼロになることはありません。

大地震が起きて建物が倒壊したとしても土地は残ります。

株とは異なり、不動産投資では投資した額がゼロになってしまうことはありません

この点が、不動産は安全資産であると言われる所以です。

但し、この考えはあくまでも全額自己資金で投資をした場合の考えです。

多額の借入を行って投資をした場合、下落した不動産価格よりも借入金の残債が大きければもちろん資産は残りません。

残るのはマイナスの借金のみです。

自己資金の投資で行った場合は、不動産は株よりも安全であるということになります。

メリット2.相続対策になる

相続対策においては、不動産はとても大きな力を発揮します。

不動産投資は相続対策になるという点は、他の投資ではできないメリットです。

資産家の人が亡くなると、亡くなった時点の資産を評価され、その相続税評価額に対して相続税が課されます。

この際、現金については保有している金額がそのまま相続税評価額になります。

また株等の金融資産に関しても時価の把握が容易なため、時価がそのまま相続税評価額になります。

一方で、不動産の場合、時価を把握するためにわざわざ売却することはできません。

そのため、不動産に限っては一定のルールに基づき資産価値を評価することになっています。

不動産の相続税評価では、土地の価格も売却する前から既に決まっています。

土地の価格は相続税路線価と呼ばれる評価額で評価されます。

この相続税路線価は、時価の80%相当額に設定されています。

そのため、時価1億円の土地であっても、相続税評価額としては8,000万円として資産評価されます。

つまり、現金を土地に変えるだけでも2,000万円も評価を圧縮してくれることになり、相続税の節税に繋がります。

またアパートのような収益物件になると、土地は貸家建付地評価減、建物については借家権割合の評価減等の減額評価も受けることができます。

借入金を使ってアパートを建てれば、その分、資産を圧縮することができます。

さらに、不動産には「小規模宅地の特例」、「広大地の評価」等、資産評価を落とすための様々な特例があり、不動産を駆使することで相続税の節税を図れます

資産家の方にとっては、不動産投資は相続税の節税に直結するため、メリットがあります。

相続税対策というのは不動産投資の「得意なこと」の一つです。

相続税が心配な資産家の人にとっては、不動産投資を行う意義は大いにあります。

メリット3.インカムゲインが得られる

投資でお金を得る方法としては、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。

  • インカムゲインとは、資産を保有することで得られる運用益
  • キャピタルゲインとは、資産を売却することで得られる売却益

不動産投資の場合、インカムゲインは「得意なこと」になりますが、キャピタルゲインは「苦手なこと」です。

一方で、株式投資の場合はキャピタルゲインが「得意なこと」で、インカムゲインが「苦手なこと」になります。

株でも、一応、配当収入というインカムゲインがあります。

ただし、株のインカムゲインは微々たるものであるため、ほとんどの人はキャピタルゲインを目当てに株式投資を行います。

株はキャピタルゲインが得意と言っても、キャピタルロスも得意です。

そのため、投資したお金が、あっという間に減るということもあります。

不動産投資の場合、家賃収入がインカムゲインになります。

不動産投資の場合、多くの投資家が家賃収入と言うインカムゲインを目当てに投資を行います。

一応、不動産投資でもキャピタルゲインを得られる場合はあります。

ただ、不動産の場合、建物価値が経年とともに下落します。

土地価格が、建物価格の下落するスピードを上回って上昇するような局面でないとキャピタルゲインが得られません。

そのため、不動産投資の場合、キャピタルゲインを得ようとすると、建物が邪魔な存在になります。

不動産でキャピタルゲインを得やすいのは「更地」です。

実際、バブル時代は「土地転がし」と呼ばれる更地だけを保有し、キャピタルゲインを目的とした投機的取引が流行りました。

バブルのような土地価格が急上昇するような時期は、この投資方法が最も効率よく稼げたのです。

しかしながら、キャピタルゲインを目的として更地だけの投資をしようとすると、インカムゲインが少なくなってしまいます。

インカムゲインは建物が稼ぐ家賃があってこそ、ある程度の収入が得られます。

不動産投資では、建物が存在することでインカムゲインが「得意なこと」になり、キャピタルゲインが「苦手なこと」になります。

また、不動産は株と比べて流動性が低く、ポンポン売却できるわけではありません。

不動産は、そもそも売却して現金化するということを苦手としています。

不動産投資ではキャピタルゲインを得るには不利な要素が多いです。

不動産投資はインカムゲインが得意です。

現金は預金しても何も生み出しませんが、現金を不動産に変えることで、日々の収入を生み出してくれることが可能です。

不動産投資をするのであれば、まずはインカムゲインを中心に考えて投資を行うことが基本になります。

メリット4.資産を分散できる

不動産投資で失敗してしまう人の中で、不動産投資だけで儲けてやろうと考える人がいますが、それは間違いです。

不動産投資を行うメリットの一つに、「投資の分散」があります。

投資家の中では、昔から「卵は一つのカゴに盛るな」という格言があります。

現金だけを持っていたり、不動産だけを持っていたりすると、大きな経済変動が発生したときに、モロに影響を受けてしまいます。

例えば、不動産投資を行うメリットの一つにインフレ対策があります。

最近は、日銀ですらインフレ目標を抱えています。

インフレとはモノの値段が上がることを意味します。

逆に言えば、インフレは現金の価値が下がることも意味しています。

例えば、今まで100円で買えたものが、インフレになったことにより110円になったとします。

インフレになると、同じ100円を出しても今まで買えたものが買えなくなります。

つまりお金の価値が下がったことになります。

一方で、インフレ時には現金ではなく、モノを持っている人が得をします。

資産性のあるモノの代表格が不動産です。

例えば、今まで3,000万円だった土地がインフレによって3,300万円となったら、モノの価値が上がったことになります。

このように、中長期的な経済変動を考慮すると、現金だけ、もしくは不動産だけを持っておくのは得策ではありません。

資産を現金や不動産、株などにバランスよく分散させておくことが資産を守るコツになります。

株もモノに該当しますが、株も大きく元本割れするリスクがあることから、モノについては不動産と株に分散させておく必要があります。

このようなことから、資産の一部を不動産に変えておくことはとても意味のあることです。


不動産投資は、資産の分散の1つの選択肢としてはとても有効です。

ところが、分散するほどの資産もなく、借入金を使って不動産投資だけに集中するというのは、そもそもの投資のセオリーに反しています。

他に資産がなく、不動産投資だけにつぎ込んでしまうと、失敗したときのリスクが大き過ぎます。

しかも借入金を使って不動産に集中投資してしまったら、失敗時の影響が余計に大きなことになります。

上述しましたが、例えば不動産投資はキャピタルゲインを狙うのはとても苦手です。

不動産投資だけでキャピタルゲインを狙い、資産を増やそうとするのは少し強引すぎます。

例えば、最初は株で資産を増やしていき、その増やしたお金で不動産投資を始めてみると言ったアプローチの方が自然です。

最初から不動産投資の一本槍だけで勝負しようとするのは、とても難しいことにチャレンジしていると認識する必要があります。

投資には株や不動産など色々な手法があります。

投資手法はバランス良く組み合わせ、不動産投資は投資の選択肢の一つに過ぎないということを認識しておきましょう。

メリット5.財産を長持ちさせることができる

株が攻めの投資だとしたら、不動産投資は守りの投資ということができます。

しかも、その守りはめっぽう強いです。

株はお金が派手に上下しますので、将棋で言えば「飛車角」的な存在です。

一方で、不動産投資はお金が地味にしか増えませんので、「金銀」的な存在と言うところでしょう。

正直言うと、不動産投資はお金を持っていない人には最も向いていない投資です。

逆に、お金を持っている人には不動産投資は大きな威力を発揮します。

現金を多く持っている人が不動産投資を行うと、資産が長持ちするという効果があります。

例えば、1億円の現金をもっている人がいるとします。

銀行預金として1億円を預けていたら、1億円はいつでもすぐに使うことができます。

1億円がいつでもすぐに使えるということは、逆に言えば1億円がいつでもすぐに無くなる可能性があることを意味しています。

これは口の広いバケツに水を溜めた状態です。

バケツがひっくり返れば一気に水が流れてしまいます。

一方で、その1億円を利回り5%の不動産に変えたとします。

すると、毎年500万円の収益を得ることになりますが、逆に言えば500万円ずつしか使えない状態にできます。

これはバケツに蓋をして、チョロチョロとしか水が出ない蛇口を付けた状態になります。

つまり、不動産投資には、水がひっくり返って全部なくなるかもしれないバケツを、蛇口を付けて水が無くなりにくくなるよう変えるという力があります

ビジネスで成功した人が、築き上げた財産を不動産に変えることによって、何代にも渡って資産を守るということは世界各国で見られる現象です。

世界の富豪のほとんどの人は不動産を持っていますが、たいていは財を成してから不動産を持っています。

まずは、株なり事業なりで守るべき余剰資金を作ってから不動産投資に移るというのが王道です。

不動産投資では、現金と言う資産を、不動産という形に換えることによって、長期に資産を守り続けることができます。

資産を守るというのは、不動産投資の最も得意とすることです。

しかも、不動産は相続対策にもなるため、資産を守るために行うことは、税法上も理にかなっています。


逆に言えば、お金のない人が借金をしてまで不動産投資を行うことは、ほとんど旨みがありません。

元々お金のない人が、さらに水をチョロチョロ出すようなことをしても馬鹿馬鹿しいと感じるはずです。

最近、自己資金ゼロからでもできる不動産投資や、100万円からできる不動産投資などがもてはやされています。

これらの投資は良く見ると、数千万円単位の借金をして得られる年間のキャッシュフローが数十万程度の話ばかりです。

たった数十万円を稼ぐのに、数千万円の借金を抱えてまで行うというのは、甚だおかしな話です。

数十万円だったら、普通に働けば稼げるはずです。

わざわざ借金のリスクまで抱えて行うことではないので、このような話には投資しないようにしましょう。

以上、ここまで不動産投資のメリットについて見ていきました。

では不動産投資のデメリットはどのようなものがあるのでしょうか。

デメリットはメリットの裏返しでもあります。

今までの中で不動産投資のデメリットにも触れてきましたが、改めて不動産投資の3つのデメリットについても簡単に触れておきます。

2.不動産投資の3つのデメリット

メリットがあるということは、逆もしかりで必ずデメリットが存在します。

先に結論のみ言うと下記3つが不動産投資のデメリットです。

不動産投資の3つのデメリット

  1. キャピタルゲインが得にくい
  2. 流動性が低い
  3. 利回りが低い

それぞれ詳しく説明していきます。

デメリット1.キャピタルゲインが得にくい

不動産はインカムゲインが主になりますが、逆にキャピタルゲインは得にくいです。

不動産投資でキャピタルゲインを得るには、市況の波に乗る必要があります。

国内では2013年以降から徐々に不動産価格が上昇し始めています。

不動産の価格の上下変動は15年に1度くらいのサイクルです。

この上昇トレンドに乗ることができれば、運よくキャピタルゲインを得られる可能性はあります

2020年のオリンピック後は、不動産価格が下がるのではないかと噂されていますが、下がり基調に入ると、何年もキャピタルゲインを得られる機会から遠ざかります。

不動産投資でキャピタルゲインを得るのはタイミングが重要であり、自分で狙ってできないという難しさがあります

デメリット2.流動性が低い

不動産は株のように簡単に売却して現金化できません。

売却しにくいことを流動性が低いと言います。

不動産投資を開始した後、まとまった現金が必要となった場合、投資物件を売却する必要が生じたとします。

不動産は、明日にでもすぐに現金化したいという要望を叶えることは難しい資産です。

通常、不動産の売却には3ヶ月程度かかります。

資産の流動性が低いというのが不動産投資のデメリットでもあります。

デメリット3.利回りが低い

不動産投資の実質利回りは、3~5%程度です。

個人投資家の方は、これを低く感じる方多いです。

そのため、もっと利回りの高い地方の物件に手を出しがちです。

地方の物件は利回りが高いですが、リスクも高いです。

個人投資家の方には、リスクの高い物件に手を出し、失敗する方も少なくありません。

元々、チョロチョロとしか水が出てこないのが不動産投資です。

正直、大して儲からないというのが不動産投資の最大のデメリットと言えます。

3.まとめ

以上、ここまであらためて確認しておきたい不動産投資の5つのメリットを徹底解説してきました。

不動産投資は守りの投資です。

資産を急激に増やすことは苦手でも、資産を守るということはとても得意です。

不動産投資の特性を見極めたうえで、不動産投資をやるべきかどうかを判断しましょう。

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