会社員が不動産投資を始める前に知っておきたい全知識

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区分所有のワンルームマンションのような投資物件も一般的になってきました。

ワンルームなどは会社員でも手が届くため、会社員の間でも不動産投資を行う人がだいぶ増えてきました。

結論からすると、会社員でも不動産投資をすることは可能です。

但し、物件の十分な選定や自己資金の準備は十分に行う必要があります。

不動産投資に興味のある会社員の人の中には、

  • 会社員が不動産投資をできるのかどうか知りたい
  • 会社員にオススメの不動産投資物件を知りたい
  • 会社員が不動産投資を行うにあたっての注意点を知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、「会社員の不動産投資」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは会社員が不動産投資をする上でのポイントを知ることができます。

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1.不動産投資は片手間でできるというメリットがある

不動産投資は株式投資やFXなどと異なり、片手間でできる不動産投資です。

不動産投資は安定した賃料収入を得ることを目的とした投資であるため、株やFXのように年中値段を気にしながら行う投資ではありません。

株式投資は売買差益によって利益を得る投資です。

このような利益をキャピタルゲインと呼びます。

キャピタルゲインを得るには、値段を常に気にかけておかなければならず、また売却のタイミングも自分で判断しなければなりません。

売却も欲をかきすぎると失敗するため、安定して利益を得るようになるためには、ある程度熟練する必要があります。

また、株式投資では、キャピタルゲインの反対であるキャピタルロスも生じます。

投資した株式があっという間に元本割れを起こしてしまうリスクもあります。

株のせいで、会社員としての本業もおろそかになる可能性があります。


一方で、不動産投資は運用益を得ることをメインとした投資です。

資産を保有して運用することによって得られる利益をインカムゲインと呼びます。

インカムゲインは収益物件を保有しているだけで勝手に発生するため、常日頃、不動産の値段を気にする必要はありません。

インカムゲインの原資は家賃収入であるため、放っておいてもお金が入ってきます。

また、一度入居者が入れば、3~4年は借りてくれるため、部屋が埋まっている間は集客面も考える必要がありません。

不動産投資では、管理会社に管理を委託してしまえば、片手間にやっても十分に大家としての役割を果たすことができます。

忙しい本業も持っている会社員でもできることから、不動産投資は会社員向けの投資であるということができます。


以上、ここまで片手間でできるというメリットについて見てきました。

では会社員が不動産投資をする上で、どのようなことに気を付けなければならないのでしょうか。

不動産投資で気を付けるべきことは、空室リスクです。

そこで次に最大の敵は空室リスクについて見ていきます。

2.最大の敵は空室リスク

2-1.空室対策には大家の判断を要する

不動産投資は片手間で出来る投資のため、会社員向けです。

しかしながら、片手間で出来るはずの不動産投資が、片手間では出来なくなってしまう場合があります。

それは空室が発生した場合です。

空室が発生しても、すぐに埋まるような物件であれば問題ありません。

しかしながら、半年以上も埋まらないような物件となると、話は別です。

空室が埋まらなくなると、なんらかの空室対策を取ることになります。


空室対策には、家賃を下げる、リフォームを行う等の対策がありますが、これらの空室対策はいずれにしても大家である物件所有者の判断が必要になります。

家賃を下げるのであれば「いくらまで下げるのか」、リフォームするなら「何をどこまでリフォームするのか」等々については、最終判断は大家が行わなければいけません。

空室対策について、管理会社から多少の提案はありますが、それを「やる・やらない」の最終ジャッジをするのは、投資家であるあなたです。

空室対策は、いずれにしても「収入が減る」もしくは「支出が増える」といった悪影響を及ぼします。

忙しい会社員にとって煩わしい悩みであることには間違いありません。

2-2.会社員は空室対策が後手になりやすい

実際、会社員の方が不動産投資を行うと、空室対策が後手に回る人が少なくありません。

不動産投資が本業ではないため、数ヶ月の空室が続いても何も対策を打たず、気付けば半年以上も空室になってしまう人も珍しくありません。

また、会社員の場合、不動産投資に関して親身に相談に乗ってくれる専門家がいないのも特徴です。

会社員は、人脈と言ってもほとんどが社内の同僚になります。

同僚に詳しい人がいなければ、不動産投資の悩みを相談できる人もいないという方も多いです。

そのため、会社員が不動産投資を行う場合、十分に空室リスクを考慮する必要があります。

会社員でなくても不動産投資家にとって、最も重要となるのは空室リスクです。

空室リスクが発生すると、家賃の減少やリフォーム費用の支出増加等のマイナス要因を生み出します。

2-3.物件選びに時間をかける

空室リスクの大小に関しては、ほぼ100%物件選びで決定してしまいます。

良い売物件を選ぶことができれば空室リスクが低く、悪い物件を掴まされてしまうと、空室リスクが高くなります。

会社員は時間がなかなか無いですが、物件選びには十分な時間をかけて良い物件を選ぶという心構えが必要です。

忙しいあまり、大切な物件選びをおろそかにしてしまうと、後々、空室で苦労してしまいます。

片手間で十分に可能な投資とするには、焦らずたくさんの物件を検討することが重要

尚、マンション系投資の物件選びについては下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

マンション経営で成功するために知っておくべき全知識

総額が5億円以下の物件では、個人投資家による一棟のマンション経営をする人たちが多くいます。 マンション経営には一棟マンシ ...

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以上、ここまで最大の敵は空室リスクについて見てきました。

物件選びが重要と言われても、初めて不動産投資を行う人にとっては、なかなか良い物件を選ぶことができません。

では、どのようにリスクヘッジをしていけば良いのでしょうか。

リスクヘッジの最も有効な策としては、自己資金の積み増しです。

そこで次に最大のリスクヘッジは自己資金についてご紹介します。

3.最大のリスクヘッジは自己資金を持つこと

3-1.自己資金ゼロは避ける

最近は、「自己資金ゼロでもできる不動産投資」などのような謳い文句を見かけることがありますが、自己資金ゼロの不動産投資だけは止めた方が良いです。

確かに物件や銀行を選べば自己資金ゼロでも不動産投資をできるのかもしれませんが、それは「購入できる」というだけであって、「健全な不動産投資ができる」という意味ではありません。

まず、不動産投資では土地建物の固定資産税や建物保険料等の固定費がかかります。

これらは入居者が入っていなくても発生する費用です。

もし、空室が発生した場合、固定費に関しては自腹で支払わなければなりません。

さらに借入金があれば、借入金の返済も自腹で行うことになります。

仮に自己資金100%で不動産投資を行えば、借入金の返済は無くなり、空室時の負担も相当楽になります。

一方で、借入金が大きければ大きいほど返済の負担が大きくなり、空室時の負担も大きくなります。

空室時のダメージを抑えるには、自己資金を準備し、借入金の額を減らすことにあります。

自己資金によって毎月の返済額が少しでも減っていれば、空室にも耐えられるようになります。

また自己資金が少ないと、いざ売却しようとした場合、不動産投資ローンの残債が売却額を上回るオーバーローンの状態となってしまう可能性があります。


不動産投資に失敗したときの対応の一つに物件の売却があります。

キャッシュフローがマイナスとなった場合、売却してしまえばマイナスから逃げることが可能になります。

ところが、オーバーローンの場合、売却後のローン残債も返済しなければならないため、人によっては売却できないという状況にも追い込まれます。

自己資金が多く、借入金が少なければ、仮に物件価格が下がっていたとしても、売却額の方が不動産投資ローンの残債を上回っている可能性があります。

オーバーローン状態での不動産売却については下記記事をご確認ください。

本当に家売却は可能?売却金額よりもローン残債が多いオーバーローン状態

不動産の売却額よりもローン残債が大きい状態のことをオーバーローンと言います。  査定額を取ってみて、オーバーローンの方は ...

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3-2.自己資金を貯める準備が重要

つまり、不動産投資に失敗した場合、自己資金が十分な人は、リスクを回避することができますが、自己資金が少ない人は、借入金によって足をすくわれることになります。

理想を言えば、初めての不動産投資は小額物件を100%の自己資金で行うことをオススメします。

自己資金で不動産投資を行って、慣れてきたら借入金を使って徐々に大きな物件に手を出していくのが良いです。

会社員は投資をしなくても給与をもらえるという最高の立場にいます。

その立場を利用し、まずは給与の中から自己資金を貯める準備から始めるようにして下さい。

不動産投資は自己資金を十分に貯めてから開始するようにしましょう。


以上、ここまで最大のリスクヘッジは自己資金について見てきました。

他に会社員が不動産投資を行う際の注意点としては住宅ローンがあります。

そこで最後に住宅ローンについて触れておきます。

4.住宅ローンを抱えている人は不動産投資には細心の注意をする

 

会社員で住宅ローンを抱えている人は、不動産投資ローンを組む場合は十分に注意してください。

住宅ローンを抱えながら不動産投資ローンを抱えると、二重ローンを抱えていることになります。

仮に収益物件に空室が発生してしまうと、不動産投資ローンと住宅ローンの2つを給与の中から自腹で返済しなければなりません。

これはとてもきついため、不動産投資ローンによって自己破産してしまう人も存在します。

住宅ローンを抱えている人は、なるべく不動産投資ローンは借りないようにすべきです。

これもポイントは自己資金を増やすことです。

自己破産してしまうと、自宅まで売却してしまうことになります。

余計な投資をしてしまったが上に、普通の生活まで奪われてしまうことになりかねません。

住宅ローンを借りている人は、空室が発生した場合、住宅ローンと不動産投資ローンを給与の中から返済していけるのかを十分に考慮した上で、不動産投資ローンを組むようにして下さい。

5.まとめ

以上、会社員が不動産投資を始める前に知っておきたい心構えと準備について見てきました。

不動産投資を始める場合、自己資金ゼロなどのような言葉に踊らされてはいけません。

不動産投資を始める前歯、十分に自己資金を用意するという心構えと、自己資金を貯める準備期間を設けるようにして下さい。

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