不動産投資のオススメ入門書2選と絶対知っておくべき5つのセオリー

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初めて不動産投資をするとき、情報が多過ぎて何を参考にして良いのか分からない人も多いと思います。

そんなときに参考にしたい、プロがおススメする入門書があります。

情報を集めている不動産投資の入門者の中には、

  • 不動産投資を始めたいけど、どこから情報を手に入れれば良いのだろう?
  • ネット検索では情報が多すぎるので、コンパクトにまとまった入門書が知りたい
  • 不動産投資を始めたばかりの人が知っておくべきことはあるの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「不動産投資の入門」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産投資の際におススメの入門書と、入門者が絶対知っておくべき5つのセオリーについて知ることができます。

1.不動産等位のオススメ入門書2選

不動産のプロがおススメする入門書は、次の2冊です。

  1. 不動産投資専門税理士が、数字の比較でわかりやすく解説!「もう失敗しない!間違いだらけの不動産投資キャッシュフロー戦略」: ~物件を買った瞬間から思い通りにお金を残し続けるために~
  2. 失敗のしようがない 「新築」投資の教科書

オススメ①不動産投資専門税理士が、数字の比較でわかりやすく解説!「もう失敗しない!間違いだらけの不動産投資キャッシュフロー戦略」: ~物件を買った瞬間から思い通りにお金を残し続けるために~

不動産投資専門税理士が、数字の比較でわかりやすく解説!

不動産投資専門税理士が、数字の比較でわかりやすく解説!

この本は、珍しく国家資格者である税理士が書いています。

有資格者が不動産投資の本を書いているのは希ですので、それだけでも貴重です。

税理士さんだけあって、きちんとキャッシュフローについても記載されています。

借入金の返済が、「経費になるかならないか?」、即答できない人は知識不足ですので、必ず読むようにして下さい。

ひょっとしたら、入門書としては難しく感じるかもしれませんが、それでも知らなければいけない知識ですので、難しいと思っても読むことをおススメします。

無資格者の書いた意味不明な成功体験談よりも100倍役に立ちますので、しっかり読んでキャッシュフローの基礎知識を身に着けましょう。

オススメ②失敗のしようがない 「新築」投資の教科書

失敗のしようがない 「新築」投資の教科書

失敗のしようがない 「新築」投資の教科書

この本は、新築にこだわっている点が、入門書としては良本です。

土地を安く仕込むという発想も、プロと同じ視点を持っていますので、共感できます。

比較的、王道の内容でまっとうなことが書かれていますので、前節の本と併せて読むのが良いでしょう。

以上、ここまで「失敗のしようがない「新築」投資の教科書」について見てきました。

不動産投資本の中には、むしろ読むべきではない本の方が多いです。

そこで次に、読むべきではない不動産投資本の特徴について解説いたします。

2.読むべきではない不動産投資本の5つの特徴

この章では読むべきではない不動産投資本の特徴について紹介します。

読むべきではない不動産投資本の特徴としては、以下の5つになります。

  1. 再現性の低い個人の成功体験本である
  2. 廃墟や地方の築古物件などのキワモノの不動産投資のノウハウを書いている
  3. 自己資金が少なくても投資できるノウハウが書かれている
  4. 高い利回りだけ注目しておりキャッシュフローの説明がない
  5. 短期間に総資産額や総収入を上げたノウハウを書いている

上記のような特徴に1つでも当てはまるものは、基本的に嘘の内容が書かれていますので読むべきではありません。

不動産投資本は、大学教授や不動産の専門家が理論に基づいて執筆しているような本がほとんどないというのが実態です。

単なる個人のたまたま成功した体験や自慢話を本にしていることが多く、参考にするにはリスクが高過ぎます。

廃墟や地方の築古物件など、プロが絶対扱わないような物件に投資をしてセオリーを公開している本もありますが、このような本はリスクが高いため参考にすべきではありません。

借入金を多く得る方法や、自己資金ゼロでも不動産投資ができる方法の本もありますが、それより以前に、借入金を多く使ったら儲からないことを知るべきです。

高利回り物件だとしても、実際に借入金返済後のキャッシュフローは低いことが多いので、利回りだけをアピールした不動産投資本も危険と言えます。

不動産投資は細く長く稼ぐものであるため、短期間で資産や収入を拡大できることはあり得ません。

「3年間で10億円の資産を構築!」的な本は、借入ばっかりで真っ赤の事業を行っているはずなので、参考にはならないでしょう。

以上、ここまで読むべきではない不動産投資本の特徴について見てきました。

では、不動産投資入門者はどのようなことを知っておけば良いのでしょうか。

そこで次に、入門者が知っておくべき5つのセオリーについて解説いたします。

3.不動産投資で入門者が知っておくべき5つのセオリー

入門者が知っておくべき5つのセオリーは、次の通りです。

不動産投資で入門者が知っておくべき5つのセオリー

  1. 限られた場所でしかできないことを知る
  2. 築年数が古いことのデメリットを知る
  3. 物件選びが上手くいったら9割は成功
  4. 同じ物件でも収益に差を付けるのは資金力
  5. 高い時期には買わない方が良い

それぞれ見ていきましょう。

セオリー1.限られた場所でしかできないことを知る

不動産投資は、基本的に立地の良い限られた場所でしかできません。

入門者が知るべき知識としては、不動産投資はとにかく物件の立地が最も重要であるということです。

本の中には、地方の空き家をリノベーションして成功をアピールしているような内容の本もありますが、このような入門書はほとんどあてになりません。

筆者の知人は、このような本の内容を妄信してしまい、実行して本当に大損してしまいました。

もし、地方の空き家が本当に儲かるなら、三井不動産や三菱地所がこぞって地方の空き家を買いまくっているはずです。

プロが見向きもしないような物件は、入門者がやっても絶対儲かりません。

入門時に、間違った知識をインプットしてしまうと、本当に大きな痛手を被ることになります。

変な知識を仕入れて、地方のリスクのある物件を仕入れるよりは、まっとうに都心部の物件を購入した方が100倍マシです。

不動産投資は、限られた良い場所でしかできないのが基本となります。

奇妙なことは考えず、まずは素直に良い場所の物件に投資するようにしましょう。

セオリー2.築年数が古いことのデメリットを知る

不動産投資では、築年数が古いことで、「空室が増える」、「賃料が下がる」、「修繕費が増える」等のデメリットが生じます。

不動産は物件が新しいほど、空室が少なく、賃料も高く、修繕費はかかりません。

同じ立地の物件であれば、築年数が新しい物件ほど良い物件ということになります。

不動産入門の基礎知識としては、まずはできるだけ築年数の新しい物件に投資するというのが基本です。

不動産投資の本の中には、廃墟や古家に投資をして成功を語っているような不思議な内容のものもあります。

このような本は基本から大きく逸脱する内容であることから、絶対に真似してはいけません。

古い建物でも唯一投資価値があるのは、築100年以上の古民家です。

しかしながら、古民家でさえ、立地を選びます。

東京から1時間圏内で行ける古民家は非常に価値がありますが、地方の古民家にはほとんど価値がないのが実情です。

古民家投資は、情報入手や、購入後のテコ入れ、収益化等が全て難しいため、入門者が手を出す物件ではありません。

不動産投資はできるだけ築年数の新しい物件に投資することが基本ですので、古い物件への投資は避けるようにしましょう。

セオリー3.物件選びが上手くいったら9割は成功

不動産投資は、物件選びが上手くいったら9割は成功です。

不動産投資は、原則として不労所得なので、上手く行けば投資の後はほとんどやることがありません。

手間がかからない不動産投資は成功している証拠でもあります。

しかしながら、実際には購入後、空室対策等に奔走し、不労所得となっていない人が多いです。

物件選びに失敗してしまうと、空室対策やローンの返済に追われ、結局は損そして売るという事態も起こり得ます。

入門者は、早く不動産投資を始めたい人が多く、パッと物件を購入してしまいます。

これこそが、不動産投資を失敗させる最大の原因です。

プロの機関投資家の間では、不動産投資は「センミツ」と表現されています。

投資に値する物件は、千に三つしかないという意味ですが、プロはそれほどまでに物件を十分に検討しています。

実際には千個以上の物件を購入しても1つも購入しないこともあるため、プロの投資判断は相当に厳しい要件を持っています。

入門者は、個人投資家は物件の検討量が圧倒的に少な過ぎるということを知っておくべきです。

不動産投資は、物件検討にこそ時間がかかり、パワーを要します。

不動産投資を成功させたければ、物件検討をしまくるというのが第一歩です。

安易に物件を決めずに、たくさんの物件を検討し、納得のいく物件を選ぶようにして下さい。

セオリー4.同じ物件でも収益に差を付けるのは資金力

同じ物件でも収益に差を付けるのは資金力です。

入門者の中には物件を購入するときに、住宅ローンを借りるノリで「いかに多く借りられるか」という発想をしてしまう人がいますが、それは間違いです。

不動産投資ローンを多く借りれば、その分、返済額も増えます。

返済額が大きくなれば、最終的な手残りは当然に減ります。

例えば、実質利回りが5%の物件を自己資金100%で投資をすれば、利回りはそのまま5%となります。

一方で、実質利回りが5%の物件でも、借入金100%で投資をすると、借入金返済後の利回りは1%程度となることがあります。

せっかくの不動産投資を始めたのに、たった1%程度の利回りで行うのは、ちっとも旨みがありません。

不動産投資は冷静にシミュレーションすると、ほとんどの場合、「大して儲からない」ことが多いです。

相続対策の場合には、借入をして不動産投資をすることに意味はありますが、不動産投資の場合には、借入は収益を下げることを意味します。

儲けるためには、借入はなるべく少なくすることが必要です。

セオリー5.高い時期には買わない方が良い

不動産投資は不動産価格が高い時期には買わない方が良いです。

物件価格が高いため、利回りが低くなります。

不動産価格が高騰しているときは、融資も受けやすく、購入しやすい環境ではありますが、投資時期には適していません。

投資は、不動産価格が下がったときに、安い価格で、しかも100%自己資金で購入するのが一番儲かります。

2018年12月現在では、不動産価格はまだ高いため、買うべきではありません。

今は、じっくり物件の購入検討だけをおこなっておくのが無難です。

いずれにしても、今後は、日銀の利上げや消費税増税、オリンピック終了等、世の中が不景気になる要因が揃っています。

少し待てば、間違いなく不動産価格は下がっていきますので、その時に投資をするのが賢明です。

それまでに少しでも現金を貯めておき、キャッシュでポンと買えるように準備をしておきましょう。

4.まとめ

以上、ここまで、不動産投資おススメ入門書と入門者が絶対知っておくべき5つのセオリーについて見てきました。

不動産投資に美味しい話はありません。

個人的な成功体験談に惑わされず、基本に忠実な投資をするようにして下さい。

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