不動産のプロが解説！不動産投資の物件選びで知っておきたい7ヶ条

最近、年金の問題の影響もあり、若いうちから始める資産形成に注目が集まっています。

不動産投資も資産形成の1つ。優良資産を築くには、物件選びにコツがあります。

そこでこの記事では、「不動産投資の物件選び」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産投資の物件選びで知っておきたい7ヶ条について知ることができます。

それぞれ解説していきます。

その1.不動産投資の物件は自己資金を3割投入できる価格帯にする

これから不動産投資を始めるのであれば、自己資金を3割投入できる価格帯で選ぶことがポイント。

言い換えると、不動産投資を行うには3割の自己資金を入れることが適切ということになります。

例えば、自己資金600万円を用意することができるのであれば、2,000万円の物件に投資ができるということ。

逆に自己資金が300万円しか用意できないのに、5,000万円の物件を購入することは危険な投資といえます。

借入金の額が大きくなり過ぎると、少しでも空室が発生するとキャッシュフローがマイナスになりかねないからです。

東京23区だと区分所有のワンルームマンションが2,000万円程度で購入が可能。

600万円くらいの自己資金を用意できる人は、都内にワンルームを1室購入するのが良いと思います。

自己資金の額と、購入するエリアを確定すると、どのような不動産に投資をすべきかが自ずと決まってきます。

購入できる物件の金額は、自己資金から逆算して考えるようにしましょう。

自己資金の割合については下記記事で詳しく解説しています。

不動産投資・マンション投資の適正な自己資金・レバレッジについて徹底解説

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その2.物件は「東京23区内」で選ぶ

不動産投資をするなら東京23区内で選ぶことが基本です。

現在、日本は国全体としては人口減少が生じていますが、東京23区は人口が増加しています。

不動産投資は、人口が増えているところで行うのが基本です。

東京のことが良く分からない人は、東京に住んだことのある人の話をよく聞いて、物件を選ぶようにしてください。

尚、例外的に地方の政令指定都市の中でも、本当に中心部に限っては、賃貸需要が安定しています。

東京の物件は金額が高過ぎるということであれば、自分が良く知っている地方の中心部の物件を購入するのも一つです。

その3.人気の沿線・人気の駅で選ぶ

不動産投資では、人気の路線、かつ、人気の駅で選ぶことが重要となります。

不動産投資では「立地が重要」という話を聞くこともあると思いますが、立地の良さを具体的に表現しているのは「最寄駅」です。

どの駅の近くにある物件を選ぶかで、物件の収益性がかなり変わります。

例えば、同じ駅から徒歩5分以内の物件でも、JR山手線渋谷駅と都営新宿線東大島駅とでは全く違う物件です。

「渋谷は知っているけど、東大島ってどこ？」みたいな人も多いと思います。

立地条件として、駅距離は重要ですが、そもそも選ぶ駅が間違ってしまえば駅に近い物件でも良い物件を購入できません。

東京23区というエリアを決めた後は、今度は最寄駅をどこにするかということを決める必要があるのです。

最寄駅は、まず「人気の沿線」を選びます。

都内に住む人なら、都営新宿線よりもJR中央線の方が人気は高いことが分かると思います。

人気の沿線を選択した後は、その中から「人気の駅」を選びます。

人気の駅とは、例えば快速停車駅や他の路線との乗換駅、始発駅等です。

いわゆるターミナル駅と称されている駅は、人気の駅に該当します。

駅選びはとても重要ですので、良い駅を選ぶことから始めるようにしてください。

その4.駅からの動線を重視して選ぶ

不動産は駅からの動線を重視して選ぶことも重要です。

駅からの距離には、物理的な距離も重要ですが、心理的な距離も加味する必要があります。

例えば、駅から物件までの間に、大きな国道がある、川がある、高速道路の高架がある等の物件があります。

• 大きな国道があると、信号の待ち時間もあり、物件までの距離が心理的に遠く感じます。
• 川があると、橋渡らなければならないので、街も分断されてしまいます。
• 高速道路の高架があると、常に薄暗く雰囲気は悪いです。

このような場所では、例えば川の手前までは良い街だけれども、川の先は急に雰囲気が寂しくなるみたいな現象が生じます。

物件の入居率も川の手前と先では異なるということも多いです。

また、川や大きな道路以外でも、物件までの道のりに風俗街があるような場所も避けるべきです。

夜中に女性が1人で歩くのが怖いようなエリアも、入居利が下がります。

駅からの動線は、川や大きな道路等の街を分断させる要素がなく、かつ、風俗店がないようなエリアを選ぶことが重要です。

駅からの動線は、必ず実際に歩いて確認した上で決めるようにしましょう。

その5.周辺にスーパーのある物件を選ぶ

不動産投資は、周辺にスーパーのある物件を選ぶことが重要です。

仮にスーパーはなかったとしても、最低でもコンビニは必要となります。ワンルームに住む単身者も、買い物はします。

夜遅く帰宅する人が多かったとしても、土日は買い物をするので、近くに食材を調達できるスーパーがないと不便です。

良い物件の条件としては、駅から物件までの間に、深夜も営業しているようなスーパーがあるような物件が理想となります。

入居者が生活しやすい環境なのかもチェックして、投資物件を選ぶようにしましょう。

その6.家賃が10万円以内の物件を選ぶ

不動産投資は、家賃が10万円以内の物件を選ぶことが重要です。

不動産路投資では、立地条件の良い物件にこだわり過ぎると、アッパークラスをターゲットとした超高級物件に行きついてしまいます。

しかしながら、このような物件は投資対象として適切ではありません。

ハイエンドクラスをターゲットとした賃貸マンションは、景気の動向を受けやすく、不景気になると大きく賃料が下落し、空室もなかなか埋まらなくなります。

そのため、立地の良い物件であっても、超高級物件は避けるべきなのです。

そこで、オススメなのは独身のサラリーマンをターゲットとしている賃貸マンションになります。

都内で単身者向けのマンションは、家賃が月10万円を超える物件は急に賃貸需要が鈍ります。

一番良い物件は、立地条件が良いのに家賃が10万円以下に抑えられている物件。借主にお得感がある物件は人気があり、賃貸需要も高いです。

このような物件は、退去が生じてもすぐに次の入居者が決まるため、空室もほとんどありません。

借りる側に気持ちに立ち、「これは良いな」と思える物件に素直に通しするのが良い物件を選ぶコツです。

ハイエンドクラスの超高級物件は避け、家賃は10万円以下の物件を選ぶようにしてください。

7.部屋が整形の物件を選ぶ

不動産投資は、部屋が整形の物件を選ぶことが重要です。

ワンルームマンションは、部屋が小さいため、形状が悪いとデッドスペースを生む要因となり、悪影響が大きいです。

形状が不動産に与える悪影響は、物件が大きいほど小さく、物件が小さいほど大きくなるという法則があります。

一人暮らしの人が持つ一番大きな家具はベッドです。形状の悪い部屋は、まずベッドをどのように配置すべきか迷います。

ワンルームマンションは、部屋の中にベッドの占める割合が大きいため、形の悪い部屋にベッドを置くと、利用しにくい余ったスペースが生じてしまいます。

入居者は、ベッドを置くことで発生するデッドスペースに対しても賃料を払わなければなりません。

デッドスペースに対して支払う賃料はとても無駄に感じます。

そのため、形状の悪い部屋は、入居希望者を部屋に案内したときに反応が悪く、決まりにくいです。

また、仮に決まったとしても、使いにくいという理由から、すぐに退去も発生します。

このようなことから、形状の悪い部屋は賃貸経営に苦戦しやすくなります。

ワンルームを選ぶのであれば、形の良い整形な部屋の物件を選ぶようにしましょう。

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まとめ

不動産投資の物件選びで知っておきたい7ヶ条について見てきました。

不動産投資はどのような物件を選ぶかでほぼ勝負が決まります。

7ヶ条を十分に意識し、不動産投資をぜひ成功に導いてください。