不動産投資物件を高く売却するために知っておきたい5つのポイント

投稿日:2017年10月23日 更新日:

2013年以降、土地価格は上昇に転じ、2017年現在も不動産価格は上昇を続けています。

不動産投資物件も売却するなら今が好機です。

ただ、不動産投資物件は購入者も目の肥えている人が多く、高く売りぬくためには、それなりにポイントがあります。

これから不動産投資物件を売却したい人の中には、

  • 不動産投資物件を高く売却するにはどうしたら良いか知りたい
  • 不動産投資物件の売却で使えるおススメのサービスを知りたい
  • 買主は不動産投資物件のどういう部分を気にしているのか知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、「不動産投資物件の売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産投資物件を高く売却するためのポイントについて知ることができます。

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.投資物件を高く売るために知っておく5つのポイント

投資物件を高く売るためのポイントは下記5つです。

投資物件を高く売る5ポイント

  1. 築10年以内に売る
  2. 満室にしてから売る
  3. 修繕してから売る
  4. 一般媒介で売る
  5. 低金利時代に売る

それでは詳しく説明していきます。

ポイント1.築10年以内に売る

不動産投資物件に関わらず、中古の不動産を購入する人が気にする点は、今後の修繕費発生の可能性です。

建物は築年数が古くなるほど修繕箇所が増えるため、購入者は築浅物件を好む傾向にあります。

建物の修繕には、劣化が進み故障が生じてから行う「事後保全」と、故障を未然に防ぐために計画的に更新を行う「予防保全」の2種類があります。

建物を健全な状態に維持するには、事後保全だけでなく、築年数に応じた予防保全をしていく必要があります。

予防保全は、例えば屋上のアスファルト防水の取替工事等があります。

アスファルト防水の取替工事は築15年が目安です。

たとえ屋上が雨漏りをしていなくても、このタイミングでアスファルト防水を交換していかないと、劣化が進みいずれ雨漏りが生じる原因になってしまいます。


そのため、建物は特に壊れていなくても、築年数に応じて予防保全によって修繕費を投じていく必要があります。

建物の予防保全は、防水部分のウレタンゴムや目地部分のシーリング等、劣化しやすいものから中心に更新をしていきます。

建物の中でゴムっぽい素材の防水系部材の部分は弱いです。

これら防水系部材の更新は10年を一つのサイクルとして行います。

建物をしっかりメンテナンスしながら使おうとすると、築10年目で一度大きな修繕費用が発生します。

その後、また築20年目では給排水設備の配管やバルブ等の更新も必要となり、修繕費用がさらに増加します。

修繕費はおおむね10年サイクルで発生しますが、その金額は10年ごとに大きくなっていきます。

このように建物は特段壊れていなくても予防保全によって修繕費がかかることが通常です。

予防保全を考慮すれば、建物は築10年以内に売却するのが最もコストを抑えたうえで売却することが可能です。

買主も築10年以内であれば、まだ築浅物件という認識をしてくれます。

現在保有している物件が、築10年以内であれば、築10年を迎える前に売却するのが高く売却できるポイントになります。

ポイント2.満室にしてから売る

収益物件を高く売却するポイントとしては、満室にしてから売却することが基本です。

不動産投資物件の価格の算出方法は、一度、満室の賃料を想定してそれに一定の空室率も見込んで収益価格を算出するのが一般的です。

空室率は、通常、5%程度を見込みます。

5%の空室率とは、例えば部屋が10室あった場合、どこか1つの部屋が半年間空室になっているという程度の数値です。

1つの部屋が半年以上空きっ放しという状態は、もはや空室率5%を上回っています。

売却のときに仮に空室があったとしても、たまたま空いているくらいでないと、一般的な指標である5%の空室率というイメージにはなりません。

空室があると、購入者は空室部分を想定の賃料を設定することで価格をはじきます。

買主が勝手に想定する賃料が低ければ、売却価格も低くなります。

また空室率に関しても、空室が多い場合は5%以上の厳しめの数値で設定される可能性があります。

買主の空室率の見方が厳しい場合、やはり売却価格が低くなってしまいます。


このように、売却時に空室が現存すると、買主に厳しく査定されてしまう余地を与えてしまします。

買主にネガティブな想定をされないためにも、不動産投資物件の売却では、満室の状態にして売却することが基本です。

なかなか入居者が決まらない場合、フリーレントやADを多めに設定して、とりあえず埋めてしまうという方法も有効です。

  • フリーレント:賃料を免除する期間
  • AD:広告宣伝費の略で、仲介を決めてくらた不動産会社へ支払う費用

この際、フリーレントやADの月数は多めに設定しても、賃料は下げないことがポイントです。

売却のタイミングでフリーレントが終了し、賃料が発生している状態になっていれば、買主の物件に対する印象はとても良くなります。

不動産投資物件を高く売却するためには、満室の状態にしてから売却するようにしましょう。

ポイント3.修繕してから売る

上述で築10年以内に売却することをオススメしましたが、築10年以上であっても、きちんと「事後保全」と「予防保全」を行っている物件であれば、高く売却できる可能性は十分あります。

結局のところ、築古物件の購入者は今後発生する修繕リスクが高いと思えば安く購入したいと希望します。

一方で、修繕リスクの可能性を抑えておけば高く売却できる可能性が出てくるのです。

買主に修繕リスクが低いと思ってもらうためには、きちんと「事後保全」と「予防保全」を実施しておきます。

そして修繕の履歴を「修繕履歴一覧表」という形で残しておくことがポイントです。

個人投資家間の売買だと、修繕履歴一覧表がすぐに出てくる売主は、多くはないです。

そのような中、修繕履歴一覧表をさっと提出できるようにしておくと、建物の管理がとても行き届いている印象を与えるため、買主への好感度はかなり上がります。

機関投資家が行うような大型物件の売買の場合、修繕履歴の提出は必須です。

また売主側でER(エンジニアリング・レポート)と呼ばれる建物調査資料を用意し、建物が特段問題を抱えていないことを示します。

個人投資家間の売買であれば、ERまでわざわざ取得することはありません。

ただ、個人投資家間の売買であっても、買主が過去の修繕状況を注視していることには変わりはありません。

買主に安心して購入してもらうためにも、修繕はしっかりと行い、売却資料として修繕履歴一覧表を用意しておくことにしましょう。

ポイント4.一般媒介で売る

不動産投資物件の売却であっても、高く売却するためには、一般媒介で売却するというのが基本です。

さらには、後ほど紹介する不動産一括査定を使うと、効果抜群になります。

媒介契約とは、不動産会社へ仲介を依頼するときの契約です。

媒介契約の契約形態には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

3種類の契約の特徴をまとめると、下表の様になります。

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 重ねて依頼ができる 重ねての依頼ができない 重ねての依頼ができない
自己発見取引 認められる 認められる 認められない
制約に向けての不動産会社の義務 努力義務 積極的努力義務 積極的努力義務
不動産会社の業務処理状況の報告義務 特になし 2週間に1回以上の報告 1週間に1回以上の報告
レインズへの登録 特になし 契約締結日の翌日から7日以内に登録 契約締結日の翌日から5日以内に登録

一般媒介契約では、買主が複数の不動産会社に重ねて依頼できるため、多くの購入希望者の目に触れる機会も増えます。

そのため、高く購入してくれる買主が登場する確率も上がり、結果的に高く売却できるようになります。

最近は、不動産会社も専任系の媒介契約となるとレインズの登録や報告義務が面倒なことから、自ら一般媒介契約で契約する不動産会社も増えてきました。

売主が一般媒介契約を締結するメリットは複数の不動産会社と重ねて媒介契約の依頼ができる点にあります。

不動産会社から一般媒介の申出があった場合は、そこに満足せず、必ず他の業者にも依頼してチャンスを広げるようにしましょう。

ポイント5.低金利時代に売る

不動産投資物件の価格は、収益物件が生み出す収益と利回りの関係で決まります。

収益価格の算出式は、以下のようになります。

収益価格 = 純収益 ÷ 利回り

収益価格が高くなるには、純収益が大きくなる場合と利回りが小さくなる場合の2通りです。

純収益は賃料が高くなると上がります。

ただ、最近は人口減少により、なかなか賃料が上がることはありません。

その一方で、金利が下がっているため、それに連動して利回りも下がっています。

ここ数年見られる不動産投資物件の価格上昇の原因のほとんどは、利回りが低くなったことによります。

投資家の間では、収益物件に対して、「これくらいの投資利回りは確保したい」という希望的観測の利回りがあります。

これを期待利回りと言います。

期待利回りは投資家の期待値ですので、アンケート調査をしないと分かりません。

期待利回りについては、一般財団法人日本不動産研究所が半年に一度、機関投資家へ意識調査を行い、その結果を公表しています。

2017年4月時点の不動産投資家調査では、住宅系の投資物件に対する期待利回りは下表のようになっています。

地区 ワンルーム ファミリー向け
札幌 6.0% 6.0%
仙台 5.9% 6.0%
さいたま 5.5% 5.6%
千葉 5.5% 5.7%
東京(城南地区) 4.5% 4.6%
横浜 5.2% 5.3%
名古屋 5.4% 5.5%
京都 5.5% 5.6%
大阪 5.2% 5.3%
神戸 5.6% 5.7%
広島 6.1% 6.2%
福岡 5.5% 5.5%

これらの期待利回りは、ベースとなる利回りに、不動産のリスクが加味されることで決まっていきます。

例えば、上表では東京の城南地区(目黒区、世田谷区等)のワンルームマンションの利回りは4.5%となっていますが、札幌は6.0%となっています。

これは、投資家が東京よりも札幌の物件の方はリスクが高いと判断しているため、その分、期待利回りが高くなっていることになります。

一方で、土地価格が上昇し始めた前後の2013年4月における不動産投資家調査の結果を振り返ってみます。

同じ調査で、当時のアンケート結果は下表の様になっていました。

地区 ワンルーム ファミリー向け
札幌 7.3% 7.4%
仙台 7.3% 7.4%
さいたま 6.4% 6.6%
千葉 6.7% 6.7%
東京(城南地区) 5.4% 5.5%
横浜 6.3% 6.3%
名古屋 6.6% 6.6%
京都 6.7% 6.8%
大阪 6.4% 6.4%
神戸 6.7% 6.8%
広島 7.3% 7.4%
福岡 6.7% 6.7%

価格がほぼ底値に近かった2013年においては、東京のワンルームの利回りも5.4%となっています。

現在の4.5%と比較しても0.9%も高いです。

このような差を生んでいる原因は、ベースとなる利回りとなる日銀の金利が下がっていることにあります。

日銀の金利が低い間は、投資家の利回りも低いため、不動産投資物件も高く売却できます

逆に言うと、不動産投資物件の価格が下落する潮目は、日銀が金利を上げる時点です。

現在は、イザナギ景気を超えるほどの好景気が続いているため、金利はいつ上がってもおかしくはありません。

不動投資物件を高く売却するのであれば、日銀がマイナス金利政策を解除する前に売却するようにしましょう。

以上、ここまで投資物件を高く売るために知っておく5つについて見てきました。

では、実際に売却するには、どのようなサービスを使うのが良いのでしょうか。そこで次に売却時に利用したいサービスについてご紹介します。

2.売却時に利用したい不動産一括査定サービス

前章のポイント4でお伝えしましたが、売却では複数の不動産会社と一般媒介契約を締結し、チャンスを増やすことが不動産投資物件を高く売却するコツになります。

ただ、ここでネックとなるが、いかにして複数の不動産会社に情報を提供し、一斉に売却活動を始めてもらうかです。

そこで、利用したいのが不動産の無料一括査定サイトになります。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

一括査定サイトであれば、複数の不動産会社に同時に売却の情報を流せることができます。

そのまま各社と一般媒介契約を締結すれば、疑似入札のような形で物件を売却することも可能です。

不動産投資物件の売却にあたって、使える一括査定サイトには以下のようなサイトがあります。

サイト名 オススメの理由
楽待 収益物件専門の老舗査定サイト。エリアも広く、収益物件の対応可能な不動産の種類も豊富です。
不動産価格.net 区分の収益マンションも査定でき、簡易査定や賃貸ダブル査定など査定方法を選ぶことができ、使いやすいです。
健美家 区分マンションの査定に強く、査定を依頼する不動産会社を選べる特徴があります。
イエウール 区分の収益マンションも査定できる一括査定サイトです。収益物件以外の査定でも実績豊富なサイトです。

中でも、「楽待」は不動産投資物件の売却に特化した一括査定サイトであり、収益物件を専門に扱う不動産会社も多く登録していることからオススメです。

楽待は収益物件のポータルサイトでもあり、買主も注目しているサイトです。

収益物件を売りたい人と買いたい人が多く集まるため、売却もしやすいです。

不動産投資物件を売却するのであれば、楽待は選択肢から外せないと言って良いでしょう。

3.まとめ

以上、不動産投資物件を高く売却するために知っておきたい5つのポイントについて見てきました。

超低金利時代の今は、不動産投資物件は売却のチャンスです。

チャンスを逃さず、高値の売却を成功させましょう。

おすすめ記事一覧

1

不動産を売りたい!と考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく ...

2

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

3

これから土地を売却しようとする人の中には、土地の価格がどのようなポイントの基づき査定されているのか知りたい方も多いと思わ ...

4

突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

-不動産売却, 不動産投資

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2017 All Rights Reserved.