騙されるな!不動産投資で怪しいセミナーを見破る3つのポイント

投稿日:2017年9月28日 更新日:

初めて不動産投資をするのであれば、セミナーに参加して勉強するのは良いことです。

ただし、最初の先生を間違ってしまうと、不動産投資に失敗してしまうこともあります。

不動産投資セミナーに出てみたいと思っている人の中には、

  • どのようなセミナーが駄目なのか知りたい
  • どういうセミナーなら良いのか知りたい
  • 怪しいセミナーの見分け方を知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

結論としては、残念ながら世の中の不動産投資セミナーの中には、怪しいセミナーも沢山あります。

無料でも有料でもそのようなセミナーに行くのは時間の無駄です。

そこで今回の記事では不動産投資の「セミナー」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは行ってはいけないセミナーを把握し、どういうセミナーなら大丈夫なのか分かるようになります。

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1.餌食になっている個人投資家

近年は老後の年金がいくらもらえるか不安なことから、サラリーマンの間でも不動産投資を始める人が増えてきました。

定年退職後になってから不動産投資を始める人も増えています。

今では、不動産や株、FX等の投資系セミナーでは、50~70代の人たちが多く参加し、会場は常に熱気を帯びています。

ところが、セミナーで勉強したにもかかわらず、残念ながら年金替わりとして始めた不動産投資で失敗する人が後を絶ちません。

退職金も全てつぎ込み、老後破綻する人も増えています。

不動産投資で失敗する人たちは、セミナーで騙され、プロが買わないようなババ物件をつかまされています。

不動産投資で最終的に損を被っているのは個人投資家です。

知識の浅い個人投資家は、餌食になりやすく、自分が弱い立場にあることを知っておく必要があります。

怪しいセミナーでは、いかにもまともな話をした後に、ババ物件を高く売りつけることがあります。

セミナーを聞いた直後では、多くの人は気分が高ぶっているため、冷静な判断を失うことが多くババ物件を購入してしまいます。

そこでセミナーに赴く前には、そのセミナーが正しい内容を伝えようとしているかどうかを見極める必要があります。

次章では、怪しいと判断できる不動産投資セミナーについてご紹介します。

2.この3つのウリ文句は怪しい不動産投資セミナー

この章は筆者が数百回と不動産投資セミナーに参加した傾向をまとめております。

全てのセミナーが今回の3つのケースに当てはまるわけではありませんので、ご了承ください。

2-1.節税を売りにしているセミナー

サラリーマンに対し、不動産投資による損益通算で節税効果をウリにしているセミナーは、典型的な駄目なセミナーです。

ここで言う節税とは、相続税の節税ではなく、所得税の節税です。

個人所得は、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得、給与所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得の10種類があります。

サラリーマンが給料で受け取る所得は、給与所得になります。

不動産投資のような不動産賃貸業によって得られる所得は不動産所得になります。

不動産投資を行っているサラリーマンは、給与所得と不動産所得の2つを得ています。

そのため、確定申告で2つの所得を合算して申告することにより所得を確定します。

通常、給与所得そのものは、あまり節税対策がありません。

ところが、仮に不動産所得が赤字の場合、プラスの給与所得とマイナスの不動産所得が合算されるため、全体の所得が小さく見せることが可能になります。

このように異なる所得を合算することを損益通算と言います。

例えば給与所得が1,000万円の人でも、不動産所得がマイナスの▲200万円であれば、損益計算によって総所得は800万円になります。

つまり、不動産所得の赤字をぶつけることにより全体所得を小さくし、節税ができるようになります。

ただし、わざわざ赤字を出すために不動産投資をする必要があるのでしょうか?

本来、投資は儲けるために行うものであるため、自然と赤字が出てしまうような不動産投資は行うべきではありません。

不動産投資は基本的に期中の利益率が高いため、赤字になるような物件は、投資すべきではないのです。

そのため、損益通算による節税をウリ文句としているセミナーは、ババ物件の購入にまっしぐらです。

不動産投資は所得税の節税目的で行ってしまうと、すぐに破たんします。

不動産投資による節税の王道は、あくまでも相続税です。

所得税の節税を謳う人たちは、怪しいと思った方が良いでしょう。

尚、損益通算に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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2-2.自己資金ゼロを売りにしているセミナー

たまに不動産投資を「自己資金がゼロでもできます!」と謡っているセミナーがありますが、これも駄目なセミナーの典型です。

このような危険な行為をウリとしているセミナーは怪しいと言えます。

不動産投資は、本来、お金持ちが余っているお金で物件を購入するという投資です。

これは不動産投資に限らず、「投資」全般に言えることです。

例えば、株式投資を全額借入で行うことは、リスクが高いということは容易に理解ができると思います。

株は投資した会社が倒産すれば株券が紙切れ同然の価値になってしまうからです。

不動産投資であっても全額借入で行うことはリスクが高いです。

ただし、不動産の場合、株とは異なり価値がゼロになることはありません。

たとえ地震で建物が潰れても、土地は残ります。

そのような意味では株よりも不動産投資の方が安全です。

そのため、借入を使っても全くおかしくありません。

不動産投資では、プロの投資家でも借入は併用しています。

プロが行う不動産投資は、自己資金30%、借入金70%を基本としています。

優良物件であれば、自己資金20%、借入金80%という場合もあります。

ただ、自己資金ゼロでの投資というのは基本的にありません。

プロの行う不動産投資は、自己資金の利回りを向上させるために借入金を用います。

お金がないから借入金を使うのではありません。

プロの投資家は元々お金があり、それを効率良く運用するためにわざと借入金を併用しています。

お金のない人が借入で不動産投資をするのとは、発想が全く逆です。

プロの投資家が借入をするのはレバレッジ効果を狙うためです。

レバレッジとは「てこの原理」を用いた投資手法です。

ここで、自己資金1,000万円を持っている人が、利回りが5%の物件を以下の条件で投資した場合と考えます。

  1. 利回り5%で1,000万円の物件を自己資金1,000万円で購入した場合
  2. 利回り5%で3,000万円の物件を自己資金1,000万円と借入金2,000万円で購入した場合(借入金の金利は1%、35年ローンとする)

上記2つのパターンの収益を計算すると、以下のようになります。

投資パターン ①全額自己資金で1,000万円の物件に投資した場合 ②自己資金1,000万円と借入金2,000万円で3,000万円の物件に投資した場合
年間収益 50万円 150万円
年間借入金返済額 0円 約68万円
手残り 50万円 約82万円
自己資金1,000万円に対する利回り 5% 8.2%

上表を見ると、借入金を使った②のパターンの方が、自己資金に対する利回りが高いことが分かります。

つまり、借入金を使うことによって、てこの原理で大きな不動産に投資した結果、自己資金に対する利回りが高くなったのです。

同じ1,000万円の自己資金を使うのでも、借入金を使わない場合は年間50万円しか稼げないのに対し、借入金を使うと約82万円を稼げるようになります。

このように、プロが不動産投資で借入金を使うのは、レバレッジ効果を狙って自己資金に対する利回りを上げることが目的です。

あくまでも自己資金ありきということになります。

レバレッジ効果は借入金の割合が多いほど、レバレッジの効果が高まります。

しかしながら、借入金の割合が高過ぎると、逆に、返済できなくなるという返済リスクも高くなります。

そのため、自己資金がゼロで不動産投資を行うのは、返済リスクが高過ぎて危険です。

プロでも借入金割合を70%程度に抑えます。

借入金100%で投資を行うことは、プロの投資家よりも難しいことにチャレンジしていることに他なりません。

確かに、自己資金ゼロでも不動産投資はできますが、それはプロが行う不動産投資よりも難易度の高い投資をやらされていることになります。

自己資金ゼロでも大丈夫と謡っているようなセミナーは、危険な投資へ誘導する怪しいセミナーです。

そのようなセミナーは参加を見合わせましょう。

2-3.キワモノを売りにしているセミナー

不動産投資の物件の中には、プロが手を出さないキワモノというものがあります。

具体的には、地方の木造築古アパートや、誰も借り手のいない廃墟等があります。

このような物件は安く買えるという特徴があることから、キワモノを中心に扱った不動産投資セミナーも存在します。

不動産投資を勉強し始めると、利回りの低さに気付きます。

不動産の賃料収入から固定資産税等の費用をひいた純収益をNOI(Net Operating Income)と言います。

2017年時点では、都内の物件は高騰しきっており、NOIが3%台の物件も多いです。

15年ほど前であれば、NOI利回りは5%程度が当たり前でしたが、現在ではNOI利回りが相当下がってきており、3~4%台となっています。

NOI利回りが3%ということは、1億円の投資にたいして年間3,000千円しか収益を生みません。

さらに借入金がこの利益の中から返済されます。

借入金の返済額は、自己資金が少ないほど高くなります。

NOI利回りが3%台だと、借入金返済後の実質的な利回りが1%弱となるようなことも珍しくありません。

下手をすると、1億円の投資をしても、年間100万円程度しか稼げないこともあり得ます。

年間100万円程度であれば、わざわざリスクを冒して不動産投資をするまでもなく、普通に働いて稼げる人はたくさんいます。

不動産投資は利回りが非常に低いというのが特徴です。

そのため、個人投資家は自然にもっと利回りの高い物件を求めるようになります。

利回りの高い物件を求めだすと、出くわすのがキワモノです。

キワモノの典型的な例が、郊外の木造築古アパートへの投資です。

郊外の木造築古アパートなどは、基本的にはプロは見向きもしません。

またちょっと不動産投資に慣れた人も手を出さない物件です。

誰も見向きもしないような物件であるため、物件価格が安くなります。

物件価格が安くなれば、物件の利回りも高くなります。

そのため、個人投資家にとっては高収益物件に見えるため、郊外の築古アパートに手を出すことになります。

では、このような郊外の築古アパートは本当に儲かるのでしょうか。

本当に儲かるのであれば、プロの投資家は郊外の築古アパートへ積極的に投資をするはずです。

ところが、実際には国内の有数のプロ投資家は、決して郊外の築古アパートに手を出しません。

郊外の築古アパートは利回りが高くて儲かりそうな感じがしますが、プロは実際には儲からないと判断しているため、投資をしないのです。

では、なぜプロの投資家が高い利回りのものに投資をしないのかというと、高い利回りの物件には高いリスクがあるからです。

ハイリスクハイリターンの投資であるため、リスクの高過ぎる物件には投資を行いません。

このように利回りは収益性を表すとともに、リスクも表しています。

そこを理解せず、個人投資家がいきなりリスクの高い物件に手を出すことは、とても危険です。

そのため、このようなハイリスクなキワモノ物件への投資をウリにした投資セミナーは、とても危険です。

最初からババ物件を売るためのセミナーであることが見えています。

このようなセミナーに参加してしまうと、後からババ物件を売りつけられる可能性もあります。

キワモノへの投資を勧めるような不動産投資セミナーへは、出席を見合わせましょう。

尚、不動産投資と利回りの関係については、「アパート経営と利回りの考え方にについて基礎的なことから徹底解説」下記に詳しく記載しています。

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またキワモノ不動産投資の中に、廃墟不動産投資というものがあります。廃墟不動産投資については下記に詳しく記載しています。こちらもご参照ください。

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以上、ここまでこの3つのウリ文句は怪しい不動産投資セミナーについて見てきました。

ではどういうセミナーであれば、大丈夫なのでしょうか。

そこで次に行っても良いセミナーについてご紹介します。

3.行っても良いセミナーの特徴

3-1.不動産投資はとても地味

不動産投資というのは、本来、株やFXと比較すると安全な投資です。

投資したお金が急激に目減りするようなことはありません。

一方で、株やFXのように急激に増えることもありません。

不動産投資とは、本来、賃料収入という安定的な収入を得られることが魅力です。

賃料収入のように、資産を保有することで得られる安定的な収益をインカムゲインと言います。

また、株のように売買差益で得られる収益をキャピタルゲインと言います。

キャピタルゲインは大きく儲かったり、大きく損したりするため派手です。

一方でインカムゲインは、ジーっと稼いでいくため、とても地味と言えます。

そのため、不動産投資は「バンバン儲かる」というイメージの投資ではありません。

安全で手間のかからない投資だけれども、それほど儲かるものではないというのが不動産投資の特徴です。

不動産投資は細く長く稼ぐため、リスクを排除していけば、個人投資家でも着実に稼いでいくことが可能です。

3-2.良いセミナーの特徴

バンバン儲かるイメージを植え付けず、リスクの低い物件を中心に紹介しているようなセミナーであれば、信頼できます。

リスクの低い物件とは、例えば以下のような物件です。

  1. 都内のワンルームマンションセミナー
  2. 新築アパートセミナー

また上記のような物件を扱っていることに加え、以下のように投資リスクを軽減することを目的としたセミナーであれば、出る価値があります。

  1. 空室対策セミナー
  2. 入居者退去防止セミナー
  3. 立地の選定の仕方セミナー
  4. 物件の選び方セミナー

特に、物件の購入の前であれば、立地の選定の仕方を教えてくれるようなセミナーが良いです。

不動産投資は、究極の立地産業であるため、立地でほぼ90%程度勝負が決まります。

投資を行う前に、良い立地を見る目を養っておくことはとても重要です。

不動産投資で一番大切な立地のことを教えてくれるセミナーがあれば、ぜひ参加するのが良いでしょう。

尚、ワンルームマンションにおいて、良い立地や良い物件の選び方については下記で詳しく紹介しています。ぜひご参照ください。

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不動産投資は、きちんとした知識を持って投資を行えば、安全な投資です。

そのため、リスクをきちんと排除できるような知識を教えてくれるセミナーであれば、参加しても良いセミナーと言えます。

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4.まとめ

以上、行ってはイケナイ不動産投資セミナーを見破る3つのポイントについて見てきました。

セミナーを選ぶ際、リスクを取ったり、リスクを煽ったりするような知識を教え込むセミナーは避けるべきです。

リスクをどうやったら排除できるかをしっかりと教えてくれるセミナーに行きましょう。

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