不動産投資が副業に向いている3つの理由と注意点・物件の選び方

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最近、サラリーマンの間で「副業」を行っている人が増えています。

不動産投資も注目されている副業の一つです。

副業で不動産投資をやってみたいと思っている人の中には、

  • 副業に興味があるけれど、自分にもできるのだろうか?
  • どのような点に気を付けて不動産投資をすれば良いのだろうか?
  • 不動産投資は手間がかからないから副業に向いていると聞いたが、本当だろうか?

等々のことを思っている方も多いともいます。

そこで今回の記事では、「副業で行う不動産投資」についてフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは、副業として不動産投資が適している理由や行なう際の注意点、物件の選び方について知ることができます。

1.不動産投資が副業に向いている3つの理由

最近、副業いわゆるサイドビジネスが流行っています。

副業でよく出てくる言葉として「不動産投資」「アフィリエイト」の2つ。

もちろん、筆者も不動産投資は副業に向いていると考えています。

その理由は下記3つ。

 

  1. 不動産投資は副業扱いとならない
  2. ほとんど手間がかからない
  3. 資産が大きく目減りしない

 

それぞれ詳しく説明していきます。

理由1.不動産投資は副業扱いとならない

不動産投資は多くの企業で副業扱いとはなりません。

原則として、いまだに多くの企業は、副業を禁止しています。

例えば、本業と関連する副業を行えば、会社にとっては情報漏洩のリスクになります。

また副業で深夜バイトをされて日中に居眠りをされても、会社にとっては損害です。

一方で、アパートやマンション経営などの不動産投資は副業扱いとはしない会社が多いです。

そもそも、相続によって突然アパート経営者となることはあり得ます。

本人の意思に関わらず、アパート経営者になることもあるため、禁止のしようがないというのも理由です。

また、不動産投資は情報漏洩や社外での労災等のリスクも低いです。

相続で防ぎようはない、または会社にとってのリスクも低い等々の理由から、一般的に多くの会社は不動産投資を副業扱いとはしないです。

ただし、国家公務員は事業的規模の不動産投資を行う場合には、許可が必要となります。

事業的規模の不動産投資とは、アパートやマンションなど独立的に区画されている場合は10室以上の規模の場合です。

法人化すると副業とみなされる可能性あり

また会社によっては法人でマンション経営を行う場合は副業とみなす会社もあります。

法人化で不動産投資を行うと、役員報酬として給与所得をもらう形になります。

見た目上は、別の会社から給料をもらっていることになり、他社からの給与所得をもらう場合は副業扱いとみなす会社も一部にあります。

法人化して不動産投資を行う場合は、ご注意ください。

尚、法人化による不動産投資に関しては、以下の記事で詳しく記載しています。

ぜひご参照ください。

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理由2.ほとんど手間がかからない

不動産投資には、ほとんど手間がかからないという特徴があります。

副業の中には、アフィリエイト、FXや株式投資、仮想通貨の売買もあります。

アフィリエイトはネット集客するテクニックが必要になります。

また、FXや株式投資、仮想通貨は、売買差益を獲得することで、収益を得る投資です。

売買差益のことをキャピタルゲインといいます。

キャピタルゲインを獲得するための投資は、基本的に値動きを常に監視しておく必要があります。

極端な話、ディトレーダーなどは、毎日、値動きを見ています。

ディトレーダーとまでは言わなくても、夢中になってしまえば値動きは気になるものです。

筆者の知人には、FXにハマり、会社に勤務中トイレでコソコソ値動きをチェックしている同僚がいました。

今はスマホで簡単に取引ができるため、勤務中でも値動きが気になってしまう人もいます。

キャピタルゲイン型の副業は、値動きを気にしていないといけないため、手間がかかります。

一方で、不動産投資は、家賃収入が主になります。

資産の運用によって得られる収益をインカムゲインと言います。

インカムゲインは、基本的には家賃収入が入ってくるのを待つだけです。

不動産投資で勤務中、トイレにコソコソ行って、何かを確認するということはありません。

インカムゲイン型の副業は、放っておいてもお金が入ってきますので、手間がかからず副業に向いています。

理由3.資産が大きく目減りしない

不動産投資は資産が大きく目減りしないという特徴を持ちます。

 

  • キャピタルゲイン型の副業では、投資した元金がゼロになる可能性があります。
  • インカムゲイン型の不動産投資は、投資した元金がゼロになることはありません。

 

不動産の場合、たとえ大地震で建物が倒壊したとしても、土地は必ず残ります。

もっと言えば、今の耐震技術の建物であれば、相当に大きな地震が起きても、建物も残ります。

基本的には資産が大きく目減りすることがないのが不動産投資の特徴です。

サラリーマンの給料の中から、一生懸命貯めたお金が、一瞬で消えていくのは実に悲しいものです。

キャピタルゲイン型の副業では、お金がなくなり、虚しさだけが残るということが良くあります。

お金が一気に無くなってしまえば、勤務中も気分が落ち込んでしまいます。

不動産投資では、お金が一気に無くなることの心労はありません

無駄にお金が無くなっていかないという点で、不動産投資は副業向きです。

以上、ここまで、不動産投資が副業に向いている3つの理由について見てきました。

ただし、不動産投資にも注意点があります。

そこで次に副業で不動産投資を行う注意点について紹介します。

2.副業で不動産投資を行う3つの注意点

前章では不動産投資が副業に向いている3つの理由をお伝えしました。

ただし、もちろん注意点もあります。

主に下記3つ。

 

  1. 住宅ローンの返済
  2. 妻の連帯保証人
  3. 確定申告を行う

それぞれ説明していきます。

 

注意点1.住宅ローンの返済

不動産投資ローンも組むと、住宅ローンの返済リスクも高まります。

不動産投資ローンは、収益物件の賃料の中からローンを返すため、一見すると住宅ローンとは無関係な気がします。

しかしながら、収益物件の空室が長引けば、無関係とは言えなくなってきます。

例えば、住宅ローンを組んでいる人が、ワンルームマンションを1室だけ不動産投資ローンを組んで購入したとします。

1室だけのワンルームマンションだと、空室時は、賃料はゼロになります。

賃料が入ってこない月は、不動産投資ローンと住宅ローンを自分の給与から返済することになります。

1~2ヶ月程度の空室であれば、貯金などで乗り切ることもできますが、空室が半年も続けば、キツいと感じる人は多いはずです。

場合によっては、売る決断も必要となりますが、空室だと値段が下がるため、埋まるまで我慢するような悪循環も続くこともあります。

不動産投資ローンという新たなローンが加わることで、住宅ローンの返済リスクも高まることを十分認識しておく必要があります。

注意点2.妻の連帯保証人

不動産投資ローンを組む際、妻が連帯保証人になることを求められます。

いざ、不動産投資を行おうとしても、妻が連帯保証人になることの理解が得られない場合がありますので、ご注意ください。

妻が連帯保証人となる理由は、相続放棄の防止です。

連帯保証人を引き受けると、連帯保証人としての義務は相続前から持っていることになります。

連帯保証人の立場は、相続以前からの義務であるため、放棄することができません。

妻が連帯保証人となっていれば、誰かが債務者を引き受けることになります。

妻が連帯保証人になることを承諾せず、不動産投資を諦める人は意外と多いです。

時間をかけて説得するようにして下さい。

注意点3.確定申告を行う

不動産投資を行うと、毎年、確定申告を行う必要がでてきます。

通常、給与所得だけを得ているサラリーマンは確定申告を行う必要はありません。

不動産投資で得られる所得は不動産所得と呼ばれ、給与所得とは別の所得になります。

給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人は、確定申告をする必要があります。

つまり不動産所得が20万円超となった場合、確定申告をしなければなりません。

不動産所得は、以下の計算式で計算されます。

不動産所得 = 賃料収入 - 必要経費

不動産所得の計算は、賃料収入だけでなく、必要経費も拾う必要があるため、結構な手間となります。

尚、不動産投資の必要経費については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで副業で不動産投資を行う際の注意点について見てきました。

では、副業で不動産投資を成功させるためにはどのような物件を選んだら良いのでしょうか。

そこで次に、副業で不動産投資を成功させるための物件の選び方についてご紹介します。

3.副業で不動産投資を成功させるための3つのポイント

副業で不動産投資を成功させる3つのポイントは下記3つ。

 

  1. 人気の駅に絞る
  2. 駅近物件を購入する
  3. 新築または築浅物件を購入する

それぞれ詳しく説明していきます。

 

ポイント1.人気の駅に絞る

不動産投資では、投資する物件の最寄駅がとても重要です。

人気の沿線で、かつ人気の駅の物件を選ぶのかコツになります。

人気の沿線とは、東京で言えばJR中央線、大阪で言えば地下鉄御堂筋線などのイメージです。

人気の駅とは、快速停車駅や乗換駅、ターミナル駅、始発駅等になります。

不動産投資では、どこの駅の物件を選ぶかという部分で、実はかなりの勝敗が決まります。

プロの機関投資家な、毎日100件以上の物件情報を得ていますが、まずは駅だけでバサバサ物件を切り落としています。

つまりは駅が駄目なら、投資に値しないということです。

とにかく駅には一番にこだわって物件を選ぶようにしましょう。

ポイント2.駅近物件を購入する

良い駅の物件を選んだら、次は駅に近い物件を購入することを心がけます。

駅距離は、原則5分以内です。

例外的に、札幌などの雪の多い地域では3分以内というエリアもあります。

「そんな物件あるかよ!」という声も聞こえてきそうですが、そんな物件が出てこなければ、投資しなければ良いだけです。

駅に近い物件が出てくるまで、じっくりと物件探しを続けるようにしましょう。

ポイント3.新築または築浅物件を購入する

不動産投資では、新築または築浅物件を購入するのが原則です。

不動産は、築年数が古くなると、修繕費が増えます。また、空室も増え、家賃も下がります。

基本的に築年数の古い物件に良いことは一つもありません。

朱然や空室対策で手間がかかるような物件は、副業の不動産投資に向いていません。

手間のかからない不動産投資を行うのであれば、新築または築浅物件を購入するようにしてください。

尚、参考までに物件の選び方については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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4.まとめ

以上、不動産投資が副業に向いている理由や注意点、物件の選び方を徹底解説してきました。

不動産投資は副業には適しています。

注意点に気を付け、良い物件を探したうえで、投資を行うようにしましょう。

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