副業として始めた不動産投資を成功させるための3つのポイントについて

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サラリーマンでも不動産投資に成功している人たちが現れ始め、今、副業でおこなう不動産投資に興味を持つ人が急増しています。

不動産投資は、ほとんどの会社で副業として認められないため、サラリーマンでも気軽に行うことができます。

副業で行う不動産投資に興味のある人の中には、

  • 不動産投資を始めて社畜から抜け出したい
  • 不動産投資は副業にあたるのか知りたい
  • 副業で不動産投資を成功させるためのポイントを知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで、今回の記事では「副業で行う不動産投資」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは副業で行う不動産投資には、どのような業務があるのかを知り、また成功させるポイントも知ることができます。

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1.不動産投資が副業になるかについて

企業では副業が禁止されているのが一般的です。

最近は、副業を認める企業も出てきましたが、またまだ副業を認めない旧態依然としている会社の方が多数派です。

企業が副業を禁止している理由としては、

  • 競合他社への情報漏洩
  • 体力的に本業がおろそかになることの懸念
  • 他の業務で事故やトラブルに巻き込まれるリスク

等があるためです。

企業秘密の情報漏洩を考慮すれば、社員が同業の仕事を副業として行うことは、原則NGであるのは当然とも言えます。


一方で、不動産投資の場合、例えば相続によって、ある日突然、親からアパート経営も引き継ぐ社員もいるはずです。

不動産賃貸業を副業として禁止してしまうと、相続が出来なくなってしまう人たちが現れます。

また、株式投資など個人で行うことを自由と認めている会社も多いです。

そのため、不動産投資も株式会社と同様に投資であり、また相続もあり得ることから、副業の対象とはならないという会社が多いです。

ただし、不動産投資を始めたいのであれば、念のため会社には了解を取っておくことをオススメします。

不動産投資では確定申告を行うため、住民税の支払い計算の段階で、会社に「他に収入があるらしい」ということがバレます。

不用意な疑いを会社からかけられる前に、しっかりと潔白を証明しておいた方が無難です。

不動産投資を行うのであれば、事前に会社へは「不動産収入がある」ことを伝えておきましょう。

尚、法人を設立して不動産投資を行う場合、企業によっては、NGとなる場合があるので注意が必要です。

法人で不動産投資を行う場合、役員報酬というサラリーの形で収入を得ることになるため、副業扱いとする企業もあります。

法人の活用は税制面でのメリットはありますが、副業扱いされてしまう可能性があるため、注意が必要です。

尚、法人による不動産投資については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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不動産投資は、片手間で出来るため、「体力的に本業がおろそかになることの懸念」や「他の業務で事故やトラブルに巻き込まれるリスク」等は、あまり考えられません。

しかしながら、大家業としての、一定の手間は発生します。

そこで次に副業としてどのような手間が発生するのかについてご紹介します。

2.副業として不動産投資を行う上での3つの手間

手間1.確定申告

不動産投資を行うと、「給与所得」とは別に、「不動産所得」が発生します。

そのため、毎年、給与所得と不動産所得を合算し、所得を確定して所得税額を計算する必要が発生します。

これが「確定申告」です。

通常、サラリーマンであれば確定申告を行う必要がありません。

ところが、給与所得以外の所得が発生することで、確定申告が必要になります。


確定申告は、毎年3月15日までに前年の所得を申告する作業を行います。

確定申告のために、平日のどこか1日は有給休暇を取ることになります。

確定申告を税理士に依頼する場合には税理士とのやり取りが発生します。

尚、多くの市区町村では、確定申告の前の時期に、税理士による確定申告の無料相談を行っています。

この相談会では、個別に申告書の記載の仕方を教えてもらうことができます。

もし面倒であれば、そのまま相談した税理士先生に有料で依頼してしまうのが一番手間はかかりません。

確定申告を乗り切るためには、その無料相談に出席することが最大のポイントとも言えます。

手間2.管理会社との対応

不動産投資では、通常、物件の管理を管理会社へ委託します。

そのため、入居者と直接やり取りをするような場面はありません。

ただし、管理会社とのやり取りは発生します。

管理会社とは、普段はあまりやり取りがあるようなことはありません。

管理会社とほとんどやり取りがない物件は、順調に回っている証拠です。

ところが、空室が長期化している場合や、物件に破損が生じる等のトラブルが発生した場合には、管理会社から対応が求められます。

例えば、空室が長期化しているのであれば、賃料を下げるかどうかの判断を管理者から迫られます。

また、経年劣化のために生じたクロスやフローリングの貼替工事についても、オーナーが費用負担をすべきものであるため、管理会社から判断が求められることになります。

手間3.オーナーとしての判断業務

管理会社の対応でも述べましたが、つまるところ、大家業とは「判断業務」を行うことが主となります。

判断業務とは、「家賃を下げる」、「修繕を行う」、「リフォームで空室対策を行う」、「敷金を減らす」、「ペット可にする」、「売却をする」等の判断業務です。

これら、全て最終的な判断をするのは、投資家の役割です。

判断業務は頻繁に訪れるわけではありませんが、行く末を左右する「とても重要な業務」です。

判断が正しければ、その後の投資も上手くいきますが、判断を誤ると、失敗に繋がります。

オーナーとしての判断業務を迫られたときは、副業であっても真剣に考えて対応することが重要になります。

以上、ここまで副業としての3つの手間について見てきました。

副業として不動産投資を行うのであれば、できればこれらの手間はなるべく省き、成功したいものです。

そこで、次に副業として不動産投資を成功させる3つのポイントについてご紹介します。

3.副業として不動産投資を成功させる3つのポイント

ポイント1.空室リスクの低い物件を選ぶ

副業として不動産投資を成功させるためには、なるべく手間のかからない物件に投資することがポイントです。

そのポイントとは、できるだけ空室リスクの低い物件を選ぶことです。

不動産投資では、空室が発生する度に、募集の手間が発生します。

募集は管理会社が行いますが、なかなか決まらない場合は、家賃を下げる、リフォームなどの空室対策を行う等の「手間」が発生します。

これらの「手間」をなるべく省き、楽ちんな投資をするには、滅多に空室にならないような物件を選ぶ必要があります。

また、空室が発生すると、クロスや床の通常損耗や経年劣化部分についても修繕も発生します。

入居者が決まれば仲介手数料やADの支払いもしなければなりません。

つまり、空室は収入が途絶えるだけに留まらず、支出も発生します。

空室は手間が増えるばかりだけでなく、収益悪化にもつながります。

副業として安定的に収益を稼ぐには、空室率の低い物件を選ぶことが重要です。

尚、物件の選び方については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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ポイント2.タイミングを見て売却する

近年、副業の不動産投資で成功しているサラリーマンの多くは、物件の転売を繰り返すことで資産を増やしていくスタイルを取っています。

ここ数年は、収益物件も価格が上昇していることから、売却によってキャピタルゲインを得ている投資家が多いです。

不動産投資家の役割としては、判断業務が主になりますが、その判断業務の中でも最も大切な業務が「売却」の判断です。

不動産投資は、利回りが実質利回りでも4~5%と低いため、資産の額を増やしていかないと、なかなか収入増にはなりません。

副業で不動産投資に成功している人は、いきなり大きな物件に投資するのではなく、小さな物件から始めて、時間をかけて資産を増やしているタイプの人が多いです。

そのため、副業で不動産投資を始めたら、オーナーとして売却の判断業務だけに専念できるような状態になることが理想的です。

空室が頻発するような物件だと、売却に集中できません。

空室リスクの低い物件を選び、オーナーとしては、どのタイミングで売却して資産を増やしていくかということに専念することが成功のポイント

尚、投資物件の売却については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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ポイント3.自己資金を十分に用意する

副業の不動産投資で成功している人は、最初はオール自己資金で小さな物件を購入し、転売して徐々に資産規模を増やしている人が多いです。

転売で資産を増やしていく手法を取ろうとすると、キャピタルロスが発生した場合、借入金残債の方が売却額よりも大きくなってしまうと、売却の障害になってしまいます。

このような状況をオーバーローンと言います。

そのため、最初のうちは、キャピタルゲインやキャピタルロスのどちらに転んでも良いように、自己資金を十分に積んだ状態で投資を始めることがポイントです。

もし、最初の物件に失敗してキャピタルロスが発生しても、自己資金であればその物件をすぐに手放すことが可能です。

借入金の足かせになって、身動きが取れなくなるようなことを避けられます。

副業で不動産投資を始める場合には、自己資金を十分に用意して、失敗してもすぐに撤退できる状態で投資をスタートさせることが重要になります。

尚、サラリーマンが副業で不動産投資を始める際の注意点については、下記に詳しく記載しています。是非、ご参照下さい。

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4.まとめ

以上、副業として始めた不動産投資を成功させるための3つのポイントについて見てきました。

まずは副業規定に反しないかを会社に確認し、優良物件を十分な自己資金を用意して不動産投資をスタートさせましょう。

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