マイホームは購入する際においても税金が発生します。
不動産は、買っても、持っていても、売っても税金がかかる財産です。
これから不動産を購入しようとしている人の中には、
- 不動産の購入にはどのような税金がかかるのだろうか
- 不動産の購入で発生する税金は節税できないのだろうか
- 税金が安くなるような物件はどのような物件なのだろうか
等々のことを思っている方も多いと思います。
そこで今回の記事では「不動産購入における税金」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことであなたは不動産の購入で発生する税金を理解し、税金が安くなる物件を知ることができます。
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※なお不動産を「売却」する時の税金については、下記記事になります。
-
【計算例あり】不動産を売却したときの税金・節税の完全ガイド
不動産を売却した時、あなたには多額のお金が手に入ります。 お金が手に入れば、残念ながら「税金」というものが掛ります。 不動産は金額が大きいだけに「税金」が気になるのも無理はありません。 実は、不動産売 ...
目次
1.不動産購入でかかる4つの税金
税金は、消費税を除き何かしら利益が出る時に発生することがほとんどです。
ただし、残念ながら不動産を購入したときには下記4つの税金が発生します。
不動産購入時に掛かる4つの税金
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
- 消費税
それぞれ具体的に見ていきましょう。
税金1.不動産を購入すると「取得税」が掛かる
不動産取得税とは、土地や建物の不動産を取得した際、その不動産の所在する都道府県に納税する税金
不動産取得税は、売買や交換、贈与、建築等の相続以外の取得原因は全て課税の対象となります。
不動産取得税の計算式は以下の通りです。
不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率
不動産取得税の計算の基礎となる価格は固定資産税評価額です。
実際の売買価格ではありません。
不動産取得税の税率は、以下のようになっています。
| 大分類 | 土地建物の別 | 税率 |
|---|---|---|
| 住宅関係 | 土地 | 3％ |
| 建物 | 3％ | |
| 住宅以外 （店舗、事務所等） | 土地 | 3％ |
| 建物 | 4％ |
尚、土地の固定資産税評価額が宅地評価の場合は、固定資産税評価額に1/2を乗じて不動産取得税を求めます。
税金2.登録免許税
登録免許税は不動産の登記をする際、必要となる税金
通常は司法書士が代理となって法務局へ納税します。
登録免許税の計算式は、以下の通りです。
登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率
登録免許税も計算の基礎となる価格は固定資産税評価額になります。
不動産取得税と同様に、売買価格ではありません。
登録免許税率は、下表のようになります。
| 登記の種類・原因 | 税率 | |
|---|---|---|
| 所有権の保存登記 | 0.4％ | |
| 所有権の移転登記 | 相続・合併 | 0.4％ |
| 遺贈・贈与 | 2％ | |
| 売買等 | 2％ | |
| 地上権・賃借権等の設定または転貸の登記 | 1％ | |
| 所有権の信託の登記 | 0.4％ | |
| 抵当権の設定登記 | 債権金額の0.4％ | |
| 所有権の移転等の仮登記 | 1％ | |
保存登記とは、今まで存在しなかった不動産に対して初めて行う登記になります。
新築の建物は初めて行う登記になるため、所有権の保存登記になります。
それに対して、移転登記とは、中古住宅等の既に土地も建物も存在する物件の売買で行う登記になります。
税金3.印紙税
印紙税とは不動産の売買契約書に印紙を貼り付け、消印をすることで納税する税金
売買契約書は、通常は2通作成し、売主と買主でそれぞれ保管します。
そのため、買主も印紙税を負担することになります。
印紙税は売買契約書に記載されている金額によって、貼付する印紙の額が異なります。
不動産取得税と登録免許税は課税の基礎となる価格が固定資産税評価額でしたが、印紙税の課税の基礎となる価格は実際の売買価格になります。
契約金額と印紙税は以下のような関係になります。
| 契約書に記載する売買金額 | 貼付する印紙税 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 60,000円 |
| 5億円超10億円以下 | 160,000円 |
| 10億円超50億円以下 | 320,000円 |
| 50億円超 | 480,000円 |
| 金額の記載のないもの | 200円 |
以上、ここまで印紙税について見てきました。
不動産の購入では、消費税も発生します。そこで次に消費税について解説します。
税金4.消費税
不動産の消費税は少し複雑です。
基本的なルールとして、土地は消費税が非課税ですが、建物には消費税がかかります。
消費税は事業者(商売をしている個人事業主も含む)が、お客様から消費税を預かり、自分が支払った消費税の差額を納税するという仕組みです。
よって、納税する人は課税事業者と呼ばれる事業者であり、一般サラリーマンのような個人の人は納税義務者とはなりません。
そのため、課税事業者が不動産を売却するときは、建物に消費税がかかりますが、個人が不動産を売却するときは、建物に消費税がかかりません。
言い換えると、同じ建物でも、売主が課税事業者なら消費税が発生し、売主が個人なら消費税は発生しないということになります。
新築物件の場合は、基本的には課税事業者から購入するため、消費税は発生します。
しかしながら、中古物件の場合には、個人が売主になるようなこともあるので、その場合には消費税はかかりません。
不動産会社のような課税事業者が売主の場合には、消費税はかかります。
消費税は、売主によって発生する場合としない場合があるということに注意しましょう。
尚、消費税については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。
-
不動産を売却した時に消費税は何がかかるのか徹底解説
不動産の世界は消費税がかかるものと、かからないものがあり複雑です。不動産の場合、一律に全て8％がかかるとは限りません。 これから不動産を売却しようとする人の中には「不動産（土地、一戸建て、マンション） ...
以上、ここまで不動産購入時の税金についてみてきました。
では、税金が安くなるような物件とはどのような物件なのでしょうか。
そこで次に税金が安くなる物件についてご紹介します。
2.税金が安くなる物件の要件と控除額
不動産の中でも、一定の要件を備えたマイホームに関しては、不動産取得税と登録免許税は安くなります。
一定の要件とは、新築と中古で異なります。
それぞれ見ていきましょう。
新築住宅で税金が安くなる要件と控除額
新築住宅においては、不動産取得税と登録免許税において、それぞれ軽減措置があります。
建物の不動産取得税
新築住宅の「建物」の不動産取得税は、以下の要件を満たすと固定資産税評価額から1,200万円を控除してくれる特例があります。
【要件】50㎡(戸建以外の賃貸住宅にあったは40㎡)以上240㎡以下
この特例を適用すると、建物の不動産取得税は以下のように計算されます。
建物の不動産取得税 ＝ (建物の固定資産税評価額 － 1,200万円) × 3％
新築建物の不動産取得税は、建物の固定資産税評価額が1,200万円以下であれば課税されず、1,200万円を超える場合には、その1,200万円を超える部分が課税対象となります。
また、平成30年3月31日までに取得した認定長期優良住宅については、認定を受けて建てられたことを証する書類を添付して都道府県に申告した場合には、1,300万円を控除することができます。
土地の不動産取得税
新築住宅の「土地」の不動産取得税についても、次にいずれかの多い方の金額が税額から控除される特例があります。
【控除額】
- 45,000円（税額が45,000円未満である場合はその額）
- 土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍（一戸当たり200㎡が限度×住宅の取得持分）×税率(3％)
この特例を適用するための要件は以下のようになります。
【要件】
- 住宅の新築より先に土地を取得した場合
土地を取得後3年以内にその土地の上に住宅が新築されていること。
ただし、次のいずれかの場合に限られます。- 土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有していること
- 土地の取得者からその土地を取得した方（譲渡の相手方）が住宅を新築したこと
- 住宅の新築より後に土地を取得した場合
- 新築後1年以内にその敷地を取得していること
- 新築未使用の住宅とその敷地を、新築後1年以内（同時取得を含む。）に取得していること
この特例を適用すると、土地の不動産取得税は以下のように計算されます。
土地の不動産取得税 ＝ 土地の固定資産税評価額×(1／2)×3％ － 控除額
登録免許税
登録免許税に関しては、建物のみに軽減措置があります。
建物の登録免許税で軽減措置を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
【要件】
- 自己の専用住宅で、床面積が50㎡以上であること。
- マンションなどの区分所有のものについては、自己の居住用部分の床面積※が50㎡以上であること。
※居住用部分の床面積は登記簿に記載された面積になります。
登録免許税は、軽減措置を受けると税率が変わります。
軽減税率を受ける場合と受けない場合を比較すると、以下の通りになります。
| 軽減税率適用前 | 軽減税率適用後 | |||
|---|---|---|---|---|
| 土地 | 建物 | 土地 | 建物 | |
| 所有権の保存登記 | 0.4％ | 0.4％ | 0.4％ | 0.15％ |
| 所有権の移転登記 | 1.5％ | 2％ | 1.5％ | 0.3％ |
| 抵当権の設定登記 (債権の金額) | 0.4％ | 0.4％ | 0.4％ | 0.1％ |
繰り返しますが、この特例は建物のみに適用されます。
新築の建物の場合、初めての登記を行うため、登記の種類としては、「所有権の保存登記」になります。
床面積50㎡以上という要件を満たしている新築住宅に関しては、登録免許税の税率が0.4％から0.15％へ軽減されます。
中古住宅で税金が安くなる要件と控除額
中古住宅においても、不動産取得税と登録免許税において、それぞれ軽減措置があります。
建物の不動産取得税
中古住宅の「建物」の不動産取得税は、以下の要件を満たすと固定資産税評価額から所定の軽減額を控除してくれる特例があります。
【要件】
- 自分が住むための住宅であること。
- 床面積が50㎡以上240㎡以下であること。
- 以下のいずれかの要件を満たした住宅であること。
- 昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること。
- 築年数にかかわらず新耐震基準に適合する住宅であることが証明されたこと。
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)。
この特例を適用すると、建物の不動産取得税は以下のように計算されます。
建物の不動産取得税 ＝ (建物の固定資産税評価額 － 所定の控除額) × 3％
ここで、所定の控除額とは、建物が新築された年月日によって異なります。所定の控除額は以下のようになります。
| 建築年月日 | 控除額 |
|---|---|
| 昭和29年7月1日～昭和38年12月31日 | 100万円 |
| 昭和39年1月1日～昭和47年12月31日 | 150万円 |
| 昭和48年1月1日～昭和50年12月31日 | 230万円 |
| 昭和51年1月1日～昭和56年6月30日 | 350万円 |
| 昭和56年7月1日～昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和60年7月1日～平成元年3月31日 | 450万円 |
| 平成元年4月1日～平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 平成9年4月1日以後 | 1,200万円 |
尚、所定の控除額は都道府県によって異なる場合があります。
土地の不動産取得税
中古住宅の「土地」の不動産取得税についても次にいずれかの多い方の金額が税額から控除される特例があります。
控除額は新築住宅の土地の場合と同じです。
【控除額】
- 45,000円（税額が45,000円未満である場合はその額）
- 土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍（一戸当たり200㎡が限度×住宅の取得持分）×税率(3％)
この特例を適用するための要件は以下のようになります。
【要件】
- 住宅の新築より先に土地を取得した場合
土地を取得した日から1年以内(同時取得を含む。)にその土地の上にある住宅を取得していること。 - 住宅の新築より後に土地を取得した場合
住宅の取得後1年以内にその敷地を取得していること。
この特例を適用すると、土地の不動産取得税は以下のように計算されます。
土地の不動産取得税 ＝ 土地の固定資産税評価額×(1／2)×3％ － 控除額
登録免許税
中古住宅も登録免許税に関しては、建物のみに軽減措置があります。
建物の登録免許税で軽減措置を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。
【要件】
- 自分が住むための住宅であり、床面積の90％以上が居住部分であること。
- 床面積が50㎡以上※であること。
- 取得後1年以内に登記をすること。
- 以下のいずれかの要件を満たした住宅であること。
- 木造などの非耐火建築物は築20年以内、耐火建築物は築25年以内であること。
- 築年数にかかわらず新耐震基準に適合する住宅であることが証明されたこと。
- 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)。
登録免許税は、軽減措置を受けると税率が変わります。
中古の建物の場合、売買となるため、登記の種類としては、「所有権の移転登記」になります。
軽減税率を受ける場合と受けない場合を比較すると、以下の通りになります。
| 軽減税率適用前 | 軽減税率適用後 | |||
|---|---|---|---|---|
| 土地 | 建物 | 土地 | 建物 | |
| 所有権の保存登記 | 0.4％ | 0.4％ | 0.4％ | 0.15％ |
| 所有権の移転登記 | 1.5％ | 2％ | 1.5％ | 0.3％ |
| 抵当権の設定登記 (債権の金額) | 0.4％ | 0.4％ | 0.4％ | 0.1％ |
要件を満たしている中古住宅に関しては、登録免許税の税率が2％から0.3％へ軽減されます。
不動産取得税の軽減を受けるには、新築・中古ともに、その住宅の取得に日から概ね60日以内に、都道府県税事務所に特例を受ける旨の申告をする必要がある
税金が安くなる物件の選び方
住宅の場合、新築では、床面積が50㎡～240㎡の物件を選ぶことが不動産取得税も登録免許税も安くなります。
一方、中古では、床面積が50㎡～240㎡に加え、新耐震基準に適合する住宅や既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅を選ぶことで不動産取得税も登録免許税がともに安くなります。
中古物件を購入する際には、面積以外に、新耐震基準や既存住宅売買瑕疵保険について注意深く確認するようにして下さい。
尚、既存住宅売買瑕疵保険については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。
-
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3.まとめ
以上、不動産の購入で発生する税金の種類と節税できる物件の選び方について見てきました。
住宅の場合、新築でも中古でも不動産取得税と登録免許税を節税できる物件があります。
節税をするためには、購入前に、要件を満たしているかどうかしっかりと確認するようにしましょう。
