不動産購入時に発生する4つの税金と知っておきたい住宅ローン控除

大きな金額である不動産は、購入時に大きな金額の税金が発生します。

不動産購入で発生する税金は、

です。

一方で、住宅を購入した場合には「住宅ローン控除」といった税金を軽減してくれる税制優遇もあります。

税制優遇は、要件が細かく分かりにくいため、しっかりと確認しておくことが重要です。

不動産購入における税金について気になっている人の中には、

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「不動産購入時の税金」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産購入時に発生する税金と住宅の税制優遇について知ることができます。

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※なお不動産を「売却」する時の税金については、下記記事になります。

購入時の税金1.不動産取得税

不動産取得税は固定資産税評価額に税率を乗じて求められます。

  不動産取得税の税率は、平成33年3月31までは以下のようになっています。  

宅地評価土地の場合は、土地の課税標準額は固定資産税評価額に1/2を乗じたものになります。

宅地評価土地の不動産取得税

住宅の建物と土地に関しては、以下のような軽減措置があります。

中古住宅の控除額は、都道府県によって異なる場合があります。

軽減額の控除の方法は、建物と土地によって異なります。

建物は評価額から控除額を引いた後に税率を乗じますが、土地は税率を乗じた後に控除額を差し引きます。

購入時の税金2.登録免許税

不動産の売買では、登録免許税は商習慣で買主が負担することが多いです。

売買を原因とする登録免許税は固定資産税評価額に2％の税率を乗じて求められます。

土地の売買に伴う所有権移転登記については、税率が「1.5％」となります。

住宅用家屋(建物のみ)については、以下のような要件を満たすと軽減を受けることができます。

住宅の軽減税率の適用がない場合とある場合の税率をまとめると以下の通りになります。

購入時の税金3.印紙税

印紙税は課税文書に記載されている金額により貼り付ける印紙の額が異なります。

契約書記載金額と印紙の額との関係は以下の通りです。

他にも不動産の売買では課税文書があります。

不動産取引と印紙の要否をまとめると以下のようになります。

【不動産取引の主な文書と印紙税の要否】

購入時の税金4.消費税

不動産取引においては、消費税は発生する場合と発生しない場合があります。

消費税は課税事業者と呼ばれる法人や個人事業者が一旦消費税を預り、課税事業者が支払う消費税を指しい引いた差額を納める税金です。

そのため、消費税の納税義務者は、課税事業者になります。

サラリーマンのような個人は課税事業者ではないため、個人から不動産を購入しても消費税は発生しません。

よって、売主が個人なのか、課税事業者なのかによって消費税の発生の有無が異なります。

マンションディベロッパーや不動産会社から不動産を購入する場合には、消費税がかかります。

それに対して、個人の売主から不動産を購入する場合には、消費税はかからないことになります。

また、課税事業者か否かに関わらず、土地の売買に関しては、消費税は発生しません。

土地は誰から購入しても消費税は発生しないことになります。

例えば、新築マンションを課税事業者であるディベロッパーから購入すると、建物のみに対して消費税が発生します。

土地については、売主が課税事業者でも消費税は発生しないです。

消費税についてまとめると、以下の通りになります。

以上、ここまで不動産購入時の4つの税金について見てきました。

住宅ローンを組んで住宅購入した場合、所得税の控除を受けることができます。

そこで次に、税金が安くなる物件の要件と控除額についてみていきましょう。

税金が安くなる物件の要件と控除額

不動産の中でも、一定の要件を備えたマイホームに関しては、不動産取得税と登録免許税は安くなります。

一定の要件とは、新築と中古で異なります。

それぞれ見ていきましょう。

新築住宅で税金が安くなる要件と控除額

新築住宅においては、不動産取得税と登録免許税において、それぞれ軽減措置があります。

建物の不動産取得税

新築住宅の「建物」の不動産取得税は、以下の要件を満たすと固定資産税評価額から1,200万円を控除してくれる特例があります。

この特例を適用すると、建物の不動産取得税は以下のように計算されます。

新築建物の不動産取得税は、建物の固定資産税評価額が1,200万円以下であれば課税されず、1,200万円を超える場合には、その1,200万円を超える部分が課税対象となります。

また、平成30年3月31日までに取得した認定長期優良住宅については、認定を受けて建てられたことを証する書類を添付して都道府県に申告した場合には、1,300万円を控除することができます。

土地の不動産取得税

新築住宅の「土地」の不動産取得税についても、次にいずれかの多い方の金額が税額から控除される特例があります。

この特例を適用するための要件は以下のようになります。

この特例を適用すると、土地の不動産取得税は以下のように計算されます。

登録免許税

登録免許税に関しては、建物のみに軽減措置があります。

建物の登録免許税で軽減措置を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

登録免許税は、軽減措置を受けると税率が変わります。

軽減税率を受ける場合と受けない場合を比較すると、以下の通りになります。

繰り返しますが、この特例は建物のみに適用されます。

新築の建物の場合、初めての登記を行うため、登記の種類としては、「所有権の保存登記」になります。

床面積50㎡以上という要件を満たしている新築住宅に関しては、登録免許税の税率が0.4％から0.15％へ軽減されます。

中古住宅で税金が安くなる要件と控除額

中古住宅においても、不動産取得税と登録免許税において、それぞれ軽減措置があります。

建物の不動産取得税

中古住宅の「建物」の不動産取得税は、以下の要件を満たすと固定資産税評価額から所定の軽減額を控除してくれる特例があります。

この特例を適用すると、建物の不動産取得税は以下のように計算されます。

ここで、所定の控除額とは、建物が新築された年月日によって異なります。所定の控除額は以下のようになります。

尚、所定の控除額は都道府県によって異なる場合があります。

土地の不動産取得税

中古住宅の「土地」の不動産取得税についても次にいずれかの多い方の金額が税額から控除される特例があります。

控除額は新築住宅の土地の場合と同じです。

この特例を適用するための要件は以下のようになります。

この特例を適用すると、土地の不動産取得税は以下のように計算されます。

登録免許税

中古住宅も登録免許税に関しては、建物のみに軽減措置があります。

建物の登録免許税で軽減措置を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

登録免許税は、軽減措置を受けると税率が変わります。

中古の建物の場合、売買となるため、登記の種類としては、「所有権の移転登記」になります。

軽減税率を受ける場合と受けない場合を比較すると、以下の通りになります。

要件を満たしている中古住宅に関しては、登録免許税の税率が2％から0.3％へ軽減されます。

税金が安くなる物件の選び方

住宅の場合、新築では、床面積が50㎡～240㎡の物件を選ぶことが不動産取得税も登録免許税も安くなります。

一方、中古では、床面積が50㎡～240㎡に加え、新耐震基準に適合する住宅や既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅を選ぶことで不動産取得税も登録免許税がともに安くなります。

中古物件を購入する際には、面積以外に、新耐震基準や既存住宅売買瑕疵保険について注意深く確認するようにして下さい。

尚、既存住宅売買瑕疵保険については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

なお、家購入時の減税制度については、下記記事でさらに詳しく説明しております。

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購入者は必ず知っておきたい「住宅ローン控除」

住宅ローン控除による控除期間の各年分の所得税から控除される金額は、以下の式によって算出されます。

控除率や控除期間等は以下の通りです。

※1：所得税から控除しきれない場合に翌年の住民税から控除します。
※2：カッコ内の数字は、長期優良住宅または低炭素住宅の場合の金額となります。

以上、ここまで住宅ローン控除について見てきました。

不動産購入をした人には、税務署からお尋ねが来る場合があります。

そこで次に、不動産購入とお尋ねについて解説いたします。

税務署から「お尋ね」が来た時の対処法

不動産を購入する税務署から「お尋ね」と呼ばれるアンケート書類が来ることがあります。

お尋ねでは不動産の購入時期や購入額を回答します。

また購入資金をどこから出したのか、調達先を聞かれます。

調達先は、預貯金からか、借入をしたのか、贈与を受けたのか等の回答欄があります。

不動産の購入では、税金特例も多いため、後から齟齬が生じないよう真実を回答することがポイントです。

お尋ねが来ても、特にあわてることなく、粛々と対応するようにしてください。

まとめ

以上、ここまで、不動産購入時に発生する税金と住宅の税制優遇について見てきました。

不動産を購入すると、不動産取得税や登録免許税等の税金が発生します。

ざっくり言うと、不動産の中でもファミリータイプの住宅を購入した場合には、様々な軽減措置があります。

住宅の購入する場合には、要件を良く確かめて、税金で損をしない物件を選ぶようにしましょう。