不動産購入時に発生する4つの税金と知っておきたい住宅ローン控除

更新日:

大きな金額である不動産は、購入時に大きな金額の税金が発生します。

不動産購入で発生する税金は、

  1. 不動産取得税
  2. 登録免許税
  3. 印紙税
  4. 消費税

です。

一方で、住宅を購入した場合には「住宅ローン控除」といった税金を軽減してくれる税制優遇もあります。

税制優遇は、要件が細かく分かりにくいため、しっかりと確認しておくことが重要です。

不動産購入における税金について気になっている人の中には、

  • 不動産購入時には、どのような税金がかかるの?
  • 税金を安くする方法はないの?
  • 不動産を購入したときの税金で、特例措置にはどのような要件があるの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「不動産購入時の税金」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産購入時に発生する税金と住宅の税制優遇について知ることができます。

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※なお不動産を「売却」する時の税金については、下記記事になります。

殿堂
不動産売却時の税金の種類
不動産を売却したときにかかる税金の種類・税率・節税と計算方法

不動産を売却した時、あなたには多額のお金が手に入ります。 お金が手に入れば、残念ながら「税金」というものが掛ります。 不 ...

購入時の税金1.不動産取得税

かんたん説明

不動産取得税とは、売買や贈与などによって土地や家屋を取得した場合に、都道府県から課税される税金

不動産取得税は固定資産税評価額に税率を乗じて求められます。

不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 税率

  不動産取得税の税率は、平成33年3月31までは以下のようになっています。  

大分類土地建物の別税率
住宅関係土地3%
建物3%
住宅以外 (店舗、事務所等)土地3%
建物4%

宅地評価土地の場合は、土地の課税標準額は固定資産税評価額に1/2を乗じたものになります。

宅地評価土地の不動産取得税

宅地評価土地の不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 1/2 × 3%

住宅の建物と土地に関しては、以下のような軽減措置があります。

種類新築住宅中古住宅住宅用土地
床面積50㎡以上(戸建以外の貸家住宅については40㎡)240㎡以下50㎡以上240㎡以下左記の要件を満たす新築住宅または中古住宅の敷地であること
築後経過年数次のイ・ロのいずれかに該当すること
イ.昭和57年1月1日以降に新築された中宅であること
ロ.築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること又は、既存住宅瑕疵担保保険に加入しているもの(加入後2年以内のものに限る。)
控除額1,200万円 (平成21年6月4日から平成32年3月31日までの間に取得された長期優良住宅については1,300万円)建築年月日控除額以下のいずれか多い方の額を控除することができます。  
イ.45,000円  
ロ.土地1㎡の評価額×1/2× 住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×0.03
昭和50年12月31日以前新築当時の軽減額
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日1,000万円
平成9年4月1日以後1,200万円

中古住宅の控除額は、都道府県によって異なる場合があります。

軽減額の控除の方法は、建物と土地によって異なります。

建物は評価額から控除額を引いた後に税率を乗じますが、土地は税率を乗じた後に控除額を差し引きます。

建物の場合

  • 建物の不動産取得税額 = (固定資産税評価額 - 控除額) × 3%

土地の場合

  • 土地の不動産取得税額 = 固定資産税評価額 × 1/2 × 3% - 控除額

購入時の税金2.登録免許税

かんたん説明

登録免許税とは、土地や建物の売買の際、所有権の移転登記を行うために支払う税金

不動産の売買では、登録免許税は商習慣で買主が負担することが多いです。

売買を原因とする登録免許税は固定資産税評価額に2%の税率を乗じて求められます。

登録免許税 = 固定資産税評価額 × 2%

土地の売買に伴う所有権移転登記については、税率が「1.5%」となります。

住宅用家屋(建物のみ)については、以下のような要件を満たすと軽減を受けることができます。

新築住宅中古住宅
ž 自己の専用住宅で、床面積が50㎡以上であること。
ž マンションなどの区分所有のものについては、自己の居住用部分の床面積が50㎡以上(登記面積)であること。

ž 左記の新築住宅の要件を満たした上で、建築後住宅として使用された家屋で次の イ・ロのいずれかに該当すること
イ.   建築されたから20年以内(耐火建築物の場合は25年)の家屋であること
ロ.   築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること又は、既存住宅瑕疵担保保険に加入しているもの(加入後2年以内のものに限る。)

上記の要件の他、新築・中古とも以下の要件を満たす必要があります。
①個人が平成32年3月31日までに新築または取得した、もっぱら自分が住むための家屋であること。
②新築または取得後1年以内に登記を受けるものであること。

住宅の軽減税率の適用がない場合とある場合の税率をまとめると以下の通りになります。

 軽減税率のない場合軽減税率のある場合
土地建物土地建物
所有権の保存登記0.4%0.4%0.4%0.15%
所有権の移転登記※11.5%2%1.5%0.3%
抵当権の設定登記※20.4%0.4%0.4%0.1%

購入時の税金3.印紙税

かんたん説明

印紙税とは、「売買契約書」や「住宅ローン等の金銭消費貸借契約書」のような課税文書と呼ばれる書面に収入印紙を貼り付け、消印をして納税するという税金

印紙税は課税文書に記載されている金額により貼り付ける印紙の額が異なります。

契約書記載金額と印紙の額との関係は以下の通りです。

契約書記載金額売買契約書住宅ローン等の金銭消費貸借契約書
1万円未満非課税非課税
1万円以上10万円以下200円200円
10万円超50万円以下200円400円
50万円超100万円以下500円1,000円
100万円超500万円以下1,000円2,000円
500万円超1,000万円以下5,000円10,000円
1,000万円超5,000万円以下10,000円20,000円
5,000万円超1億円以下30,000円60,000円
1億円超5億円以下60,000円100,000円
5億円超10億円以下160,000円200,000円
10億円超50億円以下320,000円400,000円
50億円超480,000円600,000円
金額の記載のないもの200円200円

他にも不動産の売買では課税文書があります。

不動産取引と印紙の要否をまとめると以下のようになります。

【不動産取引の主な文書と印紙税の要否】

文書の種類印紙の要否
媒介契約書×
重要事項説明書×
不動産購入申込書×
不動産売買契約書
不動産売渡証書
土地交換契約書
実測精算確認書
売買契約変更合意書(売買金額変更)
売買契約変更合意書(融資利用条件変更)
借地権譲渡契約書
領収書(5万円以上の営業に関するもののみ)

購入時の税金4.消費税

不動産取引においては、消費税は発生する場合と発生しない場合があります。

消費税は課税事業者と呼ばれる法人や個人事業者が一旦消費税を預り、課税事業者が支払う消費税を指しい引いた差額を納める税金です。

そのため、消費税の納税義務者は、課税事業者になります。

サラリーマンのような個人は課税事業者ではないため、個人から不動産を購入しても消費税は発生しません。

よって、売主が個人なのか、課税事業者なのかによって消費税の発生の有無が異なります。

マンションディベロッパーや不動産会社から不動産を購入する場合には、消費税がかかります。

それに対して、個人の売主から不動産を購入する場合には、消費税はかからないことになります。

また、課税事業者か否かに関わらず、土地の売買に関しては、消費税は発生しません。

土地は誰から購入しても消費税は発生しないことになります。

例えば、新築マンションを課税事業者であるディベロッパーから購入すると、建物のみに対して消費税が発生します。

土地については、売主が課税事業者でも消費税は発生しないです。

消費税についてまとめると、以下の通りになります。

売買
非課税対象課税対象

土地の売買
・庭石と庭木を宅地と一緒にする売買
サラリーマン等の事業者でない個人が住宅を売る場合の建物の売買

課税事業者が行う建物の売買  
その他不動産取引時
非課税対象課税対象
・不動産の登記料(登録免許税)
・印紙税
・仲介手数料
・司法書士に支払う手数料
・融資手続きの手数料

以上、ここまで不動産購入時の4つの税金について見てきました。

住宅ローンを組んで住宅購入した場合、所得税の控除を受けることができます。

そこで次に、税金が安くなる物件の要件と控除額についてみていきましょう。

税金が安くなる物件の要件と控除額

不動産の中でも、一定の要件を備えたマイホームに関しては、不動産取得税と登録免許税は安くなります。

一定の要件とは、新築と中古で異なります。

それぞれ見ていきましょう。

新築住宅で税金が安くなる要件と控除額

新築住宅においては、不動産取得税と登録免許税において、それぞれ軽減措置があります。

建物の不動産取得税

新築住宅の「建物」の不動産取得税は、以下の要件を満たすと固定資産税評価額から1,200万円を控除してくれる特例があります。

【要件】50㎡(戸建以外の賃貸住宅にあったは40㎡)以上240㎡以下

この特例を適用すると、建物の不動産取得税は以下のように計算されます。

建物の不動産取得税 = (建物の固定資産税評価額 - 1,200万円) × 3%

新築建物の不動産取得税は、建物の固定資産税評価額が1,200万円以下であれば課税されず、1,200万円を超える場合には、その1,200万円を超える部分が課税対象となります。

また、平成30年3月31日までに取得した認定長期優良住宅については、認定を受けて建てられたことを証する書類を添付して都道府県に申告した場合には、1,300万円を控除することができます。

土地の不動産取得税

新築住宅の「土地」の不動産取得税についても、次にいずれかの多い方の金額が税額から控除される特例があります。

【控除額】

  • 45,000円(税額が45,000円未満である場合はその額)
  • 土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍(一戸当たり200㎡が限度×住宅の取得持分)×税率(3%)

この特例を適用するための要件は以下のようになります。

【要件】

  1. 住宅の新築より先に土地を取得した場合
    土地を取得後3年以内にその土地の上に住宅が新築されていること。
    ただし、次のいずれかの場合に限られます。

    1. 土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有していること
    2. 土地の取得者からその土地を取得した方(譲渡の相手方)が住宅を新築したこと
  2. 住宅の新築より後に土地を取得した場合
    1. 新築後1年以内にその敷地を取得していること
    2. 新築未使用の住宅とその敷地を、新築後1年以内(同時取得を含む。)に取得していること

この特例を適用すると、土地の不動産取得税は以下のように計算されます。

土地の不動産取得税 = 土地の固定資産税評価額×(1/2)×3% - 控除額

登録免許税

登録免許税に関しては、建物のみに軽減措置があります。

建物の登録免許税で軽減措置を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

【要件】

  1. 自己の専用住宅で、床面積が50㎡以上であること。
  2. マンションなどの区分所有のものについては、自己の居住用部分の床面積※が50㎡以上であること。
    ※居住用部分の床面積は登記簿に記載された面積になります。

登録免許税は、軽減措置を受けると税率が変わります。

軽減税率を受ける場合と受けない場合を比較すると、以下の通りになります。

 軽減税率適用前軽減税率適用後
土地建物土地建物
所有権の保存登記0.4%0.4%0.4%0.15%
所有権の移転登記1.5%2%1.5%0.3%
抵当権の設定登記 (債権の金額)0.4%0.4%0.4%0.1%

繰り返しますが、この特例は建物のみに適用されます。

新築の建物の場合、初めての登記を行うため、登記の種類としては、「所有権の保存登記」になります。

床面積50㎡以上という要件を満たしている新築住宅に関しては、登録免許税の税率が0.4%から0.15%へ軽減されます。

中古住宅で税金が安くなる要件と控除額

中古住宅においても、不動産取得税と登録免許税において、それぞれ軽減措置があります。

建物の不動産取得税

中古住宅の「建物」の不動産取得税は、以下の要件を満たすと固定資産税評価額から所定の軽減額を控除してくれる特例があります。

【要件】

  1. 自分が住むための住宅であること。
  2. 床面積が50㎡以上240㎡以下であること。
  3. 以下のいずれかの要件を満たした住宅であること。
    1. 昭和57年1月1日以降に新築された住宅であること。
    2. 築年数にかかわらず新耐震基準に適合する住宅であることが証明されたこと。
    3. 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)。

この特例を適用すると、建物の不動産取得税は以下のように計算されます。

建物の不動産取得税 = (建物の固定資産税評価額 - 所定の控除額) × 3%

ここで、所定の控除額とは、建物が新築された年月日によって異なります。所定の控除額は以下のようになります。

建築年月日控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日1,000万円
平成9年4月1日以後1,200万円

尚、所定の控除額は都道府県によって異なる場合があります。

土地の不動産取得税

中古住宅の「土地」の不動産取得税についても次にいずれかの多い方の金額が税額から控除される特例があります。

控除額は新築住宅の土地の場合と同じです。

【控除額】

  • 45,000円(税額が45,000円未満である場合はその額)
  • 土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍(一戸当たり200㎡が限度×住宅の取得持分)×税率(3%)

この特例を適用するための要件は以下のようになります。

【要件】

  1. 住宅の新築より先に土地を取得した場合
    土地を取得した日から1年以内(同時取得を含む。)にその土地の上にある住宅を取得していること。
  2. 住宅の新築より後に土地を取得した場合
    住宅の取得後1年以内にその敷地を取得していること。

この特例を適用すると、土地の不動産取得税は以下のように計算されます。

土地の不動産取得税 = 土地の固定資産税評価額×(1/2)×3% - 控除額

登録免許税

中古住宅も登録免許税に関しては、建物のみに軽減措置があります。

建物の登録免許税で軽減措置を受けるには、以下の要件を満たす必要があります。

【要件】

  1. 自分が住むための住宅であり、床面積の90%以上が居住部分であること。
  2. 床面積が50㎡以上※であること。
  3. 取得後1年以内に登記をすること。
  4. 以下のいずれかの要件を満たした住宅であること。
    1. 木造などの非耐火建築物は築20年以内、耐火建築物は築25年以内であること。
    2. 築年数にかかわらず新耐震基準に適合する住宅であることが証明されたこと。
    3. 既存住宅売買瑕疵保険に加入していること(加入後2年以内のものに限る)。

登録免許税は、軽減措置を受けると税率が変わります。

中古の建物の場合、売買となるため、登記の種類としては、「所有権の移転登記」になります。

軽減税率を受ける場合と受けない場合を比較すると、以下の通りになります。

 軽減税率適用前軽減税率適用後
土地建物土地建物
所有権の保存登記0.4%0.4%0.4%0.15%
所有権の移転登記1.5%2%1.5%0.3%
抵当権の設定登記 (債権の金額)0.4%0.4%0.4%0.1%

要件を満たしている中古住宅に関しては、登録免許税の税率が2%から0.3%へ軽減されます。

不動産取得税の軽減を受けるには、新築・中古ともに、その住宅の取得に日から概ね60日以内に、都道府県税事務所に特例を受ける旨の申告をする必要がある

税金が安くなる物件の選び方

住宅の場合、新築では、床面積が50㎡~240㎡の物件を選ぶことが不動産取得税も登録免許税も安くなります。

一方、中古では、床面積が50㎡~240㎡に加え、新耐震基準に適合する住宅や既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅を選ぶことで不動産取得税も登録免許税がともに安くなります。

中古物件を購入する際には、面積以外に、新耐震基準や既存住宅売買瑕疵保険について注意深く確認するようにして下さい。

尚、既存住宅売買瑕疵保険については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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購入者は必ず知っておきたい「住宅ローン控除」

かんたん説明

住宅ローン控除とは、個人が新築住宅または中古住宅の購入、もしくはリフォームを行った際、10年以上のローンを組んでいる場合には、自分が住むことになった年から一定期間にわたり、所定の額が所得税から控除される制度

住宅ローン控除による控除期間の各年分の所得税から控除される金額は、以下の式によって算出されます。

ローン控除額 = 年末借入金残高 × 控除率

控除率や控除期間等は以下の通りです。

区分控除対象 借入限度額控除率控除期間所得税の 最大控除額住民税の 控除限度額※1
消費税率8%または10%の場合4,000万円 (5,000万円) ※21.0%10年間400万円 (500万円)所得税の課税総所得金額等の合計額×7% (最高年136,500円)
個人間の中古住宅の売買の場合2,000万円 (3,000万円) ※21.0%10年間200万円 (300万円)所得税の課税総所得金額等の合計額×5% (最高年97,500円)

※1:所得税から控除しきれない場合に翌年の住民税から控除します。
※2:カッコ内の数字は、長期優良住宅または低炭素住宅の場合の金額となります。

以上、ここまで住宅ローン控除について見てきました。

不動産購入をした人には、税務署からお尋ねが来る場合があります。

そこで次に、不動産購入とお尋ねについて解説いたします。

税務署から「お尋ね」が来た時の対処法

不動産を購入する税務署から「お尋ね」と呼ばれるアンケート書類が来ることがあります。

お尋ねでは不動産の購入時期や購入額を回答します。

また購入資金をどこから出したのか、調達先を聞かれます。

調達先は、預貯金からか、借入をしたのか、贈与を受けたのか等の回答欄があります。

不動産の購入では、税金特例も多いため、後から齟齬が生じないよう真実を回答することがポイントです。

お尋ねが来ても、特にあわてることなく、粛々と対応するようにしてください。

まとめ

以上、ここまで、不動産購入時に発生する税金と住宅の税制優遇について見てきました。

不動産を購入すると、不動産取得税や登録免許税等の税金が発生します。

ざっくり言うと、不動産の中でもファミリータイプの住宅を購入した場合には、様々な軽減措置があります。

住宅の購入する場合には、要件を良く確かめて、税金で損をしない物件を選ぶようにしましょう。

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