不動産購入にかかる4つの税金と控除特例を誰でも分かるように解説

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不動産購入には、次の4つの税金が課税されます。

  1. 不動産取得税
  2. 登録免許税
  3. 印紙税
  4. 消費税

とくに不動産取得税と登録免許税は高額ですから、購入前には不動産購入にかかる税金をしっかり把握してから予算を決めるようにしましょう。

今回は4つの税金とともに、節税するための税金控除特例についても詳しく解説します。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
税金ってなんだか難しいよね~。
確かに複雑ではあるが、知らないと損してしまうこともあるからの。

不動産購入にかかる税金を知ることは、とても大事なことなんじゃ。

フクロウ先生
フクロウ先生

なお、家を購入するときの諸費用全般については下記記事で詳しく解説しています。

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亀梨奈美 (元大手不動産会社T社)

【執筆・監修】元大手不動産会社T社

亀梨奈美

大手不動産会社T社に4年勤務。在籍時代は、都心部の視点を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務を従事。プライベートでも不動産購入を2回、売却を1回経験。注文住宅で家を建てた経験もあり。

経歴大手不動産会社T社(4年勤務)

不動産購入時の税金①不動産取得税と税金控除

不動産取得税は、不動産の取得(購入)にかかる税金

不動産を購入してから、後日、納税通知書が送られてきて納税します。

不動産取得税は、宅地、住宅ともに原則「固定資産税評価額×4%」。固定資産税評価額が3,000万円であれば、不動産取得税は120万円にもなるわけですから非常に高額。

ただし、取得(購入)した不動産によって様々な軽減措置があります。

不動産取得税を節税するためには、自ら申告する必要があるからの。しっかり減税制度を確認しておくんじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

土地及び住宅の軽減措置

まず土地及び住宅は2021年3月31日までの購入で、税率が4%→3%に引き下げられます。

この軽減措置には、とくに適用要件は定められていません。

宅地の課税標準の特例

土地が住宅用地である「宅地」であれば、固定資産税評価額が1/2が課税額となります。

こちらの特例は「土地及び住宅の軽減措置」と併用できるので、宅地の不動産取得税は以下のようになります。

宅地の不動産取得税=土地の固定資産税評価額×1/2×3%

中古住宅とその敷地を購入した場合

中古住宅とその敷地を購入した場合、次の適用要件を全て満たせば軽減措置が適用となり、固定資産税評価額から一定額が控除されます。

中古住宅と敷地を購入した時の節税の適用要件

  • 個人が自己の居住用に取得(購入)
  • 床面積50㎡以上240㎡以下
  • 新耐震基準に適合している

中古住宅とその敷地を購入して上記適用要件に当てはまった場合、以下の計算式で不動産取得税を算出します。

なおこちらも、「土地及び住宅の軽減税率」と併用することが可能。

中古建物の不動産取得税の計算式

中古の建物の不動産取得税:(建物の固定資産税評価額-控除額)×3%

軽減措置による控除額は、取得した住宅が建てられた時期によって異なります。

新築された日控除額
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日1,000万円
平成9年4月1日以降1,200万円

※引用:東京都主税局より
※上記表は東京都の控除額であり、自治体によって控除額は異なることがあります。

中古住宅の敷地の不動産取得税

一方、この場合の敷地の不動産取得税は、次のようになります。

敷地の不動産取得税:(敷地の固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額(下記ⅰ、ⅱいずれか大きい方)

※ⅰ.45,000円
※ⅱ.(土地の固定資産税評価額×1/2÷地積)×住宅の床面積の2倍(上限200㎡)×住宅の持ち分×3%

中古住宅を購入した時の減税措置については下記記事で詳しく解説しています。

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建売住宅や新築マンションを購入した場合

中古住宅ではなく新築住宅を購入した場合も、基本的に控除額は中古住宅と同様です。

ただし適用要件として、次のことがあげられます。

建売住宅や新築マンションの節税の適用要件

  • 床面積50㎡以上240㎡以下(ただし一戸建て以外の住宅かる貸家の場合は、床面積40㎡以上240㎡以下)

つまり新築物件購入の場合は、「自己居住用」だけではなく、「貸家」も軽減措置が適用になるということです。

新築は平成9年以降の建物ですから控除額は1,200万円。ただし長期優良住宅であれば、1,300万円控除されます。(~2020年3月31日の新築)

以下、新築住宅にかかる不動産取得税の計算式です。

新築建物の不動産取得税の計算式

新築の建物の不動産取得税:(建物の固定資産税評価額-1,200万円)×3%

新築住宅の敷地の不動産取得税の計算式

一方、新築の建物が建つ敷地は、「中古住宅とその敷地を購入した場合」と同様の計算式となります。

敷地の不動産取得税:(敷地の固定資産税評価額×1/2×3%)-控除額(下記ⅰ、ⅱいずれか大きい方)

※ⅰ.45,000円
※ⅱ.(土地の固定資産税評価額×1/2÷地積)×住宅の床面積の2倍(上限200㎡)×住宅の持ち分×3%

不動産取得税の減税を受けるには申告が必要

不動産取得税には大きな節税につながる各種控除制度がありますが、自動的に制度が適用となって課税額が引き下げられるわけではありません。

各自治体によって異なりますが、不動産購入から数カ月の内に不動産取得税の納税通知書が届きます。

それまでに、各都道府県に軽減措置適用の申告をする必要があるので注意してください。

次に説明する「登録免許税」もまた、高額になる可能性がある税金じゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産購入時の税金②登録免許税と税金控除

登録免許税は、不動産の登記にかかる税金

不動産購入では、所有権移転の登記と住宅ローンを借り入れるときの抵当権設定の登記に税金が課税されます。

税額は、不動産の固定資産税評価額に「一定の税率」をかけて計算されます。

それでは「一定の税率」とともに、軽減措置が取られるケースについて説明します。

不動産購入にかかる登録免許税の税率

不動産本則税率軽減税率
土地評価額×2.0%評価額×1.5%
建物(新築)評価額×0.4%評価額×0.15%
建物(中古)評価額×2.0%評価額×0.3%
抵当権設定借入額×0.4%借入額×0.1%

※引用:国税庁より

原則、登録免許税の本則税率は上記表の左側ですが、適用要件を満たした場合、表右の軽減税率が適用となります。

適用要件は、次の通り。

不動産購入における登録免許税の減税の適用要件

土地

  • 2021年3月31日までの登記

建物

  • 2020年3月31日までの新築・購入
  • 個人の自己居住用
  • 床面積50㎡以上
  • 新築・購入から1年以内の登記
  • 上記条件を満たした長期優良住宅・低炭素住宅の新築は軽減税率0.1%

抵当権設定

  • 上記適用要件を満たした不動産購入資金の借り入れ

登録免許税については下記記事で詳しく解説しています

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登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的

不動産取得税は新築・購入から数カ月後に納税通知書が送られてきて納めますが、登録免許税は引き渡し・決済時に納めます。

登記は、売買代金の決済がすんだら速やかに司法書士によって手続きされるのが一般的。

買主がとくにやらなければいけないことはなく、軽減税率を適用させるための申告等も司法書士に一任できます。

ただし登録免許税に加えて、司法書士への報酬額が別途必要になるので注意が必要です。

司法書士への報酬額の相場は、5~10万円ほどです。

登記費用については下記記事で詳しく解説しています。

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ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
不動産取得税と登録免許税を確認できたからもうOKだね!
いやいや。まだ不動産購入で必ずかかる税金には、「印紙税」があるぞ。
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産購入時の税金③売買契約書に貼付する印紙は税金の1つ

不動産購入時の売買契約書には、収入印紙を貼付することが義務付けられています。

収入印紙は少し大きい切手のようなものですが、実は税金。とはいえ税務署や自治体に直接納税するのではなく、多くの場合不動産会社が用意してくれるものなので、売買契約時に不動産会社に現金で支払うのが一般的です。

印紙税と軽減措置

契約金額本則税率軽減税率
10万円超50万円以下400円200円
50万円超100万円以下1千円500円
100万円超500万円以下2千円1千円
500万円超1千万円以下1万円5千円
1千万円超5千万円以下2万円1万円
5千万円超1億円以下6万円3万円
1億円超5億円以下10万円5万円

※引用:国税庁より

原則として表左側が本則税率ですが、2020年3月31日までの売買契約は右側の軽減税率が適用されます。

軽減税率適用に、期日以外の適用要件はありません。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
そういえば、不動産って消費税はかからないの?
いい質問じゃ。不動産には必ずしも消費税がかかるとは限らないんじゃよ。
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産購入時のかかる税金④不動産購入には消費税が課税されるとは限らない

不動産購入には、消費税が課税されるケースとされないケースがあります。

消費税が課税されるのは「建物」のみ

消費税が課税されるのは「建物」のみで、「土地」は非課税となります。

それは土地が「消費されるもの」とは考えられていないため。

例えば売買金額2,500万円の中古マンションで、建物代金が1,500万円、土地代金が1,000万円だとすれば、消費税か課税されるのは土地代金1,000万円のみです。

個人からの購入は消費税が非課税になる

建物だとしても、個人から購入する場合には消費税は課税されません。個人は、消費税課税事業者ではないから。

つまり不動産購入で消費税が課税されるケースは、不動産業者など法人から購入した建物代金のみということです。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
売買契約と引渡しまでの間に消費税が増税したら、増税前と増税後、どっちの税率が使われるんだろう?

増税した税率が適用されるタイミング

「消費税の増税前に不動産購入したい!」と考えている方もいらっしゃるかと思います。

売買契約書を交わすタイミングで増税していなければセーフではないという点に注意が必要。消費税増税前の税率で不動産購入したい場合は、物件の引渡しを増税前に完了させなければなりません。

つまり

  • 2019年9月30日までに物件の引渡しを終えていれば消費税は8%
  • 契約日が増税前でも、引渡し日が2019年10月1日以降になれば消費税は10%

課税されるということです。

なお注文住宅の場合は、2019年3月31日までに請負契約を締結していれば、完成が増税後になってしまっても消費税は8%で計算するという措置がとられています。

まとめ

不動産購入にかかる税金は、高額にもなります。しかし各税金には軽減措置が設けられており、適用させることで大幅な減税も見込めます。

ただし不動産取得税については、自ら申告しなければ軽減税率は適用されません。

不動産を購入した後はなにかと落ち着かない時期ではありますが、不動産取得税についてはとくに適用要件をあらかじめ確認の上、期日までに申告することを忘れないようにしましょう。

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