相続で多人数の所有となってしまった不動産をなんとか売却する方法

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個人が所有している不動産は、相続が発生すると、相続人の共有で引き継がれます。

これを放っておくと、2次相続、3次相続が発生し、1つの不動産を30人以上の所有者で共有してしまうようなことがあります。

多人数で共有してしまっている不動産は、なかなか売却することができません。

ただ、手遅れになると、さらに共有者が増え続け、どうしようもなくなります。

多人数で共有している不動産を持っている人の中には、

  • 固定資産税だけかかるので、売却したい
  • 人数が多過ぎて売却できずに困っている
  • 共有者が全国に散らばっておりどうにもならない

等々の悩みを抱えている方も多いと思います。

最初に結論からお伝えすると

多人数共有物件の売却のコツ

  1. 代表者を決める
  2. 全員の同意を取る
  3. 売却最低価格は路線価程度にする
  4. 全国ネットワークのある司法書士を使う
  5. 信頼できそうな不動産会社を探す

という5つです。

今回の記事では「多人数共有物件の売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは多人数共有物件の売却方法を知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

>NTTグループの安心運営、2001年から運営で歴史もあり実績も抜群<

1.多人数が所有の不動産売却をお願いした時の不動産会社の反応

多人数で共有している物件の売却を不動産会社に依頼すると、露骨に嫌がられることが多いです。

最初の相続を1次相続、次以降の相続を2次相続、3次相続と呼びます。

相続では、全ての財産は共有で引き継がれるため、1次相続で共有を解消しなかった場合、2次相続、3次相続により倍々ゲームで所有者が増えていくことがあります。

1次相続の段階で揉めたまま終わると、すぐに所有者が膨れ上がります。

物件が共有のままだと放置されて「固定資産税」だけが掛かる状態に

物件が共有のままだと、有効活用の話もなかなか進まないため、空き家や更地の状態のまま不動産が放置されることも多いです。

すると、所有者は固定資産税だけがかかる状態となり、メリットがありません。

共有物件の売却は、共有者の全員の同意が必要です。

多人数共有となっている物件は、1次相続で揉めた物件であるため、1次相続者の誰かが生存していると、売却の同意を得ることができません。

そのうち、他の所有者の2次相続等が発生し、いつの間にか所有者が増えていきます。

一度も会ったことのない遠縁の親戚が共有者となり、ますます売却しにくくなります。

20人や30人といった数の共有になると、そもそも誰か1人が売りたいと不動産会社にお願いしても、合意形成が図られていない状態では、不動産会社は動いてくれません。

全国に所有者が散らばっているような状態だと、説得のために時間と費用がかかり過ぎてしまうため、商売にならないからです。

そのため、合意形成のできていない状態で多人数共有の物件の売却依頼をしても、ほとんどの不動産会社に断られるというのが実態です。

以上、ここまで不動産会社の反応について見てきました。

では次に多人数共有物件の具体的な売却方法について見ていきます。

最初に代表者を決めるから紹介します。

2.不動産売却をする時はまずは「代表者」を決める

多人数物件の売却では、所有者全員をまとめるリーダーが必要です。

この物件をなんとか売却しようと積極的に動いてくれる代表者の存在が多人数共有物件の売却の成否を決めます。

代表者の方は、定年退職をしたてで、まだ気力と体力もあって、なおかつフルタイムで動ける人が理想です。

現役サラリーマンの人でもできなくはありませんが、負担が重いため代表者とするのは気の毒です。

共有者の中で定年退職後の人がいたら、ぜひ、一肌脱いで売却に尽力するようにして下さい。

多人数の共有となっていると、その分、固定資産税が安くなっているため、税金の負担感は和らぎます。

共有者の中には、税負担が重くないため、売却に全く関心がない人もいます。

「売却したいけれども、面倒なことはしたくない」という人が多く、なかなか自ら動こうとはしません。

ただ、誰かが動いてくれることを望んでいる人も多いため、我こそはという人は、ぜひ自発的に売却リーダーとして名乗りを上げるようにして下さい。

代表者の報酬を決める

多人数共有物件の売却は、代表者にかなり労力を要します。

遠方に地権者がいる場合は、会いに行ったり、手紙を書いたり等を行うため、タダでは話をまとめることはできません。

代表者にはまとめ役としての実費が必ず発生します。

そこで、代表者を決めた場合は、同時に必ず代表者の報酬を決めておくことをオススメします。

共有者の数にもよりますが、労力や長年の問題を解決したという価値を考えれば、最低でも20~30万円は売却金額の中から渡してあげても良いと思います。

報酬は最初に決めてください。

報酬を決めることによって、皆の意識が本気になるという効果があります。

報酬のことを自分で言い出しにくい場合には、味方になってくれそうな共有者のうちの一人に言わせるというのも一つです。

代表者のボランティア色が強くなりすぎると、続きませんので、代表者の報酬はしっかり払うようにしましょう。

以上、ここまで代表者を決めるについて見てきました。

では代表者は何から始めたら良いのでしょうか。

次に全員の同意を得るについて解説します。

3.代表者がまずやることは「共有者全員の同意を得る」こと

代表者のまずやるべきことは、売却することについて共有者全員の同意を得るということです。

共有者全員の同意が得られている状態でないと、不動産会社も司法書士も動いてくれませんので、とにかく同意を得ることが絶対不可欠の条件です。

他人数共有となってしまうと、この先、相続で共有者が増えていく一方であるため、何一つ良いことはありません。

共有者が増えれば増えるほど、何をするにも難しくなりますので、ここで歯止めをかけるべく粘り強く説得するようにして下さい。

揉めていた物件でも、2次相続者や3次相続者となってくると、どちらかと言うと本音は手離れしたいと思っている人の方が多いです。

まずは、説得しやすそうな人から同意を取っていき、売却を賛同する人を多数派にしていくのが良いでしょう。

以上、ここまで全員の同意を得るについて見てきました。

売却については、いくらで売るかというのも大きな関心事になります。

そこで次に査定を取らずに売却価格を決めるについてご紹介します。

4.売却を成功させるコツは「欲を出さない」こと

多人数の共有物件の売却を成功させるコツは、欲をださないということです。

多人数共有物件は、これ以上放置すると、問題がさらに複雑となるため、売却して手離れすることが一番の目標です。

高く売ることが目標ではありません。

通常、売却の前は査定を取っていくらで売るかを決めますが、多人数共有物件の場合は、査定はオススメしません。

不動産査定は、不動産会社の営業的側面を有しているため、高い金額で査定される傾向があります。

高く査定することで、「弊社ならこんなに高く売却できますよ、だから弊社に仲介をご依頼ください」というアピールをしています。

普通の売却では、高く査定しても、後から不動産会社が「やっぱり少し価格を下げてみませんか?」と提案してきます。

単独所有の物件であれば、後から値段を下げるということも簡単にできますが、多人数共有物件の場合、価格を見直すごとに全員の同意を得なければいけないため、とても大変です。

そのため、多人数共有物件の場合は、最初の査定は取らないでください。

誰かが査定を取ろうと言い出したら、リーダーの方がそれを制するようにします。

売却最低価格は「路線価」程度にしておくのがオススメ

売却最低価格については、「路線価」程度にしておくことをオススメします。

路線価とは、国税庁のホームページを見ると確認することができます。

路線価のトップページ

路線価のトップページ

自分の土地の道路の前に数値が振られており、それが路線価と呼ばれる土地の価格です。

前面道路の数値は単位を千円とする1㎡当たりの土地の単価です。

路線価が80と記載されていたら、80,000円/㎡という意味になります。

路線価は、市場価格の概ね8割程度の価格です。

市場価格の2割引きということになりますが、これくらい抑えた数字で最低売却価格を見込んでおきます。

売却するという同意が取れたら、次に「売却価格は無理せず、とりあえず路線価程度で売却しよう」と目線合わせをしておきます。

もちろん、高く売却できる分には、皆がハッピーになることなので、それで構いません。

安めの価格を設定して早く売却することを考える

高い値段を設定してなかなか売却できないよりは、安めの価格を設定して、早く売却した方が、話はまとまりやすくなります。

売却の価格は、欲をださずに設定するようにしてください。

以上、ここまで査定を取らずに売却価格を決めるについて見てきました。

次にやることは司法書士を探すことです。

 

5.全国ネットワークのある司法書士を探す

多人数の共有物件の場合、所有者が全国に散らばっていることが多いです。

そのため、司法書士は全国ネットワークのある司法書士の会社へ依頼してください。

売却では、司法書士が全国の共有者の本人確認を行い、それぞれから委任状等にハンコをもらうことになります。

全国に拠点のない司法書士へ頼んでしまうと、交通費も請求され割高となり、また時間もかかるため良いことが一つもありません。

些細なことですが、全国ネットワークのある司法書士事務所を使うことは、多人数の共有物件の売却を成功させるコツでもあります。

筆者はよく「 税理士ドットコム 」を使って税理士を探すことをオススメしています。

以上、ここまで全国ネットワークのある司法書士を探すについて見てきました。

最後に売却を依頼するについて見ていきます。

6.税理士が決まったら不動産会社に相談する

多人数の共有物件は、全員の同意が取れ、全国ネットワークのある司法書士への依頼が決まった段階で、最後に不動遺産会社へ売却を依頼します。

ここまで段取りをつけておかないと、売却の依頼を断られるケースがあるので、きちんと話をまとめてから依頼するようにして下さい。

もちろん、この段階では査定を取ることになります。

査定は取るものの、最終的には頑張って売却活動をしてくれそうな熱心な不動産会社に頼んでください。

おそらく、査定額は路線価以上で出てくると思いますが、査定の結果はあまり気にせず、路線価を下回っていないかだけチェックします。

あくまでも高く売ることが目標ではないので、しっかりと売却してくれそうな真面目な会社に売却を依頼しましょう。

一括査定を使うと、一度に複数に不動産会社に相談ができますので便利です。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

7.まとめ

以上、相続で多人数の所有となってしまった不動産をなんとか売却する方法について見てきました。

多人数共有物件の売却のコツ

  1. 代表者を決める
  2. 全員の同意を取る
  3. 売却最低価格は路線価程度にする
  4. 全国ネットワークのある司法書士を使う
  5. 信頼できそうな不動産会社を探す

という5つです。

これ以上放置せずに、なんとか売却を成し遂げてください。

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