【修繕はするべき】不動産をリフォーム代は販売価格にそのまま上乗せできない!

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中古マンションや中古戸建の販売チラシを見てみると、大きく「リフォーム済み!」と書かれているチラシを見かけます。

リフォーム済みの物件の販売価格は、他の物件よりも高いのも事実です。

ただし、リフォーム代はそのまま販売価格に上乗せされるのかというとNOです。

不動産を売却しようとしている人の中には、

  • やはりリフォームはしなければいけないのだろうか
  • うちの物件はリフォームしないと売れるわけがない
  • リフォーム費用にはどれくらいかかるのだろうか

等々のことを思っている方も多いと思います。

結論からすると、リフォームしなくても不動産を売却することは可能です。

そこで今回の記事では不動産売却における「リフォーム」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産売却におけるリフォームを理解し、リフォームすべきかどうかの判断が付くようになります。

すまいValue

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1.リフォーム工事費用は「新築工事費用」よりも高い

新築工事費用よりも割高になる

リフォームは新築と異なり、人によってやる内容が異なるため、費用はバラバラです。

一口にフルリフォームと言っても、500万円で済む人もいれば、1,000万円もかけてしまう人がいます。

「何をどうリフォームするか」によって金額が大きく変わるというのがリフォーム工事の特徴です。

また、リフォームの場合、新築とは異なり「一部壊して」取り付けるという作業が発生します。

リフォームでは、この「一部壊す」という余計な作業が入るため、新築工事よりも割高になります。

壊すのも重機のように機械で壊すのではなく、職人さんが手壊す作業になります。

手壊しは重機で壊すのよりも高いです。

取壊し費用と廃材処理費用が含まれるため、リフォーム費用は新築工事よりも割高になります。

新築工事費用の内訳

では、ここでリフォーム費用を理解する前に、新築工事費用はどのような内訳になっているのかを見てみます。

新築工事は、大きく分けて躯体工事と設備工事に分かれます。

躯体工事とは、木造や鉄骨等の構造や外壁や内壁等の仕上げ工事を含みます。

設備工事は電気工事、給排水工事、空調工事です。

住宅の新築工事の場合、全体の工事費用の中で躯体工事費用は約80%、設備工事費用は約20%となります。

20%の設備工事費用のうち、電気工事、給排水工事、空調工事の内訳は、ざっくり3分の1ずつとなります。

電気工事とは照明や配線等、給排水工事とはバス・トイレ・キッチン等、空調工事とは、エアコン・換気設備等が含まれます。

仮に3,000万円の一戸建(建物のみ)を考えた場合、新築工事費のそれぞれの金額は以下のようになります。

全体内訳割合内訳割合金額
新築工事 3,000万円躯体工事80% 2,400万円躯体工事40%1,200万円
仕上げ工事40%1,200万円
設備工事20% 600万円電気工事6.666%200万円
給排水工事6.666%200万円
空調工事6.666%200万円

上記の例で考えると、例えばバス・トイレ・キッチン等の給排水工事費用は、3,000万円の戸建住宅だと新築工事では200万円ということになります。

ところが、仮にバス・トイレ・キッチン等を全てリフォームすると200万円では収まりません。

バス・トイレ・キッチン・洗面所のことを水回りと呼びます。

例えば、リフォームの中でも一番高いユニットバス※への交換などはそれだけで150万円程度かかります。

さらにキッチンの交換も100万円近くかかります。

ユニットバスとは最初から床・壁・天井・浴槽が一体型となった浴室です。今どきのマンションや分譲戸建住宅のお風呂は、ほとんどユニットバス

そのため、バスとキッチンの交換だけでも250万円超かかるということになります。

上記の例の給排水工事200万円を上回ります。

新築工事とは異なり、「一部壊す」という作業が入るため、リフォーム工事費用は新築工事費用よりも割高になるといことを理解しておきましょう。

部分別リフォーム費用

リフォームは、工事の部位や内容によって金額が大きく変わります。

同じ工事であっても新しくする部材を高級品にすれば、当然リフォーム代は高くなります。

工事の部位別におけるおよその価格は下表の通りです。

工事部位およその価格
キッチン50万円~200万円
ユニットバス70万円~150万円
トイレ50万円~100万円
玄関25万円~55万円
内装壁紙10万円~30万円
和室の洋室化50万円~90万円
外装塗装60万円~250万円
門扉交換5万円~35万円
外構床貼替20万円~40万円
外構ウッドデッキ35万円~150万円
フルリフォーム500万円~1,000万円

リフォーム費用は、基本的にキッチンやユニットバス、トイレなどの水回りの部分に関しては、金額が大きくなります。

キッチンに関しては、キッチンの天板や水栓金物、コンロ、吊戸棚の面材等を、何を選ぶかで金額が大きく異なります。

例えばドイツ製のオシャレなキッチンにすれば金額も上がります。

バスに関しては、一番大きな金額になるのは、ユニットバスの丸ごと交換です。

シャワーヘッドの交換だけ等であれば、それほど大きな金額にはなりません。

水回りのリフォームで注意をしたいことは、位置を変えるような工事です。

例えば、お風呂の位置を変える、キッチンの位置をずらす、トイレの場所を変更する等の工事は大工事となり多額の費用が発生します。

水回りの部分は、排水を家の外に流す必要があり、床下の排水管には勾配が設けられています。

そのため、排水管はやたらと位置をずらすことはできません。

排水管の位置をずらそうとすると、床を上げる等の工事が必要になります。


たまに、飲食店に行くと、トイレの部分だけ床が上がっているのを見たことをある人もいると思います。

排水を伴う水回りでは、位置を変更しようとすると床下の排水まで考慮する必要が出てきます。

そのため、「ちょっとキッチンをずらしたい」程度のリフォームであっても、金額が跳ね上がります。

リフォームのコストを抑えるには、水回りの位置は変えないということがポイントです。

フルリフォームにおいては、各部位の工事をどのように選択するかの積み上げによって金額が決まります。

フルリフォームの目安としては、500万円~1,000万円になりますが、これも内容次第では高くなったり安くなったりもします。

リフォーム工事の費用は、余分な工事は行わず、重要な部分だけ行ってコストを抑えていくことがポイントになります。

以上、ここまでリフォーム工事費用について見てきました。

では、リフォームすると、その分、売却価格には転嫁できるのでしょうか。

そこで次にリフォーム代と売却価格への影響について見ていきます。

2.リフォーム代は売却価格にそのまま上乗せにはならない

結論からすると、リフォーム代は売却価格にそのまま転嫁することはできません。

例えば、リフォームせずに売却した住宅の価格が3,000万円だったとします。

この住宅に600万円のリフォームを投じても、3,600万円で売却できるとは限りません。

むしろ、600万円のリフォーム費用を投じても、3,200万円~3,300万円程度になるのが関の山です。

つまりリフォームによって300万円~400万円を損することになります。

リフォーム代が売却価格に転嫁できない理由

では、なぜリフォーム費用が売却価格に転嫁できないでしょうか。

その理由は、リフォーム費用には購入者の目に見えない無駄な工事が含まれているからです。

例えば、リフォームでドイツ製のオシャレなキッチンを入れたとします。

そのキッチンそのものの価格は100万円だったとします。

ところが、リフォーム工事となると、昔のキッチンを取壊し、撤去する等の余計な工事が含まれます。

そのため、100万円のキッチンを入れるとしても、リフォーム工事となると、取壊しや撤去費用も加算され150万円になってしまうようなことがあります。

リフォーム工事は新築工事よりも割高です。

中古マンションの購入者にとって見ると、新しいドイツ製のキッチンに100万円の価値はあると思っても、工事費を含めた150万円の価値までは価値があるとは思えません。

例えば、さらにキッチンの位置を変えたことでそのキッチンのリフォームに300万円かかったとします。

100万円のキッチンを入れるのに300万円もする理由は、床下排水管の工事があるためです。

床下排水管に関しては、購入者は全く目にすることができません。

目に見えるところはあくまでも100万円のキッチンだけであり、床下排水管工事や取壊し、撤去費用等は購入者には価値が見いだせない部分なのです。

多くの場合、リフォームをしてもその金額をそのまま売却価格に転嫁することはできません

従って、結論としてはリフォームをすると、損をして売却することになります

リフォームをすれば、確かに売却価格は多少高くすることはできますが、投じた工事費用を全額回収することができないため、「リフォームをする必要はない」のです。

リフォームすべきか不安な方はまず「無料査定相談」をする

リフォームすべきかどうかが不安の方は、まずは現在の状態で不動産会社に査定を取ることをオススメします。

査定を取って、金額が出てくるということは、「その金額で売れる」ということに他なりません。

リフォームしないと売れないという物件は、ほぼ存在しないため、査定に出せば必ず金額が出てきます。

まずはリフォームをしない状態でどの程度の金額で売却できそうか、査定を取るようにしましょう。

査定は、一括査定サイトを使えば無料で取ることが可能です。

一括査定サイトでは、最大6社からの査定を取得することができます。

「リフォームしないと売却できないのではないか」と疑心暗鬼になっている方には、特に一括査定サイトがオススメです。

複数の会社から査定額を取ると、「なんだ、リフォームしなくても売れるんだ」と納得感を得ることができます。

一社の査定だけだと不安であっても、複数社からの査定であれば、リフォームはしなくても良いという確信を持てるようになります。

繰り返しにはなりますが、不動産の売却を考えているのであれば、リフォームをする前にまずは査定を取って、現時点ではいくらで売れるかということを確認するようにしましょう。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 すまいValue 」「 イエウール 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


そして、それらの超大手TOP3に依頼できるのが「 すまいValue 」。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue にしておきましょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

ただし、すまいValueにも弱点があります。

  1. 大手は都会の不動産は得意ですが、人口の少ない地方はあまり得意としていない(力を入れていない)
  2. 大手は両手仲介(売主と買主の両者から仲介手数料をもらうこと)が多い

対策としては、中堅や地方の不動産会社にも査定相談をしておくこと。

イエウール 」は、すまいValueで対応していなかったところでも対応している可能性が高いです。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」から「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功確率が上がります。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

人口が多い都市にお住まいの方でも、最初に紹介した「 すまいValue 」と今回の「 イエウール 」を両方申し込むことで成功確率がさらに上がります。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【間違いない安心実績】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【すまいValueの穴を埋めてくれる】大手・中堅~地域密着まで一番多くの不動産会社に相談、利用者数No.1の「 イエウール
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 900社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

以上、ここまでリフォーム代と売却価格への影響について見てきました。

リフォームは買主が求めているかというと、そうとも言い切れません。

そこで次に買主が期待していることについてご紹介します。

3.買主は安く購入して自分でリフォームしたいと考えている

リフォームすると、全額を売却価格に転嫁することはできませんが、高く売却できることは事実です。

一方で、価格が高くなることに関しては、買主は全く歓迎していません。

買主はできるだけ物件を安く買いたいというのが本音です。

売主に中途半端なリフォームをされて価格が高くなるよりは、安く買って自分でリフォームをしたいというのが買主の希望しているところでもあります。

リフォームは、キッチンやバス、壁紙、床等の目に見える部分が多いです。

このような目に見える部分は、価値が人の嗜好に左右されやすい部分になります。


例えば、床もフローリングが好きな人もいれば、カーペットの方が好きな人もいます。

カーペットが好きな人は、綺麗にフローリングにリフォームされていても、そこに価値を見出すことはできません。

そのため、中古物件は「買主にリフォームさせる」という考え方を取った方がお互いにハッピーです。

内主の趣味嗜好を押し付けるのではなく、そのまま売却して買主にリフォームしてもらった方が物件も幸せです。

それでもリフォームしたい場合には、トイレだけリフォームすることがオススメです。

中古物件の購入者は、購入後、どんなにリフォームしない人でも、必ずトイレだけはリフォームをします。

そのため、最初からトイレが新品にリフォームされていれば購入者にとっても嬉しいリフォームとなります。

新しい便座だけを買っておき、未使用のまま購入者にプレゼントするのが良いでしょう。

売却のチラシに、「購入者には新品のウォシュレットをプレゼントします」と書けば、反応も良くなります。

「トイレの便座プレゼント」はちょっとした工夫ですが、リフォームするよりは価格も安く、効果も高いです。

売却をやめて賃貸にする場合はリフォームするべき

売却を取りやめて貸すことにする場合は、考え方を180°変えてください。

マイホームを人に貸す場合は、貸す前にリフォームすべきです。

賃貸の場合は、リフォームした方が貸しやすくなりますし、リフォーム費用も賃料の中から時間をかけて回収することができます。

賃貸では借主がリフォームすることができません。

自分でリフォームできないのであれば、既に貸主でリフォームしてくれている物件を借りる方が快適です。

通常のアパートでも空室対策としてリフォームは良く行われることです。

貸し出しやすくするためにも、貸す前にリフォームをするようにして下さい。

物件を売却する場合はリフォームをする必要はありませんが、賃貸する場合はリフォームをするようにしましょう。

以上、ここまで買主が期待していることについて見てきました。

ところで、定価で売却するためには、リフォームはせずとも修繕はすべきです。

そこで次に修繕はすべきについてご紹介します。

4.【結論】リフォームはするべきではないが、修繕はするべき

リフォームは、現状のものをより良いものへする改良です。

一方で、修繕は壊れているものを治す修理です。

壊れているものは、基本的になかなか売却できませんので、修繕はすべきです。

ただ、不動産の場合、軽微なものに関しては、修繕は不要です。

例えば床に家具を置いた跡の穴がある、網戸に一部穴が開いている等の軽微なものに関しては、買主に容認してもらうことで売却します。

このように軽微な損傷は、最終的に買主の「容認事項」とうことで整理して売却を行います。

つまり、細かいことは買主に我慢してもらうということです。

一方で、買主にも我慢できない部分というのは存在します。

例えば、窓ガラスが割れている、扉が閉まらない、お湯が出ない等々の重大な損傷を抱えているものに関しては容認できないのが通常です。

このような重大な損傷に関しては修繕しないと売却できません。

どこから修繕すべきかは「買主」と「売主」の力関係で決まる

どこからが修繕すべきで、どこまでが容認事項なのかについては、買主と売主との力関係で決まってきます。

例えば、非常に立地が良く希少性の高い物件であれば、買主が「ぜひ欲しい」という物件になります。

「ぜひ欲しい」という状況であれば、多少の不具合があっても我慢はできます。

この場合、要因事項の範囲は広くなります。

一方で、なかなか売却できないような物件であれば、売主が「頼むから買ってください」という物件になります。

「頼むから買ってください」という状況であれば、網戸の穴ですら修繕しなければいけないかもしれません。

修繕と容認のラインは、買主と売主との間の力関係で決まります。

尚、修繕すべきかどうかについても、複数の不動産会社に意見を聞きながら決めていくことをオススメします。

微妙な損傷については、不動産会社によっても意見が分かれます。

修繕についても、できるだけ多くの不動産会社の意見を聞いた方が、客観性が高まります。

前章で紹介した 「 すまいValue 」「 イエウール 一括査定サイトで訪問査定を受けた際、修繕すべきかどうかについても、同時に確認するのが良いでしょう。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/ すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

5.まとめ

以上、不動産を売却する際にリフォームはするべきなのかについて徹底解説してきました。

リフォームは、何をどこまでやるかによって、大きくリフォーム代金が変わります。売却にあたってはリフォームをする必要はありません。

修繕すべきかどうかについては、複数の不動産会社に意見を聞きながら、決めることをお勧めします。

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  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
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