中古住宅を購入したときの登録免許税とは?減税する方法は?

投稿日:2017年10月30日 更新日:

不動産の買換えで気になることの一つに物件購入時の登録免許税があります。

登録免許税は、原則、買主負担のためどの程度かかるのか費用を事前に把握しておきたいものです。

不動産の買い替えや購入を検討している人の中には、

  • 不動産の登録免許税っていくらかかるのだろう
  • 中古住宅には登録免許税の軽減措置があると聞いたがどのようなものなのだろうか
  • 登録免許税を安くするには、どのような物件を購入すれば良いのだろうか

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では不動産購入時のおける「登録免許税」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは登録免許税について理解し、軽減措置等の特例も知ることができます。

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1.登録免許税とは

登録免許税とは、登記簿謄本に自分の権利を記載するために必要となる税金

登録免許税は国税です。

登録免許税は、法務局に支払う事務手数料のようなものですので、納税している感覚がない方も多いです。

登録免許税は所有権移転登記のタイミングで法務局に支払うため、物件の引渡と同時に発生します。

実際は、登録免許税はあらかじめ所有権移転登記を行う事前に支払っておき、司法書士が引渡の当日に買主に代わって支払うことが多いです。

登録免許税は、本来、売主と買主で応分負担しても良いのですが、実際の売買では商習慣として買主が全額負担する形を取っています。

登記は買主の権利を守るために行うものであるため、登録免許税は買主の負担にて支払うことがほとんどです。

不動産の購入時には、その他に不動産取得税が発生します。

登録免許税と不動産取得税は、不動産が売買される流通時に発生することから、2つをまとめて「流通税」と呼ぶこともあります。

以上、ここまで登録免許税について見てきました。

では登録免許税はどの程度かかるのでしょうか。

そこで次に登録免許税の原則について見ていきます。

2.登録免許税と計算方法とその費用

登録免許税は、以下の計算式で計算される額になります。

登録免許税 = 不動産の価額 × 税率

ここで、不動産の価額とは、実際の売買額ではありません。

固定資産税納税通知書に記載された固定資産税評価額になります。

固定資産税評価額は、売主しか分かりません。

不動産会社が仲介に入っている場合には、事前に不動産会社に固定資産税評価額を確認してもらい、登録免許税を計算することになります。

登録免許税率は、下表のようになります。

税率は登記の種類と原因によって異なります。

登記の種類・原因 税率
所有権の保存登記 0.4%
所有権の移転登記 相続・合併 0.4%
遺贈・贈与 2%
売買等 2%
地上権・賃借権等の設定または転貸の登記 1%
所有権の信託の登記 0.4%
抵当権の設定登記 債権金額の0.4%
所有権の移転等の仮登記 1%

中古住宅を購入した場合は、「所有権移転登記の売買等」になりますので、税率は2%になります。

また住宅ローンを使って購入する場合には、抵当権を設定することになりますので、登録免許税は債権額の0.4%となります。

ちなみに所有権保存登記とは、今まで存在しなかった不動産に対して初めて行う登記になります。

新築の建物は初めて行う登記になるため、所有権の保存登記になります。

土地については、埋立地のような新たにできた土地なら保存登記の対象となり得ますが、原則、土地の保存登記というのは滅多にありません。

中古住宅購入の場合は、既に土地も建物も存在するため、所有権移転登記になります。

尚、平成31年3月31日までに行う土地の売買に伴う所有権移転登記については、税率が「1.5%」となります。

以上、ここまで登録免許税の原則について見てきました。

登録免許税は、一定の要件を備えた住宅であれば、税率が軽減されます。

そこで次に住宅用家屋の軽減について見ていきます。

3.住宅の購入は軽減処置あり!その要件とは?

3-1.住宅の基本要件

不動産の中で「住宅」に関しては、一定の要件を備えたものは所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記の税率が軽減されます。

ここで住宅とは、以下の2つの基本要件があります。

住宅の基本要件

  1. 個人が平成32年3月31日までに新築または取得した、もっぱら自分が住むための家屋であること。
  2. 新築または取得後1年以内に登記を受けるものであること。

この要件のポイントとしては、対象者が個人であることであり、法人は対象ではないという点です。

また「もっぱら自分が住むための家屋」であるため、投資用ワンルームや賃貸アパートは対象外になります。

3-2.新築と中古の要件

上記の住宅の基本要件を備えたうえで、さらに新築と中古では以下の要件が加わります。

新築住宅 中古住宅
  • 自己の専用住宅で、床面積が50㎡以上であること。
  • マンションなどの区分所有のものについては、自己の居住用部分の床面積が50㎡以上(登記面積)であること。
  • 左記の新築住宅の要件を満たした上で、建築後住宅として使用された家屋で次のイ・ロのいずれかに該当すること
    • イ. 建築されたから20年以内(耐火建築物※の場合は25年)の家屋であること
    • ロ. 築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること又は、既存住宅瑕疵担保保険に加入しているもの(加入後2年以内のものに限る。)

※耐火建築物とは、建物登記簿に記載された構造が、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、石造、れんが造の家屋をいいます。

ここでのポイントは、面積が50㎡以上である点です。

40㎡程度の2DKのコンパクトマンションを購入されると、登録免許税の軽減を受けることができません。

中古住宅では、新築の要件に加えて、さらに上表右側のイもしくはロの要件を満たす必要があります。

イもしくはロの要件には、「新耐震基準に適合していることの証明」もしくは、「既存住宅瑕疵担保保険への加入」の2パターンがあります。これらについては、後述します。

尚、この軽減措置については、あくまでも「建物」のみになります。

土地には適用されませんので注意してください。

以上、ここまで住宅の軽減要件について見てきました。

ではこの要件を満たした住宅は、どの程度、税金が下がるのでしょうか。次に軽減税率について見ていきます。

4.具体的な軽減税率

下表に住宅の軽減税率の適用がない場合とある場合をまとめます。

土地についての軽減はありませんが、違いを明確にするため土地の登録免許税率も示します。

必要項目  軽減税率のない場合 軽減税率のある場合
土地 建物 土地 建物
所有権の保存登記 0.4% 0.4% 0.4% 0.15%
所有権の移転登記※1 1.5% 2% 1.5% 0.3%
抵当権の設定登記※2 0.4% 0.4% 0.4% 0.1%
  • ※1:土地は平成31年3月31日までの税率
  • ※2:債権金額に対する税率

軽減税率の効果が大きいのは建物になります。

前章の要件を満たした中古住宅を購入すると、建物の登録免許税の税率は2%から0.3%に減少します。

例えば、建物の固定資産税評価額が10,000千円だった場合、建物の登録免許税は、軽減税率のない場合とある場合で以下のような差が生じます。

  • 軽減税率のない場合
    • 登録免許税=10,000千円×2%=200,000円
  • 軽減税率のある場合
    • 登録免許税=10,000千円×0.3%=30,000円

この場合、軽減税率のない場合とある場合で差額は170,000円になります。

家具が1つくらい贅沢できそうな額が節約できます。

以上、ここまで軽減税率について見てきました。

それでは次に新耐震基準と既存住宅瑕疵担保保険について見ていきましょう。

5.新耐震基準と既存住宅瑕疵担保保険

5-1.新耐震基準とは

中古住宅の税金の軽減措置では、新耐震基準を満たしているものに対して適用されます。

これは登録免許税に限らす、不動産取得税や住宅ローン控除等、共通に見られる要件です。

新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日に改正された建築基準法に基づく基準です。

昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、原則、新耐震基準が適用されています。

昭和56年6月1日よりも前に確認申請を取った建物でも、新耐震基準を満たしている可能性のある建物は存在します。

例えば、最高裁判所などは頑丈に造られている建物なので、これより以前に建てられていても新耐震基準を満たしています。

このように、しっかりとした建物であれば、昭和56年6月1日よりも前の建物でも、新耐震基準に適合している可能性はあります。

新耐震基準の適合することを証明するためには、耐震基準適合証明書を取得する必要があります。

耐震基準適合証明書は、建築士や指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関に耐震診断を依頼し、取得します。

耐震基準適合証明書によって、新耐震基準を満たしている建物であれば、登録免許税の軽減を受けることが可能です。

5-2.瑕疵担保保険とは

瑕疵担保保険とは、住宅を売却後、一定の隠れた瑕疵(かし)が発見された場合に生じる補修費用などの経済的な負担を保険金で賄うことのできる保険です。

瑕疵担保保険が付保された物件は、登録免許税に限らす、不動産取得税や住宅ローン控除等で、税金の軽減措置を受けることが可能です。

瑕疵担保保険は、いざと言う場合の瑕疵担保のみならず、流通税等を安くしてくれるという経済的なメリットもあります。

瑕疵担保保険が付保されている物件は、まだまだ少数派です。

瑕疵担保保険が付保されていれば非常にお得な物件ですので、中古住宅の購入の際は、瑕疵担保保険が付保されているかどうかを確認するようにしましょう。

この保険はインスペクションと呼ばれる建物状況調査に合格すると付保することが可能です。

2018年4月以降、不動産会社によるインスペクションのあっせんが義務化されるため、瑕疵担保保険付きの中古住宅が増えてくるものと予想されます。

インスペクションについては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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瑕疵担保保険を付保した場合に受けられる税金の軽減措置については、下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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6.まとめ

以上、中古住宅を購入したときの登録免許税の軽減措置を徹底解説してきました。

中古住宅を購入する際は、登録免許税の軽減要件を受けられるかどうかをしっかりと確認するようにしましょう。

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