中古住宅を購入したときの登録免許税とは？減税する方法は？

不動産の買換えで気になることの一つに物件購入時の登録免許税があります。

登録免許税は、原則、買主負担のためどの程度かかるのか費用を事前に把握しておきたいものです。

そこで今回の記事では不動産購入時のおける「登録免許税」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは登録免許税について理解し、軽減措置等の特例も知ることができます。

1.登録免許税とは

登録免許税は国税。登録免許税は、法務局に支払う事務手数料のようなものですので、納税している感覚がない方も多いです。

登録免許税は所有権移転登記のタイミングで法務局に支払うため、物件の引渡と同時に発生。

実際は、登録免許税はあらかじめ所有権移転登記を行う事前に支払っておき、司法書士が引渡の当日に買主に代わって支払うことが多いです。

登録免許税は、本来、売主と買主で応分負担しても良いのですが、実際の売買では商習慣として買主が全額負担する形を取っています。

登記は買主の権利を守るために行うものであるため、登録免許税は買主の負担にて支払うことがほとんどです。

不動産の購入時には、その他に不動産取得税が発生します。

登録免許税と不動産取得税は、不動産が売買される流通時に発生することから、2つをまとめて「流通税」と呼ぶこともあります。

不動産取得税については、以下の記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまで登録免許税について見てきました。

では登録免許税はどの程度かかるのでしょうか。

2.登録免許税と計算方法とその費用

登録免許税は、以下の計算式で計算される額になります。

ここで、不動産の価額とは、実際の売買額ではありません。

固定資産税納税通知書に記載された固定資産税評価額になります。

固定資産税評価額は、売主しか分かりません。

不動産会社が仲介に入っている場合には、事前に不動産会社に固定資産税評価額を確認してもらい、登録免許税を計算することになります。

登録免許税率は、下表のようになります。

税率は登記の種類と原因によって異なります。

登記の種類・原因		税率
所有権の保存登記		0.4％
所有権の移転登記	相続・合併	0.4％
	遺贈・贈与	2％
	売買等	2％
地上権・賃借権等の設定または転貸の登記		1％
所有権の信託の登記		0.4％
抵当権の設定登記		債権金額の0.4％
所有権の移転等の仮登記		1％

中古住宅を購入した場合は、「所有権移転登記の売買等」になりますので、税率は2％になります。

また住宅ローンを使って購入する場合には、抵当権を設定することになりますので、登録免許税は債権額の0.4％となります。

ちなみに所有権保存登記とは、今まで存在しなかった不動産に対して初めて行う登記になります。

新築の建物は初めて行う登記になるため、所有権の保存登記になります。

土地については、埋立地のような新たにできた土地なら保存登記の対象となり得ますが、原則、土地の保存登記というのは滅多にありません。

中古住宅購入の場合は、既に土地も建物も存在するため、所有権移転登記になります。

令和3年3月31日までに行う土地の売買に伴う所有権移転登記については、税率が「1.5％」となります。

以上、ここまで登録免許税の原則について見てきました。

登録免許税は、一定の要件を備えた住宅であれば、税率が軽減されます。

3.住宅の購入は軽減処置あり！その要件とは？

不動産の中で「住宅」に関しては、一定の要件を備えたものは所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記の税率が軽減されます。

ここで住宅とは、以下の2つの基本要件があります。

住宅の基本要件

この要件のポイントとしては、対象者が個人であることであり、法人は対象ではないという点です。

また「もっぱら自分が住むための家屋」であるため、投資用ワンルームや賃貸アパートは対象外になります。

新築と中古の要件

上記の住宅の基本要件を備えたうえで、さらに新築と中古では以下の要件が加わります。

新築住宅	中古住宅
自己の専用住宅で、床面積が50㎡以上であること。 マンションなどの区分所有のものについては、 自己の居住用部分の床面積が50㎡以上(登記面積)であること。	左記の新築住宅の要件を満たした上で、 建築後住宅として使用された家屋で次のイ・ロのいずれかに該当すること イ. 建築されたから20年以内(耐火建築物※の場合は25年)の家屋であること ロ. 築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたものであること 又は、既存住宅瑕疵担保保険に加入しているもの(加入後2年以内のものに限る。)

※耐火建築物とは、建物登記簿に記載された構造が、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、石造、れんが造の家屋をいいます。

ここでのポイントは、面積が50㎡以上である点です。

40㎡程度の2DKのコンパクトマンションを購入されると、登録免許税の軽減を受けることができません。

中古住宅では、新築の要件に加えて、さらに上表右側のイもしくはロの要件を満たす必要があります。

イもしくはロの要件には、「新耐震基準に適合していることの証明」もしくは、「既存住宅瑕疵担保保険への加入」の2パターンがあります。これらについては、後述します。

この軽減措置については、あくまでも「建物」のみになります。

土地には適用されませんので注意してください。

以上、ここまで住宅の軽減要件について見てきました。

ではこの要件を満たした住宅は、どの程度、税金が下がるのでしょうか。次に軽減税率について見ていきます。

4.具体的な軽減税率

下表に住宅の軽減税率の適用がない場合とある場合をまとめます。

土地についての軽減はありませんが、違いを明確にするため土地の登録免許税率も示します。

必要項目	軽減税率のない場合		軽減税率のある場合
	土地	建物	土地	建物
所有権の保存登記	0.4％	0.4％	0.4％	0.15％
所有権の移転登記※1	1.5％	2％	1.5％	0.3％
抵当権の設定登記※2	0.4％	0.4％	0.4％	0.1％

※1：土地は令和3年3月31日までの税率
※2：債権金額に対する税率

軽減税率の効果が大きいのは建物になります。

前章の要件を満たした中古住宅を購入すると、建物の登録免許税の税率は2％から0.3％に減少します。

例えば、建物の固定資産税評価額が10,000千円だった場合、建物の登録免許税は、軽減税率のない場合とある場合で以下のような差が生じます。

この場合、軽減税率のない場合とある場合で差額は170,000円になります。

家具が1つくらい贅沢できそうな額が節約できます。

以上、ここまで軽減税率について見てきました。

それでは次に新耐震基準と既存住宅瑕疵担保保険について見ていきましょう。

5.新耐震基準と既存住宅瑕疵担保保険

中古住宅の税金の軽減措置では、新耐震基準を満たしているものに対して適用されます。

これは登録免許税に限らす、不動産取得税や住宅ローン控除等、共通に見られる要件です。

昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、原則、新耐震基準が適用されています。

昭和56年6月1日よりも前に確認申請を取った建物でも、新耐震基準を満たしている可能性のある建物は存在します。

例えば、最高裁判所などは頑丈に造られている建物なので、これより以前に建てられていても新耐震基準を満たしています。

このように、しっかりとした建物であれば、昭和56年6月1日よりも前の建物でも、新耐震基準に適合している可能性はあります。

新耐震基準の適合することを証明するためには、耐震基準適合証明書を取得する必要があります。

耐震基準適合証明書は、建築士や指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関に耐震診断を依頼し、取得します。

耐震基準適合証明書によって、新耐震基準を満たしている建物であれば、登録免許税の軽減を受けることが可能です。

瑕疵担保保険とは

瑕疵担保保険が付保された物件は、登録免許税に限らす、不動産取得税や住宅ローン控除等で、税金の軽減措置を受けることが可能です。

瑕疵担保保険は、いざと言う場合の瑕疵担保のみならず、流通税等を安くしてくれるという経済的なメリットもあります。

瑕疵担保保険が付保されている物件は、まだまだ少数派。

瑕疵担保保険が付保されていれば非常にお得な物件ですので、中古住宅の購入の際は、瑕疵担保保険が付保されているかどうかを確認するようにしましょう。

この保険はインスペクションと呼ばれる建物状況調査に合格すると付保することが可能です。

2018年4月以降、不動産会社によるインスペクションのあっせんが義務化されるため、瑕疵担保保険付きの中古住宅が増えてくるものと予想されます。

インスペクションについては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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瑕疵担保保険を付保した場合に受けられる税金の軽減措置については、下記に詳しく解説しています。

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6.住み替え検討なら、まずは「いくらで売れるのか」をチェック

住み替えの場合、資金計画を立てることが大きなポイントになりますが、そのための第一歩が「今の家がいくらで売れるのか」を確認することから始まります。

不動産の売却金額によっては、売却益を購入物件の初期費用に回して、ローンの借入額を減らすことも可能です。

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定に対応してくれる点もポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

住宅本舗を使うと住宅ローンの一括仮審査ができる

住み替えのための不動産売却と新規物件用の住宅ローン契約を同時に進めるのは、とても大変です。

そこでオススメなのが、住宅ローンの仮審査を一括で行えるサービスを使うことです。

銀行によって住宅ローンの金利は異なりますし、審査基準も異なります。

そこでオススメなサービスが「 住宅本舗 」。

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自分で1社1社探していては非常に面倒。

それが住宅本舗を使うと、1回で自動的にしてくれますので、かなり便利です。

まとめ

中古住宅を購入したときの登録免許税の軽減措置を解説してきました。

中古住宅を購入する際は、登録免許税の軽減要件を受けられるかどうかをしっかりと確認するようにしましょう。