リロケーションとは?不動産屋もあまり使わないマイナー用語を解説

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あまり馴染みのない不動産用語に「リロケーション」というものがあります。

リロケーションは、海外出張などで留守になる家を、一時的に人に貸し出すしくみ

リロケーションを初めて知った人の中には、

  • リロケーションって、そもそも何なの?
  • リロケーションは、どんな人がするものなの?
  • リロケーションのメリットとデメリットは?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「リロケーションとは」ということにフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、不動産屋もあまり使わないマイナー用語である、リロケーションとは何か、ということについて知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
───
保有資格:不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.リロケーションとは

リロケーションとは転勤などの留守宅を賃貸すること

不動産投資やアパート経営などのような永続的な賃貸経営ではなく、あくまでも自宅を一時的に賃貸に出すことをリロケーションと呼びます。

正直言うと、不動産会社の間でもそんなに浸透している言葉ではありません。

リロケーションを利用するケースは、海外や遠方などに転勤するケースで利用します。

親の実家を引き継いで賃貸に出す場合は、通常の貸し方を行います。

リロケーションを行うには、リロケーションを専門に扱っている管理会社に管理を委託することが通常です。

リロケーションは定期借家契約という専門知識が必要ですので、依頼するのであれば慣れた管理会社に依頼することが重要です。

以上、ここまでリロケーションについて見てきました。

では、リロケーションを行ないたい場合はどうすれば良いのでしょうか。

そこで次に、リロケーションなら定期借家契約ということについて解説いたします。

2.リロケーションなら定期借家契約

リロケーションを行うなら定期借家契約の知識が必須です。

賃貸借契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があります。

普通借家契約とは

普通借家契約とは、アパートや賃貸マンションなどの賃貸借契約で一般的に用いられる契約

普通借家契約は借主の権利が強く守られている契約です。

一応、契約期間はありますが、契約期間満了時に借主がこのまま借りたいと申し出れば借り続けることができます。

仮に、貸主が退去させたいと思っても、借主に対して立ち退き料を支払う必要が出てきます。

また、立ち退きで揉めた場合でも、借主が普通に家賃を支払っている限り、契約は自動で更新されます。

このような更新は法定更新と呼ばれています。

さらに、借地借家法では借主と貸主との間で合意していたとしても、借主側に不利な契約を締結していれば無効となります。

賃貸借契約書に「立ち退き料は一切発生しない」というような取り決めをしても、契約自体が無効であり、実際に裁判をやったら貸主が負けます。

つまり、普通借家契約では、どんなことをしても簡単に借主を退去させることはできません。

一応、普通借家契約でも契約期間はありますが、実質的にはその契約期間は無期限ということになります。

契約が終わるか終わらないかは、借主の胸三寸で決まるということです。

例えば、3年間の海外赴任の間だけ家を貸したいといっても、普通借家契約で貸してしまうと、3年後に家を返して欲しいと依頼しても戻ってこない可能性があります。

口約束で了解を取っていたとしても、普通借家契約で締結していれば、途中で借主の気が変わってしまえば、簡単には返してもらえません。

普通借家契約で家を貸してしまうと、自分が戻ってきたときに住む家を失うというリスクがあります。

そこでリロケーションでは定期借家契約という賃貸借契約を用います。

なお、立ち退き料については下記記事で詳しく解説しています。

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定期借家契約とは

定期借家契約とは、期間の定めのある建物の賃貸借契約で、かつ契約の更新がない賃貸借契約のこと

普通借家契約も定期借家契約も契約期間の定めはありますが、定期借家契約は更新の定めがない契約であることがポイントです。

定期借家契約では、借主が更新できないため、契約期間満了時には必ず退去しなければならないというルールとなっています。

例えば、3年間の海外赴任の間だけ家を貸す場合、定期借家契約で貸すと3年後に確実に家を取り戻すことが可能です。

契約満了時に借主が、「もう過ごし借りたい」と申し出ても、絶対に退去しなければなりません。

もちろん、貸主から借主へ支払う立ち退き料は不要です。

借主にとってみると、契約満了時に確実に退去しなければならないことから、定期借家契約は不利な契約です。

そのため、借主が後から「そんなこと聞いていいなかった」とならないように、定期借家契約では、契約締結に当たり様々なルールが定められています。

定期借家契約締結するときにやっておくこと

まず定期借家契約では、契約時に賃貸借契約書とは別に「更新がなく、期間の満了により終了する」旨の書面を交付する必要があります。

借主に賃貸借契約が定期借家であることをしっかり認識してもらうことが目的です。

次に、1年以上の期間を定めた定期借家契約では、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対し、「契約が終了する」旨の通知をする必要があります。

これらの契約前や契約終了時の手続きを怠ると、定期借家とはならず、その契約は普通借家契約とみなされてしまいます。

定期借家契約は煩雑な手続きを取りますので、管理会社も慣れていないと手続きを漏らしてしまうことがあります。

そのため、リロケーションは定期借家契約の契約手続きに慣れた専門の管理会社に依頼する必要があります。

不慣れな管理会社だと、管理会社の手続きミスによって普通借家契約となり、オーナーが損失を被るリスクなあります。

リロケーションを行う場合には、実績のある管理会社をしっかり探した上で利用するようにしてください。

定期借家、普通借家については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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以上、ここまでリロケーションなら定期借家契約について見てきました。

では、リロケーションにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

そこで次に、リロケーションのメリットについて解説いたします。

3.リロケーションの3つのメリット

リロケーションには、以下の3つのメリットがあります。

リロケーションの3メリット

  1. 家賃収入が入る
  2. 家の管理が自然とできる
  3. 防犯や防災の対策にもなる

メリット1.家賃収入が入る

リロケーションをすれば、家賃収入が入るメリットがあります。

不動産は持っているだけでも固定資産税や保険料の費用が発生します。

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また、住宅ローンが返済中であれば、ローンの返済の一部を賄うこともできます。

経済的にプラスになるのがリロケーションの最大のメリットです。

メリット2.家の管理が自然とできる

家に誰かが住んでくれることで、家の管理が自然とできるというメリットがあります。

家は誰も住まないと、換気等が行われないため、急に傷みます。

誰かが住むことで、換気や清掃が自然と行われるため、家を貸しながら、家の維持管理が自然とできることになります。

空き家にしてしまうと、別途空き家管理を依頼する必要も出てきますが、収入も得られて管理も自然とできるのは、リロケーションのメリットです。

メリット3.防犯や防災の対策にもなる

誰かが家に住んでいることで、防犯や防災の対策にもなります。

特に、台風などの災害時には、借主が自分で台風に備えますので家の心配をする必要がありません。

空き家管理を委託しても、突発的な台風には対応できないのが通常です。

また、ゴミの不法投棄や猫の死骸の放置等も行われないというメリットもあります。

誰かが住んでいることで、犯罪組織のアジトとなることもなく、防犯面でも安心です。

空き家で発生するような問題は、基本的には全て解決されるというメリットがあります。

空き家問題に関しては、下記記事で詳しく解説しています。

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以上、ここまでリロケーションのメリットについて見てきました。

では、逆に、リロケーションのデメリットは何でしょうか。

そこで次に、リロケーションのデメリットについて解説いたします。

4.リロケーションの3つのデメリット

リロケーションの以下の3つのデメリットがあります。

リロケーションの3デメリット

  1. 思ったほど大きな収入にならない
  2. 借主に家を壊される可能性がある
  3. 賃貸人としての手間が発生する

デメリット1.思ったほど大きな収入にならない

リロケーションでは家を賃貸に出しても、思ったほど大きな収入にならないというデメリットがあります。

リロケーションは定期借家契約で貸し出すことになりますが、定期借家契約は借主に不利な契約であるため、家賃が普通借家契約よりも安くなります。

エリアや契約期間にもよりますが、定期借家契約の家賃相場は、一般の家賃の50~80%程度です。

例えば、契約期間が短いケースでは、借主はすぐに出ていかなければならないため、短い期間の間に引越代が多く発生します。

契約期間が2年のような短いケースだと、家賃は安くなる傾向にあります。

都市部の店舗などでは定期借家契約と普通借家契約との間に賃料差は見られなくなってきました。

しかしながら、住宅では定期借家の契約はまだまだ少ないため、不利な契約である定期借家は家賃が低い傾向にあります。

また、家賃が引くことに加え、定期借家の物件はなかなか入居者が決まりません。

一度空室が発生すると、次も決まりにくいというデメリットがあります。

デメリット2.借主に家を壊される可能性がある

賃貸借中に借主に貸せば、その間、借主が建物の一部を壊してしまう可能性はあります。

もちろん、借主が故意で壊した部分に関しては、借主の費用負担にて修復する義務があります。

しかしながら、例えば新築物件などは、すぐに他人に貸してしまうのは、なんとなく気が引けます。

自分たちが十分に住んだ家であれば良いですが、ほとんど住んだことのない家が、他人によって壊されてしまうのは、気分は悪いです。

実際に、購入してから間もない新築物件では、リロケーションをしない人が多いです。

デメリット3.賃貸人としての手間が発生する

リロケーションであっても家を貸せば賃貸人としての義務は発生します。

賃貸人の主な義務は、修繕義務になります。

例えば、雨漏り等が発生した場合には、賃貸人は修繕しなければなりません。

些細なことでも、賃借人から修繕要望が入れば、賃貸人として対応せざるを得ず、少し面倒です。

また、年間20万円超の不動産所得が発生すれば、確定申告が必要となります。

サラリーマンであっても、給与所得以外の所得が20万円超あれば、毎年確定申告をしなければなりません。

それほど大きな金額でもないのに、確定申告が、毎年発生するとなると、手間だけ増えてかなりデメリットといえます。

まとめ

以上、ここまで、不動産屋もあまり使わないマイナー用語である、リロケーションとは何かということについて見てきました。

リロケーションは留守宅を一時的に賃貸するサービスです。

メリットやデメリットを十分に踏まえた上で、依頼するときは実績のある管理会社に依頼するようにしましょう。

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