家の住み替えにかかる税金と節税するための全知識

更新日:

マンションや戸建てを住み替えるとき、気になるのが税金ではないでしょうか?

不動産の購入、売却には税金が課税されることがありますが、その税金を節税するための制度も多くあります。

しかし家購入時の「住宅ローン控除」と、家を売却時の「譲渡所得(売却益)を控除するための特例」は併用ができません。

「かかる税金」もそうですが、「どうやったら節税できるのか」というのも住み替えでは気になるところでしょう。

本記事ではまず、住み替えで利用できる各種控除をわかりやすく解説します。

その上で、どの制度を利用すれば一番節税効果が高いのか、ご自身で答えが出せるようにシミュレーションをしながら解説していきます。

住み替えで最大限節税するための、全知識です。ぜひ参考にしてみてくださいね!

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
税金の計算や控除って、勝手にやってくれるものじゃないの?
控除特例というのは自身で申請しなければならないからこそ、制度を「知る」ことが大切なんじゃよ。

とくに住み替えの控除制度はややこしいからの。

フクロウ先生
フクロウ先生

もし先にシミュレーションを見たければ「4.【シミュレーション】住宅ローン控除と譲渡所得税の控除どちらが得か」に進んでください。ある程度の概要はつかめるようになっています。

1.【購入時】自宅購入で使える税金控除特例

住宅ローンを組んで新居を購入した場合、住宅ローン控除を利用することで大幅な減税が見込めます。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、購入の翌年から10年間にわたって住宅ローンの年末残高の1%を各年の所得税から控除し、還付してくれる減税制度(2019年10月の消費税10%への増税に伴い、一定期間内の入居に限り13年間にわたって控除が受けられます。)

各年の控除限度額は40万円(長期優良住宅は50万円)で、10年間の控除額は最大400万円(長期優良住宅は500万円)ともなるので、とても大きな減税制度。

住宅ローン残高が4,000万円以上ある年の控除額は40万円となります。住宅ローン残高が5,000万円でも1億円でも控除額は40万ということ。

住宅ローン残高(万円)年間控除額(万円)
5005
7507.5
1,00010
2,00020
3,00030
4,00040
5,00040
7,50040
10,00040

もし、その年の所得税が40万円に満たない場合は住民税から控除されることになります。ただし住民税から控除される額にも上限があり、最大で13万6500円です。

そのため年末残高が4,000万円以上あるとしても、以下のようなケースでは40万円控除されない点にご注意ください。

  • 控除対象となる所得税と住民税が40万円に満たないとき
  • 所得税額が263,500円(40万円-住民税の最大控除額13万6500円)以下のとき

住宅ローン控除の適用要件

住宅ローン控除の適用要件のうち、主なものは次の通りです。

住宅ローン控除の適応要件

  • 購入から6ヶ月以内に当人が入居
  • 適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいる
  • 適用を受ける年の合計所得が3000万円以下
  • 家の面積が50㎡以上
  • 10年以上の住宅ローンを組んでいること

住宅ローン控除については下記記事で詳しく解説しています。

3,324view
住宅ローン控除とは?控除される金額の具体例・要件について徹底解説

家を買うなら、住宅ローン控除の知識は必須です。 住宅ローン控除はサラリーマンにとって最大の節税対策と言っても過言ではあり ...

続きを見る

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
住宅ローン控除ってとっても大きな減税制度なんだね!
じゃが、住み替えのときには住宅ローン控除と併用できない控除制度もあるから注意が必要じゃぞ。
フクロウ先生
フクロウ先生

2.【売却時】自宅の売却益が出たときに使える3つの税金控除特例

不動産の売却益のことを「譲渡所得」といいます。この譲渡所得には、住民税と所得税が課税されます。

自宅の住み替えに際しては、次の3つの控除特例によって節税が可能です。

  • 3,000万円特別控除
  • 軽減税率の特例
  • マイホームの買い替え特例

ただし、この3つの特例と住宅ローン控除は、併用できません。

譲渡所得と税金の計算方法

まず譲渡所得の算出方法と、課税される税額の計算方法を解説しますね。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 - (取得費 + 譲渡費用) 

※譲渡収入金額:家を売った金額
※取得費:家を買った金額と買ったときの諸費用等を合計したものから減価償却費相当額を引いたもの
※譲渡費用:家を売るときにかかった諸費用等
※減価償却費:購入金額(建物部分)×0.9×償却率×経過年数
※償却率:木造(非事業用)0.031 コンクリート造(非事業用)0.015

こちらで算出された譲渡所得に、住民税と所得税が課税されます。

住民税と所得税は、家を所有していた期間によって税率が異なります。

所有期間所得税住民税復興特別所得税合計
5年以下30%9%0.63%39.63%
5年超15%5%0.315%20.315%
あとでシミュレーションしながら実際に計算していくからの。

ここではサラッと見ておいてもらえばいいぞ。

フクロウ先生
フクロウ先生

特例①3,000万円特別控除

マイホーム売却の譲渡所得にかかる税金は、「マイホーム特例」ともいわれる「3,000万円特別控除」によって大幅に減税されます。

3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大3000万円控除されるというもの

主な適用要件は、次の通りです。

3,000万円特別控除の適応要件

  • 自分が住んでいる家を売るか、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却
  • 自宅を取り壊した場合は以下の要件全てに当てはまること
    1. 家屋を取り壊した日から1年以内に敷地を売却
    2. 家屋に住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までの売却
    3. 売却までに敷地を駐車場等などにしていな

3,000万円の特別控除は下記記事で詳しく解説しています。

殿堂
3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 不動産を売却した時は下記5つの特例があります ...

続きを見る

特例②軽減税率の特例

3,000万円特別控除だけで控除しきれない譲渡所得がある場合には、「軽減税率の特例」によって譲渡所得にかかる税率を引き下げることができます。

こちらもマイホーム売却に限られた減税制度。

主な適用要件は、3000万円特別控除の要件に加えて以下の通りです。

  • 売った年の1月1日時点で家屋や敷地の所有期間が10年を超えている

特例③マイホームの買い替え特例

減税制度ではありませんが、買い替え時に課税を将来に繰り延べるための「マイホームの買い替え特例」といわれる制度もあります。

買い替え特例を適用させると、住み替えで出た譲渡所得にかかる税金を、住み替え先の住宅を売却するときまで繰り延べることができます。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定のマイホームを買い換えたときの特例

※画像出典:国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」より

こちらも住宅ローン控除との併用不可。また3000万円特別控除や軽減税率の特例とも併用が不可です。

買い替え特例の主な適用要件は、次の通りです。

3,000万円特別控除の適応要件

  • 自分が住んでいる家を売るか、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却
  • 自宅を取り壊した場合は以下の要件全てに当てはまること
    1. 家屋を取り壊した日から1年以内に敷地を売却
    2. 家屋に住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までの売却
    3. 売却までに敷地を駐車場等などにしていない
  • 売った人の居住期間が10年以上、かつ売った年の1月1日時点で家屋や敷地の所有期間が10年超
  • 売買代金が1億円以下
  • 買い替え先の住宅の床面積50㎡以上、土地面積500㎡以下
  • 買い替え先の住宅が一定の耐震基準を満たすもの
  • マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い替えること
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
住宅ローン控除と併用できないってことは、どっちがお得か比べる必要があるんだね。
その通り。じゃがな、自宅の売却損がでたときに使える特例は、住宅ローン控除と併用可能なんじゃよ。
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売却時の税金については下記記事で詳しく解説しています。

殿堂
不動産売却時の税金の種類
不動産を売却したときにかかる税金の種類・税率・節税と計算方法

不動産を売却した時、あなたには多額のお金が手に入ります。 お金が手に入れば、残念ながら「税金」というものが掛ります。 不 ...

続きを見る

3.【売却時】自宅の売却損が出たときに使える税金控除特例

一方、自宅の売却で利益が出ず、逆に売却損が出た場合には、「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という制度で減税が見込めます。

売却損は課税対象とはなりませんが、この特例を適用させることで、売却時の損失分を給与などの所得と損益通算させることが可能。

また1年で損益通算できなかった分に関しては、売却の年の翌年以後3年内であれば繰越控除を受けることができます。

損益通算及び繰越控除の特例の主な適用要件は、次の通りです。

損益通算及び繰越控除の特例の適応要件

  • 自分が住んでいる家を売るか、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却
  • 売却した年の1月1日時点で所有期間5年超
  • 自宅を取り壊した場合は以下の要件全てに当てはまること
    • 家屋を取り壊した日から1年以内に敷地を売却
    • 家屋に住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までの売却
    • 取り壊された家屋及びその敷地は取り壊された年の1月1日時点で所有期間が5年超
    • 売却までに敷地を駐車場等などにしていない
  • 買い替え先の住宅の床面積50㎡以上
  • 買い替え先を10年以上の住宅ローンを組んで購入
  • 買い替え先には購入した年の12月31日まで入居または入居見込

こちらの制度は、住宅ローン控除と併用できます。ただし損益通算することによって所得税が少なくなったり、ゼロになったりすれば、住宅ローン控除によって控除できる分がなくなります。

つまり住宅ローン控除と併用させても、住宅ローン控除の効果が発揮されない期間が生じる可能性があるということ。

とはいえ控除する分がないということは、決して「損」ではありません。住み替え前の家の売却で売却損がでて、住宅ローンを利用して新居を購入した場合には、迷わず併用されるのがいいと思います。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
うーん。住宅ローン控除と併用できる制度・できない制度があることはわかったよ?

だけど併用できない制度は、どっちが得かどうやって比較すればいいんだろ・・・

お困りの様子じゃな。ではここからは、実際にシミュレーションしてみようかの。
フクロウ先生
フクロウ先生

4.【シミュレーション】住宅ローン控除と譲渡所得税の控除どちらが得か

住宅ローン控除は、売却損を損益通算できる制度とは併用が可能ですが、売却益を控除する制度とは併用不可です。

どの制度においても、制度を適用させるには、売買した翌年の確定申告で申請する必要があります。

併用できる制度は両者を申請すればいいのですが、併用できないものについては、確定申告時期までにどちらが得になるのか比較・検討しなければならないということ。

ここからは以下のようなケースを想定し、税金の計算方法や控除の見極め方を解説していきます。

【ケース】所有期間15年のマイホームを売却して、新居に住み替えた。

家の名義人や住宅ローン名義は、全てご主人1人。ご主人は収入が多く、毎年40万円以上所得税を納めている。

【売却した家】

  • 所有期間:15年
  • 構造:木造
  • 購入金額:3,000万円(土地2,000万円、建物1,000万円)
  • 売却金額:5,000万円

【購入した家】

  • 購入金額:7000万円
  • 住宅ローン:全額 35年間

【売却にかかる税金と控除額】

売却した家は、購入金額3,000万円に対して5,000万円で売れているため、譲渡所得が大きくなりそうですね。しかし譲渡所得は、単純に売買金額の差額2,000万円とはなりません。

譲渡所得の計算式をもう一度みてみましょう。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 - (取得費 + 譲渡費用) 

※譲渡収入金額:家を売った金額
※取得費:家を買った金額と買ったときの諸費用等を合計したものから減価償却費相当額を引いたもの
※譲渡費用:家を売るときにかかった諸費用等
※減価償却費:購入金額(建物部分)×0.9×償却率×経過年数
※償却率:木造(非事業用)0.031 コンクリート造(非事業用)0.015

ではここに今回のケースを当てはめていみます。なお売買にかかった諸費用等は、わかりやすいように「売買金額×3%」の仲介手数料のみと想定します。

  • 譲渡収入金額:5,000万円
  • 減価償却費:1000万円×0.9×0.031×15=418.5万円
  • 取得費:3000万円+90万円-418.5万円=2671.5万円
  • 譲渡費用:150万円
  • 譲渡所得=5000万円-(2671.5万円+150万円)=2,318.5万円

この譲渡所得に対して、住民税と所得税が課税されます。

住民税と所得税は、所有期間によって税率が異なりましたよね。異なる税率は、以下の通り。

所有期間所得税住民税復興特別所得税合計
5年以下30%9%0.63%39.63%
5年超15%5%0.315%20.315%

今回のケースは所有期間15年なので、20.315%となります。譲渡所得に乗じてみましょう。

  • 2318.5万円×20.315%=約471万円

このケースでは、家の売却で471万円が課税されるということです。ただしマイホームの売却には、各種控除特例がありましたよね。

その中でも「3,000万円特別控除」を適用させれば、今回の譲渡所得2318.5万円は全額控除されるので、結果として課税額はゼロとすることが可能です。

しかし、3,000万円特別控除は、住宅ローン控除と併用不可。

そのため住宅ローン控除ではいくらで減税効果があるのか計算し、比較する必要があります。

【住宅ローン控除で控除される額】

さて、住宅ローン控除で減税する額を計算するには、以下の情報が必要になります。

【控除を受ける人(ご主人)の所得税(所得税が40万円に満たない場合は住民税も)】

  • 年間40万円以上

【購入した家】

  • 購入金額:7,000万円
  • 住宅ローン:全額 35年間

住宅ローン控除とは、年末残高の1%を、40万円を上限に10年間にわたって控除してくれる制度でしたよね。

今回のケースでは10年後にも年末残高は4,000万円を切らないので、10年にわたって各年限度額の40万円の控除が可能となるわけです。

そして控除を受ける人の所得税をみても、最大額で控除が可能。つまり10年間の節税効果は400万円となります。

住宅ローン控除は年末ローン残高だけで判断するのではなく、「控除できるだけの所得税や住民税があるのか」をご年収などからしっかり計算されることをオススメします。

【どちらの節税効果が高いか比較】

  • 譲渡所得にかかる税金を節税するための制度を利用する場合の減税額は471万円。
  • 住宅ローン控除を利用する場合の減税額は400万円。

このケースでは、譲渡所得にかかる税金を節税するための「3,000万円特別控除」に軍配が上がったということになります。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
おおよそは分かったけど、いろいろなパターンがありそうだし、ぼくには計算できないよ
売却するときの不動産会社にお願いすれば親切に教えてくれるよ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
そんな親切な不動産会社さん…探せる?
不動産一括査定を使うと便利だよ
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産一括査定の詳細については下記記事で詳しく解説しています。

殿堂
不動産一括査定
不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産一括査定のオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多 ...

続きを見る

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
そういえば「マイホーム」の控除特例ばかりだけど、事業用のマンションの買い替えとかに使える制度はないの?
いい質問じゃ。では最後に事業用不動産の買い替え特例を見ておこうかの。
フクロウ先生
フクロウ先生

5.事業用不動産を買い替えたときの税金控除特例

最後に紹介するのは、自宅ではなくご所有の賃貸マンションなどを買い替えた場合に利用できる「事業用不動産の買い替え特例」です。

「マイホームの買い替え特例」と同様、課税を将来に繰り延べることができるというものですが、繰り延べることができるのは一部。

基本的に売却金額の20%にかかる税金については繰り延べることができないので、売却時に納税する必要があります。

地域によってこの割合には違いがあり、地価の高い地域ほど繰り延べられる部分は少なくなります。

事業用不動産の買い替え特例の適用要件のうち、主なものは次の通りです。

事業用不動産の買い替え特例の適用要件

  • 事業用不動産から事業用不動産への買い替え
  • 売却する1月1日時点で所有期間が10年超
  • 売却の前年から翌年中に買い替え先を購入
  • 買い替え先を購入してから1年以内に事業用に使う

まとめ

住み替えの税金控除制度はややこしくはありますが、しっかり比較・検討して適切な制度を選べば、節税効果はとても高くなります。

とくに譲渡所得が大幅に出た場合には、住宅ローン控除と3,000万円特別控除、どちらを選択するべきか悩むポイントだと思います。

住宅ローン控除は10年にわたって控除を受けるという性格上、途中で控除できる所得税が減ってしまえば節税効果が低くなってしまう制度です。つまり収入の増減もまた、考慮しなければならないポイントとなります。

一方、3,000万円特別控除は、全額まとまって控除が受けられる制度。選択に悩む場合は不動産会社や税理士などにも相談し、適切な判断ができるようにしましょう。

合わせて読まれている記事

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • HOME4U :NTTグループの安心運営、一括査定を最初に始めた老舗で実績抜群
  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

NTTグループの安心運営!一括査定で一番歴史がある「HOME4U」

HOME4U
  • 2001年から運営と一括査定で一番の実績と歴史あり
  • NTTグループが運営だから安心感抜群
  • 提携不動産会社1,300社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,300社

利用者数1,000万人以上と圧倒的人気No.1「イエウール」

イエウール
  • 利用者数1,000万人以上と一括査定で圧倒的No.1の安心実績
  • 提携不動産会社1,700社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,900社

おすすめ記事一覧

51,188view
マンション売却の流れと早く高く売るコツ

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

41,727view
不動産一括査定

不動産一括査定のオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多 ...

4,545view
一戸建て

一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、一戸建ての売却をする機会は、人生でそう何度もありませんか ...

900view
土地(更地)

この記事では、はじめて土地を売る方でも失敗しないように、土地売却の流れ・あらかじめ知っておきたい注意点について分かりやす ...

-家売却, 家購入

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2019 All Rights Reserved.