家の住み替えするときに知っておきたい税金・特例と税制で注意したいこと

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不動産の売却の中でも、特に家の住み替えはしっかりとした税金の知識を持っておくことが重要です。

マイホームである家は、普通の売却でさえ複雑な税金特例があるのですが、住み替えとなると購入も絡むため、税金特例が一層複雑となります。

お得な税制特例も、うっかり使ってしまうと、もっとお得な特例が使えなくなることがあります。

また、使えると思っていた特例も、要件確認が不十分だと使えないこともあります。

家の住み替えをしようとしている人の中には、

  • 住み替えのときにかかる税金ってどんなものがあるの?
  • 住み替えのときの税金では、どんなことに注意すればいいの?
  • 一方の特例しか使えないときは、どちらを選択したら良いの?

等々のことを思っている人も多いと思います。

そこでこの記事では、「家の住み替え」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、家の住み替えによる税金・税制で注意したいことについて知ることができます。

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1.購入物件で住宅ローン控除を使うかどうかを決める

まず住み替えでは購入物件で住宅ローン控除を使うかどうかを決めることが重要です。

かんたん説明

住宅ローン控除とは、個人が新築住宅または中古住宅の購入、もしくはリフォームを行った際、10年以上のローンを組んでいる場合には、自分が住むことになった年から一定期間にわたり、所定の額が所得税から控除される制度

住宅ローン控除はサラリーマンにとっての最大の節税策であるため、基本的は使った方が良い特例です。

住宅ローンが使える物件の要件は以下のようになります。

購入物件で住宅ローン控除を使いたい場合には、まず住宅ローン控除を使える物件を購入することがポイントです。

住宅の種類要件
新築住宅① 住宅を新築、または新築住宅を取得し、平成21年1月1日から平成33年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。
② 工事完了の日または取得の日から6ヶ月以内に、自己の居住の用に供すること。
③ 床面積が50㎡以上であること。
④ 居住用と居住用以外の部分(例えば店舗など)があるときは、床面積の2分の1以上が居住用であること。(この場合は居住用の部分のみが控除の対象となる)
中古住宅① 中古住宅を取得し、平成21年1月1日から平成33年12月31日までにその住宅を自己の居住の用に供すること。
② 新築住宅の場合の②~④と同じ。
③  次のイ・ロのいずれかに該当すること
イ.建築されてから20年(耐火建築物の場合は25年)以内の家屋であること
ロ.築後年数に関わらず新耐震基準に適合することが証明されたもの又は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの(その家屋の取得の日前2年以内に保険契約の締結をしたものに限る。)

 

ポイント

  • 住み替え物件が新築であれば、基本的に床面積が50㎡以上であれば問題なし
  • 住み替え物件が中古の場合、まずは築年数を意識する必要あり
  • 木造戸建住宅なら20年以内、鉄筋コンクリート造マンションなら25年以内が条件

 

築年数を超えている場合は、新耐震基準に適合している住宅を選ぶ必要があります。

中古物件に住み替える場合には、特に要件に注意をするようにしましょう。

不動産購入時に関する税金については以下に詳しく記載しています。

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以上、ここまで購入物件で住宅ローン控除を使うかどうかを決めることについて見てきました。

では、売却する家にはどのような税金がかかるのでしょうか。

そこで次に、売却物件の税金の基本について解説いたします。

2.売却物件の税金の基本

家を売却した場合、譲渡所得が生じると、「所得税および住民税、復興特別所得税」が発生します。

譲渡所得とは、イコール売却額のことではありません。

譲渡所得とは、以下の計算式で求められる所得です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額
※取得費とは土地については購入額、建物については購入額から減価償却費を控除した後の価額
※譲渡費用は、仲介手数料や測量費など土地の譲渡に要した費用

イメージとしては、かなり高く売れたときのみ税金は発生します。

譲渡所得は、売却額が安くなるとマイナスとなることもあります。

マイナスとなった場合は、譲渡損失と表現します。

譲渡損失が発生した場合は、税金は生じません。

税金は譲渡所得に税率がかけられることで求められます。

税金 = 譲渡所得 × 税率

譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって決まります。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。

それぞれの税率は以下の通りです。

 所得税住民税合計税率
短期譲渡所得30%9%39%
長期譲渡所得15%5%20%

復興特別所得税の税率は、所有期間に関係なく、2.1%となります。

売却時の税金については下記記事でさらに詳しく解説しています。

殿堂
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以上、ここまでが売却物件にかかる税金の基本です。

では、住んでいる家を売却した際にはどのような特例があるのでしょうか。

そこで次に、居住用財産を売却したときの5つの特例について解説いたします。

3.居住用財産を売却したときの5つの特例

マイホームは居住用財産と呼ばれ、国策として売却したとき大きな税金が発生しないように様々な特例があります。

居住用財産とは、以下の要件を満たす家になります。

つまりマイホームのことです。

居住用財産の定義

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

居住用財産を売却した場合、譲渡益が発生すると節税できる特例があります。

一方で、譲渡損失が発生すると税金の還付を受けられる特例があります。

これらの特例を全て合わせると、特例は5つになります。

5つの特例をまとめると以下のとおりです。

譲渡所得譲渡の種類特例
譲渡益が生じる場合 (節税できる特例)売却①3,000万円の特別控除
売却②所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
買換え③ 特定の居住用財産の買換え特例
譲渡損失が生じる場合 (還付を受けられる特例)買換え④ 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却⑤ 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

各税金の特例については、以下の記事に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

殿堂
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以上、ここまで居住用財産を売却したときの5つの特例について見てきました。

住み替えでは売却で使う特例によって、購入で住宅ローン控除が使えなくなります。

そこで次に、住宅ローン控除が使えなくなる特例について解説いたします。

4.住宅ローンが使えなくなってしまう売却時の3つの特例

住宅ローン控除が使えなくなる特例は、譲渡益が発生したときに使う以下の3つの特例です。

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買換え特例

これらの特例は、いずれも売却時に譲渡所得が発生したときに使う節税の特例です。

一方で住宅ローン控除は購入時に使う節税の特例になります。

売却時に節税の特例を使ってしまうと、同時には購入時に節税の特例は使えません。

つまり、売却でも購入でもWで節税特例を使うことができないということになります。

売却時の節税特例と住宅ローン控除の関係は、どちらか一方しか使えない選択適用という関係になります。

購入で住宅ローン控除を使いたければ売却で節税特例を使うことは諦め、売却で節税特例を使いたければ購入で住宅ローン控除を諦めるという関係になります。

どちらを選択すべきかについては、得な方を選ぶことになります。

売却で譲渡益が出たからといって、慌てて3,000万円の特別控除を使ってしまうと、購入で住宅ローン控除を使えなくなるため、注意が必要です。

 

ポイント

  • 一般論としては、住宅ローン控除の方がトータルとして節税額が大きくなる
  • ほとんどのケースでは売却時の節税特例は諦め、住宅ローン控除を使った方が得となることが多い

 

しかしながら、どちらが得かについては、いくらで売却できるのか、どのような物件を購入するのか等によって結果は異なります。

譲渡益が出た場合には、売却の節税特例を使った方が良いのか、購入の住宅ローン控除を使った方が良いのか、きちんと見極めたうえで選択するようにしましょう。

尚、厳密には住宅ローン控除は、購入物件に入居した年と、その前後2年間の間に売却の節税特例を使うと利用できないというルールになっています。

例えば、一度売却して節税の特例を使い、その後賃貸物件に引っ越して、4年後に新しい物件を購入したら住宅ローン控除を使うことができます。

注意ポイント

繰り返しますが、売却の節税特例と住宅ローン控除はほぼ同じタイミングでは使えないので、住み替えで譲渡益が出る場合には注意をしましょう。

以上、ここまで住宅ローン控除が使えなくなる特例について見てきました。

では、逆に、住宅ローン控除が使える特例はどのようなものでしょうか。

そこで次に、住宅ローン控除が使える特例について解説いたします。

5.住宅ローン控除が使える売却時の特例

売却で譲渡損失が発生し、還付を受けられる特例を使う場合には、同じタイミングでも購入の住宅ローン控除は使えます。

譲渡損失が発生した際、住み替えで利用できるのは、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」のみになります。

似たような名前の「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、売却のみで使える特例ですので、住み替えでの利用はしないです。

譲渡損失が発生した場合には、売却時に「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」、購入時に「住宅ローン控除」のW適用が可能です。

ここで、「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」では、購入物件に以下の要件があります。

  1. 譲渡資産の譲渡した年の前年の1月1日から翌年12月31日までの間に取得される自己の居住用に供する家屋またはその敷地
  2. その家屋の居住部分の床面積が50平米以上であること
  3. その取得の日から取得した年の翌年の12月31日までの間に自己の居住の用に供すること、または供する見込みであること
  4. 繰越控除を受けようとする年の12月31日において、買換え資産に係る住宅借入金等(返済期間10年以上のローン契約等によるもの)の金額を有していること

ここで、要件の「4.」に注目です。

要件「4.」の中に、「返済期間10年以上のローン契約」というのが記載されています。

購入の物件で返済期間10年以上のローンを組んでいることが要件となります。

住宅ローン控除も同様に返済期間10年以上のローンを組んでいることが要件です。

そのため、住宅ローン控除の要件を意識しておけば、自然と「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の要件は満たすことができます。

しかしながら、住み替えでは今の家を売却した現金で、住宅ローンを組まずに手持ち資金で購入することがあります。

特例を使うつもりだったのに、購入物件で10年以上の住宅ローンを組み忘れると、売却時の還付を受けられる特例も購入の住宅ローン控除も、どちらも特例を使うことができなくなります。

要件は住宅ローンの年数が10年以上と定められているだけであり、金額は定められていません。

少しでも10年以上のローンを組んでおけば、還付を受けられる特例を利用できます。

ポイント

特例を上手く活用するために、購入で10年以上の住宅ローンを組んでおくことをオススメ

6.まとめ

以上、ここまで、家の住み替えで税金・税制で注意したいことについて見てきました。

住み替えではまず購入で住宅ローン控除を使うかどうかを軸に考えます。

売却時の特例は、譲渡所得によって利用の有無を変えることを注意しましょう。

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