住み替えローンとは?審査のポイントやリスクを小さくする方法を解説

住み替えローンとは?審査のポイントやリスクを小さくする方法を解説

今の家を売却しようとしたら、住宅ローン残債の方が売却額を上回ってしまうことがあります。

このようなときは、住み替えローンを使うと次の物件が購入できます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 住み替えローンとはどのようなローンなのだろう
  • 住み替えローンの審査ポイントはどのようなものだろう
  • 住み替えローンにはどのようなリスクがあるのだろう

そこで今回の記事では、「住み替えローン」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは住み替えローンについて理解し、審査ポイントや注意点を知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター・中小企業診断士

住み替えローンとは

住み替えローンとは、買い替えをする際、売却で返済しきれなかったローン残債を新たに購入する不動産のローンに上乗せして借りるローンのこと

売却する物件が、ローン残債が売却額を上回っている状態をオーバーローンと呼びます。

また、家を売却して、同時に新たな家を購入することを買い替えと呼びます。

住み替えローンは「オーバーローン+買い替え」の状態のときに用いるローンです。

売却する物件のローン残債が売却額を下回っている状態をアンダーローンと呼びます。

アンダーローンのときは、住み替えローンは用いません。

アンダーローンは、売却の正常な状態であるため、売却額によって、住宅ローン残債を返済します。

一方で、オーバーローンのときは、売却額のみでは住宅ローンを返済しきれません。

家を売却するには抵当権の抹消が必要

住宅ローンを返済できないと、売却物件についている抵当権を外すことができなくなります。

抵当権とは、債務者(お金を借りる人)が不動産などを自分の手元に留めたまま、債務の担保として提供し、債権者がその担保目的物から優先的に弁済を受けることができる権利

参考抵当権とは?ややこしい用語を簡単に分かりやすく解説

抵当権を外すことを抵当権の抹消と呼びます。

家を売却するには、抵当権を抹消することが必須です。

抵当権は、住宅ローン残債を完済すると外すことができます。

オーバーローン時の抵当権を外す2つの方法

オーバーローンのとき、抵当権を外す方法には2通りがあります。

  • 1つは、自分の貯金を持ち出して売却後に残るローン残債を完済してしまう方法です。
  • もう1つは、住み替えローンを使って残るローン残債を完済する方法になります。

もし、ローン残債が自分の貯金で支払うことができるのであれば、無理に住み替えローンを使う必要はありません。

貯金で住宅ローン残債を完済した後は、新たな住宅ローンを組んで次の物件を購入すればよいのです。

住み替えローンは、貯金ではローン残債を返済することが難しい人が利用することになります。

参考住宅ローンが残っている家を売る時に確認する3つのポイントと6つの売却方法

以上、ここまで住み替えローンについて見てきました。

住み替えローンは全ての人が使えるわけではありません。

では、どのような人が使えるのでしょうか。

住み替えローンを利用できる人

住み替えローンを利用できる人は、大企業に勤めている人や、公務員等の住宅ローンを組みにあたって条件の良い人に限られます。

全員が住み替えローンを利用できる訳ではないので、注意が必要です。

住み替えローンは、次の購入物件に、さらに今までの住宅ローン残債分を上乗せする形で融資を受けます。

つまり、新たに購入する物件の価格以上に融資を受けることになります。

例えば、残ってしまった住宅ローン残債が500万円あったとします。

次に購入する物件は3,000万円です。

住み替えローンでは3,500万円を借りることができます。

しかしながら、この時点では、もし住宅ローンを返せなくなって売却することになっても、高々3,000万円でしか売却することができません。

住み替えローンの審査は厳しい

住み替えローンでは、次の物件も、最初からオーバーローンとなってしまうことが明白です。

銀行としては住み替えローンを貸し出すような人が、万が一、住宅ローンを払えなくなってしまったら、回収ができません。

そのため、住み替えローンを貸しだせるような人は、返済の能力の高い人でないと貸し出せなくなります。

住み替えローンは、明らかに担保価値以上の金額を貸し出すため、物件ではなく、返済する人に十分な信用力が必要です。

従って、住み替えローンの審査はとても厳しいものになります。

住宅ローンならすんなりと借りることができた人でも、住み替えローンを借りることができない人は大勢います。

住み替えローンは、誰でも借りることのできるわけではないという点に注意が必要です。

以上、ここまで住み替えローンを利用できる人について見てきました。

では住み替えローンの審査はどのようなことがポイントなのでしょうか。

住み替えローンの審査のポイント

基本的には住宅ローンと同じ

住み替えローンの審査と言っても、基本的には住宅ローンの審査と項目は同じです。

審査の項目としては、年収や、勤務先、借入履歴、勤続年数、健康状態等があります。

ただし、住宅ローンの審査よりも、その審査項目の内容がちょっとずつ厳しくなります。

特に重要視されるのが収入や勤務先です。

収入は多い方が有利であり、また勤務先も中小企業よりは大企業や公務員の方が有利です。

住み替えローンの審査要件は、銀行によってまちまちですが、基本的には銀行が住宅ローンを貸したくてしょうがないような人が借りることができます。

ローン残債や価格も重視する

住み替えローンでは、オーバーローンによって残ってしまった住宅ローン残債の金額も重視します。

住み替えローンは銀行にとって担保価値以上の融資を行うため、リスクがあります。

そのリスクの部分は、売却物件で残ってしまったローン残債の部分です。

ローン残債が小さければ、銀行にとってもリスクが低くなります。

住み替えローンも融資が通りやすくなります。

一方で、新たに購入する物件が、その人の収入に対して非常に安い物件である場合、これも銀行にとってリスクが低くなる要因となります。

住み替えローンの審査においては、「ローン残債+購入額」の合計が、その人の収入で十分返済できる金額になっていることが必要です。

住み替えローンは、借入金額に「前の物件のローン残債」が加わる点が、一般の住宅ローンとは異なります。

「ローン残債+購入額」の合計額のバランスが大切となるのです。

以上、ここまで住み替えローンの審査のポイントについて見てきました。

では、住み替えローンにはどのようなリスクがあるのでしょうか。

住み替えローンのリスク

住み替えローンは、担保価値以上にローンを借りることになるため、仮に返済できなくなったときのリスクが相当に大きくなります。

通常、一般的な住宅ローンでは、住宅ローンの返済ができなくなった場合、競売または任意売却といった手続きでローン残債を返済します。

これは住み替えローンでも同じです。

競売や任意売却でも返済しきれなかったローン残債については、その後も返済が必要となります。

通常の住宅ローンでも、自己資金を十分に積まなかった場合には、競売や任意売却後にローン残債が残ってしまうことは、良くあります。

住み替えローンを使うと、競売や任意売却後に残るローン残債が大きくなる可能性があります。

競売や任意売却になった時点では、かなり経済力が落ちていると考えられるため、多額のローン残債が残ってしまう住み替えローンはかなりきつくなります。

場合によっては、自己破産も検討せざるを得なくなるまで、追い込まれるかもしれません。

住み替えローンは非常に高いリスクを伴うローンのため、慎重に検討した上で利用するようにして下さい。

参考任意売却後に残ってしまった残債の金利はどうなるかについて徹底解説

以上、ここまで住み替えローンのリスクについて見てきました。

では、住み替えローンのリスクを小さくするにはどうしたら良いでしょうか。

住み替えローンのリスクを小さくする3つの方法

住み替えローンのリスクを小さくするには、「高く売る」、「安い物件を購入する」、「価格が下がりにくい物件を購入する」の3つの方法が有効です。

  1. とにかく高く売る
  2. 安い物件を購入する
  3. 価値が下がりにくい物件を購入する

方法1.高く売る

住み替えローンのリスクの根源は売却物件で残るローン残債です。

売却物件で残るローン残債を減らすには物件を高く売ることに尽きます。

不動産を高く売却するには、「一般媒介契約を利用する」、「内覧の準備をしっかり行う」、「瑕疵担保保険を付保する」、「広告を充実させる」等々、いくつかのポイントがあります。

高く売るポイントを抑えつつ、なるべくローン残債を最小限にするようにする

方法2.安い物件を購入する

2つ目のポイントとしては、安い物件を購入するという点です。

住み替えローンでは「ローン残債+購入額」を借りることになります。

そのため、安い物件を購入することが、借入額を減らすことになるため、リスクが減ります。

ただし、住宅を相場よりも安く購入するということは、とても難しいことです。

相場よりも安く購入することに力を入れるのではなく、最初から相場の安い物件を購入することが確実

安い物件を購入するポイントとしては、以下の記事に詳しく記載しています。

参考家を建てる前に知っておきたい!土地や建物を安く購入するための方法

方法3.価格が下がりにくい物件を購入する

3つ目のポイントとしては、価格が下がりにくい物件を購入するという点です。

住宅価格は、築年数が経過すると、どうしても値下がります。

そのような中でも、駅から近い物件や、周辺環境の良い物件等、値下がりしにくい物件が存在します。

値下がりにくければ、最悪、任意売却等になっても回収できる金額が大きくなります。

任意売却後に残るローン残債を小さくすることができますので、リスクを小さくすることが可能です。

まとめ

住み替えローンの審査のポイントやリスクを小さくする方法を解説してきました。

住み替えローンは誰もが借りることのできるローンではありません。

たとえ借りることができたとしても、慎重に検討し、リスクを小さくするようにして下さい。

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この記事を書いた人

石川 貴裕

不動産鑑定士監修

名古屋のIT企業に従事しながら、親族の不動産仲介会社にて不動産売買の実務を経験。マンションを3棟、太陽光発電を1基所有。新築の戸建て(マイホーム)も2回経験していることから、失敗しない家づくりもサポートしています。

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