売りが先?買いが先?家の住み替えを成功させる全知識

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今の家から新しい家に住み替える場合、「売ると買う」の2つを同時に行います。

新しい家を探すだけでも大変なのに、そんなアクロバティックなことを一体どうやったら良いのか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

これから住み替えを計画している人の中には、

  • 住み替えの流れを知りたい
  • どういうタイミングで何をやれば良いのか知りたい
  • 住み替えのポイントを知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、「不動産売却の住み替え」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産売却における住み替えの流れやタイミングを知ることができます。

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1.買うのが先?売るのが先?売り買いを判断する方法

住み替えは、売却と購入をほぼ同時に行います。

別名、買い替えとも言われます。

時期としてはほぼ同時期ですが、実際には売却が先の場合と、購入が先の場合があります。

売却が先の住み替えを「売り先行」、購入が先の住み替えを「買い先行」と呼びます。

売り先行と買い先行のメリットとデメリットをまとめると以下の通りになります。

 先行メリットデメリット
売り先行・売却価格が確定するので、買換えに向けた資金計画が立ちやすい。
・焦らずに売却活動かできるため、売り急ぐ必要がない。
・住宅を引渡すまでに購入物件が決まれなければ、仮住まいになってしまう。
・仮住まいになると、引越の回数も増え、余分な費用がかかってしまう。
買い先行・時間をかけてじっくりと購入物件を探すことができる。
・新居へ引越後の空き家の状態で売却できるため、物件の印象を良くして売却することができる。
・売却の目途が立たないと、新居購入の分と合わせた二重ローンになる可能性がある。
・売却価格や時期が未定なため、資金計画が狂ってしまう可能性がある。

ポイントとしては、買い先行は物件を空の状態にして物件を売却することができるため、売りやすくなります。

しかしながら、一瞬、二重ローンが発生する等、経済的な負担が大きいです。

一方で、売り先行の場合は、住みながら家を売却することになり、売りにくさはあります。

ただし、二重ローンはほぼ発生しないため、経済的な負担は軽いです。

  • 経済的に買い先行を行う余力のない人は「売り先行」がオススメ
    ※売る家にローン残債が残っている人は、一般的には売り先行を選択する人の方が多い
  • ローンが完済している等の経済的な余裕があれば「買い先行」がオススメ

買い先行はスケジュールに余裕があるため、購入も売却もバタバタすることがないためです。

まずは買い先行の可能性を探り、それが無理なら売り先行を選択するようにしましょう。

では、一般的に多い売り先行の流れとタイミングを具体的に見ていきます。

もし買い先行でいけるという方は「買い先行の流れとタイミング」へ進んでください。

売り先行の流れとタイミング

売り先行の流れは以下の通りです。

上の図は、左が売却の流れで右が購入の流れになります。

ポイントとしては、引越のタイミングを合わせるという点です。

引越を合わせるには、売却後、すぐに購入物件の売買契約を締結し、売物件を引渡す前に購入物件の残金を支払うことが必要です。

一発で引越を決めるには、売物件の売買契約から引渡までの間に、購入物件の売買契約と住宅ローンの申込、引渡の3つを行う必要があります。

通常、売買契約から引渡までの間は1ヶ月程度です。

売物件と購入物件の売買契約は、ほぼ同時またはすぐ後に行います。

売物件の売買契約時には、購入物件が本決まりしていることがタイミングとして重要です。

土日に売物件の内覧対応をしながら、自分も土日に購入物件の見学に行きます。

ただし、一発で引越を決めるには購入期間がとても短くなり、正直かなり難しいです。

タイミングが合わなければ、仮住まいも必要となります。

変な物件を焦って買うよりは、仮住まいをしてでもしっかりと購入物件を探すことの方が重要です。

あくまでも購入に8割のパワーを使うようにして下さい。

買い先行の流れとタイミング

買い先行の流れは以下の通りです。

上の図は、左が売却の流れで右が購入の流れになります。

こちらもポイントとしては、引越を同時に行うという点です。

買い先行は、売り先行と異なり、時間的にかなり余裕があります。

買い先行では、先に物件を購入してからの売却であるため、売り先行と比べて時間的な制約がありません。

空であるため物件も売却しやすいです。

買い先行の場合は、鍵を不動産会社に預けてしまい、内覧対応も不動産会社に任せてしまうこともあります。

遠方に引越すような場合は、内覧は不動産会社に任せてしまった方が楽です。

買い先行は最初に購入だけに専念できるというメリットがあります。

土日も全て購入物件の見学に集中することができるため、じっくりと物件を選ぶことができます。

買い先行は金銭的にも余裕が必要ですが、購入にも売却にも余裕が生まれるという効果があります。


以上、ここまで買いが先か売りが先かの判断方法について見てきました。

住み替えでは、まず全体の計画を立てます。

そこで次に住み替え計画を立てるについて見ていきます。

2.住み替えの全体計画を考える時に意識すること

先ほどもお伝えしたとおり、住み替え計画では、まず「売り先行」か「買い先行」を決めます。

いずれにしても、次にどのような物件に住み替えるかが重要なポイントです。

住み替えでは、最初に購入計画を立てる必要があります。

購入計画で考えること

  • 新築か中古か
  • 戸建かマンションか
  • 予算はいくらか
  • 場所はどこか
  • 部屋の広さはどれくらい必要か
  • 期限はいつまでか

購入に関しては、難易度は人によって異なります。

期限が決まっており、時間がない場合には、急いで次の物件を探す必要があります。

また遠方で良く知らないところへ引っ越す場合には、情報を集めながら物件を探さなければなりません。

購入する物件を先に確定する必要はありませんが、どのような物件をいつまでに購入したいか」という点については、先にぼんやりと計画するようにしてください。

購入計画が決まったら売却計画を考える

購入物件の目標が決まったら、次は売却計画です。

売却は今持っている物件を売るだけなので、購入に比べると難易度は高くありません。

ただし、売却はスムーズにいっても3ヶ月程度時間を要します。

時間的なコントロールをしにくいのが売却の特徴です。

傾向としては、高く売ろうとするとなかなか売れず、ただ安すぎても怪しまれて売れないことがあります。

下記は大手不動産会社より入手した市場価格からの乖離による成約件数の割合です。

市場価格と成約率の関係

市場価格と成約率の関係

やはり市場価格に近いものほど成約割合が高いことがわかります。

引越のリミットが決まっている場合であれば、値引の対応も柔軟に行って、時間を調整することが重要です。

尚、売り先行で売却活動が始まってしまうと、土日に自分の物件を売るための内覧対応に追われ、購入物件をろくに検討する時間もなく、いい加減な検討で物件を買ってしまう方が多いです。

購入こそ真剣におこなうべき

購入は数千万円も出す大きな買物です。購入こそ真剣に行うべきです。

自分のパワーの配分としては、売却2割、購入8割くらいのエネルギー比重で行う

住み替えでは良い物件を購入することの方が遥に難しいので、購入にこそ気合を入れて取り組むようにしましょう。

以上、ここまで住み替え計画を立てるについて見てきまいた。

全体計画の中で、特に大切なのが資金計画です。

そこで次に資金計画について解説します。

3.住み替えの重要ポイント「資金計画を立てる」

住み替えで重要なポイントは、まず今の家が住宅ローンの残債以上で売却できるかどうかという点です。

住宅ローンの残債が売却額よりも大きい場合をオーバーローン、小さい場合をアンダーローンと呼びます。

アンダーローンであれば、全く問題ありません。

一方で、問題となるのがオーバーローンになります。

オーバーローンでも、売却で残った残債を現金で支払うことができれば、不動産は売却することができます。

住み替えでは、次の購入物件に今の物件の残債ローンを加算して借りることができる住み替えローンと言うものがあります。

もし、住み替えローンを使うことができれば、オーバーローンでも売却することができます。

ただし、住み替えローンは次の物件の担保価額以上のローンを借りるため、審査が厳しいです。

誰しもが使えるローンではありません。

また、残債を支払う現金を持っている場合も、オーバーローンの不動産売却が可能です。

一方で、オーバーローンで返済原資がない場合、住み替えを取りやめるか、親族からお金を借りるか等の選択も必要となってきます。

自分の家を査定をしてもらうことが重要

資金計画を立てるためには、まず自分の不動産の売却価格はいくらくらいになるのか査定を取ることが重要です。

査定は、計画の段階では複数の不動産会社から取得して、最も低い価格を参考に計画を立ててください。

複数の不動産会社か査定を取るには、無料の一括査定サイトを使うのが良いでしょう。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

査定は「うちならこんなに高く売れますよ、だから弊社と仲介の契約してください。」という営業的要素を含みます。

そのため、不動産会社の査定額というのは往々にして高めです。

高い数字を鵜呑みにして計画してしまうと、後で大きな痛手をこうむります。

計画では一番低い金額を参考に、保守的に計画するようにして下さい。

一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

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※利用者1,000万人の安心実績!


人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

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※超大手の不動産会社をカンタン比較

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

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※今なら不動産売却の成功秘訣DVDがもらえる


何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

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※NTTグループ&一番の老舗で安心実績


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

アンダーローンの場合には、残った金額を次の物件の頭金とすることができます。

アンダーローンの場合でも計画は保守的にした方が無難です。

また、売り先行でも、最悪の場合、次の物件が決まらないまま先に家が売れてしまうということがあります。

その場合には、一時的に仮住まいとして賃貸マンション等に引越す必要があります。

その間の賃料や引越代も必要になってきます。

資金は十分に余裕を持った形で計画するようにして下さい。

失敗しない注文住宅選びは、多くのカタログを見て学ぶ

注文住宅は設計次第で1,000万円で建てることもできれば、1億円で建てることもできます。

素人のあなたがあれやこれや考えても、想像が出来ないでしょう。

また、住宅メーカーにより外観の違いや得意・不得意もありますので、まずは多くの住宅メーカーからカタログを取り寄せるのがベストです。

1つ1つハウスメーカーに自分の予算やイメージを伝えるのは大変面倒。

ただし、家は何度も買えるものではなく、人生で一発勝負なので、それぐらい時間を掛けるべき・・・

そこで便利なサービスが「LIFULL HOME’Sの住宅メーカーカタログ比較サービス」です。

自分の予算や理想のイメージをネット上で入力すると、条件に合うハウスメーカーから一気にカタログ請求できます。

利用も無料でできますので、ぜひ注文住宅を考えている人は利用することをオススメします。

HOME’Sの住宅メーカーカタログ比較サービスはコチラ → http://www.homes.co.jp/iezukuri/

4.まとめ

以上、不動産売却で住み替えを成功させるための流れとタイミングを徹底解説してきました。

住み替えは、まずは購入に集中すべきです。

経済的負担を考慮すると、売り先行がオススメですが、売り先行は購入にじっくりと時間をかけられない点に注意が必要です。

何千万円も出す購入がいい加減にならないように、とにかく購入の段取りを重視して住み替えを行うようにして下さい。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選
  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産 :売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

利用者数1,000万人以上と圧倒的人気No.1「イエウール」

イエウールo.1「イエウール」
  • 利用者数1,000万人以上と一括査定で圧倒的No.1の安心実績
  • 提携不動産会社1,500社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,500社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

【1都3県限定】国内で唯一のエージェント制導入で売り手に特化「ソニー不動産」

ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
  • 今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる
  • 不動産一括査定ではなく、ソニー不動産1社のみに売却相談

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