家を住み替えたい!流れ・タイミングと知っておくべき重要ポイントまとめ

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家を住み替えたい!流れ・タイミングと知っておくべき重要ポイントまとめ

今の家から新しい家に住み替える場合、「売ると買う」の2つを同時に行います。

新しい家を探すだけでも大変なのに、そんなアクロバティックなことを一体どうやったら良いのか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 住み替えの流れを知りたい
  • どういうタイミングで何をやれば良いのか知りたい
  • 住み替えのポイントを知りたい

そこで今回の記事では、「家の住み替え」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産売却における住み替えの流れやタイミングを知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.家を住み替えするなら知っておきたい「売り先行」「買い先行」

住み替えは、売却と購入をほぼ同時に行います。住み替えや買い替えと言われます。

売却が先の住み替えを「売り先行」、購入が先の住み替えを「買い先行」と呼びます。

売り先行と買い先行のメリットとデメリットをまとめると以下の通りになります。

 先行メリットデメリット
売り先行・売却価格が確定するので、買換えに向けた資金計画が立ちやすい。
・焦らずに売却活動かできるため、売り急ぐ必要がない。
・住宅を引渡すまでに購入物件が決まれなければ、仮住まいになってしまう。
・仮住まいになると、引越の回数も増え、余分な費用がかかってしまう。
買い先行・時間をかけてじっくりと購入物件を探すことができる。
・新居へ引越後の空き家の状態で売却できるため、物件の印象を良くして売却することができる。
・売却の目途が立たないと、新居購入の分と合わせた二重ローンになる可能性がある。
・売却価格や時期が未定なため、資金計画が狂ってしまう可能性がある。

ポイントとしては、買い先行は物件を空の状態にして物件を売却することができるため売りやすくなります。

しかしながら、一瞬、二重ローンが発生する等、経済的な負担が大きいです。

一方で、売り先行の場合は、住みながら家を売却することになり、売りにくさはあります。

ただし、二重ローンはほぼ発生しないため、経済的な負担は軽いです。

  • ローンが完済している等の経済的な余裕があれば「買い先行」がオススメ
  • 経済的に買い先行を行う余力のない人は「売り先行」がオススメ
    ※売る家にローン残債が残っている人は、一般的には売り先行を選択する人の方が多い

買い先行はスケジュールに余裕があるため、購入も売却もバタバタすることがありません。

まずは買い先行の可能性を探り、それが無理なら売り先行を選択するようにしましょう。

では、一般的に多い売り先行の流れとタイミングを具体的に見ていきます。

もし買い先行でいけるという方は「買い先行の流れとタイミング」へ進んでください。

売り先行の流れとタイミング

売り先行の流れは以下の通りです。

上の図は、左が売却の流れで右が購入の流れになります。

売り先行のポイントは、引越のタイミングを合わせるという点。

引越のタイミングを合わせるには、すぐに購入物件の売買契約を締結し、売物件を引渡す前に購入物件の残金を支払うことが必要になります。

一発で引越を決めるには、売物件の売買契約から引渡までの間に購入物件の売買契約と住宅ローンの申込、引渡の3つを行う必要があります。

通常、売買契約から引渡までの間は1ヶ月程度。

売物件と購入物件の売買契約は、ほぼ同時またはすぐ後に行います。

売物件の売買契約時には、購入物件が本決まりしていることがタイミングとして重要です。

土日に売物件の内覧対応をしながら、自分も土日に購入物件の見学に行きます。

ただし、一発で引越を決めるには購入期間がとても短くなり正直かなり難しいです。

タイミングが合わなければ、仮住まいも必要となります。

変な物件を焦って買うよりは、仮住まいをしてでもしっかりと購入物件を探すことの方が重要です。

あくまでも購入に8割のパワーを使うようにして下さい。

買い先行の流れとタイミング

買い先行の流れは以下の通りです。

上の図は、左が売却の流れで右が購入の流れになります。

買い先行のポイントは、引越を同時に行うという点。

買い先行は、売り先行と異なり、時間的にかなり余裕があります。

買い先行では、先に物件を購入してからの売却であるため、売り先行と比べて時間的な制約がありません。

空であるため物件も売却しやすいです。

買い先行の場合は、鍵を不動産会社に預けてしまい、内覧対応も不動産会社に任せてしまうこともあります。

遠方に引越すような場合は、内覧は不動産会社に任せてしまった方が楽です。

買い先行は最初に購入だけに専念できるというメリットがあります。

土日も全て購入物件の見学に集中することができるため、じっくりと物件を選ぶことができます。

買い先行は金銭的にも余裕が必要ですが、購入にも売却にも余裕が生まれるという効果があります。

以上、ここまで買いが先か売りが先かの判断方法について見てきました。

住み替えでは、まず全体の計画を立てます。

2.住み替えでやるべきことと流れ

先ほどもお伝えしたとおり、住み替え計画では、まず「売り先行」か「買い先行」を決めます。

ただし、どのような物件に住み替えるかが重要なポイント。

住み替えでは、最初に購入計画を立てることが大事です。

住み替えで決めておく6つのこと

  1. 新築か中古か
  2. 戸建かマンションか
  3. 予算はいくらか
  4. 場所はどこか
  5. 部屋の広さはどれくらい必要か
  6. 期限はいつまでか

購入に関しては、難易度は人によって異なります。

期限が決まっており、時間がない場合には、急いで次の物件を探す必要があります。

また遠方で良く知らないところへ引っ越す場合には、情報を集めながら物件を探さなければなりません。

購入する物件を先に確定する必要はありません。

ただし「どのような物件をいつまでに購入したいか」という点については、先にぼんやりと計画するようにしてください。

購入計画が決まったら売却計画を考える

購入物件の目標が決まったら、次は売却計画です。

売却は今持っている物件を売るだけなので、購入に比べると難易度は高くありません。

ただし、売却はスムーズにいっても3ヶ月程度時間を要します。

時間的なコントロールをしにくいのが売却の特徴です。

傾向としては、高く売ろうとするとなかなか売れず、ただ安すぎても怪しまれて売れないことがあります。

下記は大手不動産会社より入手した市場価格からの乖離による成約件数の割合です。

市場価格と成約率の関係

市場価格と成約率の関係

やはり市場価格に近いものほど成約割合が高いことがわかります。

引越のリミットが決まっている場合であれば、値引の対応も柔軟に行って、時間を調整することが重要です。

売り先行で売却活動が始まってしまうと、土日に自分の物件を売るための内覧対応に追われ、購入物件をろくに検討する時間もなく、いい加減な検討で物件を買ってしまう方が多いです。

売却2割、購入8割の配分で力を入れる

購入は数千万円も出す大きな買物。

購入こそ真剣に行うべきです。

自分のパワーの配分としては、売却2割、購入8割くらいのエネルギー比重で行うようにしましょう。

住み替えでは良い物件を購入することの方が遥に難しいので、購入にこそ気合を入れて取り組むようにしましょう。

以上、ここまで住み替え計画を立てるについて見てきまいた。

全体計画の中で、特に大切なのが資金計画です。

3.住み替えの重要ポイント「資金計画を立てる」

住み替えで重要なポイントは、まず今の家が住宅ローンの残債以上で売却できるかどうかという点。

住宅ローンの残債が売却額よりも大きい場合をオーバーローン、小さい場合をアンダーローンと呼びます。

考えなければならない「オーバーローン」

アンダーローンであれば、全く問題ありません。

一方で、問題となるのがオーバーローンになります。

オーバーローンでも、売却で残った残債を現金で支払うことができれば、家は売却することができます。

住み替えでは、次の購入物件に今の物件の残債ローンを加算して借りることができる住み替えローンと言うものがあります。

もし、住み替えローンを使うことができれば、オーバーローンでも売却することができます。

ただし、住み替えローンは次の物件の担保価額以上のローンを借りるため、審査が厳しいです。

誰しもが使えるローンではありません。

また、残債を支払う現金を持っている場合も、オーバーローンの家売却が可能です。

一方で、オーバーローンで返済原資がない場合、住み替えを取りやめるか、親族からお金を借りるか等の選択も必要となってきます。

住み替えローンについては下記記事でさらに詳しく説明しています。

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自分の家を査定をしてもらうことが重要

資金計画を立てるためには、まず自分の家の売却価格はいくらくらいになるのか査定を取ることが重要です。

査定は、計画の段階では複数の不動産会社から取得して、最も低い価格を参考に計画を立ててください。

複数の不動産会社か査定を取るには、無料の一括査定サイトを使うのが良いでしょう。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

査定は「うちならこんなに高く売れますよ、だから弊社と仲介の契約してください。」という営業的要素を含みます。

そのため、不動産会社の査定額というのは往々にして高めです。

高い数字を鵜呑みにして計画してしまうと、後で大きな痛手をこうむります。

計画では一番低い金額を参考に、保守的に計画するようにして下さい。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
知名度がある大手に依頼すれば問題ないですか?
売却を成功させるなら大手・中堅・中小を幅広く依頼した方がいいぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく説明しています。

不動産一括査定
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また、オーバーローンでの売却については下記記事でさらに詳しく説明しています。

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4.まとめ

家の住み替えを成功させるための流れとタイミングを解説してきました。

住み替えは、まずは購入に集中すべきです。

経済的負担を考慮すると、売り先行がオススメですが、売り先行は購入にじっくりと時間をかけられない点に注意が必要。

何千万円も出す購入がいい加減にならないように、とにかく購入の段取りを重視して住み替えを行うようにして下さい。

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