売りが先?買いが先?家の住み替えを成功させる全知識

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今の家から新しい家に住み替える場合、「売ると買う」の2つを同時に行います。

新しい家を探すだけでも大変なのに、そんなアクロバティックなことを一体どうやったら良いのか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

これから住み替えを計画している人の中には、

  • 住み替えの流れを知りたい
  • どういうタイミングで何をやれば良いのか知りたい
  • 住み替えのポイントを知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、「不動産売却の住み替え」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産売却における住み替えの流れやタイミングを知ることができます。

1.買うのが先?売るのが先?売り買いを判断する方法

住み替えは、売却と購入をほぼ同時に行います。

別名、買い替えとも言われます。

時期としてはほぼ同時期ですが、実際には売却が先の場合と、購入が先の場合があります。

売却が先の住み替えを「売り先行」、購入が先の住み替えを「買い先行」と呼びます。

売り先行と買い先行のメリットとデメリットをまとめると以下の通りになります。

 先行メリットデメリット
売り先行・売却価格が確定するので、買換えに向けた資金計画が立ちやすい。
・焦らずに売却活動かできるため、売り急ぐ必要がない。
・住宅を引渡すまでに購入物件が決まれなければ、仮住まいになってしまう。
・仮住まいになると、引越の回数も増え、余分な費用がかかってしまう。
買い先行・時間をかけてじっくりと購入物件を探すことができる。
・新居へ引越後の空き家の状態で売却できるため、物件の印象を良くして売却することができる。
・売却の目途が立たないと、新居購入の分と合わせた二重ローンになる可能性がある。
・売却価格や時期が未定なため、資金計画が狂ってしまう可能性がある。

ポイントとしては、買い先行は物件を空の状態にして物件を売却することができるため、売りやすくなります。

しかしながら、一瞬、二重ローンが発生する等、経済的な負担が大きいです。

一方で、売り先行の場合は、住みながら家を売却することになり、売りにくさはあります。

ただし、二重ローンはほぼ発生しないため、経済的な負担は軽いです。

  • 経済的に買い先行を行う余力のない人は「売り先行」がオススメ
    ※売る家にローン残債が残っている人は、一般的には売り先行を選択する人の方が多い
  • ローンが完済している等の経済的な余裕があれば「買い先行」がオススメ

買い先行はスケジュールに余裕があるため、購入も売却もバタバタすることがないためです。

まずは買い先行の可能性を探り、それが無理なら売り先行を選択するようにしましょう。

では、一般的に多い売り先行の流れとタイミングを具体的に見ていきます。

もし買い先行でいけるという方は「買い先行の流れとタイミング」へ進んでください。

売り先行の流れとタイミング

売り先行の流れは以下の通りです。

上の図は、左が売却の流れで右が購入の流れになります。

ポイントとしては、引越のタイミングを合わせるという点です。

引越を合わせるには、売却後、すぐに購入物件の売買契約を締結し、売物件を引渡す前に購入物件の残金を支払うことが必要です。

一発で引越を決めるには、売物件の売買契約から引渡までの間に、購入物件の売買契約と住宅ローンの申込、引渡の3つを行う必要があります。

通常、売買契約から引渡までの間は1ヶ月程度です。

売物件と購入物件の売買契約は、ほぼ同時またはすぐ後に行います。

売物件の売買契約時には、購入物件が本決まりしていることがタイミングとして重要です。

土日に売物件の内覧対応をしながら、自分も土日に購入物件の見学に行きます。

ただし、一発で引越を決めるには購入期間がとても短くなり、正直かなり難しいです。

タイミングが合わなければ、仮住まいも必要となります。

変な物件を焦って買うよりは、仮住まいをしてでもしっかりと購入物件を探すことの方が重要です。

あくまでも購入に8割のパワーを使うようにして下さい。

買い先行の流れとタイミング

買い先行の流れは以下の通りです。

上の図は、左が売却の流れで右が購入の流れになります。

こちらもポイントとしては、引越を同時に行うという点です。

買い先行は、売り先行と異なり、時間的にかなり余裕があります。

買い先行では、先に物件を購入してからの売却であるため、売り先行と比べて時間的な制約がありません。

空であるため物件も売却しやすいです。

買い先行の場合は、鍵を不動産会社に預けてしまい、内覧対応も不動産会社に任せてしまうこともあります。

遠方に引越すような場合は、内覧は不動産会社に任せてしまった方が楽です。

買い先行は最初に購入だけに専念できるというメリットがあります。

土日も全て購入物件の見学に集中することができるため、じっくりと物件を選ぶことができます。

買い先行は金銭的にも余裕が必要ですが、購入にも売却にも余裕が生まれるという効果があります。


以上、ここまで買いが先か売りが先かの判断方法について見てきました。

住み替えでは、まず全体の計画を立てます。

そこで次に住み替え計画を立てるについて見ていきます。

2.住み替えの全体計画を考える時に意識すること

先ほどもお伝えしたとおり、住み替え計画では、まず「売り先行」か「買い先行」を決めます。

いずれにしても、次にどのような物件に住み替えるかが重要なポイントです。

住み替えでは、最初に購入計画を立てる必要があります。

購入計画で考えること

  • 新築か中古か
  • 戸建かマンションか
  • 予算はいくらか
  • 場所はどこか
  • 部屋の広さはどれくらい必要か
  • 期限はいつまでか

購入に関しては、難易度は人によって異なります。

期限が決まっており、時間がない場合には、急いで次の物件を探す必要があります。

また遠方で良く知らないところへ引っ越す場合には、情報を集めながら物件を探さなければなりません。

購入する物件を先に確定する必要はありませんが、どのような物件をいつまでに購入したいか」という点については、先にぼんやりと計画するようにしてください。

購入計画が決まったら売却計画を考える

購入物件の目標が決まったら、次は売却計画です。

売却は今持っている物件を売るだけなので、購入に比べると難易度は高くありません。

ただし、売却はスムーズにいっても3ヶ月程度時間を要します。

時間的なコントロールをしにくいのが売却の特徴です。

傾向としては、高く売ろうとするとなかなか売れず、ただ安すぎても怪しまれて売れないことがあります。

下記は大手不動産会社より入手した市場価格からの乖離による成約件数の割合です。

市場価格と成約率の関係

市場価格と成約率の関係

やはり市場価格に近いものほど成約割合が高いことがわかります。

引越のリミットが決まっている場合であれば、値引の対応も柔軟に行って、時間を調整することが重要です。

尚、売り先行で売却活動が始まってしまうと、土日に自分の物件を売るための内覧対応に追われ、購入物件をろくに検討する時間もなく、いい加減な検討で物件を買ってしまう方が多いです。

購入こそ真剣におこなうべき

購入は数千万円も出す大きな買物です。購入こそ真剣に行うべきです。

自分のパワーの配分としては、売却2割、購入8割くらいのエネルギー比重で行う

住み替えでは良い物件を購入することの方が遥に難しいので、購入にこそ気合を入れて取り組むようにしましょう。

以上、ここまで住み替え計画を立てるについて見てきまいた。

全体計画の中で、特に大切なのが資金計画です。

そこで次に資金計画について解説します。

3.住み替えの重要ポイント「資金計画を立てる」

住み替えで重要なポイントは、まず今の家が住宅ローンの残債以上で売却できるかどうかという点です。

住宅ローンの残債が売却額よりも大きい場合をオーバーローン、小さい場合をアンダーローンと呼びます。

アンダーローンであれば、全く問題ありません。

一方で、問題となるのがオーバーローンになります。

オーバーローンでも、売却で残った残債を現金で支払うことができれば、不動産は売却することができます。

住み替えでは、次の購入物件に今の物件の残債ローンを加算して借りることができる住み替えローンと言うものがあります。

もし、住み替えローンを使うことができれば、オーバーローンでも売却することができます。

ただし、住み替えローンは次の物件の担保価額以上のローンを借りるため、審査が厳しいです。

誰しもが使えるローンではありません。

また、残債を支払う現金を持っている場合も、オーバーローンの不動産売却が可能です。

一方で、オーバーローンで返済原資がない場合、住み替えを取りやめるか、親族からお金を借りるか等の選択も必要となってきます。

自分の家を査定をしてもらうことが重要

資金計画を立てるためには、まず自分の不動産の売却価格はいくらくらいになるのか査定を取ることが重要です。

査定は、計画の段階では複数の不動産会社から取得して、最も低い価格を参考に計画を立ててください。

複数の不動産会社か査定を取るには、無料の一括査定サイトを使うのが良いでしょう。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

査定は「うちならこんなに高く売れますよ、だから弊社と仲介の契約してください。」という営業的要素を含みます。

そのため、不動産会社の査定額というのは往々にして高めです。

高い数字を鵜呑みにして計画してしまうと、後で大きな痛手をこうむります。

計画では一番低い金額を参考に、保守的に計画するようにして下さい。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

アンダーローンの場合には、残った金額を次の物件の頭金とすることができます。

アンダーローンの場合でも計画は保守的にした方が無難です。

また、売り先行でも、最悪の場合、次の物件が決まらないまま先に家が売れてしまうということがあります。

その場合には、一時的に仮住まいとして賃貸マンション等に引越す必要があります。

その間の賃料や引越代も必要になってきます。

資金は十分に余裕を持った形で計画するようにして下さい。

失敗しない注文住宅選びは、多くのカタログを見て学ぶ

注文住宅は設計次第で1,000万円で建てることもできれば、1億円で建てることもできます。

素人のあなたがあれやこれや考えても、想像が出来ないでしょう。

また、住宅メーカーにより外観の違いや得意・不得意もありますので、まずは多くの住宅メーカーからカタログを取り寄せるのがベストです。

1つ1つハウスメーカーに自分の予算やイメージを伝えるのは大変面倒。

ただし、家は何度も買えるものではなく、人生で一発勝負なので、それぐらい時間を掛けるべき・・・

そこで便利なサービスが「LIFULL HOME’Sの住宅メーカーカタログ比較サービス」です。

自分の予算や理想のイメージをネット上で入力すると、条件に合うハウスメーカーから一気にカタログ請求できます。

利用も無料でできますので、ぜひ注文住宅を考えている人は利用することをオススメします。

4.まとめ

以上、不動産売却で住み替えを成功させるための流れとタイミングを徹底解説してきました。

住み替えは、まずは購入に集中すべきです。

経済的負担を考慮すると、売り先行がオススメですが、売り先行は購入にじっくりと時間をかけられない点に注意が必要です。

何千万円も出す購入がいい加減にならないように、とにかく購入の段取りを重視して住み替えを行うようにして下さい。

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これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

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不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • HOME4U :NTTグループの安心運営、一括査定を最初に始めた老舗で実績抜群
  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
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  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

NTTグループの安心運営!一括査定で一番歴史がある「HOME4U」

HOME4U
  • 2001年から運営と一括査定で一番の実績と歴史あり
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  • 提携不動産会社1,300社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,300社

利用者数1,000万人以上と圧倒的人気No.1「イエウール」

イエウール
  • 利用者数1,000万人以上と一括査定で圧倒的No.1の安心実績
  • 提携不動産会社1,700社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,900社

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