リノベーションとは?特徴や費用相場・使える税金特例を解説

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リノベーションとは用途変更を伴わない大規模改修のことを指します。

小規模なものであっても、デザイン性を向上させ、賃料や価格を上げる改修もリノベーションと呼ぶことがあります。

リノベーションに興味のある人の中には、

  • リノベーションとは一体何だろう
  • リノベーションの費用はどれくらいかかるのだろう
  • リノベーションとリフォームの違いは何だろう

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「リノベーション」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはリノベーションについて理解し、費用の相場やリノベーションでも使える住宅ローン控除を知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.リノベーションとコンヴァージョンの違い

かんたん説明

リノベーションとは、用途変更の建築確認申請を伴わない大規模改修のこと

例えば、住宅であった建物をデザイン性の高い住宅に変えることや、古いホテルをスタイリッシュなホテルに変えることをリノベーションと呼んでいます。

リノベーションの対となる言葉にはコンヴァージョンがあります。

かんたん説明

コンヴァージョンとは、用途変更を伴う大規模改修のこと

例えば、古い事務所を住宅に変えることや、倉庫を店舗に変えることをコンヴァージョンと呼んでいます。

リノベーションとコンヴァージョンの違いは、用途変更を伴うかどうかの違いです。

建物の用途は勝手に変えることはできません。

住宅には住宅の規制、店舗には店舗の規制があるため、用途変更を伴う大規模改修については、新築と同じような建築確認申請という手続きが必要となります。

一時期、古い建物をコンヴァージョンによって再生させる手法が流行った時期がありました。

事務所を住宅にコンヴァージョンすることで、物件の収益力が向上したという成功例が相次いだため、コンヴァージョンがもてはやされました。

コンヴァージョンが流行った時期に、同用途のままの大規模改修によっても収益性が上がる成功例も多く存在しました。

同用途のままの大規模改修は建築確認申請が不要であったため、コンヴァージョンとは違いを明確にするために、確認申請を不要とする大規模改修をリノベーションと呼ぶようになりました。

「~ジョン」とか「~ション」というように、韻を踏む感じの呼び名が良かったのだと思います。

コンヴァージョンもリノベーションも、建物のデザインをガラっと変えることで、新たな価値を創造するという点は共通しています。

そのため、リノベーションというと、単なる修繕や改装工事を指すのではなく、デザイン性をアップする改修工事を指すことが多いです。

以上、ここまでリノベーションとコンヴァージョンの違いについて見てきました。

リノベーションはリフォームとの違いについても問われることが多いです。

そこで次にリノベーションとリフォームの違いについてご紹介します。

2.リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームには、明確な違いはありません。

リノベーションもリフォームも同じ改修工事を表すため、同義語と言えます。

但し、リノベーションはコンヴァージョンと対となる言葉です。

  • コンヴァージョンはデザイン性をガラっと変える用途変更を伴う改修工事
  • リノベーションはデザイン性をガラっと変える用途変更を伴わない改修工事

そのため、リノベーションと言うと、デザイン性をガラっと変えるリフォームのことを指していることが多いです。

リフォームと言うと、耐震改修や修繕、クロスの貼り替えといった地味な工事も含みますが、リノベーションは耐震改修等のことは含みません。

リフォームの方が対象としている改修工事の範囲が広く、主にデザインに特化した改修のことをリノベーションと呼ぶことが多いです。

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以上、ここまでリノベーションとリフォームの違いについて紹介しました。

ではリノベーションにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

そこで次にリノベーションのメリットについてご紹介します。

3.リノベーションのメリット

ポイント

リノベーションのメリットは、建物のデザイン性が向上することで、賃料や価格が上がるという点

賃貸物件であれば、空室対策にもなりますし、今まで貸せなかった建物が貸せるようにもなります。

また賃料アップもできる場合があります。

これから売却する物件であれば、売却価格を上げることもできます。

店舗やホテルのリノベーションであれば、集客力も向上させます。

リノベーションはデザインの刷新によって建物に新たな価値を付け加えます。

見る人に、カッコいい、可愛いと思わせることで、収益力を向上させることができるのがリノベーションのメリットです。

以上、ここまでリノベーションのメリットについて見てきました。

リノベーションにはデメリットも存在します。

そこで次にリノベーションのデメリットについて解説します。

4.リノベーションのデメリット

注意ポイント

リノベーションには投資を伴いますので、その投資が当たるかどうか分からないというデメリット

費用をかけてリノベーションしてみたものの、空室が改善しなかった、賃料が上がらなかったということはあり得ます。

また、売却前にリノベーションをしても、売却価格にリノベーション費用を転嫁することができなかったということも良くあります。

リノベーションを行うと実際に賃料を高く貸すことができたという事例はあるものの、全てのリノベーション物件が成功しているわけではありません。

特に、刷新するデザインに関しては、デザイナーによって大きく力量が分かれます。

実績のあるデザイナーは金額も高くなるため、コストアップにもなります。

投資回収に関して不確実性があるという点がリノベーションのデメリットになります。

以上、ここまでリノベーションのデメリットについて見てきました。

ではリノベーションにはどの程度の費用がかかるのでしょうか。

そこで次にリノベーション費用の相場について解説します。

5.リノベーション費用の相場

リノベーションは、何をどこまで行うかによって費用が異なります。

一部のパーツのみを交換する程度であれば10万円程度でできますが、ユニットバスなどの水回りなどを変更すると、100万円近くになります。

また、フルリノベーションを行えば、一戸建やファミリータイプのマンションであれば500~600万円かかってきます。

ポイント

リノベーションを行う場合には、費用よりもデザイナーのセンスを重視することが何よりも重要

安いからといって、センスのない人に頼んでしまうと、お金をドブに捨ててしまう結果にもなりかねません。

リノベーション業者を選ぶ際は、実績の写真や物件などを見せてもらい、自分が気に入ったデザインを行う業者を選ぶようにして下さい。

例えば、予算を500万円なら、500万円と決めた上で、センスの良いリノベーション業者を選びます。

予算に見合わない部分は削り、予算の中で可能なハイセンスなリノベーションを実施するという考えの方が成功確率は上がります。

注意ポイント

リノベーションを依頼するときは、くれぐれもお金だけで業者を決めるのは避ける

以上、ここまでリノベーション費用の相場について見てきました。

リノベーションを行う場合、節税や減税政策に興味のある人もいると思います。

そこで最後に増改築で使える住宅ローン控除についてご紹介します。

6.増改築で使える住宅ローン控除

特定の改修工事に関しては、住宅ローン控除や所得税の控除といった制度があります。

所得税の控除は、借入金の有無を問わないもので、投資型減税と呼ばれています。

住宅ローン控除と投資型減税が認めらえる特定の改修工事は以下の通りです。

住宅ローン控除投資型減税
・バリアフリー改修工事
・省エネ改修工事
・多世帯同居改修工事
・バリアフリー改修工事
・省エネ改修工事
・多世帯同居改修工事
・耐震改修工事

リノベーションの中で、上表の特定の改修工事も含めた形で改修を行えば、住宅ローン控除と投資型減税を使うことができます。

特定のリフォームにおける減税(投資型減税)に関しては、下記の中で詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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この章では、例えばデザインリノベーションなど、特定の改修工事以外の増改築を行った場合、使える特例がないかという点に関し、解説します。

まず、デザインだけをリノベーションするような工事を行う場合、投資型減税のような所得税を減額してくれる特例はありません。

一方で、住宅ローンを借りてリノベーションを行った場合、デザイン改修だけであっても住宅ローン控除を受けることができます。

リノベーションで住宅ローン控除を受けることのできる要件は以下の通りです。

増改築等の住宅ローン控除の要件

  1. 自ら所有し、居住している家屋で平成21年1月1日から平成33年12月31日までに増改築を行い、同日までに入居すること。
  2. 工事費用(増改築等について、増改築等の費用に関して補助金等の交付を受ける場合には、その補助金の金額を控除した金額)が100万円を超えるものであること。
  3. 工事を行った家屋が居住用と居住用以外の部分があるときは、居住用部分の工事費用が全部の工事費用の2分の1以上であること。
  4. 増改築等を行った後の住宅の床面積が50㎡以上であること。
  5. 増改築等を行った後の住宅の床面積の2分の1以上が居住用であること。
  6. 増改築等の日から6ヶ月以内に自己の居住の用に供すること。

上記の要件を満たせば、住宅ローン控除の適用を受けることができます。

少し細かい要件となっていますが、要は住宅ローンを借りて、マイホームのリノベーションするときに使える特例ということになります。

賃貸マンションやアパートをリノベーションする場合には、利用できません。

また、そもそも賃貸マンションやアパートのリノベーションのために住宅ローンを借りることはできないため、自宅にしか適用できないことになります。

特定の改修工事を含まないリノベーションには、あまり減税政策がないというのが実態になります。

尚、住宅ローン控除については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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7.まとめ

以上、リノベーションとは何か、特徴や費用相場、使える税金特例を徹底解説してきました。

リノベーションには賃料や価格を上げる力があります。

リノベーションを行う場合には、価格だけでなく、一番センスのあるデザイナーに依頼するようにしましょう。

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