相続や転勤等で空き家を保有することがあります。
空き家はリフォームすることで高く貸せたり、高く売却できたりします。
リフォームは費用対効果を考え、ポイントを絞って行わないと、コスト倒れする可能性があります。
また賃貸や売却などの目的に応じてもやるべきポイントは変わってきます。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 空家のリフォームってどうやるのだろう？
- 賃貸する場合はどこまでリフォームしたらいい？
- 売却する場合はどのようなリフォームをすべきなの？
そこで今回の記事では「空き家のリフォーム」にフォーカスしてお伝えいたします。
この記事を読むことであなたは目的に応じた空き家のリフォームのポイントを知ることができます。
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【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格
1.空き家のリフォーム費用の改修と「貸す」「売る」の選択肢
空き家の活用は大きく分けて「賃貸」と「売却」の2つのパターンがあります。
リフォームで考えるべきは、2つのリフォーム費用の回収の違いです。
賃貸に関しては、その後、長い期間、賃料の中でリフォーム費用を回収することができます。
- 賃貸：時間はかかりますが、リフォーム費用を「いつか必ず回収できる」
- 売却：リフォーム費用の回収のチャンスが「売却時点の1回」
売却のタイミングでリフォーム費用を回収できないとなると、次に回収できるチャンスは来ないということになります。
売却ではリフォーム費用が「回収できるかどうか分からない」というリスクがあります。
リフォームの考え方として、賃貸は失敗しにくいですが、売却は失敗しやすいということを知っておくべきです。
売却でリフォームする人は、本当に無駄のないリフォームかどうかをシビアに検討すべきです。
空き家のリフォームは、賃貸についてはお金をかける価値がありますが、売却についてはお金をかけ過ぎないということを意識しましょう。
2.空き家リフォームするときのの8つのポイント
空き家をリフォームするときはこれから紹介する8つのポイントを意識してください。
- 修繕分のチェック
- 仏壇の魂抜き
- 必須箇所はトイレ
- 費用対効果の高い外壁塗装
- クロス・フローリングの張り替え
- 照明で雰囲気をよくする
- 照明は安いのみ雰囲気を大きく変える
- キッチンは丸ごと交換
それぞれ見ていきましょう。
ポイント1.修繕部分のチェック
賃貸も売却も、壊れている部分に関しては、リフォームすべきです。
破損部分の補修ですので、リフォームと言うよりは「修繕」といった表現の方が正しいかもしれません。
「お湯が出ない」「蛇口を締めても水がポタポタでる」「空調が効かない」「インターフォンのモニターが映らない」等々の損傷に関しては、修繕を実施するようにしてください。
売却においては、内容によって、あらかじめ損傷部分を買主へ開示し、買主の承諾を得られれば壊れたままでも売却することは可能です。
値引きの対象とはなりますが、必ずしも全てをしっかりと修繕する必要はありません。
コストを抑えるには、買主と協議の上、修繕箇所を選別することも重要です。
一方で、賃貸の場合には壊れている個所については貸主(所有者)に修繕義務が発生します。
借主から「直して欲しい」と要求されますので、修繕部分についてはしっかりと直しておくことが基本です。
ポイント2.仏壇の魂抜き
空き家に仏壇があった場合には、賃貸も分譲も共通で「魂抜き」を行います。
魂抜きとは、祭祀承継者が仏壇を引き取って自分の住まいに移動する際、ご先祖の霊魂を仏壇から抜くこと
逆に移動先の仏壇に霊魂を入れることを「魂入れ」と呼びます。
空き家に仏壇があった場合、賃貸や売却では仏壇の取り扱いが問題となります。
仏壇をそのままにしておくのは好ましくないため、適切な対応をすることが必要です。
仏壇の処理には2通りの方法があります。
仏壇は菩提寺へ預ける・自宅への移動の2つの処理方法がある
1つ目は菩提寺へ預ける方法です。
菩提寺によっては、菩提寺に位牌を預け、彼岸や盆に位牌を持ち帰って祭祀ができる場合があります。
菩提寺に位牌を預けることができれば、自分の自宅に仏壇を設けることは不要です。
ただし、全ての菩提寺が位牌を預かってくれるわけではありません。
まずは菩提寺に相談してみることが第一歩です。
2つ目は仏壇の自宅への移動です。
仏壇の移動では、空き家で「魂抜き」を行い、自宅に持ち帰った位牌に「魂入れ」を行います。
仏壇が大き過ぎて自宅に持ち帰ら得ない場合には、新しく小型の仏壇を購入してそこに魂入れの法要を行います。
古い仏壇は、「ご供養・お焚き上げ処分」の法要を行います。
ポイント3.必須箇所はトイレ
賃貸や売却でも、最低限必要なリフォームはトイレです。
激安中古マンションを購入するような人でも、殆どの方が購入後トイレだけは新しものに取り替えます。
賃貸も売却もトイレの温水便座だけは新調することをオススメします。
もちろん、便座を新調したら未使用のまま売却活動や入居者募集活動を行います。
温水便座とは、いわゆる「ウォシュレット」のことです。
多機能なものまでは不要ですが、標準的な機能のついているものであれば十分です。
尚、便器も汚い場合には、便器ごと交換を行います。
売却ではトイレだけでも新品となっていると、かなり印象が良くなります。
ポイント4.費用対効果の高い外壁塗装
外壁塗装に関しては、一戸建てだけの話ですので、マンションの方は次節に飛んでいただいて構いません。
一戸建ての場合、外壁塗装は建物の印象をかなり変えるため、効果が高いです。
外壁塗装を行った一戸建ては、一見すると中古住宅のような感じがしません。
特に賃貸を行う人であれば、外壁塗装まで行うことをオススメします。
賃貸では、今後、何名もその建物を借りることになるため、その効果が長きにわたります。
外から見た時の印象の良い物件は、借手もつきやすくなります。
アパートなどの賃貸物件も、外壁塗装をした後は、入居率が向上します。
売却に関しても、新築から20年以上、一回も外壁塗装していない場合には、補修の観点で外壁塗装を行ってください。
20年間、何もしていないと、ひび割れ等によってかなり古びた印象を与えてしまいます。
建物を高く売りたいのであれば、最低限でも構わないので補修の塗装は行っておきましょう。
外壁塗装業者の見積もりについては下記記事で詳しく解説しています。
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ポイント5.クロス・フローリングの貼替
クロスとフローリングの貼替はそれほど大きな費用はかかりません。
賃貸であれば、全面貼替を行うことをオススメします。
売却でも、カビている床や汚れの酷いクロスについては、貼り替えた方が良いです。
ただし、クロスや床の貼り替えは、職人さんが1日で終える仕事量であれば、面積を増やしても大きく費用は増加しません。
そのため、どうせ貼り替えるのであれば、全面貼替もオススメです。
クロスについては、とりあえず白を基調としたベーシックなものを強くオススメします。
派手な色を使ったアクセントクロスは、失敗してしまうと、それが「貸せない」・「売れない」の原因を作ってしまいます。
はじめてリフォームの場合、アクセントクロスで失敗する人が多いので、アクセントクロスはオススメしません。
少し遊びたいのであれば、白の中から「質感の高いもの」、「塗り壁っぽい雰囲気のあるもの」等を選んで印象を変化させましょう。
また床に関してはシートフローリングで十分です。
シートフローリングは石調、タイル調、木目調等、あらゆる床材を模したものが揃っています。
シートフローリングの技術は年々向上しており、「ニセモノ感」はかなり無くなってきています。
シートフローリングを選ぶ際、柄を選ぶのにはポイントがあります。
木目調の柄を選ぶ際は、フローリングの幅は広めのものを選んだ方が高級感は出るという点です。
幅の狭い板状のフローリングを選ぶと、部屋が体育館のような雰囲気となってしまい、全体的に安っぽい印象を与えてしまいます。
本物の床材も幅広の無垢材が最も値段が高いです。
色調は明るめの方が失敗は少ないです。
黒目でダークなシートフローリングは「ニセモノ感」が強くなるため、逆にチープ感を与えてします。
シートフローリングの場合は、明るめの木目で、温かみのある雰囲気の床材がオススメです。
タイル調や石調のシートも大判のものを選択します。
トイレの床も大判の大理石調シートフローリングで仕上げると、ホテルライクなトイレへと生まれ変わります。
ポイント6.照明で雰囲気をよくする
照明はコストが安いわりに部屋の雰囲気をガラっと変えてくれるアイテムです。
フローリングと壁紙の貼替を行ったのであれば、賃貸も売却も、照明までやっておくと効果的。
照明は、ワンポイントだけで構いません。
ダイニングに「ペンダントライト」と呼ばれる吊下げ灯をつけておくと雰囲気が出ます。
ただし、ペンダントライトは、位置が低すぎると部屋を暗くしてしまい、印象を落としてしまいます。
主張し過ぎず、さりげない感じで設置するのがオシャレに見えるポイントです。
尚、他の照明をLEDにしておくと、1つのウリにできます。
特に賃貸であれば、そのウリを継続できることができるため、LEDがオススメです。
ポイント7.キッチンは丸ごと交換
リフォームの最大の見せ場はキッチンになります。
キッチンをリフォームすると、しっかりとリフォームをした印象を与えるため、賃貸であれば丸ごとリフォームをすることをオススメです。
分譲の場合、キッチンまで交換するとコストがかかるため、部分的に行う対応で構いません。
分譲でも行うリフォームとしては、蛇口(水栓金物)とガスコンロ、換気扇の交換です。
蛇口は、蛇口の取っ手がお湯と水で分かれている場合、ステンレス製シングルレバーの混合水栓に変更する見栄えが良くなります。
また蛇口がシャワーヘッドのように伸びるタイプだと尚良いでしょう。
コンロについては、ガスがオススメです。
一時期、IHコンロがブームになりましたが、やはり最近はガスコンロの人気が復活しつつあります。
交換するのであれば、ガスの方が無難です。
レンジフード(換気扇)については、整流板付がオススメです。
整流板とは、吸い口を狭くすることで油煙を吸い込む風速を加速させるという効果のある板のこと
多少値段が上がりますが、最近の新築物件は整流板付が当たり前になっていますので、見劣りをさせないためにも、設置をしておきましょう。
ポイント8.バスは最後に検討
リフォームの中で、ユニットバスの交換は最もお金がかかります。
基本的には、賃貸や売却であっても、ユニットバスの丸ごと交換は不要です。
特に売却でユニットバスの丸ごと交換まで行うとリフォーム費用を回収しきれない可能性があります。
よほど痛んでいる等の状況でない限り、ユニットバスの丸ごと交換はしなくて構いません。
ユニットバスでもシャワーヘッドの交換は、安く済みますので、実施することをオススメします。
最近は、シャワーヘッドのヘッドが大きいタイプが流行りですので、ヘッドの多きタイプに替えると、多少、高級感が出てきます。
ヘッドの大きいタイプは、女性が髪の毛を洗うのに重宝されます。
バスは優先順位として最後に検討するので良いでしょう。
3.売却にするのか賃貸にするのか迷うときはどうする？
賃貸にするのか売却にするのか迷っている方は、まず不動産会社に相談することをオススメします。
また、不動産会社1社だけではなく、複数社に相談して様々なアドバイスを聞いて判断することをオススメします。
そんな時に便利になるのが「 HOME4U 」などの不動産一括査定。
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4.まとめ
空き家をリフォームの目的に応じて考えるポイントについて見てきました。
リフォームは、賃貸であればがっつり行って構いません。
売却であれば、部分的にポイントを絞って行うようにして下さい。
