賃貸併用住宅ローンで賃貸住宅を建てる場合の注意点と代替案

投稿日:2017年9月20日 更新日:

自分だけの家を建てるには広すぎる土地を持っている人は、住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てるという方法があります。

賃貸併用住宅を検討している人の中には、

  • 賃貸併用住宅とはどういうものか知りたい
  • 住宅ローンを使っての賃貸併用住宅を建てる方法を知りたい
  • 賃貸併用住宅にはどのようなメリットとデメリットがあるのかを知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

結論からすると、住宅ローンを使った賃貸併用住宅は経済的なメリットはありますが、立地が悪いと失敗します。

そこで今回の記事では住宅ローンで建てる「賃貸併用住宅」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは住宅ローンで建てる賃貸併用住宅の基礎知識と注意点を知ることができます。

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1.住宅ローンとアパートローンの違い

1-1.住宅ローンが利用できる条件

自宅とアパートを兼ね備えた賃貸併用住宅で、自宅部分が50%以上(銀行によっては50%超)を占める場合は、住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てることができます。

賃貸併用住宅では、自宅部分を賃貸住宅部分と構造上、分けて登記する必要があります。

これは区分登記と呼ばれ、同じ建物でもマンションのように別々に分けて登記することを指します。

自宅と賃貸部分で分けて区分登記し、その面積が50%以上(銀行によっては50%超)担っていることが住宅ローンを利用できる判断基準となります。

基準を満たした賃貸併用住宅であれば、自宅とアパートの両方を住宅ローンを使って建築することが可能です。

では、アパートを、住宅ローンを使って建てることにどのような利点があるのか、住宅ローンとアパートローンの違いを見ることで確認していきます。

1-2.住宅ローンとアパートローンの特徴

マイホームを建てるときに借りるローンは住宅ローン、アパート等の収益物件を建てるときに借りるローンはアパートローンと呼ばれます。

住宅ローンは、国民に広く住宅を普及させるための国の施策もあり、金利が安く設定されています。

基本的には全国どこでも借りることができ、物件の立地条件等で金利に差が出ることはありません。

住宅ローンは、大企業勤務や公務員、医者等、本人の能力が高い人ほど融資条件が良く、借入可能額も大きくなります。

本人の資産的な背景は関係なく、勤務先や年収によって借入可能額が決まります。

ただし、人によって金利に差が出ることはありません。

一方で、アパートローンは住宅ローンに比べて金利が高いのが特徴です。

また立地や建物の物件審査もあり、審査の結果次第では金利や貸付額も異なってきます。

好立地の新築物件などは、金利も安く借入可能額も大きくなる傾向にあります。

さらにアパートローンは人によって金利に差が生じます。

資産家のように他に資産を持っている人であれば金利が安いというような特徴もあります。

アパートローンの場合、大企業のエリートサラリーマンよりも、資産家の方が有利な場合があります。

また借入期間は住宅ローンもアパートローンも最長は35年です。

借入期間に差はありません。

1-3.住宅ローンとアパートローンの違いは金利

両者の最も大きな差は「金利」です。

固定金利については、2017年8月時点では

  • 住宅ローンの金利は35年で1.090%
  • アパートローンの金利は1.5%程度

になります。

ただし、資産家の場合はアパートローンでも金利が1%を切る場合があります。

また変動金利については、2017年8月時点では住宅ローンの金利は0.6~0.8%程度です。

アパートローンの変動金利は、だいたい住宅ローンの金利よりも1~2%程度高くなります。

アパートローンよりも住宅ローンの方が金利は安いというメリットはあります。

ただし、資産家にとって見ると、住宅ローンと同程度以下の金利で借りることができる可能性があります。

そのため、住宅ローンを使って賃貸併用住宅を作ることにメリットのある人は、資産家ではない人たちになります。

資産を持っていないサラリーマンであれば住宅ローンを使った賃貸併用住宅に金利メリットがあります。

以上、ここまで住宅ローンとアパートローンについて見てきました。

賃貸併用住宅のメリットは金利のみではありません。

そこで次に賃貸併用住宅のメリットについて見ていきます。

2.賃貸併用住宅の4つのメリット

メリット①:経済的メリット

賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分がくっついて一つの建物になっています。

賃貸部分には家賃が発生しますので、その家賃収入で自宅部分も併せて一つの建物の建築費を返済することができます。

つまり、自宅部分の返済も家賃収入で行うことができるため、住宅ローンの返済が軽くなるというメリットがあります。

通常、アパート経営では、賃料収入が借入金の返済を上回り、それがアパート経営の収入になります。

その収入部分を自宅の住宅ローンの返済にあてがうことができます。

賃料収入次第では、アパートの賃料収入だけで自宅の住宅ローンも返済することも可能です。

自分で住宅ローンを払うことなく、自分の家を手に入れることができるのは、大きなメリットであると言えます。

もちろん、金利は通常のアパートローンよりも安いため、アパート部分のローン返済も通常のアパート経営よりは楽になります。

メリット②:自主管理が可能

通常のアパート経営では、不動産会社(管理会社)に管理を委託して、管理料を支払います。

管理料は、賃料の5%程度です。

管理会社が行う管理の仕事とは、賃料の入出金代行やクレーム対応、オーナーへの窓口等が主な業務になります。

夜中に、「給湯器が動かなくなりお湯が出なくなった」等の緊急対応等も管理会社の仕事です。

これらの管理業務は、オーナーと物件が距離が離れていることで委託が必要になっています。

ところが、賃貸併用住宅であれば、常にオーナーと入居者がコミュニケーションを取れる状況にあるため、管理会社に委託する必要がありません。

つまり、自主管理が可能になります。

自主管理を行えば、管理委託料が不要にあるため、通常のアパート経営よりも収益性が高くなります。

メリット③:入居者との関係性が構築できる

近年のアパート経営では、空室を防ぐため、「いかに入居者に長く入居してもらうか」ということが課題になっています。

その課題解決の一つの方法として、「入居者と顔の見える関係を作る」という方策があります。

顔が見えたら、「いってらっしゃい」や「おかえりなさい」等の挨拶をし、入居者に子供が生まれたらお祝いの品をあげる等の取組です。

このような取組を「テナントリテンション(入居者の保持)」と言います。

賃貸併用住宅では、テナントリテンションの取組がしやすく、入居者を長く留めることができます。

入居者が長く入居するアパートでは、退去時に発生するリフォーム費用や、入居者募集費用等の発生を防ぐことができるため、より収益性の高いアパート経営をすることが可能になります。

メリット④:相続対策となる

アパート経営の最大のメリットは相続対策です。

賃貸併用住宅では、自宅の一部が賃貸住宅となるため、賃貸住宅部分に関しては、相続税評価額を引き下がる効果があります。

相続評価減が得られる部分は、あくまでも賃貸住宅部分です。

50%が賃貸住宅であれば、全体の50%の相続税評価額が下がります。

賃貸住宅部分については、建物に借家権割合による評価減、土地に貸家建付地評価減の減額効果が適用されます。

全て自宅にしてしまうよりは、相続税の節税効果があります。

以上、ここまで賃貸併用のメリットについて見てきました。

一見、メリットの多い賃貸併用住宅ですが、注意しなければならない点もあります。

そこで次に賃貸併用住宅の注意点について見ていきましょう。

3.賃貸併用住宅の2つの注意点

3-1.中途半端になる

何ごとも「併用」というのは、メリットを併せ持ちますが、同時にデメリットも併せ持つというケースが殆どです。

「日傘」と「雨傘」ですら、併用は流行りません。

併用してしまうと、「どっちつかず中途半端」になります。

日傘と雨傘を併用してしまうと、日傘にしてはオシャレ感がなく、雨傘としては小さくなり、中途半端です。

住宅ローンを使った賃貸併用住宅は、50%以上を自宅にしなければなりません。

ものすごく広い土地の場合、自宅を必要以上に大きくしなければなりません。

また狭い土地では自宅が小さくなります。

広い土地であれば、全て賃貸住宅にしてしまった方が、儲かります。

また狭い土地であれば、全て自宅にしてしまった方が快適です。

併用することによって、いずれも中途半端になってしまいます。

3-2.立地が重要

次に、賃貸併用住宅で気を付けなければならない点は、「立地」です。

半分はアパート経営を行うため、その土地が本当にアパート経営に向いている土地なのかどうかを見極めてから行う必要があります。

駅から遠い、賃貸需要が低い、周辺に空アパートがたくさんある等の土地であれば、賃貸併用住宅は避けるべきです。

自宅だけであれば問題なかったものも、わざわざ半分もリスクのあるアパートを建築してしまったため、後々、ローン返済に苦しむというケースは良くあります。

仮に、入居者が入らなかった場合、自宅と賃貸部分も併せて住宅ローンを自力で返済しなければなりません。

家賃で自宅部分のローンを返すどころか、自宅と賃貸部分も併せて自分でローンを返さなければならない羽目になります。

賃貸経営が苦しくなるような立地で賃貸併用住宅を行うと、アパートリスクをモロに被ることになり、普通に住宅を建てるよりも大きなリスクを背負うことになります。

そのため、賃貸経営ができる立地かどうかを見極めてから検討するようにしてください。

ただし、仮に賃貸経営ができる立地であるとしならば、そのような土地は全て賃貸アパートにした方が収益性は高くなります。

結局のところ、どっちつかずですが、その割には大きな投資です。

賃貸「併用」住宅の投資は慎重に行うべきです。

以上、ここまで賃貸併用住宅の注意点に見てきました。

賃貸併用住宅を検討する方は、必ず土地の一部売却も検討すべきです。

そこで次に一部売却について見ていきます。

4.一部売却して買い替えるという方法もあり

賃貸併用住宅を検討する方は、元々、広い土地を持っている方が多いです。

「自宅にするは広すぎるから」という理由で一部を賃貸住宅にすることを検討します。

元々持っている土地が、賃貸経営ができる立地であれば、賃貸併用住宅という選択肢もあり得ます。

しかしながら、賃貸経営が難しい立地であれば、無理に賃貸併用住宅を行う必要はありません。

賃貸経営が難しい広い土地の場合、自宅に必要となる土地だけを一部残し、残りは売却という選択肢があります。

土地を売却して手にした現金で、都内のワンルームマンション等を購入すれば、賃料収入が得られます。

効果としては賃貸併用住宅と同じです。

ワンルームマンションから得られる賃料収入で、自宅の住宅ローンの一部を補填することができます。

ワンルームマンションを土地の売却額だけで購入すれば、ワンルームマンションの借入返済の心配も不要です。

元々持っている土地の賃貸経営に不安を持っているのであれば、より立地の良いところの物件に買換えることで、リスクを分散することができます。

賃貸併用住宅の代替案としては、土地の一部売却です。

一部売却をすることによって、リスクを分散し、中途半端さを排除することができます。

日傘は日傘で、雨傘は雨傘で勝負すべきです。

4-1.不動産一括査定を使って得意な不動産会社を探そう

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、どうしても得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、会社によってまちまちです。

では、あなたが売却予定の不動産が得意な不動産会社を探そうとしても、正直なところそう簡単に見つけることができません。

1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

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えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。成功のシナリオをまとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • まずはHOME4Uで申し込みをして、信頼できる不動産会社に相談をする
  • HOME4Uでは依頼できない大手不動産会社もしくは大手不動産会社のみでOKという方はすまいValueに申し込む(※ただし、地方は対応していない可能性があります。)
  • 売却ではなくて、賃貸も同時に検討したい方は、売却査定と賃料査定を同時に行えるマンションナビも申し込む(※マンション限定のサービスです。)

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で30~40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
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※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
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提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
マンションナビ 非公開※2,500店舗 全国 360万人
2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
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査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
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5.まとめ

以上、賃貸併用住宅ローンで賃貸住宅を建てる場合の注意点と代替案について見てきました。

賃貸併用住宅は、一見するとメリットも多いですが、とても中途半端な投資であり、結局のところ流行っていません。

普通にアパート経営を行うのと同様の覚悟が必要になりますので、十分に検討した上で決断するようにしましょう。

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