賃貸併用住宅ローンで賃貸住宅を建てる場合の注意点と代替案

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自分だけの家を建てるには広すぎる土地を持っている人は、住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てるという方法があります。

賃貸併用住宅を検討している人の中には、

  • 賃貸併用住宅とはどういうものか知りたい
  • 住宅ローンを使っての賃貸併用住宅を建てる方法を知りたい
  • 賃貸併用住宅にはどのようなメリットとデメリットがあるのかを知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

結論からすると、住宅ローンを使った賃貸併用住宅は経済的なメリットはありますが、立地が悪いと失敗します。

そこで今回の記事では住宅ローンで建てる「賃貸併用住宅」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは住宅ローンで建てる賃貸併用住宅の基礎知識と注意点を知ることができます。

なお、賃貸併用住宅そのものについては下記記事で詳しく解説しています。

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賃貸併用住宅とは何か?2つのメリット・2つのデメリットと失敗する理由

賃貸併用住宅とは、1つの建物に所有者の自宅と賃貸アパートが共存する住宅 賃貸併用住宅は住宅ローンで賃貸物件を建てることが ...

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株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
───
保有資格:不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.住宅ローンとアパートローンの違い

1-1.住宅ローンが利用できる条件

自宅とアパートを兼ね備えた賃貸併用住宅で、自宅部分が50%以上(銀行によっては50%超)を占める場合は、住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てることができます。

賃貸併用住宅では、自宅部分を賃貸住宅部分と構造上、分けて登記する必要があります。

これは区分登記と呼ばれ、同じ建物でもマンションのように別々に分けて登記することを指します。

自宅と賃貸部分で分けて区分登記し、その面積が50%以上(銀行によっては50%超)担っていることが住宅ローンを利用できる判断基準となります。

基準を満たした賃貸併用住宅であれば、自宅とアパートの両方を住宅ローンを使って建築することが可能です。

では、アパートを、住宅ローンを使って建てることにどのような利点があるのか、住宅ローンとアパートローンの違いを見ることで確認していきます。

1-2.住宅ローンとアパートローンの特徴

マイホームを建てるときに借りるローンは住宅ローン、アパート等の収益物件を建てるときに借りるローンはアパートローンと呼ばれます。

住宅ローンは、国民に広く住宅を普及させるための国の施策もあり、金利が安く設定されています。

基本的には全国どこでも借りることができ、物件の立地条件等で金利に差が出ることはありません。

住宅ローンは、大企業勤務や公務員、医者等、本人の能力が高い人ほど融資条件が良く、借入可能額も大きくなります。

本人の資産的な背景は関係なく、勤務先や年収によって借入可能額が決まります。

ただし、人によって金利に差が出ることはありません。

一方で、アパートローンは住宅ローンに比べて金利が高いのが特徴です。

また立地や建物の物件審査もあり、審査の結果次第では金利や貸付額も異なってきます。

好立地の新築物件などは、金利も安く借入可能額も大きくなる傾向にあります。

さらにアパートローンは人によって金利に差が生じます。

資産家のように他に資産を持っている人であれば金利が安いというような特徴もあります。

アパートローンの場合、大企業のエリートサラリーマンよりも、資産家の方が有利な場合があります。

また借入期間は住宅ローンもアパートローンも最長は35年です。

借入期間に差はありません。

1-3.住宅ローンとアパートローンの違いは金利

両者の最も大きな差は「金利」です。

固定金利については、2019年4月時点では

  • 住宅ローンの金利は35年で1.090%
  • アパートローンの金利は1.5%程度

になります。

ただし、資産家の場合はアパートローンでも金利が1%を切る場合があります。

また変動金利については、2019年4月時点では住宅ローンの金利は0.6~0.8%程度です。

アパートローンの変動金利は、だいたい住宅ローンの金利よりも1~2%程度高くなります。

アパートローンよりも住宅ローンの方が金利は安いというメリットはあります。

ただし、資産家にとって見ると、住宅ローンと同程度以下の金利で借りることができる可能性があります。

そのため、住宅ローンを使って賃貸併用住宅を作ることにメリットのある人は、資産家ではない人たちになります。

資産を持っていないサラリーマンであれば住宅ローンを使った賃貸併用住宅に金利メリットがあります。

以上、ここまで住宅ローンとアパートローンについて見てきました。

賃貸併用住宅のメリットは金利のみではありません。

そこで次に賃貸併用住宅のメリットについて見ていきます。

2.賃貸併用住宅の4つのメリット

メリット①:経済的メリット

賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分がくっついて一つの建物になっています。

賃貸部分には家賃が発生しますので、その家賃収入で自宅部分も併せて一つの建物の建築費を返済することができます。

つまり、自宅部分の返済も家賃収入で行うことができるため、住宅ローンの返済が軽くなるというメリットがあります。

通常、アパート経営では、賃料収入が借入金の返済を上回り、それがアパート経営の収入になります。

その収入部分を自宅の住宅ローンの返済にあてがうことができます。

賃料収入次第では、アパートの賃料収入だけで自宅の住宅ローンも返済することも可能です。

自分で住宅ローンを払うことなく、自分の家を手に入れることができるのは、大きなメリットであると言えます。

もちろん、金利は通常のアパートローンよりも安いため、アパート部分のローン返済も通常のアパート経営よりは楽になります。

メリット②:自主管理が可能

通常のアパート経営では、不動産会社(管理会社)に管理を委託して、管理料を支払います。

管理料は、賃料の5%程度です。

管理会社が行う管理の仕事とは、賃料の入出金代行やクレーム対応、オーナーへの窓口等が主な業務になります。

夜中に、「給湯器が動かなくなりお湯が出なくなった」等の緊急対応等も管理会社の仕事です。

これらの管理業務は、オーナーと物件が距離が離れていることで委託が必要になっています。

ところが、賃貸併用住宅であれば、常にオーナーと入居者がコミュニケーションを取れる状況にあるため、管理会社に委託する必要がありません。

つまり、自主管理が可能になります。

自主管理を行えば、管理委託料が不要にあるため、通常のアパート経営よりも収益性が高くなります。

メリット③:入居者との関係性が構築できる

近年のアパート経営では、空室を防ぐため、「いかに入居者に長く入居してもらうか」ということが課題になっています。

その課題解決の一つの方法として、「入居者と顔の見える関係を作る」という方策があります。

顔が見えたら、「いってらっしゃい」や「おかえりなさい」等の挨拶をし、入居者に子供が生まれたらお祝いの品をあげる等の取組です。

このような取組を「テナントリテンション(入居者の保持)」と言います。

賃貸併用住宅では、テナントリテンションの取組がしやすく、入居者を長く留めることができます。

入居者が長く入居するアパートでは、退去時に発生するリフォーム費用や、入居者募集費用等の発生を防ぐことができるため、より収益性の高いアパート経営をすることが可能になります。

メリット④:相続対策となる

アパート経営の最大のメリットは相続対策です。

賃貸併用住宅では、自宅の一部が賃貸住宅となるため、賃貸住宅部分に関しては、相続税評価額を引き下がる効果があります。

相続評価減が得られる部分は、あくまでも賃貸住宅部分です。

50%が賃貸住宅であれば、全体の50%の相続税評価額が下がります。

賃貸住宅部分については、建物に借家権割合による評価減、土地に貸家建付地評価減の減額効果が適用されます。

全て自宅にしてしまうよりは、相続税の節税効果があります。

以上、ここまで賃貸併用のメリットについて見てきました。

一見、メリットの多い賃貸併用住宅ですが、注意しなければならない点もあります。

そこで次に賃貸併用住宅の注意点について見ていきましょう。

3.賃貸併用住宅の2つの注意点

3-1.中途半端になる

何ごとも「併用」というのは、メリットを併せ持ちますが、同時にデメリットも併せ持つというケースが殆どです。

「日傘」と「雨傘」ですら、併用は流行りません。

併用してしまうと、「どっちつかず中途半端」になります。

日傘と雨傘を併用してしまうと、日傘にしてはオシャレ感がなく、雨傘としては小さくなり、中途半端です。

住宅ローンを使った賃貸併用住宅は、50%以上を自宅にしなければなりません。

ものすごく広い土地の場合、自宅を必要以上に大きくしなければなりません。

また狭い土地では自宅が小さくなります。

広い土地であれば、全て賃貸住宅にしてしまった方が、儲かります。

また狭い土地であれば、全て自宅にしてしまった方が快適です。

併用することによって、いずれも中途半端になってしまいます。

3-2.立地が重要

次に、賃貸併用住宅で気を付けなければならない点は、「立地」です。

半分はアパート経営を行うため、その土地が本当にアパート経営に向いている土地なのかどうかを見極めてから行う必要があります。

駅から遠い、賃貸需要が低い、周辺に空アパートがたくさんある等の土地であれば、賃貸併用住宅は避けるべきです。

自宅だけであれば問題なかったものも、わざわざ半分もリスクのあるアパートを建築してしまったため、後々、ローン返済に苦しむというケースは良くあります。

仮に、入居者が入らなかった場合、自宅と賃貸部分も併せて住宅ローンを自力で返済しなければなりません。

家賃で自宅部分のローンを返すどころか、自宅と賃貸部分も併せて自分でローンを返さなければならない羽目になります。

賃貸経営が苦しくなるような立地で賃貸併用住宅を行うと、アパートリスクをモロに被ることになり、普通に住宅を建てるよりも大きなリスクを背負うことになります。

そのため、賃貸経営ができる立地かどうかを見極めてから検討するようにしてください。

ただし、仮に賃貸経営ができる立地であるとしならば、そのような土地は全て賃貸アパートにした方が収益性は高くなります。

結局のところ、どっちつかずですが、その割には大きな投資です。

賃貸「併用」住宅の投資は慎重に行うべきです。

以上、ここまで賃貸併用住宅の注意点に見てきました。

賃貸併用住宅を検討する方は、必ず土地の一部売却も検討すべきです。

そこで次に一部売却について見ていきます。

4.一部売却して買い替えるという方法もあり

賃貸併用住宅を検討する方は、元々、広い土地を持っている方が多いです。

「自宅にするは広すぎるから」という理由で一部を賃貸住宅にすることを検討します。

元々持っている土地が、賃貸経営ができる立地であれば、賃貸併用住宅という選択肢もあり得ます。

しかしながら、賃貸経営が難しい立地であれば、無理に賃貸併用住宅を行う必要はありません。

賃貸経営が難しい広い土地の場合、自宅に必要となる土地だけを一部残し、残りは売却という選択肢があります。

土地を売却して手にした現金で、都内のワンルームマンション等を購入すれば、賃料収入が得られます。

効果としては賃貸併用住宅と同じです。

ワンルームマンションから得られる賃料収入で、自宅の住宅ローンの一部を補填することができます。

ワンルームマンションを土地の売却額だけで購入すれば、ワンルームマンションの借入返済の心配も不要です。

元々持っている土地の賃貸経営に不安を持っているのであれば、より立地の良いところの物件に買換えることで、リスクを分散することができます。

賃貸併用住宅の代替案としては、土地の一部売却です。

一部売却をすることによって、リスクを分散し、中途半端さを排除することができます。

日傘は日傘で、雨傘は雨傘で勝負すべきです。

4-1.不動産一括査定を使って得意な不動産会社を探そう

不動産を売却うえで大事なことは、「売却予定の不動産に強く、信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、不動産会社によって、得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、実力の差が大きく、結果的に売却金額に数百万、数千万の差が出ます。

では、あなたは売却予定の不動産を得意としている不動産会社を探すことはできますか?

正直なところ、知人や親戚が不動産関係でもない限り、そう簡単に見つけることができません。

あなた自身が探そうにも、不動産会社を1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪:売り手専門のソニー不動産が唯一参加の おうちダイレクト
  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • NTTグループで安心、不動産一括査定を最初に始めた HOME4U

の4つを特にオススメしています。

さらに賢い使い方として不動産一括査定を複数使うという裏技があります。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

つまり超大手・中堅・地域密着に依頼するこということ。

すまいValue は人口が少ない田舎や地方や対応していない可能性があります。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 イエウール 」「 HOME4U 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」「センチュリー21グループ」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なのでここは外せません。

ただ、不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

なので、超大手不動産会社と併せて中堅や地域密着の不動産会も比較することが大事なのです。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

今から特にオススメしている4つ「 すまいValue 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」「 HOME4U 」を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

先ほどの説明の通り、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」がオススメ。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

超不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

ただし、超大手不動産会社は大きな不動産取引を力を入れる傾向が強いので、後から紹介する一括査定も合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue 」は人口が少ない都市は、対象外として申し込みができなくなっています。

すまいValueの申し込み画面

すまいValueの申し込み画面

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎にも強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

おうちダイレクトでは依頼できない地域(東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪以外)の方は、「 イエウール 」で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が他一括査定と比べて圧倒的に多く1,900社。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆何となく不安!だったら運営者がNTTグループの「HOME4U」

一括査定の運営者も聞いたことがあるところがいい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

参加不動産会社は1,300社と「 イエウール 」よりは少ないですが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定のオススメ

  • 【超大手のみで間違いない】国内TOP3の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】売り手専門のソニー不動産が唯一参加「 おうちダイレクト
  • 【上記以外の方】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
さらに賢く使う方法としては、不動産一括査定を複数使うのも手
不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

参加不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
リビンマッチ 1,400社全国440万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

尚、買換えについては特例を使った税制の優遇措置があります。詳しくは下記に記載していますので、是非ご参照ください。

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5.まとめ

以上、賃貸併用住宅ローンで賃貸住宅を建てる場合の注意点と代替案について見てきました。

賃貸併用住宅は、一見するとメリットも多いですが、とても中途半端な投資であり、結局のところ流行っていません。

普通にアパート経営を行うのと同様の覚悟が必要になりますので、十分に検討した上で決断するようにしましょう。

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