マンションから戸建に買い替える際に知っておくべき全知識

マンションから戸建に買い替える際に知っておくべき全知識

都心で快適な暮らしを求める人には、マンションが人気です。

いまやマンションは戸建をしのぐ需要があります。

ところが、いざマンションに住んでみると、維持費が高く、やっぱり戸建の方が良かったのではないかと真剣に考えている方も少なくありません。

結論からすると、マンションから戸建に買い替えたいというあなたの直感は正しいです。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • マンションと戸建の維持費用がどれだけ違うか知りたい
  • 戸建を購入する場合の注意点やデメリットも知っておきたい
  • 戸建を購入する際のお得な情報があれば知りたい

そこで今回の記事では、「マンションから戸建の買い替え」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはマンションから戸建の買い替える際の注意点を知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.マンションのデメリットは維持費が掛かること

便利で快適なマンションですが、マンションのデメリットは購入後、マンション特有の維持費がかかることです。

マンション購入後は、以下の維持費がかかります。

  • 管理費
  • 修繕費
  • 駐車場使用料
  • 駐輪場使用料

その他、住宅の維持費としては、以下のものが発生します。

これらは、マンションであっても戸建であっても発生する費用です。

  • 土地と建物の固定資産材及び都市計画税
  • 建物の火災保険料

マンションは戸建に比べて維持費が高いというのがデメリットになります。

マンション維持費の価格相場

では実際にマンションの維持費が、どの程度の価値があるのかについて検証していきます。

少しデータとしては古いですが、不動産経済研究所による首都圏マンション管理費調査というものが公表されています。

これによると、2011年時点におけるマンションの管理費の㎡単価は以下のようになっています。

都区部都下神奈川県埼玉県千葉県首都圏
249.82194.74195.48189.5519189216.43

例えば、70㎡のマンションであれば、首都圏の平均管理費は以下のようになります。

平均管理費 216.43円/㎡×70㎡=15,150.1円

つまり管理費としては、平均で約15,000円/月程度かかることになります。

同調査によると、階数が40~59階のマンションであれば、管理費はさらに高く、平均で340.93円/㎡となっています。

タワーマンションであれば、70㎡でも平均で23,865.1円程度、管理費が発生します。

また、やっかいなのが修繕積立金です。

修繕積立金は、築年数ごとに上昇していく傾向にあります。

参考までに、都内のあるタワーマンションのファミリータイプにおける修繕積立金の例としては、以下のものがあります。

1年目~6年目~11年目~16年目~20年目~
6,620円/月戸13,700円/月戸22,800円/月戸26,870円/月戸32,960円/月戸

修繕積立金は、どのマンションも築年数とともに価格が上昇します。

概ね築20年で新築時の5倍まで上昇します。

いずれの築年数も含めた修繕費の平均単価は約200円/㎡というのが一般的な相場。そのため、70㎡だとだいたい14,000円が発生。

駐車場に関しては、エリアや物件にもよります。5,000~20,000円とかなり幅が広いです。

周辺の月極駐車場よりもやや低い価格で決まっているのが一般的です。

駐輪場に関しては、月100~1,000円といったところです。

ここで、駐車場を仮に10,000円、駐輪場は借りないとすると、マンションでは管理費と修繕積立金、駐車場代で平均でも約39,000円、ざっくり月4万円は戸建よりも余計にかかることになります。

マンション維持費は払うべき価値ある?

2020年8月時点においては、住宅ローンの35年固定金利で最も多く採用されている金利は1.1%前後になります。

そこで、毎月約4万円を払うということは、住宅ローンに換算すると、いくら借りていることになるのかを検証してみます。

35年固定金利で、金利は1.090%、ボーナス返済無し、元利均等返済で住宅ローンを組んだ場合、借入金に対する毎月の返済額は以下のようになります。

借入金額月返済額
1,300万円37,244円
1,400万円40,109円

前章では、マンションは戸建よりも毎月約4万円維持費が高いとしましたが、毎月約4万円の支払いは、ちょうど約1,400万円程度プラスで借りることのできる価値に相当します。

つまり、4,000万円のマンションを購入するのであれば、5,400万円の戸建を購入できると考えることもできます。

よって、同額のマンションから同額の戸建に買い替えるというのは、1,400万円程度の削減をしていると言えます。

以上、ここまでマンション維持費の価値の検証について見てきました。

それでは次に戸建は初期投資が高いについて見ていきます。

2.一戸建てのデメリットは初期費用が高いこと

戸建の中でも、特に注文住宅を購入する場合は、初期費用が高いため、注意が必要になります。

新築をディベロッパーから購入する場合、原則、仲介手数料は発生しません。

一方で、注文住宅を購入する際は、土地を購入する時点でまず仲介手数料が発生します。

マンションからの買い替えの場合、マンション売却時の仲介手数料と、土地購入時の仲介手数料がダブルで発生するということを認識しておく必要があります。

つなぎ融資を受けることになる

また、土地購入時に住宅ローンは組めないのが原則です。

住宅ローンは、土地と建物がある状態で初めて組めることになります。

そのため、土地の購入は、住宅ローンではなく、「つなぎ融資」と呼ばれる住宅ローンが借りられるまでの一時的なローンを組みことになります。

つなぎ融資では、土地購入代金に加え、建物竣工までに必要な建物の着手金、中間金、設計監理料等を借りることになります。

つなぎ融資は住宅ローンに比べて金利が高いため、その分余計にコストがかかります。

つなぎ融資については下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産売却のつなぎ融資メリット・デメリットとおすすめ会社
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戸建ての初期費用

一般的に、戸建と新築マンションの初期費用は、物件価格に対して以下の割合が目安になります。

住宅の種類初期費用の割合
新築マンション物件価格の4%
戸建物件価格の7~10%

例えば、5,000万円の新築マンションと戸建を購入したときの、初期費用を含めて考えてみます。

住宅の種類物件価格初期費用の割合初期費用合計額
新築マンション5,000万円4%200万円5,200万円
戸建5,000万円10%500万円5,500万円
差額0円+6%+300万円+300万円

5,000万円の物件を購入すると、新築マンションと戸建では300万円ほど初期費用に開きが出ます。

ただし、同額であれば新築マンションと戸建との間には、住宅ローンに換算しても約1,400万円の価値がありました。

そのため+300万円初期費用がかかったとしても、まだ1,100万円を節約したことになります。

戸建は初期費用が高いことがデメリットですが、それでも尚、戸建の方が十分に上回る経済的価値があります。

将来の修繕費が盲点になりやすい

マンションはマンションの管理組合が修繕計画を立て、修繕積立金によって計画的に修繕を行っていきます。

そのため、マンションは維持費が高いですが、逆に自分で修繕費を積立てておく必要がありません。

将来の修繕の心配をしなくて良いのがマンションのメリットでもあります。

戸建の場合、維持費が安いことに目が行ってしまいますが、その分、自分で修繕積立金を貯金してお金ければならないという必要があります。

特に、老後の思わぬ出費の第一位が、戸建の修繕費と言われています。

修繕は一度に大きな金額が発生するため、きちんと貯金をしてお金ければなりません。

戸建て維持費の相場

では、木造戸建住宅の場合、30年間で修繕費がどの程度発生するかについて見ていきます。

以下は、戸建の修繕費用の平均的な目安です。

補修内容点検時期1回あたりの費用補修回数30年累計
外壁塗装10~15年100万円2回200万円
屋根塗装15~20年50万円2回100万円
軒先・軒裏塗装15~20年30万円2回60万円
樋・床下メンテナンス15~20年30万円2回60万円
シロアリ防除5年20万円6回120万円
クロス貼替7~10年20万円3回60万円
サッシコーキング7~10年30万円3回90万円
合計   690万円

上述で、5,000万円の物件を購入した場合、新築マンションと戸建の間では初期費用は300万円の差が生じていました。

修繕費の690万円を加味すると、990万円になります。

同額であれば新築マンションと戸建との間には、住宅ローンに換算しても約1,400万円の価値の差があったため、初期費用と修繕費の合計の990万円を考慮しても、なおかつ410万円を節約していることになります。

それでは最後にお得な瑕疵担保保険について見ていきます。

3.中古住宅を購入するなら瑕疵担保保険付きがオススメ

ここからは、新築の注文住宅ではなく、戸建の中古住宅を購入する場合の話になります。

中古の戸建への買い替えの場合、瑕疵担保保険が付保された物件を購入することがオススメです。

瑕疵担保保険が付保されていれば、万が一住宅に瑕疵が発見されても、保険で修繕をすることが可能です。

瑕疵とは通常有すべき品質を欠く状態のこと

戸建住宅を購入する場合、瑕疵担保保険は大きな安心感につながりますが、メリットはそれだけではありません。

瑕疵担保保険が付保された物件を購入すると、不動産取得税や登録免許税等の軽減措置があり、その分、初期費用を抑えることができます。

戸建住宅は、初期費用が高いことでデメリットでしたが、瑕疵担保保険付きの住宅を購入することで、そのデメリットも最大限抑えることが可能です。

中古の戸建住宅への買い替えをする場合は、ぜひ瑕疵担保保険付きの物件を検討しましょう。

瑕疵担保保険付き物件の税制メリットについては、下記に詳しく記載しています。

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4.頭金を多くするために今のマンションを高く売る

買換えを成功させるなら、次の家探しはもちろんですが、なるべくローンを少なくして金銭的に余裕を持つことが大事。

買換えをするなら、今のマンションを高く売って少しでも頭金を用意しておくのが鉄則です。

そんな時に便利になるのが一括査定サイト。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

一括査定サイトを使うと、一度に複数社から査定を受けることが可能。

この複数社というのがポイントになります。

理由は、不動産会社によってマンションが得意な会社もあれば、土地が得意な会社、〇〇地域が強い会社など強みが会社によって違うから。

高く売るためには、必ずあなたのマンションに強い会社を見つけるべきなのです。

一括査定を使うと、自動的にあなたのマンションに強い不動産会社が見つかります。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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5.まとめ

マンションから戸建に買い替える際に知っておきたい注意点についてについて見てきました。

維持費が高いから、マンションから戸建に買い替えたいというあなたの直感は正しいです。

ただし、戸建は初期費用が高く、修繕費用が別途かかります。

良く費用を見比べてから購入するようにしましょう。

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