マンションから戸建に買い替える際に知っておくべき全知識

更新日：2019年5月11日

都心で快適な暮らしを求める人には、マンションが人気です。

いまやマンションは戸建をしのぐ需要があります。

ところが、いざマンションに住んでみると、維持費が高く、やっぱり戸建の方が良かったのではないかと真剣に考えている方も少なくありません。

結論からすると、マンションから戸建に買い替えたいというあなたの直感は正しいです。

マンションから戸建に買い替えようとしている人の中には、

マンションと戸建の維持費用がどれだけ違うか知りたい！
戸建を購入する場合の注意点やデメリットも知っておきたい！
戸建を購入する際のお得な情報があれば知りたい！

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、「マンションから戸建の買い替え」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはマンションから戸建の買い替える際の注意点を知ることができます。

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【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット　代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.マンションのデメリットは維持費が掛かること

便利で快適なマンションですが、マンションのデメリットは購入後、マンション特有の維持費がかかることです。

マンション購入後は、以下の維持費がかかります。

管理費
修繕費
駐車場使用料
駐輪場使用料

その他、住宅の維持費としては、以下のものが発生します。

これらは、マンションであっても戸建であっても発生する費用です。

土地と建物の固定資産材及び都市計画税
建物の火災保険料

マンションは戸建に比べて維持費が高いというのがデメリットになります。

以上、ここまでマンションのデメリットについて見てきました。

それでは次にマンション維持費の価値の検証について見ていきましょう。

2.マンション維持費の価値の検証

2-1.維持費の平均価格

マンションは維持費が高いですが、実際、この維持費には、どの程度の価値があるのかについて検証していきます。

少しデータとしては古いですが、不動産経済研究所による首都圏マンション管理費調査というものが公表されています。

これによると、2011年時点におけるマンションの管理費の㎡単価は以下のようになっています。

都区部	都下	神奈川県	埼玉県	千葉県	首都圏
249.82	194.74	195.48	189.55	19189	216.43

例えば、70㎡のマンションであれば、首都圏の平均管理費は以下のようになります。

平均管理費　216.43円/㎡×70㎡＝15,150.1円

つまり管理費としては、平均で約15,000円／月程度かかることになります。

尚、同調査によると、階数が40～59階のマンションであれば、管理費はさらに高く、平均で340.93円/㎡となっています。

タワーマンションであれば、70㎡でも平均で23,865.1円程度、管理費が発生します。

また、やっかいなのが修繕積立金です。

修繕積立金は、築年数ごとに上昇していく傾向にあります。

参考までに、都内のあるタワーマンションのファミリータイプにおける修繕積立金の例としては、以下のものがあります。

1年目～	6年目～	11年目～	16年目～	20年目～
6,620円/月戸	13,700円/月戸	22,800円/月戸	26,870円/月戸	32,960円/月戸

修繕積立金は、どのマンションも築年数とともに価格が上昇します。

概ね築20年で新築時の5倍まで上昇します。

尚、いずれの築年数も含めた修繕費の平均単価は約200円/㎡というのが一般的な相場です。

そのため、70㎡だとだいたい14,000円が発生します。

駐車場に関しては、エリアや物件にもよります。

5,000～20,000円とかなり幅が広いです。

周辺の月極駐車場よりもやや低い価格で決まっているのが一般的です。

駐輪場に関しては、月100～1,000円といったところです。

ここで、駐車場を仮に10,000円、駐輪場は借りないとすると、マンションでは管理費と修繕積立金、駐車場代で平均でも約39,000円、ざっくり月4万円は戸建よりも余計にかかることになります。

2-2.マンション維持費の価値検証

2019年8月時点においては、住宅ローンの35年固定金利で最も多く採用されている金利は1.090％になります。

そこで、毎月約4万円を払うということは、住宅ローンに換算すると、いくら借りていることになるのかを検証してみます。

35年固定金利で、金利は1.090％、ボーナス返済無し、元利均等返済で住宅ローンを組んだ場合、借入金に対する毎月の返済額は以下のようになります。

借入金額	月返済額
1,300万円	37,244円
1,400万円	40,109円

前章では、マンションは戸建よりも毎月約4万円維持費が高いとしましたが、毎月約4万円の支払いは、ちょうど約1,400万円程度プラスで借りることのできる価値に相当します。

つまり、4,000万円のマンションを購入するのであれば、5,400万円の戸建を購入できると考えることもできます。

よって、同額のマンションから同額の戸建に買い替えるというのは、1,400万円程度の削減をしていると言えます。

以上、ここまでマンション維持費の価値の検証について見てきました。

それでは次に戸建は初期投資が高いについて見ていきます。

3.対して戸建は初期投資が高い

3-1.買換えの場合は「仲介手数料」がダブル発生

戸建の中でも、特に注文住宅を購入する場合は、初期費用が高いため、注意が必要になります。

新築をディベロッパーから購入する場合、原則、仲介手数料は発生しません。

一方で、注文住宅を購入する際は、土地を購入する時点でまず仲介手数料が発生します。

マンションからの買い替えの場合、マンション売却時の仲介手数料と、土地購入時の仲介手数料がダブルで発生するということを認識しておく必要があります。

3-2.つなぎ融資を受けることになる

また、土地購入時に住宅ローンは組めないのが原則です。

住宅ローンは、土地と建物がある状態で初めて組めることになります。

そのため、土地の購入は、住宅ローンではなく、「つなぎ融資」と呼ばれる住宅ローンが借りられるまでの一時的なローンを組みことになります。

つなぎ融資では、土地購入代金に加え、建物竣工までに必要な建物の着手金、中間金、設計監理料等を借りることになります。

つなぎ融資は住宅ローンに比べて金利が高いため、その分余計にコストがかかります。

3-2.戸建ての初期費用

一般的に、戸建と新築マンションの初期費用は、物件価格に対して以下の割合が目安になります。

住宅の種類	初期費用の割合
新築マンション	物件価格の4％
戸建	物件価格の7～10％

例えば、5,000万円の新築マンションと戸建を購入したときの、初期費用を含めて考えてみます。

住宅の種類	物件価格	初期費用の割合	初期費用	合計額
新築マンション	5,000万円	4％	200万円	5,200万円
戸建	5,000万円	10％	500万円	5,500万円
差額	0円	＋6％	＋300万円	＋300万円

5,000万円の物件を購入すると、新築マンションと戸建では300万円ほど初期費用に開きが出ます。

ただし、同額であれば新築マンションと戸建との間には、住宅ローンに換算しても約1,400万円の価値がありました。

そのため＋300万円初期費用がかかったとしても、まだ1,100万円を節約したことになります。

戸建は初期費用が高いことがデメリットですが、それでも尚、戸建の方が十分に上回る経済的価値があります。

以上、ここまで戸建は初期投資が高いについて見てきました。

それでは次に将来の修繕費が盲点について見ていきます。

4.戸建ては将来の修繕費が盲点

マンションはマンションの管理組合が修繕計画を立て、修繕積立金によって計画的に修繕を行っていきます。

そのため、マンションは維持費が高いですが、逆に自分で修繕費を積立てておく必要がありません。

将来の修繕の心配をしなくて良いのがマンションのメリットでもあります。

戸建の場合、維持費が安いことに目が行ってしまいますが、その分、自分で修繕積立金を貯金してお金ければならないという必要があります。

特に、老後の思わぬ出費の第一位が、戸建の修繕費と言われています。

修繕は一度に大きな金額が発生するため、きちんと貯金をしてお金ければなりません。

では、木造戸建住宅の場合、30年間で修繕費がどの程度発生するかについて見ていきます。

以下は、戸建の修繕費用の平均的な目安です。

補修内容	点検時期	1回あたりの費用	補修回数	30年累計
外壁塗装	10～15年	100万円	2回	200万円
屋根塗装	15～20年	50万円	2回	100万円
軒先・軒裏塗装	15～20年	30万円	2回	60万円
樋・床下メンテナンス	15～20年	30万円	2回	60万円
シロアリ防除	5年	20万円	6回	120万円
クロス貼替	7～10年	20万円	3回	60万円
サッシコーキング	7～10年	30万円	3回	90万円
合計				690万円