不動産売却 家購入

知っておきたい!スムーズに行うための買換えの手順について徹底解説

投稿日:2017年6月18日 更新日:

マンションは管理費や修繕積立金がかかるため、戸建に買い替えたい・・・、そんな悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

ところがいざ買換えとなると、売却と購入を一度に行う必要があるため、ものすごく大変です。

買換えを検討している人の中には、

ひよこ生徒
買い替えの基本的な進め方を知りたい
ひよこ生徒
売却と購入のそれぞれの手続きどういうタイミングで進めて行けば良いのか知りたい
ひよこ生徒
売却よりも購入の方が不安なので、適正価格で物件を購入できる方法を知りたい

等々のことを思っている方も多いことでしょう。 

結論からすると、買換えを成功させるためには、まず売却と購入の両方を段取り良く行うための全体手順を知る必要があります。

そこで今回の記事では、「買換えの手順」にフォーカスしてお伝えいたします。

フクロウ先生
この記事を読むことで、あなたは買換えの流れの基本手順と、高く売却して、安く購入するための知恵を知ることができるぞ!

1.買換えの種類

買換えとは、今住んでいる住宅を売却して、同時に新たな住宅を購入することを指します。

漢字では「買い替え」や「買換え」等の表現が使われますが、税法上使われるのは、「買換え」という漢字のため、本記事内では「買換え」という表現で統一します。 

買換えの理想としては、売却と購入を同時に行うことですが、実際に2つを同時に行うことはありません。

買換えには、売却を先に行う「売り先行」と購入を先に行う「買い先行」の2種類があり、売却と購入のタイミングをちょっとずつズラしながら行います。

どちらの買換えを選択するかは、資金の状況と市況環境を加味しながら決めることになります。 

いずれにしても、買換えでは売却と購入を同時並行で進めるアクロバティックなことを行います。

そのため買換えを行う際は、両方を合わせた全体の流れを知っておく必要があります。

フクロウ先生
次の章から大事な話に入るぞ!よく読んでおくのじゃ!

以上、ここまで買換えの種類について見てきました。

それでは次に売り先行のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

2.売り先行のメリット・デメリット

売り先行のメリットとデメリットをまとめると、以下のようになります。

メリット デメリット

①売却価格が確定するので、買換えに向けた資金計画が立ちやすい。
②焦らずに売却活動かできるため、売り急ぐ必要がない。

①住宅を引渡すまでに購入物件が決まれなければ、仮住まいになってしまう。
②仮住まいになると、引越の回数も増え、余分な費用がかかってしまう。

なお、市況環境の観点からすると、景気低迷によって高く売却することが難しいときは、売却を先行させる方がリスクを軽減できると言えます。

また売り先行は、売却を先にするため、次に購入する物件のための頭金等を確実に用意することができます。

頭金を別途用意することができない等の資金的に余裕のない場合は、市況環境の観点とは別に売り先行を選択することになります。

 

以上、ここまで売り先行のメリット・デメリットについて見てきました。

それでは次に買い先行のメリット・デメリットについて見ていきます。

3.買い先行のメリット・デメリット

買い先行のメリット・デメリットをまとめると、以下のようになります。

メリット デメリット

①時間をかけてじっくりと購入物件を探すことができる。
②新居へ引越後の空き家の状態で売却できるため、物件の印象を良くして売却することができる。

①売却の目途が立たないと、新居購入の分と合わせた二重ローンになる可能性がある。
②売却価格や時期が未定なため、資金計画が狂ってしまう可能性がある。 

市況環境の観点からすると、中古住宅市場が活発で安く物件が購入できない場合は、購入を先行させる方が希望に近い形の物件購入の実現ができると言えます。 

また買い先行では物件は売却しやすいのですが、次の物件を先行して購入するための頭金等を別で用意しておく必要があります。

そのため市況環境の観点とは別に、買い先行はどちらかと言うとキャッシュリッチな人向けの選択となります。

フクロウ先生
なかなか住居を一括で買える人は少ないので、売り先行の人が多くなるのじゃよ
ひよこ生徒
なるほど!金持ちになりたいーーー

以上、ここまで買い先行のメリット・デメリットについて見てきました。

それでは次に売り先行の流れについて見ていきましょう。

4.売り先行の流れ

4-1.売り先行の全体の流れ

売り先行では、以下のような流れで売却と購入を同時に進めて行きます。

売却の流れ 購入の流れ
ステップ1 価格査定 ステップ1 資金計画
ステップ2 媒介契約の締結 ステップ2 購入物件の情報収集
ステップ3 売却活動の開始 ステップ3 現地見学
ステップ4 契約条件の交渉 ステップ4 契約条件の交渉
ステップ5 売買契約の締結
ステップ6 引渡の準備(引越) ステップ5 売買契約の締結
ステップ7 引渡 ステップ6 住宅ローンの申込
    ステップ7 引渡
    ステップ8 引越

4-2.売り先行のポイント

「いつまでに新居に引越したい」という方が売り先行を選択する場合、特に購入の流れを重点的に意識する必要があります。

入居時期が決まっている場合は、そこまでに引越を行わなければならないため、おのずと売却のリミットも決まります。

通常、売買契約と引渡の間は1ヵ月ほどの期間になります。

そのため、ロスなく引越を行うためには、売却の売買契約の直後に購入の売買契約を行う必要があります。 

売却の価格査定から売買契約締結までは、ほぼ3ヶ月間程度ですので、その間に購入物件の方も段取り良く物件を決めることにしましょう。

購入物件を探す際は、売却によっていくらくらいの資金が手元に入るの、適切に把握しておくことが重要です。 

予想売却価格の把握には、一括査定サイトが便利ですが、この段階では1点、注意が必要となります。 

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

購入の資金計画を立てる時点では、売却予想価格は保守的に見て低めの価格で見込んでおくことがポイントです。

一括査定サイトを使って高い価格が出たとしても、それをそのまま鵜呑みにして資金計画に反映することは危険です。

高い金額で売却できると仮定して、背伸びした物件を購入しようとすると、後で無理が生じます。 

買換えでは、引越費用の他、新規家具の購入代金等、別途様々な費用が発生します。お金が底を尽きないように、保守的な計画を立てることが重要です。

4-3.売却は省力化する

売却においては、売却活動を楽に進めるためにも、一括査定サイトを利用することを推奨します。

売却活動のポイントは、一括査定サイトを使って複数の不動産会社に一般媒介契約で依頼することです。 

買換えは購入の方が難しいため、売却をなるべく省力化して行うという発想が重要になります。

あまり手間を煩わせずに、サクッと売却を終わらせるためにも、売却は一括査定サイトを使って確実に終わらせましょう。

4-4.一括査定サイトのオススメ

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
https://sumai-value.jp/
すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
https://sony-fudosan.com/
ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」
http://www.re-guide.jp/
リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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提携社数は1,000社以上、悪徳会社を徹底排除「イエイ」
https://sell.yeay.jp/
イエイ

イエイ公式サイト
https://sell.yeay.jp/

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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
https://www.sumaistar.com/

スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面
https://www.sumaistar.com/

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

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以上、ここまで売り先行の流れについて見てきました。

それでは次に買い先行の流れについて見ていきます。

5.買い先行の流れ

続いては買い先行について流れを見ていきましょう。

5-1.全体の流れ

買い先行では、以下のような流れで売却と購入を同時に進めて行きます。

売却の流れ 購入の流れ
    ステップ1 資金計画
ステップ1 価格査定 ステップ2 購入物件の情報収集
ステップ2 媒介契約の締結 ステップ3 現地見学
ステップ3 売却活動の開始 ステップ4 契約条件の交渉
ステップ4 契約条件の交渉 ステップ5 売買契約の締結
ステップ5 売買契約の締結 ステップ6 住宅ローンの申込
ステップ6 引渡の準備(引越) ステップ7 引渡
ステップ7 引渡 ステップ8 引越

 5-2.買い先行のポイント

買い先行においても、基本的には売買契約の締結をほぼ同時に行うことを目指します。 

買い先行で売却物件の住宅ローンが残っている場合は、売却が滞ると売却物件と購入物件で二重の住宅ローンを抱えることになるため、注意が必要

もし、売却物件の住宅ローンがない状態であれば、買い先行を選択しやすくなるため、かなり有利です。 

買い先行では購入をじっくり行うことができるため、焦って変な物件を購入するリスクを避けることができます。 

5-3.売却はスピーディーに行う

買い先行で購入したい物件が決まれば、売却をスピーディーに行うことになります。 

売却をスピーディーに行うには、複数の不動産会社に一般媒介契約をして、不動産会社同士に競争をさせて売却を促す方法を選択するのが一番良いです。

この段階で、売却を1社の不動産会社に任せてしまうと、ダラダラ売却活動をされてしまうリスクがあります。

このようなリスクを避けるためにも、売却は複数の不動産会社に一般媒介契約で依頼して、早く確実に売却するよう心がけましょう。

なお、一般媒介契約については、下記にに詳しく記載していますのでぜひご参照ください。

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以上、ここまで買い先行の流れについて見てきました。

ここまでは主に売りを意識して一括査定サイトを紹介してきましたが、実は購入にも使えます。

その理由について次の章で詳しく説明していきます。

6.購入こそ使いたい一括査定サイト

6-1.売りやすい時期は売り先行が難しい

実際の買換えでは、資金面の観点から、先にお金の入る売り先行を選択する方が多いです。

ところが、最近のような中古住宅市場が活発化している状況の場合、売却はしやすいのですが、購入はしにくいため、購入期間の短い売り先行は、とても難易度が高くなっています。

近年の買換えでは、購入をなんとか成功させることが重要なカギと言えます。 

6-2.購入で一括査定サイトを使う

売却においては、複数の不動産会社に同時に一般媒介を依頼するために、不動産会社との「出会いツール」として一括査定サイトを使うのが効果的です。 

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

一括査定サイトは、不動産の売却において利用する方が多いです。

ところが、この一括査定サイトですが、実は購入にも使えます。 

一括査定サイトは、本来、物件の実際の価格を知るためのツールです。

この機能の威力を発揮するのは、売却時よりもむしろ購入時と言えます。 

売却活動を行うとよく分かるのですが、売出価格は、査定額よりも高めに設定をします。

それを考えると、購入検討で目にする価格は、どれも真の価格ではないことが分かります。

つまり、売出価格をそのままで購入すると、物件を高く購入することになります。

物件を適正価格で購入するためには、プロの目による査定が必要です。

購入で条件交渉をする前に、一括査定サイトで購入したい物件の査定を取ることをお勧めします。

6-3.購入で使える一括査定サイト

以下のサイトでは物件の購入者でも利用が可能です。

サイト名 利用可能な人
イエイ 名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入検討者、近所の住人、弁護士・司法書士、銀行担当者
イエウール 名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入予定者、不動産会社、弁護士・司法書士・税理士
スマイスター 名義人、名義人の家族、会社名義、共有名義、代理人、購入検討者、不動産会社、弁護士・司法書士・税理士、近所の住人
オウチーノ 名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入検討者、近所の住人、弁護士・司法書士、銀行担当者

6-4.価格交渉材料を集めるために使う

購入したい物件が決まったら、一括査定サイトを使い、価格交渉の材料を集めましょう。

査定結果を受け取る際は、「なぜこの価格なのか?売出価格との差はどこから生じるのか?」等の質問をしっかりしましょう。

その答えが、そのまま価格交渉に生かせます。

不動産の購入は、本当の価格が見えない中で、手探りで購入を決定する難しい行為です。

適正価格で購入を行うには多くの交渉材料が必要となります。

尚、買換えの購入で狙い目の物件については、下記にで詳しく解説していますのでぜひご参照ください。

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7.まとめ

以上、知っておきたい!スムーズに行うための買換えの手順について徹底解説について見てきました。

アクロバティックな買換えをスムーズに行うには、売却も購入も、ともに一括査定サイトを利用するのが良い知恵と言えます。

一括査定サイトで、あなたの味方になる不動産会社を増やして、買換えを成功させましょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社をきちんと比較できるサイトを厳選して紹介します。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。

あまり不動産会社が見つからないということであれば、リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

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  • 提携不動産会社数:約550社

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  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

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