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買い替えで新たな住宅を購入する際の狙い目物件について徹底解説

投稿日:2017年6月6日 更新日:

個人の方が住宅を売却する場合、単純な売却ではなく買換えを前提としている方が多いです。

実は、不動産は売却よりも購入の方がはるかに難しいため、買換えを行う場合は、売却はさっくり行い、購入はじっくり行う必要があります。

買換えを検討している人の中には、

ひよこ生徒
売却よりも、購入の方が心配だ
ひよこ生徒
良い物件を安く購入するにはどうしたら良いか知りたい
ひよこ生徒
次の購入する物件で狙い目の物件を知りたい

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、買換えで新たに購入する「狙い目物件」にフォーカスしてお伝えいたします。

フクロウ先生
この記事を読むことで、あなたは狙い目物件を見るポイントと物件を適正価格で購入する方法を習得できるようになるぞ

1.不動産は売却よりも購入の方が難しい

不動産の売却については、初めて行う方が多く、手続等が分からなくて悩むということはあり得ます。

ただし「自分が良く知っているものを売却する」のと、「自分が良く知らないものを購入する」というのを比べた場合、難しいのはどちらでしょうか。

実際にやってみると分かるのですが、難しいのは「自分が良く知らないものを購入する」の方です。

不動産は売却よりも購入の方が何倍も難しいと言えます。

たまに、インターネット上で不動産は購入よりも売却の方が難しいと書いている人がいますが、筆者は反対です。

それでは次に「住宅の値引交渉」を見ていきましょう。

値引き交渉は絶対できます。

2.住宅の値引交渉は絶対できる

2-1.売出価格と成約価格の関係

以下に、マンションと戸建の5年ごとの築年数別価格推移のグラフを示します。

それぞれ青のラインが売出価格、赤のラインが実際に売却できた成約価格を表しています。

マンション築年数別売出価格と制約価格

マンション築年数別売出価格と制約価格

戸建築年数別売出価格と成約価格

戸建築年数別売出価格と成約価格

※公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2016年)」より

各グラフの赤いラインに記載されているパーセンテージの数値は、売出価格を100%とした場合の成約価格の割合です。

このグラフを見てわかることは、成約価格は常に売出価格よりも低いという点です。言い換えると、売出価格そのままでは売却はできていないという事実を表しています。

2-2.売出価格で買ってはいけない

このことは、裏を返せば購入者側に立ってみると、売出価格を鵜呑みにして購入する必要は全くないということです。 

頑張って値引交渉を行えば、ほぼ全ての物件は、必ず値引ができると考えて差し支えありません。

購入においては、「必ず値引く」という強い姿勢で望むことが重要なポイントになります。

目安としては1割くらいを値引きたいところです。 

まずはどんな物件でも値引の余地があるという点を知っておきましょう。 

それでは次に狙い目の物件「徒歩6分や11分の物件」について見ていきます。

3.狙い目物件は「徒歩6分や11分」

3-1.価格帯の変わる境目物件

狙い目物件の一つに、徒歩6分や11分の物件というものがあります。

不動産の価格は徒歩5分と徒歩10分のラインで価格がガクッと下がります。

これはアットホームやSUUMO等の不動産ポータルサイトにおける物件検索条件も関係しています。

不動産ポータルサイトでは、物件検索で様々な条件を加えて物件を絞り込むことが可能です。

その代表的な条件の一つに「駅距離」があります。

徒歩6分や11分の物件と言うのは、ポータルサイトでバッサリと切り落とされてしまうもったいない物件です。

駅距離10分と11分では大して変わらないのに、そのわずかな距離の差で価格が大きく下がっているのです。

3-2.駅距離表示の仕組み

これは、不動産広告が景品表示法という法律に強く縛られていることが原因の一つにあります。

不動産の広告は、景品表示法に違反しないため公正競争規約と呼ばれる業界ルールに強く規制されています。

例えば、駅距離の表示ルールは1分80mが基準ですが、80m超は切り上げされ2分と表示するルールとなっています。

不動産の広告ルールでは、80mは徒歩1分ですが、81mは徒歩2分と表示されてしまうのです。

このような理由から、わずかな距離の差による切り上げ表示によって、泣く泣く徒歩6分や11分と表示されている物件が存在します。

逆に言えば、このような物件は購入者からするととても狙い目です。

徒歩6分や11分の物件は、徒歩5分や10分の物件とあまり実質的な価値は変わらないにもかかわらず、値段が安くなっています。

このような物件を漏らさずに検討してみましょう。

それでは次に最近増えてきたインスペクション済み物件についてご紹介します。

4.インスペクション済み物件に注目する

4-1.インスペクションとは

インスペクションとは建物の状況調査のこと

人間でいえば、健康診断のようなものです。

このインスペクションに合格すると、既存住宅売買瑕疵担保保険というものに加入することができます。

人間でも生命保険やがん保険に入るために、健康診断で事前に健康であることを証明する必要がありますが、既存住宅売買瑕疵担保保険も全く同様で、加入にはインスペクションという健康診断に合格することが要件となっています。

4-2.保険に加入ができると「税金」が安くなる

既存住宅売買瑕疵担保保険に加入した物件は、不動産取得税と登録免許税の軽減措置があります。

つまり不動産の購入に伴って発生する税金が安く済むのです。

既存住宅売買瑕疵担保保険の加入は売主か買主のいずれかで行っても構いません。

加入後2年以内のものであれば不動産取得税と登録免許税の軽減の対象とすることが可能です。

また既存住宅売買瑕疵担保保険に加入している物件は住宅ローン控除の適用を受けるための要件にもなっています。

最近は不動産ポータルサイトの「こだわり検索条件」などで「インスペクション済み」等で物件を絞り込むこともできるようになってきました。

税金まで考慮するとトータルで物件を安く購入することに繋がります。

インスペクション済みの物件はまだまだ少ないですが、きちんと探してみるのが良いでしょう。

以上、ここまでインスペクション済み物件について見てきました。

それでは次に専任媒介物件について見ていきます。

5.不動産の広告で注目しておくべき「専任媒介物件」

5-1.取引態様を確認する

不動産の広告を見る際、チェックすべき項目があります。

それは取引態様と書かれている部分に注目です。

取引態様には、媒介とか、売主、代理人と言った不動産会社の立場が書かれています。

この媒介と書かれている中に、たまに専任媒介もしくは専属専任媒介と書かれている物件があります。

専任媒介もしくは専属専任媒介というのは、売主と契約している不動産会社が広告を載せている不動産会社1社だけということを意味

つまりその物件を取り扱っている不動産会社は、広告している不動産会社だけということです。

専任媒介もしくは専属専任媒介は、その不動産会社だけがじっくりと買主を探しています。

その不動産会社は他の不動産会社と競争しておらず、自分でいつでも決められる状態です。

5-2.専任契約は価格交渉しやすい

専任媒介もしくは専属専任媒介の不動産会社は、こちらから値引きの価格交渉の話を持ち込めば、かなりの確率で聞き入れてもらえる可能性があります。

理由としては、専任媒介もしくは専属専任媒介している不動産会社は、買主も見つけることができれば、売主と買主の両方から仲介手数料を受領することができるからです。

そのため、なんとか話をまとめようとしてくれるため、売主に対しても熱心に価格交渉をしてくれます。

不動産を購入するときは、広告の取引態様と書かれている部分をよく確認し、専任媒介もしくは専属専任媒介の物件を選ぶのが狙い目

以上、ここまで専任媒介物件について見てきました。

それでは次にリフォーム済みの中古住宅について見ていきます。

6.狙い目物件に「リフォーム済みの中古住宅」

リフォーム済みの物件も狙い目です。

リフォーム済みの物件は、リフォームしていない物件よりは割高ですが、自分でリフォームするよりも安く購入することが可能です。

例えば、リフォームなしで3,000万円の物件が、600万円のリフォームがされていたとしても、その物件価格は3,600万円になっているとは限りません。

大抵の場合、売主の行ったリフォーム代は全て価格に転嫁することができず、結果的に3,300万円くらいで売却されるようなことが良くあります。

そのため、売主が親切にリフォームしてくれた物件は、トータルとしては割安になっていると言えます。

またフルリフォームしている物件は、色々な不具合も直してくれているため、購入後、修繕する必要もありません。

しかもリフォーム物件は割高で、他の購入者は敬遠しがちです。

そのため価格交渉もしやすい物件であり、割安に変える可能性が高く狙い目と言えます。

以上、ここまでリフォーム済みの中古住宅について見てきました。

それでは次に購入希望者でも活用できる一括査定サイトについて見ていきます。

7.購入希望者でも活用できる一括査定サイト

7-1.適正価格は慣れたプロに教えてもらうべき

中古住宅を安く購入するには、適正な価格を判定してくれる人が必要です。

売出価格と成約価格が異なることを考えると、その物件が実際にいくらで購入することが適正なのかきちんと知りたいところです。

そのためには、購入希望物件の適正価格を査定してくれる一括査定サイトを利用するのが便利です。

以下のサイトは購入希望者でも査定の依頼が可能です。

いずれの一括査定サイトも無料で依頼することが可能です。

自分が欲しいと思った物件の本当の値段を査定してもらいましょう。

サイト名 利用できる人
イエイ 名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入検討者、近所の住人、弁護士・司法書士、銀行担当者
イエウール 名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入予定者、不動産会社、弁護士・司法書士・税理士
オウチーノ 名義人、名義人の家族、代理人、土地だけ名義、建物だけ名義、会社名義、共有名義、購入検討者、近所の住人、弁護士・司法書士、銀行担当者
スマイスター 名義人、名義人の家族、会社名義、共有名義、代理人、購入検討者、不動産会社、弁護士・司法書士・税理士、近所の住人、その他

7-2.安く査定してくれた不動産会社に依頼してみる

不動産の購入は「自分が良く知らないものを購入する」というとても難しい行為です。

そのため、真の価値を判断するにはプロの目利きというヘルプが必要です。

自ら値引交渉するよりも、事前に査定依頼をして、確信をもって挑んだ方が効果的です。

安く査定してくれた不動産会社に依頼して、きちんとその価格で購入できるように交渉してもらうのが賢い使い方です。

8.まとめ

以上、買い替えで新たな住宅を購入する際の狙い目物件について徹底解説してきました。

不動産の購入は売却よりも遥に難しいです。

一括査定サイトも活用しながら、適正価格で購入することを目指しましょう。

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