不動産を売却でかかる「住民税」と「所得税」を具体例を用いて解説

更新日:

不動産を売却すると、場合によっては住民税や所得税が発生するケースもあります。

これから不動産を売却する人の中には

  • 不動産売却の住民税がどれぐらい掛かるのか知りたい
  • いつから掛かるのか知りたい
  • 所得税はどれぐらい掛かるのか知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産を売却する際にかかる住民税と所得税についてまとめました。

結論を言うと、ほとんどの方は住民税と所得税は心配しなくても大丈夫です。

少し乱暴ですが、不動産を売却した金額よりも3,000万円値上がりしていないと掛かりません。

不動産を売却した際にかかる住民税とは何かに始まり、不動産売却の住民税の計算方法、不動産売却における所得税などをご紹介いたします。

なお、所得税が特に知りたいという方は下記記事を参照ください。

殿堂
不動産売却時の税金の種類
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株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産を売却した際にかかる住民税と所得税

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不動産を売却した場合、必ず住民税と所得税が発生するとは限りません。

不動産を購入した金額よりもかなり高く売却できた場合、住民税と所得税が発生するケースがあります。

不動産の値上がりが期待できない現代では、購入した金額よりも高く売れるケースはほとんどないのですが、税制の仕組みとしては、売却益が出た場合は住民税と所得税が課税されてしまいます。

ただし、個人の居住用財産に限っては、なるべく税金が発生しないように様々な特例が設けられています。

本章ではこれらの基本的な説明をしていきます。

また、次の章には具体的に事例を用いて計算をしていきますので、本章が少しややこしいと感じたら、次章に進んでください。

住民税と所得税は「課税譲渡所得金額」に掛かってくる

住民税と所得税は別の税金になりますが、同じタイミングで、同じ課税譲渡所得金額に対し、それぞれ異なる税率で課税されます。

そのため、住民税と所得税を合わせてご説明いたします。

不動産を売却した時の住民税と所得税は、以下の計算式で算定されます。

税率は一定ですが、課税所得金額は「売却額」ではなく「売却益」ですので状況によりプラスにもマイナスにも成り得ます。

仮に課税譲渡所得金額がマイナスであれば、税金は発生しないことになります。

税額 = 課税譲渡所得金額 × 税率

ただ、この計算式を見ても計算できないと思います。

右辺の「課税譲渡所得金額」「税率」をそれぞれ説明していきます。

課税譲渡所得金額の計算式

居住用財産を売却した時の課税譲渡所得金額は以下の式で表されます。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除

項目備考
譲渡価額売却額になります。
取得費売却した土地建物の購入価額です。ただし建物は減価償却後の価額となります。購入時の仲介手数料などは取得費に含みます。
譲渡費用売却に要した費用で、売却の際の仲介手数料などが含まれます。
特別控除個人が居住用財産を売却した場合は3,000万円の特別控除があります。特別控除は長期保有・短期保有に関係なく利用することができます。
3,000万円の特別控除

ここで、特別控除は3,000万円あり、とても大きな金額であることが分かります。

そのため居住用財産について少し補足しておきます。

居住用財産とは、居住の用に供されている家屋とその敷地、要はマイホームです。

基本的には現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡をいいます。

ただし、転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋や家屋と共に譲渡する敷地を譲渡する場合も特例の対象となります。

しかもこの期間内に他人に貸し付けていても、事業用に供していてもOKです。

続いて「税率」について見ていきます。

税率の計算式

税率は所有期間の5年を基準に以下の様になります。

所有期間所得税住民税合計税率
短期譲渡所得
(所有期間5年以下)
30%9%39%
長期譲渡所得
(所有期間5年以下)
15%5%20%

その他、計算された所得税に復興特別所得税の税率(2.1%)を乗じた金額が復興特別所得税として課税されます。

さらに所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合は税率が軽減される特例があり、そのルールは以下のようになります。

課税譲渡所得金額所得税住民税合計税率
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分10%4%14%
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分15%5%20%
所有期間と税率の関係

少しややこしいのですが、基本的には所有期間が長い不動産を売却するほど税率が下がる、つまりは税金が下がる仕組みとご理解ください。

これはバブル時代に見られた「土地転がし」のような投機的取引を排除するために設けられた税制の仕組みです。

短期間で土地を転々と売買する人に対しては、重い住民税と所得税が課せられていました。

住民税と所得税の発生時期

課税譲渡所得金額がプラスになる場合は住民税と所得税、復興特別所得税が発生します。

売却した翌年の3月15日までに確定申告を行い、税金を納めることになります。

所得税と復興特別所得税は確定申告後、一括して納付します。

住民税については、税務署に申告した場合は、その申告書の内容が市区町村に回りますので、手続きは確定申告だけでOKです。住民税は翌年の6月からの納付となります。

以上、不動産を売却した際にかかる住民税と所得税について見てきました。

それでは次に気になる不動産売却の住民税と所得税の計算方法について見ていきましょう。

2.不動産売却の住民税と所得税の計算例

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事例1.売却する住居が「10年超」の場合

まず初めに所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合の計算例について見ていきます。

計算例の与件としては以下の通りとします。

項目時期・金額番号
購入時期昭和50年
当時の土地建物の購入価格1,000万円
建物の減価償却額200万円
売却時期平成28年8月(所有期間10年超)
売却額11,500万円
譲渡費用(仲介手数料・測量費・広告料等)400万円

所得税額

課税譲渡所得金額 = ⑤-(②-③)-⑥-3,000万円(特別控除) = 11,500万円-(1,000万円-200万円)-400万円-3,000万円 = 7,300万円

6,000万円以下の部分 6,000万円×10%=600万円
6,000万円超の部分  (7,300万円-6,000万円)×15%=195万円

所得税 600万円+195万円=795万円

復興特別所得税額

795万円×2.1%=166,950円

住民税額

6,000万円以下の部分 6,000万円×4%=240万円
6,000万円超の部分  (7,300万円-6,000万円)×5%=65万円

住民税 240万円+65万円=305万円

事例2.売却する住居が「5年超10年以下」の場合

次に上記の計算例で、仮に所有期間が10年以下とした場合は、どうなるかを見ていきましょう。

所有期間が10年以下の場合は、課税譲渡所得金額の6,000万円による区分けは無くなります。

所有期間が5年超10年以下の所得税率は15%、住民税率は5%のため、以下の様に計算されます。

所得税額

課税譲渡所得金額 = ⑤-(②-③)-⑥-3,000万円(特別控除) = 11,500万円-(1,000万円-200万円)-400万円-3,000万円 = 7,300万円

所得税 7,300万円×15% = 1,095万円

復興特別所得税額

1,095万円×2.1%=229,950円

住民税額

住民税 7,300万円×5% = 365万円

事例3.売却する住居が「5年以下」の場合

さらに所有期間を5年以下とした場合を見てみます。

所有期間が5年以下の所得税率は30%、住民税率は9%のため、以下の様に計算されます。

所得税額

課税譲渡所得金額 = ⑤-(②-③)-⑥-3,000万円(特別控除) = 11,500万円-(1,000万円-200万円)-400万円-3,000万円 = 7,300万円

所得税

7,300万円×30% = 2,190万円

復興特別所得税額

2,190万円×2.1%=459,900円

住民税額

住民税 7,300万円×9% = 657万円

計算結果まとめ

以上の様に、所得税と住民税は所有期間によって、以下のようになります。

所有期間が短い間に売却すると、税額が高くなることが分かります。

所有期間が短いほど税率を上げることで、投機的取引を抑止する力が働いているのです。

所有期間所得税額と復興特別所得税額の合計住民税
10年超え8,116,900円3,050,000円
5年超え10年以下11,179,900円3,650,000円
5年以下22,359,900円6,570,000円

この計算例では、所得税や住民税がかなり高いと感じるかもしれません。

しかしながら、そもそもこの計算例の前提は、1,000万円で購入した物件が10倍以上の11,500万円になって売却された場合の例です。

現代ではこのようなケースは、前提に無理があります。

特にバブル崩壊後に不動産を購入した人であれば、概ね購入額よりも売却額の方が値段は下がっているケースの方が多いです。

仮に値上がりしていたとしても、3,000万円の特別控除が課税譲渡所得金額をプラスにするのを抑制します。

減価償却費や譲渡費用を考慮しても、ざっと3,000万程度の値上がりがない限り、課税譲渡所得金額はプラスにはならないので、まず税金の心配はないでしょう。

3.売却予定の不動産がいくらになるのか不動産会社に相談してみる

所得税や住民税などの税金が掛かるのかは、あなたの不動産がいくらで売れるのかが分からなければ、計算することができません。

ですので、不動産一括査定で、まずはいくらで売れそうなのか不動産会社に「簡易査定」してもらいましょう。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

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申込みは無料で行なえますし、「簡易査定:訪問せずに市況から予想してくれる金額」を選択できるようになっています。

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

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※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

4.まとめ

いかがでしたか?不動産を売却する際にかかる住民税と所得税について見てきました。

税額の発生の有無は、課税譲渡所得金額かプラスかマイナスかで決定されます。

まずは課税譲渡所得金額の計算から始めてみましょう。

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