不動産売却でかかる「住民税」と「所得税」を具体例を用いて解説

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不動産売却でかかる「住民税」と「所得税」を具体例を用いて解説

不動産を売却すると、場合によっては住民税や所得税が発生するケースもあります。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 不動産売却の所得税や住民税が掛かるしかしりたい
  • どれぐらい掛かるのか知りたい
  • いつから掛かるのか知りたい

今回の記事では不動産を売却する際にかかる住民税と所得税についてまとめました。

結論を言うと、ほとんどの方は住民税と所得税は心配しなくても大丈夫

ザックリ言うと、不動産を売却した金額よりも3,000万円値上がりしていないと所得税や住民税は掛かりません。

不動産を売却した際にかかる住民税とは何かに始まり、不動産売却の住民税の計算方法、不動産売却における所得税などをご紹介いたします。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産を売却した際にかかる住民税と所得税

不動産を売却した場合、必ず住民税と所得税が発生するとは限りません。

不動産を購入した金額よりもかなり高く売却できた場合、住民税と所得税が発生するケースがあります。

不動産の値上がりが期待できない現代では、購入した金額よりも高く売れるケースはほとんどありません。

税制の仕組みとしては、売却益が出た場合は住民税と所得税が課税されてしまいます。

ただし、個人の居住用財産に限っては、なるべく税金が発生しないように様々な特例が設けられています。

本章ではこれらの基本的な説明をしていきます。

また、次の章には具体的に事例を用いて計算をしていきますので、本章が少しややこしいと感じたら、次章に進んでください。

住民税と所得税は「課税譲渡所得金額」に掛かってくる

住民税と所得税は別の税金になりますが、同じタイミングで、同じ課税譲渡所得金額に対しそれぞれ異なる税率で課税されます。

そのため、住民税と所得税を合わせてご説明いたします。

不動産を売却した時の住民税と所得税は、以下の計算式で算定されます。

税率は一定ですが、課税所得金額は「売却額」ではなく「売却益」ですので状況によりプラスにもマイナスにも成り得ます。

仮に課税譲渡所得金額がマイナスであれば、税金は発生しないことになります。

税額 = 課税譲渡所得金額 × 税率

ただ、この計算式を見ても計算できないと思います。

右辺の「課税譲渡所得金額」「税率」をそれぞれ説明していきます。

課税譲渡所得金額の計算式

居住用財産を売却した時の課税譲渡所得金額は以下の式で表されます。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 特別控除

項目備考
譲渡価額売却額になります。
取得費売却した土地建物の購入価額です。
ただし建物は減価償却後の価額となります。
購入時の仲介手数料などは取得費に含みます。
譲渡費用売却に要した費用で、売却の際の仲介手数料などが含まれます。
特別控除個人が居住用財産を売却した場合は3,000万円の特別控除があります。
特別控除は長期保有・短期保有に関係なく利用することができます。
3,000万円の特別控除

ここで、特別控除は3,000万円あり、とても大きな金額であることが分かります。

そのため居住用財産について少し補足しておきます。

居住用財産とは、居住の用に供されている家屋とその敷地、要はマイホームです。

基本的には現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡をいいます。

ただし、転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋や家屋と共に譲渡する敷地を譲渡する場合も特例の対象となります。

3,000万円特別控除については下記記事でさらに詳しく解説しています。

3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由
3,000万円特別控除とは?他の特例との併用は可能?適用要件と必要書類

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 個人がマイホームを売却や買換えした時によく使 ...

続きを見る

続いて「税率」について見ていきます。

税率の計算式

税率は所有期間の5年を基準に以下の様になります。

所有期間所得税住民税合計税率
短期譲渡所得
(所有期間5年以下)
30%9%39%
長期譲渡所得
(所有期間5年以下)
15%5%20%

所有期間の定義は下記の通り。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の堺

短期譲渡所得と長期譲渡所得の堺

その他、計算された所得税に復興特別所得税の税率(2.1%)を乗じた金額が復興特別所得税として課税されます。

さらに所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合は税率が軽減される特例があり、そのルールは以下のようになります。

課税譲渡所得金額所得税住民税合計税率
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分10%4%14%
3,000万円特別控除後の譲渡所得のうち6,000万円超の部分15%5%20%
所有期間と税率の関係

少しややこしいのですが、基本的には所有期間が長い不動産を売却するほど税率が下がる、つまりは税金が下がる仕組みとご理解ください。

これはバブル時代に見られた「土地転がし」のような投機的取引を排除するために設けられた税制の仕組み。

短期間で土地を転々と売買する人に対しては、重い住民税と所得税が課せられていました。

住民税と所得税の発生時期

不動産売却時の税金

不動産売却時の税金

課税譲渡所得金額がプラスになる場合は住民税と所得税、復興特別所得税が発生します。

売却した翌年の3月15日までに確定申告を行い、税金を納めることになります。

  • 所得税(復興特別所得税):確定申告後一括して納付
  • 住民税:売却した翌年の6月からの納付

住民税については、税務署に申告した場合は、その申告書の内容が市区町村に回りますので、手続きは確定申告だけでOKです。

以上、不動産を売却した際にかかる住民税と所得税について見てきました。

それでは次に気になる不動産売却の住民税と所得税の計算方法について見ていきましょう。

2.不動産売却の住民税と所得税の計算例

事例1.売却する住居が「10年超」の場合

まず初めに所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合の計算例について見ていきます。

計算例の与件としては以下の通りとします。

項目時期・金額番号
購入時期昭和50年
当時の土地建物の購入価格1,000万円
建物の減価償却額200万円
売却時期平成28年8月(所有期間10年超)
売却額11,500万円
譲渡費用(仲介手数料・測量費・広告料等)400万円

所得税額

課税譲渡所得金額 = ⑤-(②-③)-⑥-3,000万円(特別控除) = 11,500万円-(1,000万円-200万円)-400万円-3,000万円 = 7,300万円

6,000万円以下の部分 6,000万円×10%=600万円
6,000万円超の部分  (7,300万円-6,000万円)×15%=195万円

所得税 600万円+195万円=795万円

復興特別所得税額

795万円×2.1%=166,950円

住民税額

6,000万円以下の部分 6,000万円×4%=240万円
6,000万円超の部分  (7,300万円-6,000万円)×5%=65万円

住民税 240万円+65万円=305万円

事例2.売却する住居が「5年超10年以下」の場合

次に上記の計算例で、仮に所有期間が10年以下とした場合は、どうなるかを見ていきましょう。

所有期間が10年以下の場合は、課税譲渡所得金額の6,000万円による区分けは無くなります。

所有期間が5年超10年以下の所得税率は15%、住民税率は5%のため、以下の様に計算されます。

所得税額

課税譲渡所得金額 = ⑤-(②-③)-⑥-3,000万円(特別控除) = 11,500万円-(1,000万円-200万円)-400万円-3,000万円 = 7,300万円

所得税 7,300万円×15% = 1,095万円

復興特別所得税額

1,095万円×2.1%=229,950円

住民税額

住民税 7,300万円×5% = 365万円

事例3.売却する住居が「5年以下」の場合

さらに所有期間を5年以下とした場合を見てみます。

所有期間が5年以下の所得税率は30%、住民税率は9%のため、以下の様に計算されます。

所得税額

課税譲渡所得金額 = ⑤-(②-③)-⑥-3,000万円(特別控除) = 11,500万円-(1,000万円-200万円)-400万円-3,000万円 = 7,300万円

所得税

7,300万円×30% = 2,190万円

復興特別所得税額

2,190万円×2.1%=459,900円

住民税額

住民税 7,300万円×9% = 657万円

計算結果まとめ

以上の様に、所得税と住民税は所有期間によって、以下のようになります。

所有期間が短い間に売却すると、税額が高くなることが分かります。

所有期間が短いほど税率を上げることで、投機的取引を抑止する力が働いているのです。

所有期間所得税額と復興特別所得税額の合計住民税
10年超え8,116,900円3,050,000円
5年超え10年以下11,179,900円3,650,000円
5年以下22,359,900円6,570,000円

この計算例では、所得税や住民税がかなり高いと感じるかもしれません。

しかしながら、そもそもこの計算例の前提は、1,000万円で購入した物件が10倍以上の11,500万円になって売却された場合の例。

現代ではこのようなケースは、前提に無理があります。

特にバブル崩壊後に不動産を購入した人であれば、概ね購入額よりも売却額の方が値段は下がっているケースの方が多いです。

仮に値上がりしていたとしても、3,000万円の特別控除が課税譲渡所得金額をプラスにするのを抑制します。

減価償却費や譲渡費用を考慮しても、ざっと3,000万程度の値上がりがない限り、課税譲渡所得金額はプラスにはならないので、まず税金の心配はないでしょう。

3.売却がまだの人は必見!簡易査定をするオススメの方法

所得税や住民税などの税金が掛かるのかは、あなたの不動産がいくらで売れるのかが分からなければ、計算することができません。

ですので、不動産一括査定で、まずはいくらで売れそうなのか不動産会社に「簡易査定」してもらいましょう。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

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複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

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申込みは無料で行なえますし、「簡易査定:訪問せずに市況から予想してくれる金額」を選択できるようになっています。

さらに売却する時も一括査定を使えば高く売れます。

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

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不動産一括査定の賢い使い方

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売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

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どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
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一括査定机上査定備考欄
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一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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4.まとめ

不動産を売却する際にかかる住民税と所得税について見てきました。

税額の発生の有無は、課税譲渡所得金額かプラスかマイナスかで決定されます。

まずは課税譲渡所得金額の計算から始めてみましょう。

不動産売却時の税金については下記記事でさらに詳しく解説しています。

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