サラリーマンのマンション経営で重要な2つのポイントと3つの注意点

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かつてモーレツ社員という言葉が流行りましたが、現在流行っている言葉はブラック企業であり、主体が変化しています。

サラリーマンの働き方を能動的ではなく、受動的に捉える風潮へと変わりつつあります。

そのような中、サラリーマンの間でもマンション経営により経済的自由を手に入れたいと思う人が増えています。

マンション経営に興味のある人の中には、

  • マンション経営を成功させたい
  • 経済的自由を手に入れて会社を辞めたい
  • 老後のためにも今からマンション経営を始めたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「サラリーマンのマンション経営」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはサラリーマンがマンション経営を成功させるポイントについて知ることができます。

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1.マンション経営で重要な2つのポイント

1-1.家族の了解は必ず得てからマンション経営を始める

まずサラリーマンがマンション経営を行う場合、最初のハードルは「家族の了解」です。

マンション経営では、数千万円のお金を動かすため、自己資金で行うにしろ、借入金で行うにしろ、家族の了解は必須です。

多くの場合、サラリーマンのご主人がマンション経営を始めたいと言い出し、妻が反対するというパターンを見かけます。

サラリーマンも30台後半にもなると仕事にも慣れ、そろそろ将来のことを考え始めます。

給与も上がって余裕が出てくると、投資で資産を増やしたいと思い始めるものです。

中には、社内に仕事ができないくせに株やFXで大儲けしている同僚を目の当たりにしている人もいるかと思います。

株やFXに関しては儲かっている人間は学生時代から始めている人が多く難しそうです。


ただ、不動産投資であれば簡単にできそうなため、今まで投資に興味を持たなかった人も不動産投資ならやってみようと思う方は多いです。

ところが、いざ妻に不動産投資の話を切り出すと、多くの人が妻に反対されます。

この反対は、ほとんどの場合、情報量の差が原因となっています。

ご主人の方は、妻に「不動産投資を始めたい」と切り出す前に、既にそれなりの知識を身に着けています。

ところが、妻の方は「そもそも不動産投資とはどういうものか知らない」という状態で相談されます。

人間は誰しも知らないものに対しては不安を感じます。

内容を知ろうとせず、「投資」という言葉のイメージだけで反対する人は多いです。

良く、「女性は現実的」などと言いますが、現実的だから反対しているわけではありません。

知らないことに対して判断ができないから、恐怖心のため反対するのです。

了解を得るには知識の差を少しずつ埋めていくという地道な努力が必要です。

決して家族に黙って不動産投資をしてはいけません。

家族に黙って始めたマンション経営が失敗し、結局、不動産投資ローンと住宅ローンの2つのローンが返せなくなり自己破産してしまう人も存在します。

このような事態になると、離婚にも発展しかねません。

財産も家族も一度に失うことになります。

マンション経営を始める人は、必ず家族の了解を取ってから始めるようにしましょう。

1-2.数字よりモノ

サラリーマンでマンション経営を始める人は、勉強熱心な方が多いです。

不動産投資をする前に、専門用語や投資手法など、あらゆる知識を学んだうえで投資をします。

勉強することが悪いとは言いません。

しかしながら、頭でっかちになって判断を誤ってしまうのも考え物です。

同じ投資でも株やFXなどは、理論や知識が重要になります。

企業の財務諸表の数字が読めることも重要ですし、為替や世界経済の動きも重要になってきます。

知的レベルの高さが必要であり、数字を理解することが重要です。

ところが、マンション経営は人々の「暮らし」の延長線上にある賃料から成り立っているため、難しい理論よりも感性が重要になってきます。


例えば、長年、住みたい街No.1として東京の吉祥寺という街があります。

吉祥寺に住みたいというのは、人々の感性です。

「憧れ」とか「カッコいい」、「オシャレ」というあやふやで定性的なものです。

もし吉祥寺駅の徒歩10分以内に利回りが4%の物件があれば、それはとても良い物件です。

ところが、同時に人気のない街の物件で、6%の利回りの物件が出てくると、数字だけを見て6%の物件を選んでしまうような人がいます。

このように客観的な数字だけでしか判断できない人は不動産投資には向いていません。

サラリーマンは、普段から客観的な数字を示して社内外のプレゼンテーションなどをしている人が多いため、数字だけを信じてしまう発想になりがちです。

不動産というのは、あくまでも人々の生活に密着した身近な存在です。

金融商品の側面を持ちながらも金融商品ではありません。

自分が住みたくない街や部屋は、他の人も住みたくありません。

不動産投資は数字という定量的な側面だけではなく、定性的な感性も重視して物件を選ぶようにしてください。

以上、ここまでマンション経営で重要な2つのポイントについて見てきました。

では注意点についてはどのようなものがあるでしょうか。

次に、マンション経営をする上での注意点について3つご紹介します。

2.マンション経営の3つの注意点

注意点1.住宅ローンがある人はリスクが高い

住宅ローンを組んでいても、不動産投資ローンを組むことはできます。

ただし、融資可能額から住宅ローン残債が控除されるため、住宅ローンが無い人よりも借りられる額が少なくなります。

住宅ローンがある人がマンション経営を行う場合は、特に注意してください。

可能であれば、住宅ローンを完済した後に行うか、またはマンション経営は全て自己資金で行うことをオススメします。


サラリーマンがマンション経営を行う場合、区分所有のワンルームを購入する人が多いです。

住宅ローンが残っている人が、区分所有の1室を、不動産投資ローンを組んで購入するのはリスクが高いです。

区部所有のマンションの場合、1室であるため空室保証をする人はあまりいません。

そのため、マンション1室を購入して不動産投資を行うと、空室の発生時には100%賃料収入が入ってこなくなるため、モロに空室の影響を受けることになります。

住宅ローンと不動産投資ローンを抱えている場合、空室期間中は自力で2つのローンを返済することになります。

貯金が潤沢にあれば良いですが、貯金も余裕がないと、生活費を切り崩すことになります。

不動産投資で失敗する人は、区分所有のワンルームマンションを、ローンを組んで1室だけ購入するというパターンが多いです。

住宅ローンとのW返済が難しい場合は、住宅ローンは完済してから行うか、もしくはマンション経営は全て自己資金で行うようにしましょう。

注意点2.副業規定をしっかり確認する

サラリーマンの場合、副業を禁止している会社が多いです。

ただし、多くの場合、不動産投資は副業扱いとはしない会社が多数派です。

例えば、資産家の息子がサラリーマンであった場合、相続が発生して突然、アパート経営者になってしまうことはあり得ます。

相続でアパート経営者になることは禁止しようがありません。

そのため不動産投資を副業扱いにはしないというのが多くの会社が採用している考え方です。


不動産投資を行うのであれば会社に了解を取ってから行うことをオススメします。

理由としては、副業扱いとならない可能性が高いため、了解を取って正々堂々と始めた方が良いからです。

個人で不動産投資を行うと給与所得とは別に不動産所得が発生します。

不動産所得がある人は確定申告をする必要があります。

給与所得以外の所得があると、住民税が上がるため、会社にバレることになります。

後で不用意なトラブルにならないよう、会社には了解を取ってからマンション投資を行いましょう。

また法人を使ってマンション経営をする場合、法人から役員報酬をもらう形になる人は、会社によっては副業扱いとされてしまう可能性があります。

法人でマンション経営を行う人は、会社への確認を慎重に行うようにしましょう。

尚、法人を使った不動産投資については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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注意点3.投資本のマネ

サラリーマンの場合、身近に不動産投資に成功している人に人脈がある人は少ないです。

そこで頼りにしてしまうのがサラリーマン向けの不動産投資本です。

不動産投資はとても人気があり、大きな書店に行くと不動産投資本がワンコーナーにズラリを設けられていることもあります。

不動産投資本は、個人投資家の成功体験系の本が8割程度占めます。

残りの2割が「不動産投資はするな」系の注意喚起を促す本です。

残念ながら個人投資家の成功体験系の本は参考にならない本が多いです。

全部嘘とは言いませんが、リスクの高い物件に投資して成功したという話が多いため、本の真似をするのはとても危険です。

不動産投資を勉強し始めると、不動産投資はあまり儲からないということに気付きます。

不労所得と呼べるほどの所得にするには、よほど大きな資産を持たない限り無理だということが分かります。


例えば、年収1,000万円のサラリーマンが同額をマンション経営で稼ぐ場合を考えます。

実質利回りが5%の物件を購入した場合、2億円の物件に投資しないと年収1,000万円にはなりません。

しかも、借入をすれば、2億円の物件に投資しても1,000万円には届きません。

自己資金2億円をつかって初めて1,000万円の不労所得が得られます。

普段、投資リスクを負わずとも毎月定額収入が入ってくるサラリーマンにとっては、不動産投資の利回りの低さがとてもバカバカしい感じがします。

そのため、サラリーマンはハイリスクハイリターンの物件を好みがちです。

本として売っている個人投資家の成功体験系の本は、まさにハイリスクハイリターンの物件で成功している本ばかりです。

ハイリスクハイリターンの物件で成功している人の本を真似るのはとても危険です。


筆者は、実際に本当に本に書いてあるハイリスク物件に手を出して失敗してしまったサラリーマンを見たことがあります。

そのサラリーマンは本に書いてあることを妄信していたため、破綻するまで投資スタイルを変えることができませんでした。

個人投資家の成功体験本は規制もないため、無責任な内容が多いです。

本を面白くするためにも、成功体験の部分が強調して書かれており、内容はかなり脚色が入っているものと考えてください。

個人投資家のハイリスク物件で成功している本は、リスクが高く再現性が低い内容が含まれています。

内容を鵜呑みにして、そのまま真似してしまうことは避けましょう。

以上、ここまでマンション経営の3つの注意点について見てきました。

では最後にサラリーマンでもマンション投資を成功させるコツについてご紹介します。

3.サラリーマンでも不動産投資を成功させるコツ

サラリーマンで不動産投資を成功している人の例を見ると、共通していることは転売を繰り返して資産を増やしているという点です。

また最初は少額で全て自己資金から入っている人が多いです。

自己資金で物件を購入し、転売益して利益が出たら、またその額で資産を購入して徐々に資産額を増やしていくスタイルと取っています。

不動産投資は利回りが低いため、よほどの資産を持たない限り儲かりません。

ただ、大きな資産を、いきなり借入金を使って購入するのはリスクが大き過ぎます。

サラリーマンでマンション経営に成功している人は、時間をかけて徐々に資産を増やし、得られる不労所得も増やすというスタイルを取っています。

しかしながら、転売によって資産を増やすことは簡単ではありません。

近年は不動産価格が上昇傾向にあることから、4~5年前に不動産投資を始めた人は転売手法によって成功を収めている人が多いです。

そのため、最近は転売によって資産を増やすことに成功している人が多く、転売手法に注目が集まっています。

転売手法はタイミングよく上昇気流に乗ることが重要であるため、いつでも可能なわけではありません。

不動産価格の波は神のみぞ知る世界です。

世界的な金融情勢によっては、突然下落する可能性もあります。

価格下落リスクに耐えるには、自己資金で小さな物件から始めることがポイントです。

サラリーマンが行うマンション経営は、余剰資金の中から徐々に始めていくのが良いです。

余剰資金であれば、家族の了解も得られやすいというメリットもあります。

価格の上昇がいつまで続くかを見極める方法については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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4.まとめ

以上、サラリーマンがマンション経営で重要な2つのポイントと3つの注意点について見てきました。

マンション経営は、家族と会社の了解の了解を得たうえで、小額物件からじっくりと開始するようにしてください。

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