リースバックによる任意売却で今の家に住み続ける方法について徹底解説

投稿日:2017年9月8日 更新日:

住宅ローンを払えなくなっても、「今の家は手放したくない」、そんな思いの方も多いです。

子供の学校や勤務先の関係等で、このまま今の家に住み続けたい人は結構、いらっしゃいます。

結論からするとリースバックをすれば、任意売却後も今の家に住み続けることは可能です。

今の家に住み続けたいと思っている人の中には、

  • 任意売却で今の家に住み続ける方法を知りたい。
  • リースバックとは何を知りたい。
  • リースバックはどのようにしたらできるのか知りたい。
  • リースバックを行う上でのポイントや注意点を知りたい。

等々のことを思っている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では任意売却における「リースバック」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは任意売却でリースバックをする方法を知ることができます。

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1.リースバックとは

1-1.売って・借りて・買戻す

リースバックとは、「セールスアンドリースバック」という正式名称の略称です。日本語では買戻し特約付き売買という表現もします。

セールスアンドリースバックとは、文字通り、売って(セール)、借りて(リース)、買戻す(バック)という3つのことを行います。

任意売却におけるリースバックも、「売って、借りて、買戻す」ことが基本になります。

リースバックでは、今の家に住み続けるために、住んだまま一度誰かに売却します。

売却すると所有権が買主へ移転します。

そこで買主へ家賃を支払うことで家を買主から借ります。

そして、最後に買主から買い戻す形をとります。

最後に買い戻すかどうかは、買主との取り決めで決めることができ、自由です。

1-2.リースバックのデメリット

リースバックのポイントは、一度、売却によって所有権が第三者に移るという点です。

もう少し噛み砕くと、自分の家が賃貸物件となり、家賃を払って借りるという仕組みです。

住み続けられると言っても、自分の所有物のままになるというわけでありません。

また、リースバックの売却によって住宅ローンが完済できれば、住宅ローンの支払いはなくなりますが、引き続き家賃は発生するというデメリットがあります。

経済的に決して楽になるわけではありません。

さらに任意売却を行っても住宅ローン残債が残っていれば、その残債は返済することになります。

そのため、リースバックを行うと、「住宅ローンの残債の支払い」と「家賃」の二重の支払いが発生することになります。

1-3.買受人が見つかるかがポイント

リースバックは、買受人(買主のこと)ありきで話を進めます。

買受人は、物件が自分のものになっても、「そのまま借りてくれれば良いですよ」という人を探さなければなりません。

リースバックの具体的な買主は「親族」か「投資家」です。

任意売却後も住み続けたいという債務者の意向を理解している人が見つかったうえで、初めて成立します。

そのため、リースバックの最大のポイントは「買受人探し」にあります。

以上、ここまでリースバックについて見てきました。

リースバックを行う場合、任意売却を実行することが多いです。

では次に、なぜリースバックは任意売却で行われるのかについて見ていきます。

2.任意売却で住み続けられる理由

2-1.債権者の合意が前提

住宅ローンを滞納し続けると、住宅ローン残債の一括返済が求められます。

通常は、一度に一括で住宅ローンの残額を支払えないため、抵当権のついている不動産を売却し、その代金をもって返済を行います。

抵当権とは、土地と建物を担保に取ることです。

住宅ローンを組む際、銀行がマイホームを抵当権に入れます。

住宅ローンが返せなくなると、債権者(銀行のようなお金を貸している人)は抵当権を実行します。

これが競売です。競売は裁判所が強制的に不動産を売却する措置になります。

この競売によらず、自主的に抵当権についている不動産を売却して住宅ローンを一括返済することを「任意売却」と言います。

競売は抵当権者(債権者)に認められた権利であるため、住宅ローンを滞納後、放っておくと、そのまま競売へ手続きが流れていってしまいます。

任意売却をしたい場合は、債権者へ任意売却をすることの合意を得る必要があります

任意売却は債務者(お金を借りている人)が勝手にすることはできません。

あくまでも債権者の合意を得たうえで行います。

2-2.任意売却は買受人を指定できる

任意売却は自主的な売却であるため、買受人(買主のこと)をあらかじめ指定することができます。

債権者に対して、「この人にいくらで売りますので、よろしいですか?」という感じで合意を得るのです。

この買受人を指定できるという点が任意売却を選択する最大のポイントです。

競売の場合、売却は入札形式で行われます。

入札の場合、一番高い価格を提示した人が物件を購入することになります。

競売の入社は参加者が同時に札入れするため、他の人がいくらで札入れしたのかが分かりません。

そのため、せっかく買受人が決まったとしても、競売になってしまえば、買受人が落札できるかどうか分からなくなります。

運良く、競売であっても予定していた買受人が落札したという事例はありますが、それはあくまでも運が良いときだけです。

そこで登場するのが任意売却です。

任意売却は、入札形式ではなく普通の売却です。そのためあらかじめ決めていた買受人に不動産を確実に売り渡すことが可能です。

競売になってしまうと、せっかく見つけた買受人に売り渡すことができるかどうか不確実になってしまいます。

リースバックは「買受人ありき」ですので、買受人を選べない競売は、リースバックには向いていません。

そのため、リースバックは通常、買受人を指定できる任意売却で行うことになります。

尚、競売でも落札できればリースバックすることは可能です。そのノウハウについては下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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以上、任意売却で住み続けられる理由について見てきました。

リースバックは何も住宅ローンを滞納してから行う必要はありません。

そこで、次にグレーゾーン売却のメリットについて見ていきます。

3.グレーゾーン売却のメリット

3-1.ブラックリストとは

住宅ローンの返済が厳しくなったときは、早めに行動すべきです。

特にリースバックを検討している人であれば、滞納が始まる前に、売却してしまうことをオススメします。

任意売却や競売は、厳密には銀行から一括返済を求められた後以降の売却のことを指します。

通常、住宅ローンの支払いが苦しくても、なんとか支払っている限り、銀行から一括返済を求められることはありません。

銀行から住宅ローンの一括返済を求められるのは、通常は、住宅ローンを3ヶ月以上滞納してから以降になります。

住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続いてしまうと、一括返済を求められる前に、信用情報機関に滞納者の名前が事故情報として登録されてしまいます。

これがいわゆるブラックリストです。

信用情報機関とは、以下の3つの機関を指します。

カテゴリー 機関名 略称
銀行系 全国銀行個人信用情報センター JBA
信販・クレジット系 株式会社シー・アイ・シー CIC
消費者金融系 株式会社日本信用情報機構 JICC

これらの3つの機関は、ネットワークで情報が共有されており、どれか1つの機関に登録されてしまうと、3つの機関の全てに名前が載るという仕組みになっています。

任意売却や競売を行うと、ブラックリストに名前が載ってしまいますが、正確には、任意売却や競売を行う前に、滞納によって既にブラックリストに名前が記載されています。

任意売却や競売を行ったからブラックリストに載るのではなく、正しくは、ブラックリストに載っている人たちが任意売却や競売を行っていることになります。

流れとしては、「住宅ローンの滞納」→「ブラックリストへの掲載」→「一括返済請求」→「任意売却または競売」です。

3-2.ブラックリストのデメリット

ブラックリストは、債務者の滞納状況等にもよりますが、一度名前が掲載されてしまうと、おおむね5~10年名前が残ります。

この間は、クレジットカードが使えません。また新規のローンも組むことができません。

近年は、ネットビジネスの発展により、その支払い方法がほとんどクレジットカードになってきました。

日本人はクレジットカードを使わないと言われてきましたが、最近、大型商業施設での買い物状況を眺めていると、ほとんどの人がカード払いしていることが分かります。

日本においても欧米人並みにカードを多用する人が増えつつあります。

このような社会状況の変化の中で、クレジットカードが使えなくなるというのは、大きな痛手です。

リースバックは、「買受人を探してその人に売る」ことですので、何も住宅ローンの滞納をした後に行う必要はありません。

住宅ローンの支払いが苦しくなった段階で行っても構わないわけです。

つまり、ブラックリストに載る前のグレーの状態で実行します。これがグレーゾーン売却です。

住宅ローンの滞納が始まるグレーゾーンの状態で売却してしまえば、ブラックリストに載ることなくリースバックを行うことができます。

解決方法としては、これがベストです。

3-3.グレーゾーン売却のポイント

ただし、グレーゾーン売却では、売却額が住宅ローン残債以上の価格であることが必要になります。

もしくは、売却額が住宅ローン残債を下回った場合、売却後の残債を現金等で返済できる余力があれば、グレーゾーン売却は可能になります。

一般的に、住宅ローン付の不動産を売却する際、売却と同時にローンを返済することで抵当権を外します。

売却額が住宅ローン残債に満たない場合には、残債分の現金を売却度同時に銀行へ支払うことで、抵当権を外します。

つまり、ローン残債を一括返済できれば、住宅ローンが残っている不動産であっても、いつでも売却できることになります。

グレーゾーン売却は、返済がかなり進んでいるような物件や、元々自己資金が多かったような物件であれば、ローン残債が少なくなっているため、十分に可能性があります。

まずは、買受人が提示できる価格が住宅ローン残債を上回るかどうかがポイントです。

住宅ローン残債を一気に完済できるような金額であれば、任意売却ではなく、グレーゾーン売却を行った方が良いでしょう。

以上、ここまでグレーゾーン売却のメリットについて見てきました。

リースバックが成功するか否かは、買受人が見つかるかどうかです。

それでは次に重要なのは買受人探しについて見ていきます。

4.重要なのは買受人探し

4-1.最も良い買受人は親族

リースバックでは、お金をポンと出してくれて、「そのまま借り続けて良いですよ」と言ってくれる買主を探すことになります。

このような都合の良い買主はそうはいません。

リースバックの買主となるのは、親族や投資家です。

親族と言っても、お金持ちの親族がいない限りできません。

投資家は、中堅の不動産会社が多いです。

親族で良くある例としては、「娘の親」というパターンです。

嫁いだ先の旦那に甲斐性がなく、家が任意売却になってしまったときに、パパが代わりに買ってあげるというような例です。

ただし、これも娘の父親が資産家でないとできません。

親族が買受人になってくれれば、家賃も非常に安い賃料で設定することも可能です。

また最終的に買戻しを付けずにそのまま親族に持ち続けてもらうこともできます。

リースバックの買受人としては、親族がベストです。

4-2.投資家に売却する際の注意点

一方で、親族が見渡す限りサラリーマンであるような家系であれば、親族が買受人になることは難しいです。

このような場合は、買受人に投資家を探すことになります。

投資家に買受人となってもらう場合、ネックとなるのが「価格」と「賃料」です。

投資家は投資目的でリースバック物件を買受ますので、利回りを重視します。

利回りが良い物件は、①価格が安いか②賃料が高いか等の要素が必要になります。

ところが、この①価格を安くすると②賃料を高くするは両方とも簡単にはいきません。

まず任意売却価格ですが、住宅ローンの残債額以上であれば債権者に文句を言われません。

ところが、投資家が住宅ローン残債の満額を支払えない場合は問題となります。

住宅ローンの残債額未満で売却するとなると、債権者としては、本当にその投資家に売却して良いのかどうか疑問が残ります。

債権者からしてみると、他の人に売却してもっと高く売れるのであれば、他の人へ売却しないと合意はできません。

そのため、投資家に住宅ローン残債よりも低い価格で売却する場合は、他者に任意売却した場合とそん色のない価格である必要があります。

任意売却の標準的な目線としては、買取業者の買取価格が一般的です。

買取の価格を調べる場合には、以下の一括査定サイトを使うと、買取業者から買取額の見積を取ることができます。もちろん無料で使えます。

NTTグループが運営するHOME4Uを利用するのが良いでしょう。

不動産買取については下記記事に詳しく解説しています。

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まずは、投資家への売却をする場合は、「買取だったらいくらになるか」を調べてから投資家を探すことがポイントです。

買取業者からの査定結果は、銀行へ合意を取る際の根拠資料にもなるため、保管しておいてください。

投資家へは買取業者への売却額とそん色のない価格での買受を依頼します。

次に問題となるのは、賃料です。

投資家はリースバック物件で、表面利回りで8~10%程度の利回りを求めてきます。

表面利回りとは、年間賃料総額を購入価格で割った数字です。

例えば、物件価格が1,200万円であれば、表面利回りが10%とすると、賃料は年間120万円です。

つまり月10万円の家賃ということになります。

元々、住宅ローンの支払いがきつかった人は、このような家賃を払えません。

払える家賃には、限界があるわけです。

家賃が払えないとなると、今度は買受価格を下げるしかありません。

買受価格を下げてしまうと、次は債権者の合意を得ることができません。

結局は、「価格は下げられない」、「家賃は上げられない」という2つの堂々巡りを繰り返す形になり、買受人を見つけることができなくなります。

4-3.投資家を見つけるポイント

買受人を見つけるには、投資家目線に合った価格や賃料を提示できるかどうかがポイントです。

条件に見合った数字を提示できないと、買受人は現れてくれません。

リースバックができない人たちは、結局のところ、買受人の目線に見合った条件提示(主には賃料)ができないことがほとんどです。

賃料が安くできる場合としては、買受額は小さい場合です。

つまりローン返済がかなり進んでおり、ローン残債がかなり少ないような状況です。

例えば、ローン残債があと500万円であれば、10%の利回りでも年間賃料は50万円です。

月額4万円強の賃料ですみますので、この程度の賃料であれば、現実味が出てきます。

尚、繰り返しになりますが、このようにローン残債が小さい場合は、わざわざブラックリストに載ってから任意売却をする必要はありません。

グレーゾーンの間に投資家を見つけて売却してしまいましょう。

以上、ここまで重要なのは買受人探しについて見てきました。

ここまではセールスアンドリースバックのうち、セールスアンドリースまでの話です。次にバック(買戻し)について見ていきましょう。

5.投資家と買戻し特約

5-1.買戻しは投資家のためのもの

投資家へリースバックをする場合、次に重要になってくるのがバック(買戻し)の部分です。

リースバックの買受人となる投資家は、最後の出口を重要視します。出口とは売却のことです。

投資家は、5年後や10年後に物件を元々の売主に買い取ってもらうことを前提に投資を行います。

投資家にとって見ると、この買戻しの部分がないと、投資物件としての魅力が半減します。

例えば、投資家がリースバックで500万円の物件を購入しました。

表面利回りは10%だったとします。年間賃料は50万円です。

これを5年後に売主が500万円で買い戻してくれるとします。

そうすると、投資家は5年間の間は何もせずに、年間50万円の収入を手にすることができます。

しかも最後は500万円で買い取ってくれるわけですから、とても美味しい投資です。

ところが、この買戻しの約束がないと、投資家としては不安になり、わざわざ投資する気にはなりません。

借主はなんと言っても住宅ローンを払えなかった人たちです。

借主は、投資家からしてみれば、正直、このまま家賃を払い続けてくれるのが信用しがたい人たちです。

5年後は物件価格が下がっている可能性も十分にあり、投資家が仮に第三者に売却したら大きく値崩れしていることもあり得ます。

信用できない人たちに貸すわけですから、せめてもの買戻し特約がないと、とてもじゃないけど投資物件として買えないのです。

そのため、投資家にきちんと買受人になってもらうためには、「買戻し特約」を付けることは必須です。

買戻し特約とは、売却した本人が、将来買い戻すという約束になります。

買戻しは売主のためではなく、買主のためにあります。

尚、親族に売却する場合は、必ずしも買戻しが必須ではありません。

特に買受人が親の場合は、買い戻す必要はありません。

親からは相続で物件をもらうことができるため、わざわざ買戻しの特約を付けておく必要はないのです。

5-2.買戻しの注意点

ここで、任意売却でリースバックをする場合、買戻しでは一つ注意点があります。

それは買戻し期間です。

例えば1,000万円で売却した物件は、1,000万円で買い戻すことが基本になりますが、当然ながらこの買戻しは貯金ではできません。

そのため、再びローンを組むことになります。

ところが、任意売却ではブラックリストに名前が載ってしまっています。

買戻し期間を3年後などと設定してしまうと、3年後ではローンが組めないため買戻しができなくなってしまいます。

そこで、買戻し期間は、自分がブラックリストから除名されるタイミング以降にする必要があります。

ブラックリストの掲載期間は、軽くて5~7年、重くて10年です。

10年をめどに買い戻すという特約を付けておくのが無難でしょう。

買戻しについては、下記記事に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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6.まとめ

以上、リースバックによる任意売却で今の家に住み続ける方法について徹底解説してきました。

リースバックはグレーゾーンのうちに行ってしまうのがベストです。

住宅ローンの支払いがきつくなったら、早めの売却検討をしましょう。

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