任意売却物件を購入する際に注意すべき5つのトラブルと対処法

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不動産を安く購入したい方は、任意売却物件の購入に興味のある人も多いと思います。

任意売却物件は、物件を安く購入できる反面、任意売却特有の注意点があり、それを知らずに購入してしまうとトラブルとなってしまうことが多いです。

任意売却物件を検討しようとしている人の中には、

  • 任意売却物件にはどのようなリスクがあるのだろうか
  • 任意売却にはどのようなトラブルがあるのだろうか
  • 任意売却の物件を購入するにはどのような点を注意すべきなのだろうか

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、任意売却物件を購入するにあたり、注意したい「トラブル」にフォーカスしてお伝え致します。

この記事を読むことであなたは任意売却とはどういうものであるかを理解するとともに、任意売却物件を購入するにあたっても注意点を知ることができます。

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1.任意売却の特殊性

任意売却とは、借金を返済できなくなった人が、不動産を売却して借金を返済するために行う売却

そのため、売主のためではなく、「債権者のため」に行う売却です。

債権者のために行う売却である以上、債権者の都合が優先されます。

また、売主がお金の無い人であることも特殊な要因です。

基本的にはトラブルを抱えたままの物件をそのまま購入する必要があり、素人が購入するにはリスクがあります。

また、任意売却は競売とは異なり強制力もありません。

あらゆることが債権者と債務者との話し合いで決まるため、全てがスムーズに進むわけではありません。

任意売却は普通の売却とは異なり、特殊性があります。

それがゆえにトラブルもあります。

そこで次章で任意売却において注意したい5つのトラブルについてご紹介します。

2.注意したい5つのトラブル

任意売却物件を購入検討に辺りよくあるトラブルは下記5つです。

任意売却物件の5つのトラブル

  1. 売主が夜逃げする
  2. 白紙解除がある
  3. 瑕疵担保が免責されている
  4. 現況有姿である
  5. 公簿売買が原則である

それぞれ詳しく解説します。

トラブル1.売主が夜逃げする

任意売却では、売却するということが決まっても、直前になって売主が夜逃げしてしまい、購入ができなくなることがあります。

債務者は、任意売却によって債務を一括返済しますが、売却で返済しきれない債務が残っている場合は、売却後もそれを返済することになります。

債務者からすると、物件は高く売れないため、任意売却後も債務を返済し続けなければならないことが良くあります。

債務者にとっては、売却が決まるということは、売却後に残る残債も決まるということでもあります。

売却後に残る残債がどうにも支払えないと分かれば、最終手段として夜逃げしてしまうということもあり得ます。

特に、売主が複数の債権者からお金を借りているような場合は要注意です。

通常、任意売却では売主が売却後、債権者と交渉を行い、残債の返済額を減らすことを行います。

ただし、債権者の中に消費者金融のような手強い債権者が含まれていると、残債の減額交渉が難航する可能性があります。

多重債務者は任意売却に至るまで、既に厳しい取立にあっており、半分ノイローゼ気味の人も多いです。

任意売却では、売主の精神状態が不安定であるということも理解しておく必要があります。

尚、任意売却の売買では、売主の夜逃げリスクを回避するため、売買契約時に手付金を渡しません。

一般的な不動産の売買だと、売買契約時に手付金を支払い、引渡時に残金支払を行います。

任意売却で先に手付金払いをしてしまうと、手付金を売主が持ち逃げしてしまう可能性があるためです。

そのため、任意売却の物件購入は、引渡時に一括で全額支払うことが通常です。

もし任意売却で手付金を要求されたら、その条件は応諾しないようにしてください。

以上、ここまで売主が夜逃げするについて見てきました。

任意売却は他にも土壇場で売買が無くなるケースがあります。

そこで次に白紙解除について見ていきます。

トラブル2.白紙解除がある

任意売却では、土壇場になって債権者が売却を許さない場合があります。

複数の債権者がいる場合、売却額を債権者同士で配分する協議が行われますが、その協議が整わなかった場合は、債権者か抵当権を外すことを了承しません。

債権者は、最後の最後まで協議ができるように、任意売却の売買契約書は白紙解除できるように特約が入っています。

具体的には、任意売却の売買契約書では、以下のような特約が含まれていることが一般的です。

本契約は任意売却のため、万が一債権者の同意が得られず、引渡の日までに物件に設定された抵当権を抹消できなかった場合、本契約は白紙解約とする。

任意売却は、競売とは異なり、債権者への返済の配分に強制力がありません。

そのため、売却額をどのように配分するかについては、全て債務者と債権者との話し合いで決まります。

債権者が1社の場合、基本的には売却額のほとんどが債権者の手元に渡るため、白紙撤回に至るまでもめるようなことはありません。

ところが、債権者が複数いる場合には、配分でもめるケースがあります。

競売であれば、先に抵当権を付けた人の方が優先されるという明確なルールがあります。

しかしながら、任意売却では抵当権者の優劣に明確な決まりはありません。

債権者の中に声の大きな人がいると、配分で難航することがあります。

通常、後順位抵当権者は、債務者にハンコ代を請求します。

ハンコ代とは抵当権を抹消するためのハンコを押すための費用という名目ですが、実質的には債権回収です。

ハンコ代に納得がいかなければ、声の大きい債権者が「抵当権抹消のためのハンコは押さない!」と言い始めるため、結局、売買が白紙撤回されるということがあります。

白紙撤回される可能性が高い2つのケース

白紙撤回される可能性が高い物件とは、

  1. 債権者が複数いることと
  2. 売却額が安いことの2つの要件

が重なっているケースです。

購入者からすると、任意売却で安く物件を購入したいところですが、その安さが逆にあだとなり、白紙解除に繋がることがあります。

そのため、任意売却では複数の債権者がいるような物件を購入する場合、白紙解除や夜逃げには十分注意をしておく必要があります。

以上、ここまで白紙解除があるについて見てきました。

任意売却の特徴として売主の瑕疵担保が免責されているという点があります。

そこで次に瑕疵担保責任が免責されているという点について解説します。

トラブル3.瑕疵担保が免責されている

任意売却の物件では、売主の瑕疵担保責任が全て免責されていることが通常ですので注意してください。

瑕疵とは、通常有すべき品質を欠くことを言います。

具体的には、雨漏りやシロアリによる床下の腐食等が瑕疵に該当します。

通常の不動産の売買では、売主も知らなかったような瑕疵(隠れた瑕疵)でも、売却後に瑕疵が発見されると、売主に対して損害賠償請求もしくは契約解除を行うことができます。

これを売主が負う瑕疵担保責任と呼びます。

個人が行う一般的な不動産売買だと、通常、売主は3ヶ月の瑕疵担保責任を負います。

売却後、3ヶ月以内に瑕疵が発見されれば、買主は売主に対して損害賠償請求もしくは契約解除を請求できます。

ところが、任意売却では、売主の瑕疵担保責任はすべて免責されています。

任意売却は、そもそも債権者のための売却ですので、仮に売却後、瑕疵が発見されて契約がひっくり返ってしまうと、抵当権を抹消した債権者が困ります。

そのため、買主が後から瑕疵担保請求をできないように、最初から特約で瑕疵担保責任を全て免責するというのが通常です。

また、仮に契約書上で損害賠償請求ができるとしても、売主にはお金がありません。

そのため、そもそも買主が損害賠償請求権を持っていても意味が無いということもあります。

瑕疵担保責任が全て免責されているということは、買主にとってはとてもリスクが高いです。

実は家が傾いていたという場合であっても、売主に対して何も要求売ることができません。

任意売却物件には相応のリスクがあるということを理解しておきましょう。

以上、ここまで瑕疵担保が免責されているについて見てきました。

任意売却物件特有の問題点はまだあります。

そこで次に現況有姿について見ていきます。

トラブル4.現況有姿である

任意売却の物件は、現況有姿(現状有姿ともいう)での売買が原則です。

現況有姿とは「そのまま」という意味

通常の不動産の売却では、物件が問題点を抱えている場合、買主がその問題点を是正することを前提に購入するという交渉をすることができます。

例えば良くある問題としては、「境界が未確定」とか、「マンションの管理費および修繕積立金に滞納がある」等があります。

境界が未確定に関しては、例えば、売買契約の条件の中で、「引渡までに境界を確定しない限り、契約を解除する」というような特約を入れることがあります。

改善可能な問題点は、引渡までに解消して売却するというのが通常の売買です。

ところが、任意売却では、そもそも売主に資力がありません。

もし問題点を是正できるようなお金があるのであれば、債権者としてはそのお金を借金返済に回して欲しいということになります。

そのため、任意売却では、売主に余計な負担をかけないために、現況有姿での売却となります。

つまり、問題点があったとしても、買主はそれをそのまま容認して購入しなければなりません。

瑕疵担保責任と同様、現況有姿も非常にリスクのある点です。

物件に問題点があることが明らかであれば、購入しないというのも一つの選択肢です。

任意売却物件を購入するにはそれなりのリスクがあることを理解しておきましょう。

以上、ここまで現況有姿について見てきました。

それでは最後に公募売買について見ていきます。

トラブル5.公簿売買が原則である

任意売却は公募売買が原則です。

公募とは登記謄本に記載された面積のこと

登記簿謄本の面積は、実測面積と異なる場合があります。

通常の売買では、実測面積と異なる可能性が高い場合、売買契約と引渡までの間に実測を行い、その差について引渡時に精算することがあります。

これを実測売買と言います。

任意売却で実測売買を許してしまうと、売買金額が契約時点と引渡時点で異なってしまう可能性が生じます。

すると、せっかく合意した債務の返済額に狂いが生じしてしまう可能性があります。

任意売却では、一度決めた売却額を後から変更するようなことは許しません。

そのため、たとえ実測面積と異なっていたとしても、後から精算が発生しないように公募面積によって面積を確定し、売却を行います。

これを公募売買と言います。

つまり、任意売却では、購入後、実は土地の面積が狭かったというようなトラブルも発生する可能性があります。

土地の面積は登記簿謄本の面積を前提とするしかないという点に注意が必要です。

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3.まとめ

以上、任意売却物件を購入する際注意したい5つのトラブルを徹底解説してきました。

任意売却は債権者のための売却であるため、後から変更になるようなことを許しません。

買主はありのままの状態で購入しなければならず、相応のリスクを伴います。

安いがゆえに、かなりリスクもあるということを十分に認識して購入するようにして下さい。

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